【正文】 ?自住客戶占 67%，投資客戶占 37%，與公寓產(chǎn)品屬性直接關系，導致投資型客戶占比有較大提升，但因遠離商務中心自住型客戶任為主流 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售公寓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 項目名稱 推廣方式 日月光中心 堂售 創(chuàng)匯首座 名人、時尚、創(chuàng)意的公關活動，區(qū)縣高端客 戶線下推廣，網(wǎng)媒，報媒等線上推廣 時代天街 報媒 +網(wǎng)絡 +公關活動 重慶公館 堂售 國際社區(qū) 渠道銷售 協(xié)信城 晨報硬廣 +時報硬廣 +戶外廣告 +網(wǎng)絡 南濱國際 時報硬廣 +戶外廣告 國匯中心 晨報硬廣 +戶外廣告 +電視媒體 觀音橋 COSMO 晚報硬廣 +網(wǎng)絡 九街高屋 晨報硬廣 +戶外廣告 渝能明日城市 晚報軟文 華潤中央公園 商報硬廣 +戶外廣告 +網(wǎng)絡 大鼎第一時間 晨報硬廣 +戶外廣告 華潤 24城 商報軟文 +輕軌廣告 ARC中央廣場 商報硬廣 +網(wǎng)絡 煌華新紀元 晨報硬廣 尚領公館 報媒 +網(wǎng)絡電視 +廣播 +電信彈框 +郵政直投 中渝愛都會 晨報硬廣 +時報硬廣 +網(wǎng)絡 +戶外廣告 中渝都會首戰(zhàn) 時報硬廣 +商報硬廣 +晨報硬廣 +晚報硬廣 +網(wǎng)絡 +產(chǎn)品說明會 +戶外廣告 華宇北城中央 晨報硬廣 +時報硬廣 +網(wǎng)絡 +戶外廣告 魔幻瑪型 晨報硬廣 +網(wǎng)絡 +戶外廣告 +秋交會等公關活動 ? 目前公寓產(chǎn)品推廣方式途徑較多、形式多樣，采取多種媒體靈活組合，達到推廣最佳效果； ? 在推廣賣點訴求中，以產(chǎn)品介紹、品牌打造、開盤告知三類為主；訴求點重在針對性和及時性。 推廣方式： 當前公寓的推廣方式仍以媒體 +活動推廣為主，但渠道銷售成為新興銷售方式。 公寓產(chǎn)品具有的投資屬性和在項目組成及銷售策略中占據(jù)重要位臵決定，其推廣成效將影響項目整體銷售結(jié)果 1）供應總量 2）區(qū)域分布 在售公寓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 ?重慶 11年公寓市場供應量超大，市場競爭紅海嚴重 ?分布較為分散，以商圈輻射為主 ?復合型項目為主 ?介于住宅和寫字樓間，精裝修產(chǎn)品較多 ?區(qū)域價差明顯，分戶銷售為主 ?項目區(qū)域決定客戶來源 ?“報媒 +活動”形式為主，渠道分銷成為新興方式 重慶在售公寓市場綜述 諸侯爭雄，敢問鹿有幾何 —— 變化篇 另一股國家力量同樣耐人尋味： 2022年兩會僅僅給出 GDP增長 8%的目標，前所未有冠以 “國家尊嚴” 定義。及至未來，中國經(jīng)濟發(fā)展的兩大趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn) —— 保持適度寬松貨幣政策，鼓勵投資向?qū)嶓w經(jīng)濟傾斜。 加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵投資向高科技經(jīng)濟、循環(huán)經(jīng)濟、現(xiàn)代服務及文化經(jīng)濟傾斜 一如 20年前的上海，同樣作為中國大型或老舊工業(yè)基地，重慶的產(chǎn)業(yè)革命必將快速起步。同樣的類似在于，重慶如今也已經(jīng)具備與當年“浦東開發(fā)”等量級的國家戰(zhàn)略。 有題材城市題材區(qū)域護駕，有產(chǎn)業(yè)革命催發(fā)的巨大商用物業(yè)需求護駕 — 最新的國家戰(zhàn)略解讀告訴我們： 重慶正在迎接新一輪催漲商業(yè)地產(chǎn)的大勢。 重慶作為當下 國家戰(zhàn)略 ，已經(jīng)毫無疑問 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 中心新定義 重心有偏移 分布更廣闊 格局更合理 ?重慶寫字樓市場重心將由解放碑轉(zhuǎn)移至江北嘴商務區(qū) 由江北嘴、解放碑和彈子石組成新的 CBD核心區(qū)將成為重慶商務產(chǎn)品市場重心和價值高地 ； ?新興商業(yè)副中心隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整催生成為商務產(chǎn)品新興市場 以北部新區(qū)為代表的新興商業(yè)副中心在城市發(fā)展中對商務產(chǎn)品需求空間大，未來競爭激烈 ； ?傳統(tǒng)成熟商圈商務產(chǎn)品市場更趨成熟，檔次更趨國際化，產(chǎn)品格局重新調(diào)整 隨著重慶商務市場日趨成熟，借助各大商圈擴容利好，迎來又一次發(fā)展契機 重慶商務產(chǎn)品區(qū)域分布趨勢： 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 ?注重辦公環(huán)境舒適性和人性化成為未來產(chǎn)品設計方向 更多商務空間、更高景觀要求、更高智能化、講求綠色環(huán)保的國際化標準已成為重慶商務產(chǎn)品設計導向； ?產(chǎn)品形態(tài)更加多元化、設計更趨國際化、品質(zhì)更加高端化 獨棟類商務產(chǎn)品的出現(xiàn)，豐富了重慶商務市場產(chǎn)品形態(tài)，這也將是未來重慶商務產(chǎn)品發(fā)展的趨勢，追求國際化標準甚至超越； ?“硬件”“軟件”同升級，共同打造高品質(zhì) 城市綜合體、復合型物業(yè)形態(tài)、高端物業(yè)管理（如引入星級酒店管理）等，在“軟件”配套服務等方面，完善商務環(huán)境的舒適性和品質(zhì)感，同時規(guī)避產(chǎn)品單一帶來的風險。 