【正文】 裙樓采用黑金沙材質(zhì)為黃金色 南濱國(guó)際 灰白色調(diào)墻磚為主，鑲嵌玻璃 國(guó)匯中心 暫缺 觀音橋 COSMO 雙塔結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代氣息濃厚，考究打磨工藝的外立面， 使整個(gè)建筑充滿現(xiàn)代科技感 九街高屋 垂直的矩形線條，簡(jiǎn)約的“黑、白、灰”色彩，底部 墻柱勾以紅色 渝能明日城市 玻璃 +石材 華潤(rùn)中央公園 玻璃 +石材 大鼎第一時(shí)間 剔透玻璃墻 華潤(rùn) 24城 ARC中央廣場(chǎng) 玻璃幕墻運(yùn)用，盡顯“靈動(dòng)” “流線”神韻，主要采用銀灰色系為本項(xiàng)目外立面的主要色調(diào) 煌華新紀(jì)元 石材 尚領(lǐng)公館 鋁塑板 中渝愛都會(huì) 干掛石材墻面與點(diǎn)支式玻璃幕墻相結(jié)合；其余墻面采用擠塑聚苯板復(fù)合板，塑鋼窗，主要采用銀灰色系為本項(xiàng)目外立面的主要色調(diào) 中渝都會(huì)首戰(zhàn) 建筑以淡黃色為主體色，干掛石材墻面 華宇北城中央 建筑以黑白灰為主色調(diào)，輔以體型的錯(cuò)動(dòng)，百頁(yè)的提 色 魔幻瑪型 建筑以黑白為主色調(diào)，玻璃幕墻 公寓外立面特征： ?目前公寓產(chǎn)品外立面最常用材料為 “玻璃 +石材” ，占比約70%，這兩種材料組合，給人現(xiàn)代感和高檔次等審美； ?設(shè)計(jì)風(fēng)格上以 “灰色系” 為主，設(shè)計(jì)理念以 “簡(jiǎn)約型” 為主，同時(shí)不失現(xiàn)代氣息，注重細(xì)節(jié)打造、整體建筑審美感等 1）供應(yīng)總量 2）區(qū)域分布 在售公寓 3）規(guī)劃業(yè)態(tài) 4）產(chǎn)品特點(diǎn) 5）銷售策略 6）客戶情況 7）推廣方式 項(xiàng)目名稱 層高（ m） 面積分割（㎡） 單層面積（套內(nèi) /㎡ ） 日月光中心 3 57193 840 創(chuàng)匯首座 3 4578 1260 時(shí)代天街 50100 560 重慶公館 46132 1180 國(guó)際社區(qū) 3 3569 912 協(xié)信城 3 3569 8501040 南濱國(guó)際 3 2969 882 國(guó)匯中心 3 60220 1359 觀音橋 COSMO A塔： 3 B塔： 6 A塔： 29— 64 B塔： 35— 109 A塔： 600 B塔： 300 九街高屋 2050 A座： 580 B座： 374 渝能明日城市 暫缺 4070 666 華潤(rùn)中央公園 3 3545 540 大鼎第一時(shí)間 3 2355 545 華潤(rùn) 24城 待查 3141 812 ARC中央廣場(chǎng) 2642 煌華新紀(jì)元 待查 2號(hào)樓： 2139 4號(hào)樓： 3581 2號(hào)樓： 695 4號(hào)樓： 677 尚領(lǐng)公館 3 36185 625 中渝愛都會(huì) 3859 827 中渝都會(huì)首戰(zhàn) 4972 830 華宇北城中央 3 2869 750 魔幻瑪型 3 2948 700 層高及面積分割： ?在售公寓以 3米層高為主，僅有少量公寓層高在 3米以下。 推廣方式： 當(dāng)前公寓的推廣方式仍以媒體 +活動(dòng)推廣為主，但渠道銷售成為新興銷售方式。及至未來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn) —— 保持適度寬松貨幣政策，鼓勵(lì)投資向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜。同樣的類似在于，重慶如今也已經(jīng)具備與當(dāng)年“浦東開發(fā)”等量級(jí)的國(guó)家戰(zhàn)略。 重慶作為當(dāng)下 國(guó)家戰(zhàn)略 ，已經(jīng)毫無(wú)疑問 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場(chǎng)趨勢(shì) 3）價(jià)格銷售 4）客戶變化 中心新定義 重心有偏移 分布更廣闊 格局更合理 ?重慶寫字樓市場(chǎng)重心將由解放碑轉(zhuǎn)移至江北嘴商務(wù)區(qū) 由江北嘴、解放碑和彈子石組成新的 CBD核心區(qū)將成為重慶商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)重心和價(jià)值高地 ； ?新興商業(yè)副中心隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整催生成為商務(wù)產(chǎn)品新興市場(chǎng) 以北部新區(qū)為代表的新興商業(yè)副中心在城市發(fā)展中對(duì)商務(wù)產(chǎn)品需求空間大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ； ?傳統(tǒng)成熟商圈商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)更趨成熟，檔次更趨國(guó)際化，產(chǎn)品格局重新調(diào)整 隨著重慶商務(wù)市場(chǎng)日趨成熟，借助各大商圈擴(kuò)容利好，迎來(lái)又一次發(fā)展契機(jī) 重慶商務(wù)產(chǎn)品區(qū)域分布趨勢(shì)： 1）區(qū)域分布 2）產(chǎn)品發(fā)展 市場(chǎng)趨勢(shì) 3）價(jià)格銷售 4）客戶變化 ?