【正文】 29 / 29。G、其他及不可預(yù)見類。F、戶外廣告——燈箱、路牌等。約占推廣費用總額的30%。約占推廣費用總額的1%。約占推廣費用總額的15%。 A、報紙廣告——包括硬件廣告、夾報及新聞炒作，約占推廣費用總額的25%。結(jié)合以上分析，在費用分配的階段性問題上，媒介不可平均分配，須呈現(xiàn)出前期、中期、持續(xù)期，由多至少的局面，原則上前期投放效果將大大決定后期投放費用，故本次方案將重點研究前期的各項媒介安排。但鑒于前期主力銷售已經(jīng)完成，推廣平臺已經(jīng)大部分建立，故在費用分配上比重相對小一點，媒介選擇可以相對單一。本項目費用分配原則首次公開發(fā)售對項目整體的開發(fā)和發(fā)展具有決定性的影響，開盤成功與否是后續(xù)工作的重點及第一步，故第一炮走紅至關(guān)重要。廣告推廣預(yù)算及分配本項目推廣費用取費原則（1）、本項目推廣費用不包含用于展示接待中心的硬件投資費用；（2）、營銷推廣費按1%取費。廣告持續(xù)擴大影響，用高端的客戶服務(wù)理念介入，完成一個新鮮的社區(qū)到一個成熟社區(qū)的進化第四章傳播新的形象形式保鮮運用長時效的媒體傳播媒體的支持給項目肯定利用業(yè)主的口碑炒作展開連續(xù)業(yè)主聯(lián)誼活動保證項目和概念持續(xù)的溫度，持續(xù)產(chǎn)生銷量，為一期入住和二期上市準(zhǔn)備“轟炸與精準(zhǔn)結(jié)合”的廣告策略和“低開高走”的價格策略聯(lián)動開展攻勢：超值性價比——突破心理價差——購買行為保溫期制造強勢的廣告效果形成兩個城市的瞬時關(guān)注溫泉概念的全面上演制造熱銷搶購場面形成社會上的話題效應(yīng)對市場的理性引導(dǎo)在最短的時間，用最快的手法推貨，形成市場焦點媒體造勢引導(dǎo)需求，樹立的全新的住宅消費價值觀，造成在萬眾關(guān)注期待下引出項目的場面強銷期社區(qū)人氣的制造媒體關(guān)系的聯(lián)系組織內(nèi)部認(rèn)購活動組織對項目內(nèi)涵拔高賣點打包主題概念上市試探市場反應(yīng)和產(chǎn)品接受度，試探價格策略高度一體炒作，連貫發(fā)力，對消費和投資方向順勢引導(dǎo)公開期概念炒作資源炒作地塊炒作為項目公開造勢，醞釀概念，引起公眾關(guān)注和向往做好前期資源整合，以開展對后期的支持服務(wù)，對概念高度保密，保證公開上市的新鮮感預(yù)熱期各類子方案制定宣傳道具制作VI系統(tǒng)的建立溝通渠道的建立市場調(diào)查修正游艇資源的利用建議社區(qū)內(nèi)的工程建造建議主題概念的內(nèi)部建議為項目規(guī)劃、景觀、單體做好建議與修改正操作策略籌備期主要任務(wù)目的項目階段各階段的時間安排、主要任務(wù)及平臺的利用和資金分配如下表：內(nèi)容企劃推廣介入時機及推廣步驟擬定一、介入時間的建議以全程營銷、體驗營銷、情景營銷的總體推廣精神和項目品牌塑造，建議項目完成前期開發(fā)工作時，以項目品牌發(fā)布及開工奠基儀式開始介入企劃推廣，以便從營銷上進行全程的把控。第四章 推盤方案擬以四個階段進行：客戶登記階段、認(rèn)籌階段、解籌階段，尾貨促銷階段。競爭個案價格歐洲城獨棟別墅： 10000—12000元平米萬科聯(lián)排別墅： 3900元/平米綠地山莊聯(lián)排別墅：3800元/平米白金翰獨棟別墅：5500元/平米第十四節(jié)、 推盤方案及步驟建議一、推盤方案根據(jù)項目開發(fā)策略，各類產(chǎn)品每期都有。價格策略根據(jù)本項目的板塊認(rèn)知度及區(qū)域價值因素，在價格策略上以一種競爭態(tài)勢攻擊市場，瞄準(zhǔn)5000元——7000元這個市場空檔，使其具有競爭性和未來的增值性。