【正文】 、物業(yè)管理水平及服務便利性。 錯位方面旅游、休閑、運動產(chǎn)品店精品店寵物店咖啡吧小酒吧水族店其它第八節(jié)、 會所等生活配套及經(jīng)營模式建議會所等生活配套以泛會所形式構(gòu)建，突出項目的尊貴、休閑、時尚、浪漫、運動、健康、體驗、養(yǎng)生等特點。 補位方面凈菜市場小型超市或便利店美容、美發(fā)中餐酒樓其它 因而項目的商業(yè)配套主要細分如下：因而項目在商業(yè)配套上主要作用是一種補位，同時也要同項目定位結(jié)合起來形成特色。第六節(jié)、戶型、空間設計建議獨立別墅面積建議：300——320平米之間客廳挑高建議：6米功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、多功能廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、家庭廳及多露臺等房型建議：5/6房3廳結(jié)構(gòu)建議：框架結(jié)構(gòu)/木結(jié)構(gòu)平面布局建議：動靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：2層半結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保雙并別墅：面積建議：220——250平米之間客廳挑高建議：6米功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、多功能廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、家庭廳及多露臺等房型建議：5/4房3廳結(jié)構(gòu)建議：2層半框架結(jié)構(gòu)平面布局建議：動靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保聯(lián)排別墅：面積建議：180——200平米之間客廳挑高建議：5米功能建議：門廳、仆人房、單車庫、洗衣房、廚房、主客廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、多露臺等房型建議：4/3房2廳（3+1）結(jié)構(gòu)建議：框架結(jié)構(gòu)平面布局建議：動靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保車庫設計建議：半地下式設計。北美的現(xiàn)代建筑風格主要突出特點是簡約、人性化與親水性。北美風格實際上是一種混合風格。第五節(jié)、建筑風格及立面建議根據(jù)規(guī)劃理念及景觀要求，在建筑風格上建議為北美現(xiàn)代建筑風格，其中部份獨立別墅將用北美風格的木結(jié)構(gòu)建造。第三節(jié)、 規(guī)劃理念建議鑒于項目的地塊形狀、項目目標客戶定位、整體形象建議，在規(guī)劃理念上建議為南加州長堤（以陽光、海水、沙灘、游艇聞名）風情為版本，打造成如巴黎左岸“城市沙灘”樣式的整體景觀帶和軸線，以區(qū)別于目前市場上的各種景觀概念和形象，創(chuàng)造出一個休閑、浪漫、時尚、品味、身份的人文別墅區(qū)。 說明：在土地總價不變的前提下作比較1容積率為洋房方案3，因地塊區(qū)域不成熟，以這樣的品質(zhì)去競爭風險較大。 5500 2500 32871 66744 4500 2000 30680 42828 2．66 6000 3000 32872 109572 5 4500 2500 109572 219144 4 3900 2000 153400 219144 3 6000 3000 65743 219144 2 2500 1500 219144 1 219144 獲利估算（億元）1 銷售收入（億元） 售價（元） 建安成本（元） 建筑面積（平米） 容積率 用地面積（平米） 本項目規(guī)劃指標方案比較表序列通過風險評估及利潤估算，經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益能夠得到很好的統(tǒng)一。 通過此，結(jié)合高教區(qū)學院文化、瑤湖旅游文化及游艇文化主題，全面包裝，展示個性，回歸自然人居理念，也為今后的營銷推廣預留管線。以水為平臺，使游艇與建筑、項目資源得到最大化整合，創(chuàng)造項目的邊際利潤，為項目啟動找到突破口，同時為企業(yè)今后運營瑤湖的旅游資源預留管線。是抱守一灣還是放眼整個瑤湖，選擇前者和其它湖景項目沒什么分別，而選擇后者則是整個瑤湖的價值歸你擁有，找到了一個無競爭的市場。