【正文】 物業(yè)破門(mén)只為業(yè)主未裝無(wú)框玻璃而裝了塑鋼窗案例 小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí)選用無(wú)框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽(yáng)臺(tái)安裝了塑鋼窗。而且在施工過(guò)程中首先要考慮的是安全和公共衛(wèi)生問(wèn)題，使用什么樣的材料，有沒(méi)有采取防漏措施等等，必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理部門(mén)的同意，才能施工。湯業(yè)主為搞這個(gè)綠化帶竟把樓頂?shù)谋芾揍槗艿袅?，又在電梯機(jī)房頂上施工，到時(shí)雷擊所產(chǎn)生的嚴(yán)重后果誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？ 市 政園林局：個(gè)人做天面綠化要審批 市政園林局城市綠化管理處的副處長(zhǎng)鐘女士表示，現(xiàn)在的大型樓盤(pán)建設(shè)都要把天面綠化帶考慮其中，一些已經(jīng)建好的樓盤(pán)，如果私人投資做天面綠化帶是值得鼓勵(lì)的。湯業(yè)主施工時(shí)，把樓頂?shù)南滤揽谌慷滤?，造成樓頂?shù)姆e水無(wú)法排出，使得四周墻面被水滲透?？涩F(xiàn)在就勒令停止施工，不讓搞綠化帶了，這到底合不合理呢？而且，其他樓頂上已有業(yè)主做了天面綠化帶，為什么我就不可以做呢？” 物管：施工導(dǎo)致外墻面淋水 14 物業(yè)公司的趙經(jīng)理表示，湯業(yè)主做這個(gè)天面綠化帶的確存在很多問(wèn)題，已經(jīng)有業(yè)主向物管反映。湯先生強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人并沒(méi)有反對(duì)他這樣做，只是要求他要做好天面綠化帶的排水系統(tǒng)。物管部門(mén)也已經(jīng)開(kāi)始對(duì)樓頂?shù)哪嗤敛牧线M(jìn)行清理。湯業(yè)主指著一塊水泥地表示：“這里是水池，收到整改意見(jiàn)書(shū)之后，我已經(jīng)把鋪的泥土清理掉了。 廣州業(yè)主掏錢(qián)綠化樓頂被叫停 關(guān)鍵在于存在安全隱患 業(yè)主為隔熱和美化居住環(huán)境，想在屋頂上搞一個(gè)綠化帶，這個(gè)好主意卻遭到各方阻止，居住在廣州天河某花園的湯姓業(yè)主表示：“政府不是鼓勵(lì)搞天面綠化嗎？我為什么會(huì)遭到阻止呢？”對(duì)此，街道城管處的負(fù)責(zé)人和物業(yè) 管理部門(mén)稱(chēng)因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有經(jīng)過(guò)他們的批準(zhǔn)，擅自在屋頂?shù)碾娞輽C(jī)房和公用水池頂部施工，使得樓房存在安全隱患并影響了公共衛(wèi)生，所以才勒令停止施工，恢復(fù)原貌。 該 5 戶小區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》附件五，亦明確了所有小區(qū)業(yè)主都應(yīng)該遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服 務(wù)合同》的一切條款，特別是該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已明確了原《物業(yè)管理服務(wù)公約》有效，并授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行訴訟，對(duì)此，物業(yè)公司以自己的名義進(jìn)行訴訟，并無(wú)不當(dāng)?，F(xiàn) 5 戶小區(qū)業(yè)主擅自封閉自己居住的房屋景觀陽(yáng)臺(tái)，違反了該公約的規(guī)定。而《承諾書(shū)》系小區(qū)業(yè)主對(duì)其他業(yè)主相鄰權(quán)不受侵害所作出的保證，因此提起訴訟的主體只能是其他業(yè)主而非物業(yè)公司。若認(rèn)為所封閉景觀陽(yáng)臺(tái)的行為損害的是全體業(yè)主的利益，也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)來(lái)提起訴訟。 6 月下旬，上實(shí)物業(yè)管 理（上海）有限公司分別對(duì) 6 戶業(yè)主提出起訴（后對(duì)其中 1戶作了撤訴），稱(chēng)這些業(yè)主違反了購(gòu)房時(shí)簽署的《物業(yè)管理服務(wù)公約》和《承諾書(shū)》，未經(jīng)允許擅自對(duì)景觀陽(yáng)臺(tái)實(shí)施封閉，損害了小區(qū)景觀和全體業(yè)主利益，要求這些業(yè)主拆除封閉玻璃。根據(jù)表決的結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)決定維持原業(yè)主公約中不允許封閉陽(yáng)臺(tái)的約定，請(qǐng)廣大業(yè)主自覺(jué)遵守。自 2020 年 5 月至 2020 年 12 月間，該小區(qū)的一些業(yè)主用無(wú)框玻璃封閉了自家的景觀陽(yáng)臺(tái)。 2020 年 4 月 1 日起，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限 公司受房產(chǎn)商的委托，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。