注重辦公環(huán)境舒適性和人性化成為未來(lái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向 更多商務(wù)空間、更高景觀要求、更高智能化、講求綠色環(huán)保的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)已成為重慶商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)導(dǎo)向； ?產(chǎn)品形態(tài)更加多元化、設(shè)計(jì)更趨國(guó)際化、品質(zhì)更加高端化 獨(dú)棟類商務(wù)產(chǎn)品的出現(xiàn)，豐富了重慶商務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)，這也將是未來(lái)重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展的趨勢(shì)，追求國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)甚至超越； ?“硬件”“軟件”同升級(jí)，共同打造高品質(zhì) 城市綜合體、復(fù)合型物業(yè)形態(tài)、高端物業(yè)管理（如引入星級(jí)酒店管理）等，在“軟件”配套服務(wù)等方面，完善商務(wù)環(huán)境的舒適性和品質(zhì)感，同時(shí)規(guī)避產(chǎn)品單一帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 變化趨勢(shì)二： 曾經(jīng)高度占用辦公物業(yè)的 E類用戶（松散型零售及服務(wù)業(yè)），明顯呈現(xiàn)出退出辦公并向公寓物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。商務(wù)市場(chǎng)屬于啟蒙初生期 政策高壓不斷、房市被打壓，投資風(fēng)向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn) 政策影響未能促及商務(wù)地產(chǎn)，商務(wù)地產(chǎn)行情趨好 供應(yīng)和需求情況決定商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展向上 城市商務(wù)市場(chǎng)重心逐漸向北向東轉(zhuǎn)移 商務(wù)市場(chǎng)主流客戶轉(zhuǎn)移顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 魚嘴區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)暫無(wú)商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng) 商務(wù)市場(chǎng)總結(jié) 知己知彼、百戰(zhàn)不殆 認(rèn)清自己，才能更好戰(zhàn)勝敵人 第一部分：市場(chǎng)分析 第二部分：項(xiàng)目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項(xiàng)目定位 第七部分：營(yíng)銷策略 目 錄 中國(guó)的 投資重心 將由東部沿海地區(qū)向中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部?jī)?nèi)陸地區(qū)有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎 ●金融危機(jī)深刻影響后 經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、 投資重心的轉(zhuǎn)移、 并進(jìn)一步影響中國(guó) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局 ●經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將 從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn) 變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型 ●投資重心將從東 部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向 西部?jī)?nèi)陸地區(qū) ●西部地區(qū)有望成 為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 高增長(zhǎng)區(qū)，中國(guó) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新擎 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 ?兩江新區(qū) ?兩路寸灘保稅港區(qū) ?北部新區(qū) ?