【正文】 產(chǎn)業(yè)結構調整，鼓勵投資向高科技經(jīng)濟、循環(huán)經(jīng)濟、現(xiàn)代服務及文化經(jīng)濟傾斜 一如 20年前的上海，同樣作為中國大型或老舊工業(yè)基地，重慶的產(chǎn)業(yè)革命必將快速起步。 公寓產(chǎn)品具有的投資屬性和在項目組成及銷售策略中占據(jù)重要位臵決定，其推廣成效將影響項目整體銷售結果 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售公寓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 ?重慶 11年公寓市場供應量超大，市場競爭紅海嚴重 ?分布較為分散，以商圈輻射為主 ?復合型項目為主 ?介于住宅和寫字樓間，精裝修產(chǎn)品較多 ?區(qū)域價差明顯，分戶銷售為主 ?項目區(qū)域決定客戶來源 ?“報媒 +活動”形式為主，渠道分銷成為新興方式 重慶在售公寓市場綜述 諸侯爭雄，敢問鹿有幾何 —— 變化篇 另一股國家力量同樣耐人尋味： 2022年兩會僅僅給出 GDP增長 8%的目標，前所未有冠以 “國家尊嚴” 定義。 ?目前公寓產(chǎn)品標準層套內面積均集中在 500700㎡ 內，層高集中在 3m左右 ； ?公寓產(chǎn)品面積分割主要集中在3070㎡ 之間， 戶型設計靈活 ，主要以公寓投資和辦公需求為導向設計； 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售公寓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 項目名稱 用地性質 是否通氣 是否精裝修 精裝 標準 （ 元 /㎡ ） 日月光中心 商業(yè)用地 是 否 —— 創(chuàng)匯首座 商業(yè)用地 是 是 1000 時代天街 商業(yè)用地 是 否 —— 重慶公館 商業(yè)用地 是 否 —— 國際社區(qū) 商業(yè)用地 是 是 1000 協(xié)信城 綜合性用地 4號 樓是 8號 樓否 部分精裝 3000 南濱國際 商住用地 是 是 國匯中心 綜合性用地 是 是 3000 觀音橋 COSMO 綜合性用地 是 部分精裝 3000 九街高屋 商業(yè)用地 否 否 —— 渝能明日城市 住宅用地 是 是 15002022 華潤中央公園 住宅用地 是 否 —— 大鼎第一時間 綜合性用地 否 否 —— 華潤 24城 住宅用地 是 是 30004000 ARC中央廣場 綜合性用地 是 是 2022 煌華新紀元 綜合性用地 是 部分精裝 1000 尚領公館 住宅用地 是 是 1300 中渝愛都會 綜合性用地 否 否 —— 中渝都會首戰(zhàn) 住宅用地 是 否 —— 華宇北城中央 綜合性用地 否 否 —— 魔幻瑪型 綜合性用地 是 否 —— 公寓項目用地屬性和裝修特征： ?項目用地屬性中， 商業(yè)用地占比28%（主要集中在商圈核心）， 綜合用地占比 48%， 住宅用地占比24%； ?80%的公寓產(chǎn)品通氣，部分公寓產(chǎn)品商住兩用，增大了客戶投資的靈活性； ?52%的項目均有精裝產(chǎn)品推出，目前重慶精裝公寓裝修標準集中在1000元 /㎡ 左右和 3000元 /㎡ 左右 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售公寓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 項目名稱 銷售方式 銷售均價（元 /㎡ ） 樓層 日月光中心 追求利潤 /先推小戶型后推大 19000 55 創(chuàng)匯首座 —— 19000 33 時代天街 很震撼的水景銷售中心 /注意控制銷售現(xiàn)場氣氛 13000 30 重慶公館 分戶銷售 12022 32 國際社區(qū) 以住宅價格推出商業(yè)用房 待定 32 協(xié)信城 分戶銷售 1100012022 8號樓： 17000 3 41 南濱國際 分戶銷售 12740 25 國匯中心 —— —— 54 觀音橋COSMO 分戶銷售、只售不租 18000 3 28 九街高屋 A座部分樓層整層銷售； B座分戶銷售 13000 3 46 渝能明日城市 