房地產(chǎn)項目管理chp3房地產(chǎn)項目策劃與決策(參考版)
2024-10-22 18:52本頁面
【正文】 ? 職業(yè)責任保險 ? 職業(yè)責任保險 ,是以各種專業(yè)技術人員在從事職業(yè)技術工作時因疏忽或過失造成合同對方或他人的人身傷害或財產(chǎn)損失所導致的經(jīng)濟賠償責任為承保風險的責任保險。凡因上述原因造成的依法應由被保險人負責的工地上及鄰近地區(qū)的工程項目物質損失、第三者人身傷亡、疾病或財產(chǎn)損失，以及訴訟費等。承保建筑工程項目在建造過程中，因自然災害或意外事故而引起一切損失（不包括保險條款中規(guī)定的除外責任）包括： ? 洪水、暴風雨等自然災害； ? 火災、爆炸、飛行物體墜落等意外事故； ? 清理受災現(xiàn)場的費用。 1） 項目風險分析的過程 項目風險分析 ?風險事件發(fā)生可能性的分析 ?風險事件后果嚴重程度的分析 ?風險事件影響范圍的分析 ?風險事件發(fā)生時間的分析 2） 項目風險分析的內容 3)風險事件發(fā)生概率的分析方法 ?利用已有數(shù)據(jù)資料分析風險因素或風險事件的概率分布 ?利用理論概率分布確定風險因素或風險事件的概率 ?用主觀概率分析風險事件發(fā)生的概率 ?綜合推斷法 項目風險分析 （ 1） 進度 (工期 )損失的分析 （ 2） 費用損失的分析 4)風險損失分析 ?經(jīng)濟因素而增加費用的估算 ?工程進度而增加費用的估計 ?處理質量事故而增加費用的估算 ?處理安全事故而增加費用的估算 ?風險事件對工程局部進度影響的分析 ?風險事件對整個工程工期影響的分析 3. 風險防范 ? 風險回避 ? 風險轉移 (風險分配 ) ①意外傷害險 ②建筑工程一切險及安裝工程一切險設計階段 ③職業(yè)責任保險 ④信用保險 其中，風險轉移 (風險分配 )的常用方法通常有 保險 、 擔保 、合同 等方式。 (2)施工合同中的風險分配 承包人承擔的風險 ①投標文件的缺陷，指由于對招標文件的錯誤理解，或者勘察現(xiàn)場時的疏忽，或者投標中的漏項等造成投標文件有缺陷而引起的損失或成本增加； ②對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質等原始資料分析或運用不當而造成的損失和損壞； ③由于施工措施失誤、技術不當、管理不善、控制不嚴等造成施工中的一切損失和損壞； ④分包人工作失誤造成的損失和損壞。 ? 風險識別 ? 風險分析 —— 定量化分析 ? 風險評估 —— 綜合評定風險損失 ? 風險應對 —— 規(guī)避、緩解、分散、控制和利用 ? 風險監(jiān)控 ? 可行性研究階段 —— 風險管理的重要環(huán)節(jié) ? 項目評估階段 —— 有利于選擇最佳開發(fā)方案 ? 設計階段 —— 確保項目的安全性與可靠性 ? 招標投標階段 —— 減少開發(fā)商招標與承包商風險 ? 招標后 —— 開發(fā)商可以明確承包商的是否能按照合同要求如完工 ? 實施期間 —— 確保項目按照計劃系統(tǒng)執(zhí)行 (1)合同類型與風險分配 (2)施工合同中的風險分配 開發(fā)商承擔的風險 在工程項目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔下列風險： ①不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞； ②不可預見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險可分為 項目外風險 和 項目內風險 。 狀態(tài) 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV 50 20 10 40 50 55 65 70 概率 累計 概率 1 ?概率 P （ NPV ≧ 0 ） == ?概率 P （ NPV ≧ 50 ） = ? 期望 E（ NPV ） =∑ NPVj P j= 狀態(tài) 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV 50 20 10 40 50 55 65 70 概率 累計 概率 1 【 例 2 】 某項目在 5年壽命期內估計可能出現(xiàn)三種現(xiàn)金流序列中的一種，其概率分別為 1/6， 2/3，1/6， i0=10%，試評價項目 . 年份 狀態(tài) A P=1/6 狀態(tài)
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