同時在首期開發(fā)時，大部份配套景觀同步啟動，為首期銷售創(chuàng)造好的景觀形象、配套條件，同時也為二期搭建好營銷平臺。項目開發(fā)策略建議鑒于本項目體量才10萬平米左右，從策略上分兩期開發(fā)為妥，這樣可以減輕資金壓力，以首期利潤來啟動二期的開發(fā)，不僅抗風(fēng)險能力增強，周期縮短，也可獲得更高的資金回報。二、如歐洲城公寓推在前面；綠地山莊的先推聯(lián)排；主題公園先推公寓和排屋等。 以上羅列的合作伙伴如以下單位可參考：總體規(guī)劃：美國SWY公司景觀規(guī)劃：香港巴馬丹拿國際公司建筑設(shè)計：香港何顯毅建筑師樓景觀園林設(shè)計：貝爾高林(香港)有限公司樣板房裝修設(shè)計：香港柏濤室內(nèi)設(shè)計有限公司物業(yè)管理經(jīng)營公司：戴德梁行木結(jié)構(gòu)別墅建造公司：加拿大住宅產(chǎn)業(yè)上海公司第十一節(jié)、 工程建設(shè)管理的建議建立一套工程管理機制及質(zhì)量監(jiān)督體系，以過程精品為工程管理主旨，在選材、施工、質(zhì)檢等方面做好細(xì)節(jié)，保證品質(zhì)。（四）、專家團隊：選定區(qū)域經(jīng)濟、消費經(jīng)濟、生態(tài)學(xué)、文化類方面的專家為主的專家團，協(xié)助區(qū)域研究、經(jīng)營模式、多種文化體系等模式體系的建立，配合營銷推廣的若干媒體協(xié)作及活動操作，并選定一至兩人為項目經(jīng)濟理論方面的形象代言人及帶頭人，并組織專家論壇，輿論造勢等工作。（二）、室內(nèi)裝飾設(shè)計：能夠完整的表現(xiàn)產(chǎn)品概念及項目特色，完成項目售樓部、會所、樣板房裝修、裝飾方案及施工圖設(shè)計，并對施工進行督導(dǎo)。 家庭智能化系統(tǒng)：包括家庭防盜系統(tǒng)、家庭自動化、家庭安全報警系統(tǒng)。為住戶安全提供保障，防范小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生（如暴力、災(zāi)難等）；對綜合管理整個小區(qū)的機械設(shè)備、能源、噪音、污染等進行監(jiān)控管理，提高效用節(jié)約成本，減少不良因素影響；方便快捷的物業(yè)服務(wù)（如交費IC卡、三表遠(yuǎn)傳計費、自動停車管理等）,體現(xiàn)一種高效率的都市生活節(jié)奏。結(jié)合本項定位，智能化配備建議按準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建三個系統(tǒng)。主要功能：游艇俱樂部健身坊養(yǎng)生坊西餐廳棋牌室桌球室視聽室鋼琴室游泳池其它經(jīng)營模式：在銷售期間聘請知名物業(yè)管理公司經(jīng)營，業(yè)主全部入住后可成立子公司經(jīng)營游艇俱樂部，以此為基點，開發(fā)xx水上旅游資源，作為公司一項利潤增長點。 特色應(yīng)主要考慮到xx風(fēng)景區(qū)未來發(fā)展的購物休閑需要。第七節(jié)、商業(yè)配套建議項目周邊配套如前分析，超市、銀行、衛(wèi)生、文化服務(wù)在高教區(qū)都已規(guī)劃，并有可能提前啟動。而目前南昌市場上基本還沒有出現(xiàn)過這種風(fēng)格的建筑產(chǎn)品，因此，具有一定的差別化。不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時期內(nèi)接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間都有融合和借鑒。