分戶銷售 11000 30 華潤中央公園 分戶銷售 單間： 9600 一房： 9200 33 大鼎第一時間 分戶銷售 8400 7 華潤 24城 分戶銷售 13000 32 ARC中央廣場 分戶銷售 —— 32 煌華新紀元 分戶銷售 精裝： 16000 清水： 15000 30 尚領公館 分戶銷售 29F與 30F可整層銷售 清水： 10800 精裝： 12600 30 中渝愛都會 整層銷售為主，分零銷售為輔 10500 31 中渝都會首站 分戶銷售 11300 32 華宇北城中央 分戶銷售 10000 24 魔幻瑪型 分戶銷售 10000 30 公寓產(chǎn)品價格及銷售策略特征 ： ?目前重慶公寓產(chǎn)品銷售價格集中在 1000013000元 /㎡ 之間，CBD公寓產(chǎn)品成為市場價值最高點，銷售價格逼近 20220元 /㎡； ?產(chǎn)品銷售方式以分戶銷售為主，結合半層整層等多種銷售方式靈活組合； ?公寓樓層集中在 3033層，未來超高層復合型產(chǎn)品比例加大，區(qū)域主要集中在 CBD和商圈核心地段 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售公寓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 客戶特征： 商務公寓產(chǎn)品具備較強的投資屬性，區(qū)位成為影響客戶來源最重要的因素 典型案例：長安尚領公館 特征一： 公寓產(chǎn)品投資明顯 特征二： 區(qū)位對公寓投資客戶影響較大 ?主城區(qū)的客戶以江北、渝北兩北區(qū)域為主，本地客戶占到 86％；區(qū)縣占比 11%，外地客戶 3% ?自住客戶占 67%，投資客戶占 37%，與公寓產(chǎn)品屬性直接關系，導致投資型客戶占比有較大提升，但因遠離商務中心自住型客戶任為主流 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售公寓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 項目名稱 推廣方式 日月光中心 堂售 創(chuàng)匯首座 名人、時尚、創(chuàng)意的公關活動，區(qū)縣高端客 戶線下推廣，網(wǎng)媒，報媒等線上推廣 時代天街 報媒 +網(wǎng)絡 +公關活動 重慶公館 堂售 國際社區(qū) 渠道銷售 協(xié)信城 晨報硬廣 +時報硬廣 +戶外廣告 +網(wǎng)絡 南濱國際 時報硬廣 +戶外廣告 國匯中心 晨報硬廣 +戶外廣告 +電視媒體 觀音橋 COSMO 晚報硬廣 +網(wǎng)絡 九街高屋 晨報硬廣 +戶外廣告 渝能明日城市 晚報軟文 華潤中央公園 商報硬廣 +戶外廣告 +網(wǎng)絡 大鼎第一時間 晨報硬廣 +戶外廣告 華潤 24城 商報軟文 +輕軌廣告 ARC中央廣場 商報硬廣 +網(wǎng)絡 煌華新紀元 晨報硬廣 尚領公館 報媒 +網(wǎng)絡電視 +廣播 +電信彈框 +郵政直投 中渝愛都會 晨報硬廣 +時報硬廣 +網(wǎng)絡 +戶外廣告 中渝都會首戰(zhàn) 時報硬廣 +商報硬廣 +晨報硬廣 +晚報硬廣 +網(wǎng)絡 +產(chǎn)品說明會 +戶外廣告 華宇北城中央 晨報硬廣 +時報硬廣 +網(wǎng)絡 +戶外廣告 魔幻瑪型 晨報硬廣 +網(wǎng)絡 +戶外廣告 +秋交會等公關活動 ? 目前公寓產(chǎn)品推廣方式途徑較多、形式多樣，采取多種媒體靈活組合，達到推廣最佳效果； ? 在推廣賣點訴求中，以產(chǎn)品介紹、品牌打造、開盤告知三類為主；訴求點重在針對性和及時性。 ? 目前在售寫字樓銷售策略 仍以先售后租為主 ，尤其以 整層銷售優(yōu)先， 輔以分零銷售，兩者結合的靈活銷售策略為輔，策略靈活； 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 重慶寫字樓市場客戶來源 以本地客戶為主，區(qū)縣客戶和外地客戶為輔 ；投資客戶占比較大，其次為辦公自用，隨著重慶寫字樓市場火爆，投資客比例增加 典型案例：創(chuàng)匯首座 在創(chuàng)匯首座的客戶群體中，重慶主城客戶約占 45%，來自上海等城市的外地客戶約占 30%，區(qū)縣客戶約占 25% 分析 ： 瑞安憑借其在上海的品牌實力和市場美譽度吸引了大批上海的品牌追隨者；其次上海與重慶的房價高差促使外地客戶涌入重慶投資； 針對區(qū)縣頂級高端客戶進行了線下渠道推廣和營銷； 在主城區(qū)進行的網(wǎng)媒、報媒投放及線下公關活動為其帶來了部分主城客戶。 