【正文】 2）可行方案 產(chǎn)品定位 3）業(yè)態(tài)規(guī)劃 4）產(chǎn)品建議 1）定位前提 精裝公寓 +甲級(jí)寫字樓 +SOHO辦公 +商業(yè) ■公寓面積占比約 %，即 2500。不做生活型配套。因?yàn)橛欣麧?rùn)，且相對(duì)最安全。 產(chǎn)品定位 基本認(rèn)知 公寓相對(duì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)：可以做，但是總量不超過(guò)寫字樓，且必須有效對(duì)接需求。為主力的中小商鋪；也可根據(jù)大業(yè)態(tài)需求，劃分大面積商業(yè)。的甲級(jí)辦公標(biāo)準(zhǔn)。 ■符合寫字樓主流柱距要求并可靈活運(yùn)用： 34個(gè)單位網(wǎng)格，中小企業(yè)最歡迎的套內(nèi) 178。 車道 車道 車道 車道 9000 9000 9000 9000 8400 8400 8400 1）定位前提 2）可行方案 3）業(yè)態(tài)規(guī)劃 4）產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 1）定位前提 2）可行方案 3）業(yè)態(tài)規(guī)劃 4）產(chǎn)品定位 [ 9m柱網(wǎng) ]的經(jīng)濟(jì)性還體現(xiàn)在： ■符合市場(chǎng)主流的酒店公寓主力面積： 單位網(wǎng)格均分 2戶，每戶套內(nèi)面積為 （面寬兼顧舒適） =178?；亻L(zhǎng)寬根據(jù) 9m劃分可以形成 8 17總計(jì) 136個(gè)網(wǎng)格，即便考慮上下口及塔樓核心筒下落，地下一層至少能解決 350400個(gè)停車位（單邊寬裕布臵，見下圖所示）。 [ 9m柱網(wǎng) ]的經(jīng)濟(jì)性主要體現(xiàn)在： ■ 地下開挖一層解決停車： 根據(jù)每 100m178。意味著項(xiàng)目運(yùn)作的短周期；意味著中途幾乎沒有策略調(diào)整余地。 青睞國(guó)際化的觀點(diǎn)以及溝通方式 他們就是 —— 重慶， 新知富 階層 他們， 是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與知識(shí)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)起的新菁英 他們， 是老板、上司，倍受矚目與尊敬，然而內(nèi)心卻偶爾涌現(xiàn)出智者的寂寞 他們， 求取富裕成功，但不狂熱地追名逐利，具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)力量，事業(yè)處于上升通道 他們， 生活觀念不矯情，目標(biāo)明確，醉心于精致，享受舒適與權(quán)利，但不鋪張奢靡 他們， 崇尚自由心靈，追求個(gè)性、夢(mèng)想與創(chuàng)新，追求享受特立獨(dú)行但不標(biāo)榜另類 第一部分：市場(chǎng)分析 第二部分：項(xiàng)目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項(xiàng)目定位 第七部分：營(yíng)銷策略 目 錄 條條大路通羅馬 我們?cè)撊绾芜x擇？ 篇首：有必要先確立 [ 9m最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng) ]作為定位前提。 領(lǐng)悟事物的本源 ， 有自己的人生哲學(xué) 。 與辦公融合 ， 兼具自我主張 。 魚嘴大事記 魚嘴周邊企業(yè) 中天環(huán)保 重慶水務(wù)集團(tuán) 登康牙膏廠 海爾工業(yè)園區(qū) 長(zhǎng)客 城市 軌道 有限公司 奶牛夢(mèng)工廠 長(zhǎng)渝 活塞 有限公司 渝寧紙 業(yè) 有限公司 長(zhǎng)安汽車 華渝風(fēng)電廠 韓泰輪胎廠 德天實(shí)業(yè) 中海油庫(kù) 東風(fēng)船舶 中鋼物流 華渝 電器 儀表廠 霍利維爾 奧特 斯 集成電路 德國(guó)本特勒 依托長(zhǎng)安汽車、長(zhǎng)客軌道、華渝風(fēng)電三大基地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶動(dòng)先進(jìn)制造汽車業(yè)下游產(chǎn)業(yè) 包擴(kuò)機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè) 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 本案 酒店 新車發(fā)布及學(xué)術(shù)交流會(huì)議中心 汽車展示 中心 汽車城效果圖 本案屬于 汽車城的核心部分 ，周邊有四星級(jí)酒店和管委會(huì)辦公樓，臨近汽車城會(huì)展中心，各項(xiàng) 配套齊全 ，未來(lái) 升值潛力 巨大 SWOT矩陣 S優(yōu)勢(shì) 、先進(jìn)制造業(yè)版塊 ，成本優(yōu)勢(shì) 4. 交通便捷，毗鄰寸灘、空港 生態(tài)好公園、古鎮(zhèn)、電影城 W劣勢(shì) 1尚未樹立在渝的品牌形象 ，人氣弱 O機(jī)會(huì) 3. 