【正文】 人 10人 L 綠化工 10。人 1人 J 維修工 2022元 /月人 1人 H 文員 1500元 /月人 1人 F 出納 2022元 /月人 1人 D 調(diào)度員 1500元 /月人 1人 B 副主任 3500元 /月日 20輛 3 摩托車 均日停放 40 輛 1元 /輛 5．住宅的本體維修基金待住戶入住滿一年后，按照深圳市物價定額每月每平方米 元收取。 4．商業(yè)用房面積按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按 60元 /M2 3．停車費按照深圳市的物價定額室內(nèi)車位每輛小車 300元 /月，地面車位每輛小車 150元 /月標準收取 ,日停車 5元 /次 ,摩托車停放 1元 /日 二、收支預(yù)算 （一）說明： 1．經(jīng)費收支預(yù)算表是按正常管理住宅、商鋪全部入 住， 252 地下與地面車位全部停放車輛，管理費、停車費、商鋪租金及有償服務(wù)收費按 99%收取率計算。 二、物資裝備 (一 )管理用房 按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：：人均管理用房規(guī)劃指標住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù) = [659+（ 1135+1049） /100] 注：按深住紀 199812號文件第五條第一條款為據(jù) （二）物資裝備計劃 為確保 xxxx 的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點、高水平與先進、高效、合理、實用的原則，擬定以下物資裝備計劃： 1．管理設(shè)備： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 7部 49000 主任、副主任、財務(wù)、工程、中心、小區(qū)事務(wù)部、安保各一部 2 小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 1套 30000 3 區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng) 1套 10000 4 標識導(dǎo)示系統(tǒng) 1套 100000 5 小計 189000 2．維修工具： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 馬可管道疏通機 1臺 15000 2 室內(nèi)疏通機 1臺 2022 3 電焊機 1臺 1000 4 沖擊鉆 1臺 1500 5 電工工具 6套 3000 6 水工工具 1套 500 7 鋁合金梯 2架 2022 8 常用材料備件 1批 5000 9 小計 30000 3．清潔綠化工具： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 垃圾箱（分類垃圾箱） 8 3840 2 樓層垃圾桶 338 16900 3 外圍果皮箱 10 3000 4 電梯廳不銹鋼煙灰筒 166 21580 5 小計 45320 4．安全裝備： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 天線對講系統(tǒng) 8 13600 2 警示牌 16 4160 3 車輛減速坡 16 5280 4 推車式滅火器 5 4000 5 消防專用器材 5 500 6 防毒面具 7 1190 7 手提式滅火器 34 2890 8 安管員裝備 6 3000 9 小計 34620 5．辦公用品： 序號 項 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 辦公桌椅 10套 8000 2 復(fù)印機 1臺 20220 3 打印機 1臺 2022 4 空調(diào)機 2臺 8000 5 傳真機 1臺 2022 6 檔案柜 3個 3000 7 保險柜 2個 1000 8 照相機 1臺 1000 社區(qū)文化活動 9 電話 4部 6000 主任、管理處、監(jiān)控中心、會所 10 辦公用品 1批 5000 11 印刷品 1批 30000 住戶手冊、業(yè)主公約、各類表格 12 小計 86000 6．不可預(yù)測費用： 序號 項 目 金額（元） 1 不可預(yù)測費用 10000 物資裝備合計： 394940 7．建議納入建造成本的物資裝備 序號 項 目 數(shù) 量 金 額（元） 用 途 1 標識導(dǎo)示系統(tǒng) 1套 100000 2 垃圾箱（分類垃圾箱） 8 3840 3 樓層垃圾桶 338 16900 4 外圍果皮箱 10 3000 5 電梯廳不銹鋼煙灰筒 166 21880 6 警示牌 16 4160 7 車輛減速坡 16 5280 8 空調(diào)機 2 8000 9 小計 162760 8．建議發(fā)展商將物資裝備費用 ，另 元前期裝備費用一次性撥付給物業(yè)管理公司，以利物業(yè)管理公司購置必需的物資與印制資料、表格。 時間：用戶裝修前不定期舉辦 內(nèi)容：幫助業(yè)主了解 xxxx情況，了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及管理處有關(guān)規(guī)定。 9．會同 xxxx地產(chǎn)進行接管驗收并移交 時間：竣工驗收之后，與 xxxx地產(chǎn)商議 內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗收標準》進行 10．建立 xxxx檔案資料 時間：接管驗收后即開始 內(nèi)容：有關(guān) xxxx 的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 11．