因此，出于項目的總體定位是“偏高檔別墅特區(qū)”，在昌北及其它區(qū)域不是以水就是以教育為攻擊手段的情況下，該項目必須尋找別具一格而又現(xiàn)實的攻擊手段，使項目得以風生水起。 產(chǎn)品建議第一節(jié)、項目整體形象建議——“華中首個游艇別墅區(qū)”縱觀整個南昌房產(chǎn)市場，從建筑風格、園林景觀到項目定位理念，不難看出國際化、生態(tài)、健康、養(yǎng)生、親水、歐式、地中海、夏威夷、新加坡、中國式等各種概念泛濫，而用什么來作為項目的整體形象傳播將直接關(guān)系到后期的整個營銷環(huán)節(jié)。賣點細分一、教育賣點二、商業(yè)賣點三、文化賣點四、旅游賣點五、健康運動賣點六、休閑娛樂賣點七、養(yǎng)生保健賣點八、商務賣點九、生活方式賣點十、社交賣點十一、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能賣點第三章第二節(jié)因此在項目定位上務必以差別化及補位發(fā)展原則來統(tǒng)攬項目的整體定位。 對健康和生活品質(zhì)有著較高的要求，注重自由、時尚、人文、環(huán)境、子女教育及產(chǎn)品質(zhì)素，與市中心的高價公寓房相比，更愿意選擇比較便利的近郊區(qū)價格差不多的聯(lián)排別墅。該類客戶特點一般都有私家車，需求以家庭度假、休閑（第二、第三居所）為主，在地段上較為注重環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍、建筑景觀及花園面積等方面，對價格的敏感度不強，其需求傾向主要是獨棟或雙拼別墅，但總價不能超過其預期心理。 B、資產(chǎn)上升型客戶群有能力買綠地山莊、天賜良緣等，而不滿足其樓房素質(zhì)及項目文化品質(zhì)的客戶群體。 若不然，只有在明年3月中旬直接切入市場，在5月中旬開盤。若3個月內(nèi)能完成前期的工作，那在9月中旬以項目品牌發(fā)布及工程奠基切入市場較好，這樣可以迎合十 WT戰(zhàn)略：項目引爆、產(chǎn)業(yè)遞延，主導瑤湖旅游資源運營本項目的殺手锏是獨有的生活方式，會先上市先得益，同時，未來會有許多資本介入周邊開發(fā)，同樣的外部條件，不成熟因素同樣制約其他項目，因此要在政府方和同行間巧妙放大區(qū)域弱勢并盡早共同解決。WO戰(zhàn)略：避重就輕、引導為主，“區(qū)域大勢”托起“項目小市”局部資源差異化和區(qū)域發(fā)展的利好炒作雙管齊下，強化區(qū)域開發(fā)大機會將帶來項目升值的小機會，政府關(guān)注必將導致城市化，必然導致區(qū)域交通、配套、市容等方面的改善和提升，項目受益首當其沖。C、如果產(chǎn)品品質(zhì)低下，必然陷入同構(gòu)競爭。風險（Threats）A、金融政策：停止別墅開發(fā)貸款，使得開發(fā)風險提高。C、需求空間：南昌區(qū)域各工業(yè)區(qū)鎮(zhèn)大量居民亟待改善居住狀況D、兩種資源：高校區(qū)與瑤湖風景區(qū)適宜產(chǎn)品個性化開發(fā)。機會（Opportunities）A、區(qū)域升溫：高校園區(qū)與省級一套班子辦公物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域升溫是必然。D、外部配套：目前外部高校區(qū)還未成氣候。 地塊認知：該地塊區(qū)域認知度不高，不成熟。 B、 C、地塊形狀：521畝長條形地塊，利于景觀規(guī)劃及建筑布局。項目的機遇和挑戰(zhàn)結(jié)合市場及競爭項目，做以下項目SWOT分析來看項目的機遇和挑戰(zhàn)：優(yōu)勢（Strengths）A、地理位置：距離市區(qū)僅10公里，享有兩種資源——瑤湖風景區(qū)和高校區(qū)，具備開發(fā)別墅項目的資源。第五章四、需求特點的變化趨勢別墅歷來只與山、水有緣。隨著外地開發(fā)商的市場細分、產(chǎn)品概念的創(chuàng)新性，別墅開發(fā)的升級是必然趨勢，6000—8000元的市場將成為外地開發(fā)商的主攻方向。 供需將出現(xiàn)不平衡在宏觀政策的影響下，相信未來三到五年的時間內(nèi)，國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展及市民財富增長，控制需求的政策效果影響會日漸式微，相反控制供給的土地政策及金融政策必然會影響別墅供給的總量。 