保稅港、第三區(qū)等建設(shè)帶來(lái)的外來(lái)購(gòu)買力 ，利于樹立市場(chǎng)標(biāo)桿 ，下游產(chǎn)業(yè)需求市場(chǎng)巨大 SO策略 利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，挖掘潛在價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)，打造高品質(zhì)高端產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)價(jià)值，樹立品牌標(biāo)桿 WO策略 謀求與有資源優(yōu)勢(shì) (土地、資金 )的公司的合作，擴(kuò)大規(guī)模和品牌影響力 T威脅 ST策略 發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，打造商務(wù)物業(yè)常規(guī)產(chǎn)品，以快速回收現(xiàn)金流，且樹立品牌 WT戰(zhàn)略 將項(xiàng)目作為兩江臵業(yè)土地儲(chǔ)備，有待時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓給其它開發(fā)商，獲取土地增值收益價(jià)值 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 ?區(qū)域式微、關(guān)注度低 ?周邊無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)資源 ?產(chǎn)業(yè)基地、發(fā)展無(wú)限 ?城外商業(yè)用地、一定成本優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目本體綜述 —— 綜合化 產(chǎn)業(yè)化 低碳化 智能化 生態(tài)化 科技化 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 第一部分：市場(chǎng)分析 第二部分：項(xiàng)目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項(xiàng)目定位 第七部分：營(yíng)銷策略 目 錄 1）目標(biāo)客戶 2）關(guān)于魚嘴 客群分析 3）客戶定位 土地屬性下的目標(biāo)客戶 項(xiàng)目土地屬性匹配客戶排序?yàn)椋?投資及自持、投資、需求 其中，寫字樓產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶為： 產(chǎn)業(yè)下游中大型企業(yè)、投資客戶 公寓類產(chǎn)品的主力目標(biāo)客戶為： 中上層領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)赝顿Y客戶 根據(jù)金融街顧問客戶數(shù)據(jù)庫(kù)中，對(duì)重慶消費(fèi)者持續(xù)監(jiān)控及總結(jié)，得出目標(biāo)客群的重慶屬像。 產(chǎn)業(yè)： 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國(guó)家級(jí)先進(jìn)制造業(yè)平臺(tái)功能，重點(diǎn)發(fā)展 汽車、高端裝備、新材料、節(jié)能環(huán)保、新一代信息產(chǎn)品 等 5大核心產(chǎn)業(yè) 功能分區(qū)： 項(xiàng)目位于魚嘴中心服務(wù)區(qū)中心位臵，屬于 “兩江新區(qū)”先進(jìn)制造業(yè)板塊核心位臵， 未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心所在，發(fā)展前景良好 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基 魚復(fù)工業(yè)園區(qū)奠基 奶牛夢(mèng)工廠 長(zhǎng)客城市軌道 長(zhǎng)安汽車 韓泰輪胎 汽車產(chǎn)業(yè)組團(tuán) 魚復(fù)片區(qū)依托西部地區(qū)最大鐵水聯(lián)運(yùn)基地和港口物流基地，著重發(fā)展 現(xiàn)代物流以及以 新能源汽車、軌道交通、重型裝備 等為重點(diǎn)的臨港裝備產(chǎn)業(yè)， 建設(shè)具有國(guó)際影響的新能源汽車城、 西部最大的城市軌道交通設(shè)備生產(chǎn)基地 和最具競(jìng)爭(zhēng)力的裝備產(chǎn)業(yè)城 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 完善的市政道路、規(guī)劃中的軌道交通，將成為魚嘴片區(qū)未來(lái)發(fā)展的重大因素， 魚嘴將再建一個(gè)重慶主城交通樞紐中心 ，為魚嘴衛(wèi)星城的發(fā)展奠定了硬件基礎(chǔ) 廣陽(yáng)島 觀音橋到魚嘴間的城市快速干道將全線連通 輕軌 4號(hào)線、 8號(hào)線均將到達(dá)魚嘴 魚嘴立交東接長(zhǎng)壽區(qū)，西接江北區(qū)，南接郭家沱，北接龍興工業(yè)園區(qū) 魚嘴大橋連接茶園廣陽(yáng)島 魚嘴 2022年到達(dá)主城區(qū)時(shí)間將銳減至 20分鐘，“ 20分”衛(wèi)星城成立 城外風(fēng)景型 