建立 xxxx業(yè)主資料檔案 時間：接管驗收后即正式開始 內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料 （二）入住階段 辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動儀式 時間：由 xxxx地產(chǎn)安排 內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與 xxxx 地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動，營造喜慶氣氛，達到宣傳效果。 5．配合 xxxx 地產(chǎn)“春交會”上對 xxxx 的展銷工作，派員參加“春交會”展示物業(yè)管理服務(wù)形象。 前期介入階段 1．與 xxxx地產(chǎn)簽訂《物業(yè)管理委托合同》 時間：中標后一個月內(nèi) 2．組建 xxxx管理處 時間：第 1項完成后十天內(nèi) 人員：管理處前期介入需要的人員約 4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護主管各一名）在 管理處成立后的一周內(nèi)到位。 2．標準化運作 為體現(xiàn)員工管理的科學(xué)性，管理處各項業(yè)務(wù)工作將嚴格按 ISO9002質(zhì)量體系運作管理，各作業(yè)崗位人員嚴格按作業(yè)指導(dǎo)書要求 量化操作。 （ 3）實施全員量化考核，實行工資與績效考核成績掛鉤。 （七）對業(yè)務(wù)（技術(shù)）作業(yè)層實行量化管理及標準 化運作 1．量化管理 （ 1）實行目標管理責任制，對管理處的經(jīng)營和管理目標進行細化和量化，作出具體要求。物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。物業(yè)管理公司的工作是為業(yè)主提供服務(wù)，工作內(nèi)容有時極為繁瑣和細微，我們的工作就是由日常一點一滴的細微工作組成。只有學(xué)會關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會理解人，才能對業(yè)主提出 的任何細微、瑣碎的事情采取負責的態(tài)度，認真對待；只有學(xué)會尊重人，才能熱情耐心地傾聽業(yè)主的要求而不厭其煩。物業(yè)管理公司任何時候都是以人為核心，為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務(wù)。它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標是通過服務(wù)實現(xiàn)的，無論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。 （ 4）搞好企業(yè)文化建設(shè)，經(jīng)常開展員工文體活動。 （ 2）定期開展管理干部民主測評。 （ 5）定期走訪聽取用戶意見，發(fā)放并回收《住戶意見調(diào)查表》。 （ 3）設(shè)立投訴熱線電話。 1．對外協(xié)調(diào) （ 1）與政府有關(guān)部門及上級主管部門建立長期良好的關(guān)系，確保物業(yè)管理各項工作順利開展。 （五）協(xié)調(diào)管理 現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門組成，管理處在日常的管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會發(fā)生公司與政府部門之間、上級與下級之間、部門與部門與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機制。 （四）激勵與懲罰 實施上述一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分數(shù)作為管理處及其每一員工當月績效工資的發(fā)放依 據(jù)外，每月量化分數(shù)累計到年底還作為管理處及員工年終獎和評選先進的重要依據(jù)。 2．建立與工效掛鉤的崗位管理目標責任機制，按公司 ISO9002 質(zhì)量體系中質(zhì)量考評標準以及員工的職業(yè)道德、組織紀律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責等方面在工作中的表現(xiàn)，對管理處和員工進行崗位績效考評。凡聘用者要進行上崗前的必要培訓(xùn)，并根據(jù)崗位的特 點和要求實行三個月的試用，試用期滿由公司人事行政部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準后，正式簽訂聘用合同。 （二）人員錄用 按照公司規(guī)定的員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)要求嚴把人員錄用關(guān)。 2．全體員工均采用崗位競聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動薪動的崗位績效工資制度，員工能上能上，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。在 xxxx 一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。每年年末，企劃培訓(xùn)部統(tǒng)計年度培訓(xùn)累計學(xué)分，作為年度考核與崗位聘用的依據(jù)之一。