一、 、未來別墅市場趨勢 第二節(jié)而象湖、青山湖、蝶子湖這些板塊的別墅產(chǎn)品類型較混雜，別墅、高層、多層搞在一起，大小通吃，別墅的價值未能得到很好的提升，免不了與遠郊別墅低層面的同構(gòu)競爭，也就是說只在2000—5500（白金瀚）元這個層面競爭，而6000—8000元這個層面的產(chǎn)品無人涉及，跑出一個銘雅 市場現(xiàn)狀目前，南昌別墅發(fā)展得還是十分緩慢，在售的別墅項目雖有十幾個，但上檔次的別墅產(chǎn)品僅兩三個，而且大多數(shù)價格比較平實，總價在70—120萬左右，且都在城郊結(jié)合部。 二、萬科—長島印象作為第三代別墅，是南昌TOWNHOUSE熱潮的掀起者，備受白領階層歡迎，可惜與普通別住宅夾雜在一起，不是純別墅社區(qū)。以南湖花園、怡湖花園、現(xiàn)代莊園為代表的第一代別墅，給人以不折不扣的農(nóng)莊感覺，品質(zhì)較差，屬于初級產(chǎn)品。 三、項目該板塊內(nèi)有高新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、昌東高校園區(qū)，產(chǎn)生了一批收入頗豐的企業(yè)主、高層管理人員、醫(yī)生、教師等，這批現(xiàn)實和潛在的消費群體，必然會成為項目的需求基點。 南昌在中部崛起中戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展前景應該看好，中產(chǎn)階層及高收入人群的基數(shù)必然擴大，高檔產(chǎn)品內(nèi)在需求會得到提升。板塊之間自然免不了相互分享市場蛋糕的競爭，但把它放到整個南昌樓市，它們各為其內(nèi)之一份子，若要無損于整體，則又必須走合作之路。而京東及瑤湖板塊目前剛啟動開發(fā)，必然是下一個高端產(chǎn)品供應主力；其它如灣里、南昌縣、新建縣受距離之限必然以低成本、低中端產(chǎn)品供應為主。從產(chǎn)品形態(tài)上看，紅谷灘主要是高檔公寓的供應者，其它板塊則是高檔公寓和別墅的供應者。京東板塊：目前推出的樓盤主要有萬科四季花城、青春家園等。歐洲城等。城南板塊：目前推出的樓盤主要有南昌居住主題公園、綠地山莊等。從最初的“一枝獨秀”、“兩極分化”、“三足鼎立”、“四方會談”到現(xiàn)在，已基本上形成了目前四大板塊：城南板塊、紅谷灘板塊、青山湖板塊和京東板塊。 去年該市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，其中，全市商品房新開工面積達379萬平方米，%；商品房竣工面積達261萬平方米，%；全年商品房施工面積達到1067萬平方米，%，其中商品房住宅施工面積達791萬平方米，% 小結(jié)：南昌整個房地產(chǎn)現(xiàn)狀與其經(jīng)濟體量是相關(guān)的，隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，供給與需求將是穩(wěn)步增長，不會大起大落。 ∶1。 存量房交易持續(xù)攀升。 南昌房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了南昌的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 據(jù)悉，%，比去年增長42%，%，%。 原因很簡單，東部有高校園區(qū)的才智、瑤湖的環(huán)境和承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的空間及腹地。其次朝向東南的幾大園區(qū)阻止了城區(qū)向東南推進的可能，而昌北不存在著這方面的限制。透析目前的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合南昌市的城市區(qū)域特點，有著規(guī)劃的合理性。南昌市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅谷灘后，紅谷灘成為南昌市的新中心，大體上2005年紅谷灘就要投入近60億人民幣。近期發(fā)展規(guī)劃：到2005年，力爭把南昌市建成國家衛(wèi)生城市、全國文明城市、環(huán)保模范城市和國家園林城市?！邪嗤Ρ盫S省班東進南昌城市總體規(guī)劃解讀遠期規(guī)劃：2003年11月6日，南昌市規(guī)劃委員會審議通過了《南昌市2003年－2020年城市總體規(guī)劃》。 本項目市場需求的有效性判定第一節(jié)、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析第三章再次，解構(gòu)南昌市消費能力，進行地域橫向比較，我們可以發(fā)覺并不是很強，這是與作為內(nèi)陸城市的本身經(jīng)濟基數(shù)小是相呼應的。而工業(yè)化必要求城