重慶商務產(chǎn)品發(fā)展趨勢： 產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品設計國際化 產(chǎn)品品質(zhì)高端化 “硬件”“軟件”同升級 辦公環(huán)境舒適性和人性化 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 ?重慶商務產(chǎn)品整體價格呈穩(wěn)步上漲趨勢 在重慶經(jīng)濟格局快速發(fā)展，兩江新區(qū)成立等大量利好因素下，商務產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更為搶眼，在持續(xù)利好因素驅(qū)動下，預計重慶商務產(chǎn)品整體價格將呈穩(wěn)步上漲的趨勢 ； ?主城各區(qū)域價格差距明顯加大，尤其體現(xiàn)在寫字樓市場 因各區(qū)域板塊功能和發(fā)展成熟度不均衡，對具有較強投資屬性的商務產(chǎn)品，必然形成價格差距，隨著城市格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價格差距將進一步擴大； ?新興商務區(qū)商務產(chǎn)品價格漲幅較大 以北部新區(qū)為代表，新興商務區(qū)在城市格局調(diào)整和發(fā)展中逐漸趨于成熟，給商務產(chǎn)品帶來較大升值空間； ?CBD成為價格標桿 以解放碑、江北嘴為中心形成 CBD商務區(qū)，商務產(chǎn)品已突破 20220元 /㎡大關，成為商務市場標桿，引領重慶商務市場快速發(fā)展 重慶商務產(chǎn)品價格銷售趨勢： 整體價格穩(wěn)步上漲 價格坡度明顯加大 新興區(qū)域發(fā)展迅猛 CBD成為價格標桿 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 重慶商務市場客戶變化趨勢： 本地客戶依舊主力 區(qū)縣客戶占比較大 外省客戶明顯增加 客戶來源更國際化 ?目前重慶商務產(chǎn)品客戶來源大致為“ 5+3+2”的格局 “ 5+2+2+1”： 50%主城各區(qū)客戶、 20%區(qū)縣客戶、 30外省客戶，隨著重慶城市發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務市場客戶來源也將發(fā)生變化 ； ?主城區(qū)縣客戶逐步強大，外省客戶比例增加 該部分客戶多為投資客戶，看重重慶未來發(fā)展前景，其中臺灣客戶、溫州等沿?？蛻裘黠@增加，也刺激了重慶商務市場的發(fā)展； ?重慶商務產(chǎn)品客戶來源趨于國際化 重慶在西部經(jīng)濟格局中的重要地位和快速發(fā)展，以及商務產(chǎn)品國際化等，吸引度也逐步走向國際化并更趨明顯； A類：專業(yè)事務所類 （會計 /審計 /測量 /評估 /公證 /律師等） B類：旅游 /教育 /培訓類 （旅行社、電腦培訓、 商務培訓、出國咨詢、報社、雜志社等） C類：政務類企業(yè) D類：銀行 /保險 /證券 /金融類 E類：零售及服務類 （票務中心、餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等） F類：電子信息及 IT類 （電子產(chǎn)品 /元件、電腦 IT、元件等的開發(fā)及經(jīng)營） G類：電器產(chǎn)品類 （普通電器、機械 /電力設備、家私等的制造及經(jīng)營） H類：房地產(chǎn)及相關行業(yè)類 （開發(fā) /建筑 /建材 /裝飾裝修 /中介代理 /設計等） I類：商貿(mào)運輸類 （商業(yè)代理、貿(mào)易、運輸?shù)龋? J類：生物 /醫(yī)藥 /環(huán)保 /科技類 K類：廣告 /展覽 /策劃 /禮儀 /慶典類 L類：服裝 類（服裝、化妝品） 綠線 ： 07年客戶構(gòu)成 紅線 ： 10年客戶構(gòu)成 出去辦公 /公寓用戶變化趨勢 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 變化趨勢一： A類用戶（專業(yè)咨詢事務所）、 G類用戶（ IT電子行業(yè)）、 H類用戶（房地產(chǎn)及關聯(lián)行業(yè)）、 I類用戶（商貿(mào)物流行業(yè)），基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及行業(yè)對形象的要求，辦公需求呈明顯上升變化。 變化趨勢二： 曾經(jīng)高度占用辦公物業(yè)的 E類用戶（松散型零售及服務業(yè)），明顯呈現(xiàn)出退出辦公并向公寓物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢。 新形勢下的鼓勵發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動辦公準入門檻提高 這些咨詢、 IT、地產(chǎn)、物流貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，逐漸成為辦公物業(yè)的使用主力 傳統(tǒng)占據(jù)辦公的松散型零售、服務業(yè)態(tài)，逐漸退出辦公，轉(zhuǎn)向門檻較低的公寓物業(yè) 重慶辦公樓的用戶演變趨勢，已經(jīng)體現(xiàn)出了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化的趨勢 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 藍線 ： 07年客戶構(gòu)成 紅線： 10年客戶構(gòu)成 商業(yè)體現(xiàn)出各行業(yè)全面需求增加的形勢，而其中： 餐飲、服飾、零售、休閑娛樂、金融表現(xiàn)為明顯的需求增長趨勢 商業(yè)用戶變化趨勢 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場趨勢 3）價格銷售 4）客戶變化 魚嘴市場 本案 N 還建房 瑞祥家園 金鑫家園 移民房 巨龍地塊 魚嘴鎮(zhèn) 長安汽車基地 長客軌道公司 孵化園 從實地調(diào)研情況分析，目前區(qū)域 暫無 寫字樓、公寓等商務產(chǎn)品供應。