下面列出管理處參加公司及部門組織培訓(xùn)的內(nèi)容： 日期 培訓(xùn)內(nèi)容 主講人 /機構(gòu) 培訓(xùn)對象 員工職業(yè)道德、服務(wù) 意識教育培訓(xùn) 企劃培訓(xùn)部 管理處全體員工 文件記錄與檔案 管理培訓(xùn) 人事行政部 管理處全體員工 2022． 9 與住戶溝通的技巧 企劃培訓(xùn)部 管理處全體員工 2022． 9 住戶違章處理 經(jīng)營服務(wù)部 管理處全體員工 2022． 10 社區(qū)文化活動管理 經(jīng)營服務(wù)部 管理人員 2022． 10 投訴處理規(guī)定 經(jīng)營服務(wù)部 管理人員 創(chuàng)優(yōu)考評標準培訓(xùn) 管理處 管理處全體員工 2022． 11 ISO9002基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 企劃培訓(xùn)部 管理處全體員工 法律知識講座 管理處 管理處全體員工 消防訓(xùn)練、演習(xí)和急救常識培訓(xùn) 管理處 管理處全體員工 （五）培訓(xùn)考核 培訓(xùn)工作按 照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓(xùn)結(jié)束后進行考核工作，考核分為實操考核和書面考核兩種形式。如工作程序、工作方式、工作標準及時間、路線要求等崗位規(guī)范； （ 4）工作銜接與相 互協(xié)調(diào)； （ 5）圍繞公司與部門組織的培訓(xùn)進行強化訓(xùn)練； （ 6）管理處認為有必要進行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。管理處負責本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)；根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進行培訓(xùn)，也可分工種進行培訓(xùn)；培訓(xùn)可采用授課、討論與現(xiàn)場操作方式。上崗前應(yīng)進行相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的培訓(xùn)，由有關(guān)部門負責組織；上崗前應(yīng)進行崗位基本情況、崗位職責、人員配備及設(shè)備設(shè)施的 分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由管理處負責組織。 （ 4）公司有關(guān)規(guī)章制度。 （ 2）公司質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。鼓勵員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會議，凡是取得國家認可學(xué)歷畢業(yè)證的給予報銷學(xué)費 50%。聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。培訓(xùn)可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模擬等形式。 （二）培 訓(xùn)方式 1．內(nèi)部培訓(xùn)。 （一）培訓(xùn)目標 對管理處全員實施培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)滿足各項質(zhì)量要求。通過培訓(xùn)，公司已培養(yǎng)了一批知識結(jié)構(gòu)全面、管理能力強、經(jīng)驗豐富的中層干部和工作技能扎實、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。 （三）崗位配置、人員數(shù)量和要求 崗 位 人 數(shù) 職 責 素 質(zhì) 要 求 備 注 主任 1人 負責 xxxx 管理處物業(yè)管理全面工作 工程師、碩士學(xué)位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9000運作 副主任 1人 協(xié)助主任進行物業(yè)管理全面工作 經(jīng)濟師，有物業(yè)管理經(jīng)驗，精通 ISO9002運作 監(jiān) 控 中 心 主管 1人 主管監(jiān)控中心工作 本科，電子類或自動化專業(yè)，精通物業(yè)管理， ISO9002運作 調(diào)度員 3人 值班和處理各類信息，并負責智能化系統(tǒng)的維護，起到管理“樞鈕”作用 中專以上文化或初級以上技術(shù)職稱，電子或自動化專業(yè)，懂 ISO9002 運作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù) 小 區(qū) 事 務(wù) 部 主管 （兼） 負責聯(lián)絡(luò)保障工作 本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合協(xié)調(diào)能力強，懂 ISO9002運作 財務(wù) 人員 2人 負責小區(qū)財務(wù)工作，收支工作，并兼管管理處檔案、 資料管理工作 中專以上會計專業(yè)，有物業(yè)管理經(jīng)驗，懂 ISO9002運作 管理員 1人 負責日常運營服務(wù)的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理各類投訴、違章以及對外聯(lián)絡(luò)工作 ?？埔陨衔幕?，有物業(yè)管理上崗證，懂 ISO9002運作 社區(qū)文化 服務(wù)部 1人 專職負責小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會 本科，文科類，具創(chuàng)造力，豐富想象力