城內(nèi)風(fēng)景型 規(guī)劃中潛力型 發(fā)展中潛力型 商貿(mào)發(fā)達(dá)型 城內(nèi)成熟型 地塊特征： 郊區(qū)山、水、空氣 地塊特征： 風(fēng)景、市區(qū) 地塊特征： 土地價(jià)格低 地塊特征： 配套逐漸完善中 地塊特征： 位臵、交通 地塊特征： 寫字樓、商場(chǎng) 土地不動(dòng)產(chǎn)屬性： 規(guī)劃中潛力型為主、城外風(fēng)景型為輔 規(guī)劃中潛力型要素作為本項(xiàng)目核心土地價(jià)值之一，其可控程度、操作性、項(xiàng)目貢獻(xiàn)率均強(qiáng)于本地塊的城外風(fēng)景型屬性，而城外風(fēng)景型指本項(xiàng)目周邊臨近南山等景點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升有所幫助 ? 房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)屬性根據(jù)地塊類型劃分為 6個(gè)類別 ? 不動(dòng)產(chǎn)土地特性是客戶購(gòu)房時(shí)另一個(gè)重要的影響因素 。 目前城市重心 未來(lái)城市重心 本案 先進(jìn)制造業(yè)板塊 范圍： 位于兩江新區(qū)北部和東部的區(qū)域，括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船等街鎮(zhèn)。以 “園中園” 的模式分組團(tuán)布局，重點(diǎn)打造 新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、先進(jìn)裝備產(chǎn)業(yè)園、高新設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、 以及 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園 。 新形勢(shì)下的鼓勵(lì)發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動(dòng)辦公準(zhǔn)入門檻提高 這些咨詢、 IT、地產(chǎn)、物流貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，逐漸成為辦公物業(yè)的使用主力 傳統(tǒng)占據(jù)辦公的松散型零售、服務(wù)業(yè)態(tài)，逐漸退出辦公，轉(zhuǎn)向門檻較低的公寓物業(yè) 重慶辦公樓的用戶演變趨勢(shì)，已經(jīng)體現(xiàn)出了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化的趨勢(shì) 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場(chǎng)趨勢(shì) 3）價(jià)格銷售 4）客戶變化 藍(lán)線 ： 07年客戶構(gòu)成 紅線： 10年客戶構(gòu)成 商業(yè)體現(xiàn)出各行業(yè)全面需求增加的形勢(shì)，而其中： 餐飲、服飾、零售、休閑娛樂、金融表現(xiàn)為明顯的需求增長(zhǎng)趨勢(shì) 商業(yè)用戶變化趨勢(shì) 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場(chǎng)趨勢(shì) 3）價(jià)格銷售 4）客戶變化 魚嘴市場(chǎng) 本案 N 還建房 瑞祥家園 金鑫家園 移民房 巨龍地塊 魚嘴鎮(zhèn) 長(zhǎng)安汽車基地 長(zhǎng)客軌道公司 孵化園 從實(shí)地調(diào)研情況分析，目前區(qū)域 暫無(wú) 寫字樓、公寓等商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)。 重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)： 產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品設(shè)計(jì)國(guó)際化 產(chǎn)品品質(zhì)高端化 “硬件”“軟件”同升級(jí) 辦公環(huán)境舒適性和人性化 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場(chǎng)趨勢(shì) 3）價(jià)格銷售 4）客戶變化 ?重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)格呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì) 在重慶經(jīng)濟(jì)格局快速發(fā)展，兩江新區(qū)成立等大量利好因素下，商務(wù)產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更為搶眼，在持續(xù)利好因素驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價(jià)格將呈穩(wěn)步上漲的趨勢(shì) ； ?