光谷世界城物業(yè)運營管理計劃書(參考版)
2025-01-22 04:06本頁面
【正文】 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。后 記光谷世界城商業(yè)運營管理公司關(guān)于“兩大管理中心，六大部門”的功能架構(gòu)與人員配置，是根據(jù)本人淺薄的商業(yè)運營管理心得與實際運營管理經(jīng)驗而得出的，僅作實際操作中的參考作用，但實際配置要根據(jù)開發(fā)商自身的發(fā)展思路和現(xiàn)場實際需求作進一步調(diào)整。行政部主要工作職責(zé)：協(xié)調(diào)公司對外關(guān)系，負責(zé)經(jīng)營戶整體辦證登記等事務(wù)，商戶檔案資料按“一戶一檔”收集和整理，公司內(nèi)部行政事務(wù)及人員招聘等工作保潔工作：可采取外包形式，聘請專業(yè)保潔公司，維護光谷世界城公共區(qū)域、餐飲區(qū)域、內(nèi)外場日常的清潔、綠化、垃圾清運等工作。1名副總分管運營部、策劃部、行政部運營部主要工作職責(zé)：負責(zé)光谷世界城整體招商及調(diào)整工作以及后期的現(xiàn)場管理方面的工作，包括客戶服務(wù)（含服務(wù)總臺）；租金、物業(yè)管理費的收取和發(fā)放業(yè)主租金工作；現(xiàn)場商戶經(jīng)營秩序的管理；公共區(qū)域多種經(jīng)營點租賃工作；停車場車位、倉庫租賃等經(jīng)營性質(zhì)的工作。工程部的主要工作職責(zé)：光谷世界城公共設(shè)施、設(shè)備日常設(shè)備的維護、保養(yǎng)和保證所有設(shè)備的正常運行，商戶店鋪的工程維護及維修服務(wù)，各大主力店的工程維修服務(wù)（與主力店工程人員配合，協(xié)調(diào)工作）。附一：光谷世界城運營管理有限公司管理架構(gòu)及職能根據(jù)以上商業(yè)運營管理公司組建模式的思考，結(jié)合本項目大型綜合化商場的特點，建議商業(yè)運營公司的架構(gòu)如下：工程部運營管理公司副總經(jīng)理運營管理公司副總經(jīng)理運營管理公司總經(jīng)理管理部財務(wù)部運營部策劃部行政部運營管理公司設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理2名，下設(shè)六大部門，其中財務(wù)部由總經(jīng)理直接負責(zé)監(jiān)管。為消費者服務(wù)，提供良好的購物環(huán)境和服務(wù)，吸引消費者前來購物消費。為經(jīng)營者服務(wù)，引導(dǎo)經(jīng)營者共同做旺世界城。 商業(yè)運營管理公司由開發(fā)商組建成立，其前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注入部分資產(chǎn)，如停車場、倉庫、廣告位、項目的三、四層及A區(qū)、D區(qū)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)就成為運營管理公司的注冊資產(chǎn)，為商業(yè)運營管理公司的日常運營提供一定的收入來源，這對開展項目的日常運營大有益處。當(dāng)然，這種方式存在一個“培育”過程，招聘回來的人能否符合公司發(fā)展要求，專業(yè)知識是否過硬等，且需要一段的時間整合，將他們的經(jīng)驗融合在一起，但畢竟這些人擁有著較豐富的SHOPPING MALL運營管理經(jīng)驗，因此時間不會太長。通過組建運營管理公司，可使經(jīng)營利潤的最大化；另一方面也可使開發(fā)商全面經(jīng)營管理自身的物業(yè)，經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)同屬一家公司，不存在利潤的爭奪和責(zé)任的推諉，責(zé)任到部門，責(zé)任到個人，同時也不會造成公司對外口徑不統(tǒng)一，便于統(tǒng)一管理。當(dāng)然，這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險和利潤，避免推諉責(zé)任和利益矛盾。由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運營管理公司，對項目實行統(tǒng)一的全面經(jīng)營管理。當(dāng)然，這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場就較為成功，由專業(yè)公司進行操盤，令該項目的熱度不斷上升，業(yè)主得到了理想的回報；而廣百新翼同樣采取過這種模式管理負一、二層，結(jié)果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面。聘請專業(yè)公司進行全面運營管理工作，即實行專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固定費用，至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負責(zé)。畢竟，這種合作多以甲方支付顧問費為前提，令專業(yè)公司“旱澇保收”，另一方面由于專業(yè)公司沒有爭取更大利潤的動力，沒有融入真正的經(jīng)營活動中（如停車場的經(jīng)營），故其專業(yè)意見或多或少存在著不到位或建議實施走調(diào)的情況，至于駐場代表的做法也會存在著人手不調(diào)不足的狀況
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