重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ?重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) ?重慶出口加工區(qū) ?西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū) ?國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) ?國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 重慶占位： 已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟(jì)增速將在35年 之后明顯顯現(xiàn) 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 ?包括：三個(gè)區(qū)域 ?形成：三個(gè)組團(tuán) ?布局：十大功能區(qū) ?實(shí)現(xiàn)：五大功能 ?拉動(dòng)“成渝經(jīng)濟(jì)帶”制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng) 10個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)提高 5個(gè)百分點(diǎn) ?云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展年均增長(zhǎng)提高 5個(gè)百分點(diǎn)， ?促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場(chǎng)協(xié)作加強(qiáng) ?50%左右的制造業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)通過(guò)“兩江新區(qū)”走向西部市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)提高 5個(gè)百分點(diǎn) 兩江新區(qū)： 其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的 第三次飛躍 ， 對(duì)西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著 非凡意義 ? 西部?jī)?nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放的重要門戶 ? 長(zhǎng)江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心 ? 長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心 ? 國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ? 內(nèi)陸國(guó)際貿(mào)易大通道和出口商品加工基地 ? 長(zhǎng)江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 產(chǎn)業(yè)布局： 魚嘴組團(tuán)將建成 機(jī)械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè) ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、都市旅游業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)的綜合性新城區(qū) 緊緊圍繞先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 2大領(lǐng)域 打造“ 6+3” 核心產(chǎn)業(yè)體系 兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)： 范圍包括郭家沱、魚嘴、復(fù)盛、龍興、石船片區(qū)，面積178平方公里。 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 2022年 6月 18日，重慶兩江新區(qū)掛牌，標(biāo)志著兩江新區(qū)正式成立， 整個(gè)新區(qū)規(guī)劃為 都市綜合功能板塊 、 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊 、 先進(jìn)制造業(yè)基地板塊 ，本項(xiàng)目位于先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)帶核心位臵。屬于主城外環(huán)繞城高速地帶，包括 龍石先進(jìn)制造區(qū)、木古出口加工區(qū)、水復(fù)生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。房產(chǎn)所處的區(qū)位、交通、周邊配套設(shè)施，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Φ榷际窍M(fèi)者購(gòu)房決策是考慮的最為重要影響因素之一 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 總用地 17萬(wàn)方 ，體量 26萬(wàn)方，綜合 容積率 ， 其中，一期 A樓體量 12萬(wàn)方 ，酒店占 ，辦公類占 本案 ?