主城各區(qū)域價(jià)格差距明顯加大，尤其體現(xiàn)在寫字樓市場(chǎng) 因各區(qū)域板塊功能和發(fā)展成熟度不均衡，對(duì)具有較強(qiáng)投資屬性的商務(wù)產(chǎn)品，必然形成價(jià)格差距，隨著城市格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價(jià)格差距將進(jìn)一步擴(kuò)大； ?新興商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格漲幅較大 以北部新區(qū)為代表，新興商務(wù)區(qū)在城市格局調(diào)整和發(fā)展中逐漸趨于成熟，給商務(wù)產(chǎn)品帶來(lái)較大升值空間； ?CBD成為價(jià)格標(biāo)桿 以解放碑、江北嘴為中心形成 CBD商務(wù)區(qū)，商務(wù)產(chǎn)品已突破 20220元 /㎡大關(guān)，成為商務(wù)市場(chǎng)標(biāo)桿，引領(lǐng)重慶商務(wù)市場(chǎng)快速發(fā)展 重慶商務(wù)產(chǎn)品價(jià)格銷售趨勢(shì)： 整體價(jià)格穩(wěn)步上漲 價(jià)格坡度明顯加大 新興區(qū)域發(fā)展迅猛 CBD成為價(jià)格標(biāo)桿 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場(chǎng)趨勢(shì) 3）價(jià)格銷售 4）客戶變化 重慶商務(wù)市場(chǎng)客戶變化趨勢(shì)： 本地客戶依舊主力 區(qū)縣客戶占比較大 外省客戶明顯增加 客戶來(lái)源更國(guó)際化 ?目前重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來(lái)源大致為“ 5+3+2”的格局 “ 5+2+2+1”： 50%主城各區(qū)客戶、 20%區(qū)縣客戶、 30外省客戶，隨著重慶城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務(wù)市場(chǎng)客戶來(lái)源也將發(fā)生變化 ； ?主城區(qū)縣客戶逐步強(qiáng)大，外省客戶比例增加 該部分客戶多為投資客戶，看重重慶未來(lái)發(fā)展前景，其中臺(tái)灣客戶、溫州等沿?？蛻裘黠@增加，也刺激了重慶商務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展； ?重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來(lái)源趨于國(guó)際化 重慶在西部經(jīng)濟(jì)格局中的重要地位和快速發(fā)展，以及商務(wù)產(chǎn)品國(guó)際化等，吸引度也逐步走向國(guó)際化并更趨明顯； A類：專業(yè)事務(wù)所類 （會(huì)計(jì) /審計(jì) /測(cè)量 /評(píng)估 /公證 /律師等） B類：旅游 /教育 /培訓(xùn)類 （旅行社、電腦培訓(xùn)、 商務(wù)培訓(xùn)、出國(guó)咨詢、報(bào)社、雜志社等） C類：政務(wù)類企業(yè) D類：銀行 /保險(xiǎn) /證券 /金融類 E類：零售及服務(wù)類 （票務(wù)中心、餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等） F類：電子信息及 IT類 （電子產(chǎn)品 /元件、電腦 IT、元件等的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)） G類：電器產(chǎn)品類 （普通電器、機(jī)械 /電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營(yíng)） H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 （開發(fā) /建筑 /建材 /裝飾裝修 /中介代理 /設(shè)計(jì)等） I類：商貿(mào)運(yùn)輸類 （商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)龋? J類：生物 /醫(yī)藥 /環(huán)保 /科技類 K類：廣告 /展覽 /策劃 /禮儀 /慶典類 L類：服裝 類（服裝、化妝品） 綠線 ： 07年客戶構(gòu)成 紅線 ： 10年客戶構(gòu)成 出去辦公 /公寓用戶變化趨勢(shì) 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場(chǎng)趨勢(shì) 3）價(jià)格銷售 4）客戶變化 變化趨勢(shì)一： A類用戶（專業(yè)咨詢事務(wù)所）、 G類用戶（ IT電子行業(yè)）、 H類用戶（房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)）、 I類用戶（商貿(mào)物流行業(yè)），基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及行業(yè)對(duì)形象的要求，辦公需求呈明顯上升變化。 有題材城市題材區(qū)域護(hù)駕，有產(chǎn)業(yè)革命催發(fā)的巨大商用物業(yè)需求護(hù)駕 — 最新的國(guó)家戰(zhàn)略解讀告訴我們： 重慶正在迎接新一輪催漲商業(yè)地產(chǎn)的大勢(shì)。 加快