石龍西湖地塊可行性研究報告(參考版)
2025-01-21 22:59本頁面
【正文】 。周邊鎮(zhèn)區(qū)市場總結(jié)：石龍周邊石碣、企石、石排、茶山等四個鎮(zhèn)區(qū)，整體的房地產(chǎn)市場活躍度較低、在售較少、品質(zhì)不高，但整體市場均價在45005500元/平米，去貨速度一般，主力客戶群體大多以本地客戶為主，地緣性客戶較少。美麗灣畔花園一區(qū)項目情況（2012年上半年入市）屬性戶型面積（㎡）總套數(shù)戶型比例一區(qū)1號樓2房9481%3房9866%合計————147100%企石市場企石房地產(chǎn)市場目前在售項目主要由佳兆業(yè)東江豪門、金椅豪園三期項目，目前在售洋房價格約5000元/平米，別墅價格約12000元/平米，以企石本地客戶為主。君悅天城盈拓酈苑盈翠曦園江濱新城盈拓酈苑項目情況（銷售均價5300元/平米）屬性戶型面積（㎡）總套數(shù)剩余套數(shù)銷售率一期2+1房642%3房981171413%4房120164961%二期2房786426%2+1房974820%3房941109641%3+1房120802470%4房1474813%合計————637130%君悅天成項目情況（銷售均價5200元/平米）屬性 戶型面積（㎡）套數(shù)剩余套數(shù)銷售率一期2房 29249%3房 9627%4房 3614%二期1房 3828%2房 7292286220%3房 9167%4房 3620% 合計875425%達鑫江濱新城項目情況（銷售均價7000元/平米）戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)百分比2房808351%3房95102251%3房126139240%4房188189192%5房219243156%別墅3268%別墅4134218%合計906%富盈第四章 石龍周邊鎮(zhèn)區(qū)市場情況分析石碣市場石碣房地產(chǎn)市場目前在售項目主要有盈拓酈苑、君悅天成、盈翠曦園、達鑫江濱新城、新世紀(jì)熙龍灣等項目，除達鑫4.3) 參考A地塊總價11400萬元，以此該項目地價支付壓力較大，不適合做儲備項目。項目開發(fā)機遇1) 該項目直接、主要競爭項目在西湖片區(qū)海倫堡地塊，石龍新城區(qū)佳兆業(yè)四期、新鴻基地塊將是項目主要競爭項目，項目存在著入市時間空白機會。 項目臨莞龍路、西湖一路北規(guī)劃為臨街商鋪、項目北側(cè)臨江可規(guī)劃豪華3房或舒適4房大平面洋房，上面可規(guī)劃中高層緊湊型或舒適3房洋房及部分公寓、1房產(chǎn)品。2) 項目臨莞龍路、西湖一路北規(guī)劃為臨街商鋪、項目北側(cè)臨江可規(guī)劃豪華3房或舒適4房大平面洋房，上面可規(guī)劃中高層緊湊型或舒適3房洋房及部分公寓、一房產(chǎn)品。2.但在現(xiàn)階段存在著開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。3) 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，建成低碳、高科技、實用性的新型住宅。 規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合。 體現(xiàn)科技性與實用相結(jié)合的新型建材就用；216。 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨特的立面設(shè)計；216。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵；216。初步規(guī)劃設(shè)計思路1) 本項目打造目標(biāo)為石龍西湖地區(qū)高檔次精品住宅小區(qū)，擬以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。2）產(chǎn)品定位：根據(jù)石龍區(qū)域市場供應(yīng)及消化情況，結(jié)合目標(biāo)客戶需求，結(jié)合考慮項目地塊各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)要求，建議本項目地塊樓盤品質(zhì)檔次可參照中信凱旋城項目，即中高端產(chǎn)品、市場定位，適合開發(fā)80160㎡的居家戶型為主，配以部分4060公寓、一房產(chǎn)品；隨著周邊規(guī)劃實施，未來西湖的商業(yè)更具有發(fā)展?jié)摿Γ虼松虡I(yè)部分可適當(dāng)增加，形成規(guī)模效應(yīng)。n 客戶職業(yè)構(gòu)成：原住民、個體工商戶、工廠中高管、私營企業(yè)主為主以及企事業(yè)（含類企業(yè)事業(yè)）單位工作人員為輔，輔以其他類別客戶做補充。n 重要客戶：老城區(qū)客戶，對區(qū)域認(rèn)同度較高，希望改善現(xiàn)有居住環(huán)境；新城區(qū)客戶，對江景資源情有獨鐘，認(rèn)可社區(qū)規(guī)模、品牌知名度，以自住+投資為目的的。地塊目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價格定位1）目標(biāo)客戶：老城區(qū)客戶對西湖片區(qū)認(rèn)同度較
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