地塊面積較大，緊鄰魚嘴立交； ?距離周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)近，可塑性強(qiáng)； 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 地塊內(nèi)外： 地塊形狀呈“ 條線性 ” ， 場(chǎng)內(nèi)較為平整， 緊臨魚嘴立交及支路，毗鄰孵化園、長(zhǎng)安基地， 無(wú)明顯自然景觀 本案 長(zhǎng)安汽車公司 中石油加油站 長(zhǎng)客軌道公司 社區(qū)臨街商業(yè) 地塊實(shí)拍 地塊航圖 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 東： 魚嘴鎮(zhèn)中心 華渝風(fēng)電廠 瑞祥家園 、 金鑫家園 南： 長(zhǎng)江江岸 倉(cāng)儲(chǔ)用地 西： 長(zhǎng)安汽車基地 孵化園 長(zhǎng)客軌道公司 北： 霍利維爾公司 韓泰輪胎廠 地塊周邊： 先進(jìn)制造業(yè)基地 ，西側(cè)相鄰倉(cāng)儲(chǔ)用地、生活、商業(yè)配套弱 汽車城基地中心、魚嘴立交橋中心、渝宜快速路南側(cè)、 交通便捷 本案 N 還建房 瑞祥家園 金鑫家園 移民房 巨龍地塊 魚嘴鎮(zhèn) 長(zhǎng)安汽車基地 長(zhǎng)客軌道公司 孵化園 1）區(qū)位解讀 3）地塊解讀 項(xiàng)目本體 4）產(chǎn)業(yè)解讀 5） SWTO分析 6）本體綜述 2）交通解析 重慶水務(wù)集團(tuán)簽訂供水合作協(xié)議，重慶水務(wù)集團(tuán)將投資 成功引進(jìn)并開工建設(shè)了重慶長(zhǎng)安汽車集團(tuán)的整車和發(fā)動(dòng)機(jī)項(xiàng)目； 重慶長(zhǎng)客的輕軌車輛制造項(xiàng)目 重慶市重點(diǎn)環(huán)保企業(yè) — 中天環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團(tuán)； 規(guī)劃修建物流能力百萬(wàn)標(biāo)箱級(jí)的綜合性物流港口； 華渝電氣儀表廠民品產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐魚嘴新城； 光大奶牛夢(mèng)工廠進(jìn)駐魚嘴。 對(duì)應(yīng)產(chǎn)品： 適合打造商務(wù)屬性、投資型 產(chǎn)品為主 對(duì)應(yīng)客群： 投資欲、需求性、產(chǎn)業(yè)輻射相關(guān)人 了解土地屬性下客戶特征后 深入一些 探究項(xiàng)目核心價(jià)值與消費(fèi)者洞察的重疊 尋找從理性上升到感性的路徑 長(zhǎng)安汽車 長(zhǎng)客軌道 華渝風(fēng)電 … … 魚嘴先進(jìn)制造園 產(chǎn)業(yè)基地輻射發(fā)散 “一”航空港 “一”影視城 “三”大公園 “六 ” 大產(chǎn)業(yè)園 “一 一三六” 在 粗獷 線條的背后，有一顆 躍動(dòng)的心 ， 渴望用一種受人認(rèn)同的 生活方式來(lái)證明 自己 并不落伍 的價(jià)值 “ 歸屬感、發(fā)展觀 ”冥冥指引 重慶人的地域性格 “ 產(chǎn)業(yè)輻射決定購(gòu)買者！” 對(duì)于目標(biāo)客戶的尋找，我們更多的是產(chǎn)業(yè)鏈末端需求上進(jìn)行判斷 寫字樓： 各產(chǎn)業(yè)中下游公司 本地投資客戶 公寓： 各產(chǎn)業(yè)中高端領(lǐng)導(dǎo)層 產(chǎn)業(yè)技術(shù)骨干 跨區(qū)域高層領(lǐng)導(dǎo) 投資客戶 在重慶， 他們是誰(shuí)？ 都市精英 Aggressive City 領(lǐng)導(dǎo)高層 時(shí)尚精英 激流勇進(jìn) 精英白領(lǐng) 領(lǐng)導(dǎo) 高層 技術(shù)人員 城市中產(chǎn)階層中的個(gè)性人群 。 廣泛接受新資訊 ， 運(yùn)用理性分析 。 審美情趣 ， 偏好深邃的思想表達(dá) 、 留有想象空間 。 體量小至 80000m178。 所以， 項(xiàng)目的成本安全性乃至優(yōu)勢(shì)，成為定位思考的第一要著。配臵 ，項(xiàng)目需要配臵 560個(gè)車位。在車位壓力絕大部分釋放的基礎(chǔ)上，局部增加附二層及地面停車，即可輕松滿足車位規(guī)劃指標(biāo)。輕松成為舒適型商務(wù)酒店公寓的主力配臵。辦公空間； 8個(gè)單位網(wǎng)格，則可以達(dá)成套內(nèi) 178。 ■大小商業(yè)合理分割及和諧共融： 形成套內(nèi) 9 2=178。 由此，地下結(jié)構(gòu)與地上各類物業(yè)形態(tài)，形成統(tǒng)一結(jié)構(gòu)框體。 辦公絕對(duì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)：可以做，且可以多做。 商業(yè)相對(duì)機(jī)會(huì)市場(chǎng)：必做 1層，少做 2層，不做 3層。 盡可能提高得房率，力爭(zhēng)明顯高于公寓 70%、辦公 60%的