該合同附件五約定，應(yīng)遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的一切條款。日前，靜安法院一審判決， 5 戶小區(qū)業(yè)主拆除其原先封閉景觀陽(yáng)臺(tái)的玻璃。 上海業(yè)主封閉自家觀景陽(yáng)臺(tái)被物業(yè)告上法庭案例 滬上的很多高檔住宅都帶有景觀陽(yáng)臺(tái)。根據(jù)民法通 12 則規(guī)定，一方在行使自己權(quán)利的時(shí)候，公共的東西不能占為己有?？晌飿I(yè)現(xiàn)在要其“按章辦事”，對(duì)方卻不理，物業(yè)也是左右為難。 青年廣場(chǎng)物業(yè)部王經(jīng)理表示， B23A 室安裝防盜門(mén)時(shí)，物業(yè)曾上門(mén)干預(yù)。與 B23A 業(yè)主協(xié)商多次，對(duì)方一直置之不理。 業(yè)主防盜門(mén)向外擴(kuò)展 米物業(yè)干預(yù)也沒(méi)用 鄰居的防盜門(mén)向外擴(kuò)展 米，與自家大門(mén)相差僅 4 厘米，協(xié)商 多次無(wú)果后，武漢市漢口青年廣場(chǎng) B 棟 23B 樓陳女士表示：相鄰的 B23A 室防盜門(mén)往外突出了 米，與陳家大門(mén)相差僅 4 厘米，樓層的管道維修站和有線都被該防盜門(mén)盡“包”其中，陳家防盜門(mén)也無(wú)法安裝。于是，葉先生告到法院。排水管、排糞管經(jīng)過(guò)葉先生家住房的外墻通入公用下水管、排糞管。日前，上海市黃浦法院判令許先生拆除衛(wèi)生設(shè)施及排水管。這就給物業(yè)管理人員出了一個(gè)題目，如何巧妙地借人之力、成我之事。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了。）這一說(shuō)，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說(shuō)服業(yè)主。 主管見(jiàn)時(shí)機(jī)基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的工作人員叫到一邊，告誡說(shuō)：“你們應(yīng)當(dāng) 11 知道物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄 區(qū)做生意。說(shuō)“物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，強(qiáng)調(diào)“如果我們也象有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會(huì)雜亂不堪入目”，提醒“這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象?！贝藭r(shí)，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說(shuō)著風(fēng)涼話，更助長(zhǎng)了業(yè)主的不滿情緒。 主管人員隨后趕到，一進(jìn)門(mén)還沒(méi)開(kāi)腔，業(yè)主就開(kāi)始不停地說(shuō)著自己的理由。 里應(yīng)外合 —— 業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦 一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匆忙來(lái)到某小區(qū)物業(yè)管理公司辦公室，告訴 主管人員：“ 12301的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。因此，開(kāi)發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同意。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追 認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)人的侵害。 依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。因此，在樓頂上搭建廣告牌，雖然是物業(yè)公司出面聯(lián)系，但收益應(yīng)由業(yè)主和公司共享。 開(kāi)發(fā)公司是否有在小區(qū)樓上發(fā)布廣告并取得收益的權(quán)力。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人？包括開(kāi)發(fā)商？則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害?？梢噪p方協(xié)商，也可以打官司。 張先生擅自封陽(yáng)臺(tái) ，違反了物業(yè)公約。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。對(duì)業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理公約或國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定，使用違約金和賠償金等方式到法院提起訴訟，請(qǐng)求法院執(zhí)行，而不應(yīng)采取斷水、斷電等措施。