北美建筑風(fēng)格是集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后，且融合了自由、活潑、善于創(chuàng)新等一些人文元素創(chuàng)立的，這種風(fēng)格使得北美住宅成為國際上最先進、最人性化、最富有創(chuàng)意的住宅。第四節(jié)、 景觀打造建議結(jié)合規(guī)劃理念，在軸上建議設(shè)置挑出湖岸的木棧道、沙灘浴場、旱地噴泉、游艇模型、沙灘排球場、水岸網(wǎng)球場、游艇碼頭、親子沙灘游樂場、垂釣臺、燈塔、建筑小品、雕塑及組團等，加上內(nèi)湖景觀和單體、商業(yè)、會所的建筑風(fēng)格形成一個南加州海岸風(fēng)情區(qū)。方案5既考慮了抗風(fēng)險問題，又考慮了獲利能力，而且獲利還有上漲空間。 ，用地面積約為總面積的1/2；，用地面積約為總面積的3/10；，用地面積約2/10?？傮w規(guī)劃指標(biāo)建議項目客戶群定位以及整體形象建議，決定了項目總體規(guī)劃上必須打造成低容積率、低密度的別墅區(qū)。第二節(jié)、因而項目的整體形象建議為“游艇別墅、生活特區(qū)”是可行的，也具有唯一性、排他性、異質(zhì)性、獨特性和戰(zhàn)略的前瞻性。那么如何把項目地塊特點（）與xx最大化融合呢？答案是——游艇。從項目的地塊來看，其核心資源是xx。針對市場上的這種現(xiàn)狀，本項目在整體形象上應(yīng)以突出異質(zhì)性、獨一性、個性化為主，從以區(qū)別于其他樓宇的地方作為“主賣點”，在市場突破上，給人一種全新的沖擊。 故本項目總體定位上應(yīng)是爭取高教區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、昌東工業(yè)園區(qū)中的中產(chǎn)階級及主城區(qū)富裕階層“偏高檔別墅特區(qū)”群，通過做大xx水文章來牽動整個項目的賣點，“以高素質(zhì)形象品質(zhì)定位區(qū)別于中檔質(zhì)素樓盤，以無競爭態(tài)勢進入市場，以性價比吸引市場”。項目定位項目定位的依據(jù)市場機會及空間項目區(qū)位及環(huán)境產(chǎn)業(yè)的延續(xù)根據(jù)上述對項目地塊分析及市場走勢的分析，我們認(rèn)為本項目所處位置地段決定了其在項目定位上不可一味追求高檔，高則會超出市場的預(yù)期價格心理；太中也不好，會與競爭對手形成同構(gòu)。賣點整合第一節(jié)第二章資產(chǎn)上升型目標(biāo)客戶群多為社會中產(chǎn)階層，其特點是有著高文化素質(zhì)及體面的職業(yè)收入，并處于事業(yè)的上升期。 15％第二節(jié)、目標(biāo)客戶特點及需求高產(chǎn)享受型目標(biāo)客戶群購買別墅主要是作為第二住宅之用，用于度假、休養(yǎng)及固化財富，同時也是身份及地位的象征。45%C、中低等文化層次 40％B、中等文化層次10％以文化層次界定客戶群體A、中高等文化層次45％C、50以上45％B、40－50歲占10%以年齡界定客戶群A、30－40歲 占 50%、C、其它 占40％B、主城區(qū)其它以區(qū)域劃分A、高教區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)度假養(yǎng)老者F、個體戶E、自由職業(yè)者：醫(yī)生、廣告人、傳媒人等D、政府高級公務(wù)員及事業(yè)單位高級人員C、企業(yè)主B、以職業(yè)劃分A、目標(biāo)客戶的定位基于市場的分析，結(jié)合項目的地塊條件，本項