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 裝修部位 外立面 大堂 電梯門廳 走廊 所用材料 主要采用面磚及 玻璃幕墻，高端 產(chǎn)品會采用進口 瓷磚等建材 墻壁：主要以黑金原石、大理石為主，其次為高級內墻乳膠漆、鋁塑板；面磚使用較少 地板：主要以大理石、高級地毯及高級地磚為主；較高端項目會采用高級花崗石及進口石材 頂部：普遍輕鋼龍骨吊頂及高級墻漆 墻壁：優(yōu)質不銹鋼； 地板：地磚；大理石； 頂部：優(yōu)質不銹鋼；優(yōu) 質鏡面 墻壁：黑金原石；高級內墻乳膠漆；鋁塑板； 地板：大理石；高級地磚； 高級地磚； 頂部：輕鋼龍骨吊頂；高級內墻乳膠漆；輕鋼龍骨吊 立面用材： 高級面磚、石材和玻璃幕墻成為當前寫字樓立面首選用材， 黑金原石、大理石、花崗石、不銹鋼等建材都是寫字樓物業(yè)大量選取的裝修建材，頂級物業(yè)則傾向于采用進口石材、高級面磚等建材以提升項目品質 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 項目名稱 電梯數(shù)量 電梯品牌及速度 是否分區(qū) 單梯服務面積 （方） 英利國際開發(fā)金融中心 20 OTIS/6 是 6300 聯(lián)合國際 19 蒂森克虜伯 否 5100 新華國際 7 蒂森克虜伯 否 8100 創(chuàng)匯首座 5 待查 是 4000 上海城嘉德中心 8 待查 是 4300 長江國際 9 日立 是 4856 國匯中心 8 知名電梯 是 3000 國際金融大廈 8 三菱電梯 4m/s 是 6250 富力海洋國際 6 日立 是 4700 協(xié)信中心 8 通力 是 2300 世紀英皇 7 品牌電梯 否 3360 金融中心 69 三菱高速電梯 否 46006500 康田國際企業(yè)港 獨棟： 1；高層：待查 待查 否 3000 渝高智博中心 8 東芝 否 6000 線外商政公園 3 日立 待查 1300 兩江星界 6 品牌電梯 是 1400 中渝都會首站 7 芬蘭通力 是 1200 睿尚 MOHO 6 品牌電梯 是 1400 新科國際廣場 4 奧迪斯 是 1300 金開協(xié)信中心 3 品牌電梯 否 4400 疊彩中心 6 品牌電梯 是 1740 財富中心 12 三菱 是 2300 電梯配臵 : ? 目前的中高端寫字樓的電梯配臵都較高，每棟電梯匹配集中在 510部； ? 電梯平均速度集中在34米 /秒，最高達 6米 /秒，保障垂直快速暢通； ? 高低分區(qū)、客貨分流、功能分區(qū) 等成為目前寫字樓常采取的集中保障垂直交通通達的幾種方式，68%的項目均采取高低和功能的分區(qū) 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售寫字樓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 8）項目招商 項目名稱 層高（ m） 單層面積（㎡） 英利國際開發(fā)金融中心 2022 聯(lián)合國際 1345 新華國際 4 1160 創(chuàng)匯首座 4000 上海城嘉德中心 1200 長江國際 1325 國匯中心 1500 國際金融大廈 待查 1200 富力海洋國際 待查 1400 協(xié)信中心 1488 世紀英皇 待查 1547 金融中心 18001962 ARC中央廣場 待查 1000 康田國際企業(yè)港 待查 950； 21002900 渝高智博中心 1609 線外商政公園 820 兩江星界 1100 中渝都會首站 1220 睿尚 MOHO 610 新科國際廣場 800 金開協(xié)信中心 1018 疊彩中心 950 財富中心 1300 層高及單層面積： ?中高端寫字樓的內部結構大體一致，標準層面積均集中在 10001500平方米 內，層高集中在 ； ?中高端寫字樓客戶對于層高都有較高的要求； ?辦公環(huán)境舒適性和功能檔次