《行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無(wú)權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱(chēng)之為“罰款”。 小區(qū)物業(yè)管理公司是否有對(duì)業(yè)主的罰款權(quán)？當(dāng)前，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對(duì)，物業(yè)管理者沒(méi)有把自己當(dāng)作是提供服務(wù)者，而是把自己當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，對(duì)業(yè)主進(jìn)行隨意罰款就是其中之一。法院的判決是正確的。若業(yè)主委員會(huì)同意在樓頂安裝，開(kāi)發(fā)商應(yīng)把收入交業(yè)主委員會(huì)，并將其 1／ 2 付給頂層受影響最大的住戶； 此案訴訟費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。 開(kāi)發(fā)商提出的訴訟請(qǐng)求是： 張先生拆除護(hù)欄并交納罰款； 張先生以后不得再破壞樓頂廣告牌，并賠償因破壞廣告牌給開(kāi)發(fā)商造成的損失； 此案訴訟費(fèi)用由張先生 9 負(fù)擔(dān)。在此期間，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在頂樓做了霓虹燈廣告影響了張先生晚上休息，張先生便把霓虹燈的電源掐斷了。 業(yè)主擅自封閉陽(yáng)臺(tái)違約物管公司斷水?dāng)嚯娭撇? 張 先生入住位于頂層的新房后，未經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意封了觀景陽(yáng)臺(tái)并加了防護(hù)欄。 馬上就訪霸王條款應(yīng)視無(wú)效 共和律師事務(wù)所律師盛蒞：利用自己的優(yōu)勢(shì)地位所制定的一些不合理、侵害對(duì)方利益的條款都可以稱(chēng)做霸王條款。在 5 個(gè)月的審理中，物業(yè)沒(méi)有提供相關(guān)的證據(jù)證明陽(yáng)臺(tái)封閉后存在安全隱患。結(jié)果，一審駁回了大成物業(yè)的訴訟。因此當(dāng)條款發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。 法院判決該合同沒(méi)有約束力 數(shù)天后，其中的 12 名業(yè)主被物業(yè)以違反合同為由告上法院，要求他們自行拆除塑鋼窗并將陽(yáng)臺(tái)恢復(fù)原狀。物業(yè)拿出了當(dāng)初簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，里面非常明確地告知了業(yè)主不能擅自封閉陽(yáng)臺(tái)，并稱(chēng)購(gòu)房合同里寫(xiě)明的封閉陽(yáng)臺(tái)并不能理解為所有的陽(yáng)臺(tái)。更可怕 8 的是，護(hù)欄不足以保護(hù)兒童的安全?？少?gòu)房合同附件中清楚地寫(xiě)著白色塑鋼窗封閉陽(yáng)臺(tái)。 當(dāng)看見(jiàn)房屋后，李恕知道一場(chǎng)糾紛避免不了了?！崩钏”硎?，他不是對(duì)自己不負(fù)責(zé)任。 2020 年的 6 月 30 日是李恕拿鑰匙的日子，之前，小區(qū)物業(yè) ——— 大成物業(yè)準(zhǔn)備了《房屋管理公約》、《裝修細(xì)則》、《業(yè)主公約》等幾本物業(yè)管理服務(wù)合同讓業(yè)主簽字。北京市二中院維持一審判決認(rèn)定，合同中的霸王條款無(wú)效，業(yè)主的行為并無(wú)不妥。 業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)案物業(yè)二審被判敗訴 9 月 19 日下午，長(zhǎng)安新城的 12 戶業(yè)主終于吃下一 顆定心丸。 法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)定：楊某與物業(yè)管理公司之間存在《物業(yè)管理委托合同》的法律關(guān)系，楊某有義務(wù)遵守《物業(yè)管理委托合同》當(dāng)中對(duì)業(yè)主的要求，應(yīng)當(dāng)遵守《住戶手冊(cè)》。楊某沒(méi)有理會(huì)物業(yè)的阻止。于是楊某便將自家的陽(yáng)臺(tái)拆改為門(mén)，以便開(kāi) 始經(jīng)營(yíng)小賣(mài)部。 業(yè)主私自拆陽(yáng)臺(tái)改商鋪 被判恢復(fù)原貌案例 近日，家住宣武區(qū)天橋北里的楊某吃了官司，讓他吃官司的原因不是別的，而是因?yàn)樗鸶牧俗约业年?yáng)臺(tái)。因?yàn)樵谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境下，物業(yè)公司是真正的弱勢(shì)群體。 點(diǎn)評(píng)：搞物業(yè)管理，一定要重視關(guān)鍵的少數(shù)。 期間，也有極個(gè)別業(yè)主是橫豎不聽(tīng)，不管管理處如何作解釋?zhuān)€是自行其事，甚至揚(yáng)言“我就不按統(tǒng)一規(guī)定封窗，你們能拿我怎么樣？”。有一天晚上，他到管理處咨詢辦理裝修手續(xù)的問(wèn)題，趁這機(jī)會(huì)，主管工作人員與他進(jìn)行了兩個(gè)小時(shí)的長(zhǎng)談，從管理處制訂方案的出發(fā)點(diǎn)到這個(gè)方案的優(yōu) 點(diǎn)，再通過(guò)比較指出他們那個(gè)方案的弊端，最后他心悅誠(chéng)服地接受了，然后他又說(shuō)服了自己的幾位同事（撥亮一盞燈，照亮一大片）。