商務市場屬于啟蒙初生期 政策高壓不斷、房市被打壓，投資風向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn) 政策影響未能促及商務地產(chǎn)，商務地產(chǎn)行情趨好 供應和需求情況決定商務市場發(fā)展向上 城市商務市場重心逐漸向北向東轉(zhuǎn)移 商務市場主流客戶轉(zhuǎn)移顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 魚嘴區(qū)域商務市場暫無商務產(chǎn)品供應 商務市場總結(jié) 知己知彼、百戰(zhàn)不殆 認清自己，才能更好戰(zhàn)勝敵人 第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略 目 錄 中國的 投資重心 將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟增長的新引擎 ●金融危機深刻影響后 經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、 投資重心的轉(zhuǎn)移、 并進一步影響中國 區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展格局 ●經(jīng)濟發(fā)展模式將 從出口導向型轉(zhuǎn) 變?yōu)閮?nèi)需導向型 ●投資重心將從東 部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向 西部內(nèi)陸地區(qū) ●西部地區(qū)有望成 為中國經(jīng)濟發(fā)展的 高增長區(qū)，中國 經(jīng)濟增長的新擎 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 ?兩江新區(qū) ?兩路寸灘保稅港區(qū) ?北部新區(qū) ?重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ?重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) ?重慶出口加工區(qū) ?西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū) ?國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) ?國家綜合配套改革試驗區(qū) 重慶占位： 已成為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟增速將在35年 之后明顯顯現(xiàn) 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 ?包括：三個區(qū)域 ?形成：三個組團 ?布局：十大功能區(qū) ?實現(xiàn)：五大功能 ?拉動“成渝經(jīng)濟帶”制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長 10個百分點，工業(yè)經(jīng)濟年均增長提高 5個百分點 ?云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展年均增長提高 5個百分點， ?促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場協(xié)作加強 ?50%左右的制造業(yè)和交通運輸業(yè)通過“兩江新區(qū)”走向西部市場，預計年均增長提高 5個百分點 兩江新區(qū)： 其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的 第三次飛躍 ， 對西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著 非凡意義 ? 西部內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶 ? 長江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心 ? 長江上游地區(qū)金融中心 ? 國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ? 內(nèi)陸國際貿(mào)易大通道和出口商品加工基地 ? 長江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 產(chǎn)業(yè)布局： 魚嘴組團將建成 機械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè) ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、都市旅游業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)的綜合性新城區(qū) 緊緊圍繞先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè) 2大領域 打造“ 6+3” 核心產(chǎn)業(yè)體系 兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)： 范圍包括郭家沱、魚嘴、復盛、龍興、石船片區(qū)，面積178平方公里。以 “園中園” 的模式分組團布局，重點打造 新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、先進裝備產(chǎn)業(yè)園、高新設備產(chǎn)業(yè)園、 以及 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園 。 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