商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式-光谷世界城運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃書(doc20)-經(jīng)營(yíng)管理(參考版)
2024-08-19 13:20本頁(yè)面
【正文】 。 后 記 光谷世 界城商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司關(guān)于“兩大管理中心，六大部門”的功能架構(gòu)與人員配置，是根據(jù)本人淺薄的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理心得與實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)而得出的，僅作實(shí)際操作中的參考作用，但實(shí)際配置要根據(jù)開發(fā)商自身的發(fā)展思路和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際需求作進(jìn)一步調(diào)整。 行政部主要工作職 責(zé)：協(xié)調(diào)公司對(duì)外關(guān)系，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶整體辦證登記等事務(wù)，商戶檔案資料按“一戶一檔”收集和整理，公司內(nèi)部行政事務(wù)及人員招聘等工作 保潔工作：可采取外包形式，聘請(qǐng)專業(yè)保潔公司，維護(hù)光谷世界城公共區(qū)域、餐飲區(qū)域、內(nèi)外場(chǎng)日常的清潔、綠化、垃圾清運(yùn)等工作。 1 名副總分管運(yùn)營(yíng)部、策劃部、行政部 運(yùn)營(yíng)部主要工作職責(zé)：負(fù)責(zé)光谷世界城整體招商及調(diào)整工作以及后期的現(xiàn)場(chǎng)管理方面的工作，包括 客戶服務(wù)（含服務(wù)總臺(tái)）；租金、物業(yè)管理費(fèi)的收取和發(fā)放業(yè)主租金工作；現(xiàn)場(chǎng)商戶經(jīng)營(yíng)秩序的管理；公共區(qū)域多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)租賃工作；停車場(chǎng)車位、倉(cāng)庫(kù)租賃等經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的工作。 工程部的主要工作職責(zé)：光谷世界城公共設(shè)施、設(shè)備日常設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)和保證所有設(shè)備的正常運(yùn)行，商戶店鋪的工程維護(hù)及維修服務(wù)，各大主力店的工程維修服務(wù)（與主力店工程人員配合，協(xié)調(diào)工作）。 附一：光谷世界城運(yùn)營(yíng)管理有限公司管理架構(gòu)及職能 根據(jù)以上商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式的思考，結(jié)合本項(xiàng)目大型綜合化商場(chǎng)的特點(diǎn)，建議商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的架構(gòu)如下： 運(yùn)營(yíng)管理公司設(shè)總經(jīng)理 1 名，副總經(jīng)理 2 名，下設(shè)六 大部門，其中財(cái)務(wù)部由總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)監(jiān)管。 為消費(fèi)者服務(wù)，提供良好的購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)，吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。 為經(jīng)營(yíng)者服務(wù)，引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者共同做旺世界城。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司由開發(fā)商組建成立，其前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注入部分資產(chǎn)，如停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、廣告位、項(xiàng)目的三、四層及 A 區(qū)、D 區(qū)等有產(chǎn)權(quán)和無(wú)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)就成為運(yùn)營(yíng)管理公司的注冊(cè) 資產(chǎn)，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的日常運(yùn)營(yíng)提供一定的收入來(lái)源，這對(duì)開展項(xiàng)目 的日常運(yùn)營(yíng)大有益處。 當(dāng)然，這種方式存在一個(gè)“培育”過(guò)程，招聘回來(lái)的人能否符合公司發(fā)展要求，專業(yè)知識(shí)是否過(guò)硬等，且需要一段的時(shí)間整合，將他們的經(jīng)驗(yàn)融合在一起，但畢竟這些人擁有著較豐富的 SHOPPING MALL 運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，因此時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。通過(guò)組建運(yùn)營(yíng)管理公司，可使經(jīng) 營(yíng)利潤(rùn)的最大化；另一方面也可使開發(fā)商全面經(jīng)營(yíng)管理自身的物業(yè)，經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)同屬一家公司，不存在利潤(rùn)的爭(zhēng)奪和責(zé)任的推諉，責(zé)任到部門，責(zé)任到個(gè)人，同時(shí)也不會(huì)造成公司對(duì)外口徑不統(tǒng)一，便于統(tǒng)一管理。 當(dāng)然，這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，避免推諉責(zé)任和利益矛盾。 由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的全面經(jīng)營(yíng)管理。 當(dāng)然，這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場(chǎng)就較為成功，由專業(yè)公司進(jìn)行操盤，令該項(xiàng)目的熱度不斷上升，業(yè)主得到了理想 的回報(bào)；而廣百新翼同樣采取過(guò)這種模式管理負(fù)一、二層，結(jié)果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面。 聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行全面運(yùn)營(yíng)管理工作，即實(shí)行專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固 定費(fèi)用，至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。畢竟，這種合作多以甲方支付顧問(wèn)費(fèi)為前提，令專業(yè)公司“旱澇保收”，另一方面由于專業(yè)公司沒(méi)有爭(zhēng)取更大利潤(rùn)的動(dòng)力，沒(méi)有融入真正的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中（如停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)），故其專業(yè)意見或多或少存在著不到位或建議實(shí)施走調(diào)的情況，至于駐場(chǎng)代表的做法也會(huì)存在著人手不調(diào)不足的狀況。 這種方式避免物管與運(yùn)營(yíng)工作分離對(duì)實(shí)際操作工作帶來(lái)的一系列問(wèn)題，使各項(xiàng)的管理和經(jīng)營(yíng)工作開展得比較順利，另外也能夠在一定程度上得到專業(yè)公司的意見，以彌補(bǔ)物業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)工作上的欠缺。 由此可見
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