于是，決定來(lái)個(gè)“各個(gè)突破”。只是因?yàn)樗麄兌际巧愁^角本地居民，互相認(rèn)識(shí)，容易連成一氣。向有意見(jiàn)的業(yè)主說(shuō)明，管理處的方案可以馬上做進(jìn)一步論證，看能否為大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)同，但在未做最后決定前，各自的方案也不要急于實(shí)施?？扇杂胁糠止虉?zhí)己見(jiàn)，甚至成群結(jié)伙，一天幾次地到管理處來(lái)橫加指責(zé)，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)?？梢蝗牖?，這一規(guī)定就遭到了部分業(yè)主的質(zhì)疑，他們提出許多不同的理由，要求按照自己的思路來(lái)封閉陽(yáng)臺(tái)。 日前，法院一審判決張先生在規(guī)定的期限內(nèi)拆除太陽(yáng)能熱水器，恢復(fù)屋頂?shù)脑瓲睢? 法官 審理后認(rèn)為，張先生所在的樓房屋頂，是該幢房全體業(yè)主共有，他們都對(duì)屋頂享有共同的權(quán)利。另外，他們小區(qū)在“住宅裝修須知”中也有“禁止安裝衛(wèi)星天線接收器和太陽(yáng)能熱水器”的規(guī)定。物業(yè)公司還拿出《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》加以說(shuō)明。接到拆除通知的張先生依然無(wú)動(dòng)于衷，于是物業(yè)公司將其告 上了法庭。然而，張先生并沒(méi)有進(jìn)行整改。 物業(yè)告業(yè)主買(mǎi)頂樓裝太陽(yáng)能熱水器 法院判令拆除案例 去年夏天，張先生買(mǎi)下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽(yáng)能熱水器。 上海市二中院應(yīng)顧然地的要求，委托鑒定機(jī)構(gòu)做了鑒定，在此基礎(chǔ)上認(rèn)為，大浴缸不能安裝到 29 樓，否則會(huì)影響大樓的正常使用并危及大樓安全。巨星公司認(rèn)為，過(guò)于龐大的浴缸會(huì)給大樓造成危險(xiǎn)。 上海物 業(yè)公司拒絕安裝巨型浴缸 終審判決業(yè)主敗訴 近日，上海市二中院對(duì)巨無(wú)霸浴缸案作出終審判決，駁回美國(guó)人顧然地要在自己房?jī)?nèi)安裝占地面積 8 平方米大浴缸的訴請(qǐng)，維持了原審法院的判決?！? 房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。物業(yè)管理部門(mén)兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管理公約對(duì)衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。” 作為一個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。 問(wèn)題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？ 判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗 19 層到底層因破墻開(kāi)窗引起的墻面污染。物業(yè)公司多次上門(mén)加以阻止，衛(wèi)某不聽(tīng)勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致 使 19 層到底層墻面被泥漿污染。到頭來(lái)，有序管理的目的達(dá)到了，你在對(duì)方的心目中還是個(gè)“好人”。 點(diǎn)評(píng)：有些時(shí)候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅(jiān)持說(shuō)“不”。后來(lái)他咨詢了原設(shè)計(jì)單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設(shè)計(jì)費(fèi)，又要等較長(zhǎng)時(shí)間才能確定。然后約見(jiàn)這位業(yè)主，建議他寫(xiě)出書(shū)面申請(qǐng)，報(bào)原設(shè)計(jì)單位審批（既然你認(rèn)定可以，那你就通過(guò)合法途徑辦理，把球踢給了對(duì)方，矛盾不再集中在自己身上）。 為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對(duì)策。三番五次找都未得到應(yīng)允，他干脆動(dòng)了硬的，“不管你們同不同意，我都要改”。 對(duì)業(yè)主的 這一要求，管理處根據(jù)《裝修管理規(guī)定》耐心進(jìn)行解釋、說(shuō)服，理所當(dāng)然地加以和善的回絕。其理由是按常規(guī)該根梁應(yīng)為正梁，但搞成了反梁，既占用室內(nèi)空間又影響美觀。 今年 6 月 5 日，物業(yè)公司將拒不自行拆除的陸某以違反《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等有關(guān)規(guī)定為由告上了法庭。 去年 10 月 12 日凌晨，康佳花園睡得迷迷糊糊的范某忽然發(fā)現(xiàn)家中有小偷正在偷東西，他大喝一聲跳起來(lái)抓小偷，不料小偷立即逃到陽(yáng)臺(tái)，像個(gè)“蜘蛛俠”似的跳到樓下的防盜窗上，再順