房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃(參考版)
2025-07-03 01:19本頁(yè)面
【正文】 10 / 10。 要參與材料設(shè)備的定貨洽商，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化情況來(lái)確定材料設(shè)備預(yù)算價(jià)，不能盲目照搬定額或文件價(jià)。 四、工程計(jì)量職能 主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計(jì)劃，控制工程款的支付。通過(guò)廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購(gòu)買力水平、對(duì)居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。因此必須清楚公司擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國(guó)家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。因此在項(xiàng)目可行性研究階段必須確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位的研究主要在以下幾方面： 深入研究國(guó)家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的政策取向。如竣工驗(yàn)收、建管驗(yàn)收、小區(qū)綜合驗(yàn)收等工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時(shí)水電及永久生活水電等報(bào)裝工作。如投資許可證、土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建筑規(guī)劃許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證等。所以對(duì)施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，而項(xiàng)目公司應(yīng)著重在對(duì)設(shè)計(jì)的監(jiān)控，使整個(gè)項(xiàng)目的策劃意圖通過(guò)圖紙表達(dá)出來(lái)。但項(xiàng)目公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開(kāi)來(lái)，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。在施工階段，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會(huì)，及時(shí)解決工程有關(guān)問(wèn)題。項(xiàng)目公司必須在項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段都真正起組織者作用，通過(guò)組織召開(kāi)定期例會(huì)的方式，加強(qiáng)各方的溝通。同時(shí)，對(duì)違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工程中，項(xiàng)目公司會(huì)與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系，通過(guò)合同形式來(lái)約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程。通過(guò)招標(biāo)選擇最適合的施工單位及技術(shù)服務(wù)單位（如監(jiān)理、設(shè)計(jì)等），同時(shí)降低費(fèi)用。在各項(xiàng)費(fèi)用中，一類是由政府有關(guān)部門收取的，如地價(jià)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，這些費(fèi)用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計(jì)算出來(lái)；另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費(fèi)及服務(wù)費(fèi)，這些費(fèi)用準(zhǔn)確測(cè)算起來(lái)比較困難，需要根據(jù)概算指標(biāo)、市場(chǎng)情況等因素進(jìn)行測(cè)算。項(xiàng)目的總成本主要由以下幾部分組成： （1）建設(shè)用地成本：包括土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等； （2）工程建設(shè)成本：包括土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等； （3）銷售費(fèi)用：主要包括銷售營(yíng)業(yè)稅、所得稅、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等； （4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要包括貸款利息、資金運(yùn)作利息等。下面介紹各階段計(jì)劃的主要內(nèi)容： （1）設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度； （2）施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程招標(biāo)計(jì)劃、施工臨時(shí)水電安裝進(jìn)度計(jì)劃、施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃； （3）施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工進(jìn)度計(jì)劃、水電設(shè)備安裝進(jìn)度計(jì)劃、材料定板定貨計(jì)劃、鋁合金門窗工程進(jìn)度計(jì)劃、木門及防火門工程進(jìn)度計(jì)劃等； （4）配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工進(jìn)度計(jì)劃、電信工程進(jìn)度計(jì)劃、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度計(jì)劃、有線電視工程進(jìn)度計(jì)劃、煤氣工程進(jìn)度計(jì)劃、市政工程進(jìn)度計(jì)劃、綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。同時(shí)與項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、銷售進(jìn)度計(jì)劃等各分項(xiàng)計(jì)劃要相互銜接，進(jìn)度計(jì)劃一經(jīng)確定，應(yīng)作為工作安排依據(jù)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)。 建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過(guò)程中親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。 （5）安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出
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