【正文】 這樣就會使房地產開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。對房地產開發(fā)全過程進行監(jiān)督?，F在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應的條文，規(guī)定房地產開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實行。政府應該介入。 政府的經濟職能之一是保證公平、公正，維護 公民的基本權利。這就存在著潛在的不明確的業(yè)主有物業(yè)管理前期介入的需求。一旦潛在的業(yè)主 (購房者 )明確下來，物業(yè)管理公司有了委托而進入前期介入。如果潛在的業(yè)主 是確定的 (例如業(yè)主指定開發(fā)公司為他開發(fā)特定的物業(yè) )，這個業(yè)主為了保證自己的利益，他一定會委托一家物業(yè)管理公司前期介入。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協(xié)議或委托合同，而在物業(yè)管理前期介入工作中，委托人沒有確定，因此完全意義上的委托代理關系在這里不可行。 正是通過技術人員的技術把關，來保證物業(yè)管理前期介入達到預期的結果。 字串 1 短期介入人員：主要是定期或不定期進入角色，參與前期介入，檢查、幫助、指導長期介入人員的工作。介入人 員的素質與技術在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定要挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員 (該同志應對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關經驗 )來參與物業(yè)管理的前期介入。 (2)短期介入人員 (3～ 4人 )：由公司經理、部門經理和技術骨干組成。 (二 )技術力量的保證 為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。 從社會總體角度來看，由于前期的介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經濟利益提高。 物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務奠定了基礎，便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務領域，占領業(yè)務市場。弊的方面：主要是增加了成本 (前期介入費由房地產開發(fā)商負責承擔 )，假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加返工費用，也可能增加工期等等。如何考慮物業(yè)管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析： 從房地產開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。 二、物業(yè)管理前期介入的可行性研究 物業(yè)管理前期介入，從上節(jié)理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？必須做一些可行性分析。 由于物業(yè)管理工作人員不僅自己在長期的管理實踐中了解了物業(yè)的優(yōu)缺點，而且也熟知業(yè)主 (使用人 )對物業(yè)的評價，因此物業(yè)公司的反饋信息是非常真實可信的。物業(yè)管理公司成為熟知物業(yè)開發(fā)結果的一個重要載體。 字串 6 一，而且物業(yè)管理人員要比一般住戶具有更多的專業(yè)知識，從而能從物業(yè)的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業(yè)的優(yōu)缺點。根據房地產開發(fā)的流程可知 ，房地產開發(fā)的結果就是物業(yè)進入了消費領域，讓消費者使用。反饋系統(tǒng)構成如圖 312?？刂撇糠终歉鶕答佇畔⒉拍鼙容^、糾正和調整它發(fā)出的控制信息，從而實現控制的。也就是說既有控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分，形成閉合回路?？刂七^程，就是通過信息的轉輸和反饋以實現管理效果得到有效 保證的過程。 字串 5 用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性 字串 1 反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售。如果物業(yè)管理在物業(yè)開發(fā)前期就進入，就能讓消費者真切地感受到房地產開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。據專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的 20%～ 30％?，F在，一些精 明的房地產開發(fā)、經營商，已經把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產商品和招徠顧客的王牌，把它當作賣點之一。在買方占主導地位的市場格局中，消費者不但要求企業(yè)在產品銷售的前后提供各種服務，而且還希望這些服務的質量能夠讓人滿意?，F代營銷 理論認為，服務作為整體產品的構成要素之一，是企業(yè)在產品售前、售中和售后，運用企業(yè)自身的生產、技術、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。 字串 5 物業(yè)管理前期介入可以促進物業(yè)的銷售 隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根本性變化。所以，在物業(yè)管理前期介入時，物業(yè)管理人員可對項目的立項、規(guī)劃設計、施工監(jiān)理代表住戶提出住戶的呼聲和需求，使開發(fā)出來的物業(yè)最大限度地貼近住戶的想法和滿足住戶的需要。那么，在房地產開發(fā)中，怎樣有效地考慮用戶呼聲和市場需求？物業(yè)管理正是因為要在房地產開發(fā)中更好地考慮住戶的需求而進行前期介入。根據用戶呼聲、市場需求和企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能確定項目，編寫項目可行性報告，然后才能籌措資金、開發(fā)物業(yè)、施工監(jiān)理，這樣才能順利地進行銷售、回收資金，然后再進入下一輪物業(yè)開發(fā)。企業(yè)還根據用戶呼聲、市場需求和本企業(yè)的實際情況來制定企業(yè)戰(zhàn)略。 企業(yè)營銷導向的日常動作 在這里，用戶呼聲和市場需求處于最重要的地位。可見，房地產企業(yè)為了實現企業(yè)經營的社會效益和經濟效益，就應該以營銷導向作為企業(yè)日常運行的準則。 對以上四種經營導向的特性進行分析，可知以營銷為主導的經營導向是比較科學和先進的，被實踐證明是有效的。通過市場細分，確定目標市場；按照目標市場的需求，確定整體營銷策略 (產品策略、價格 策略、促銷策略、分銷策略等 )。 (4)以營銷為導向。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。 字串 7 (3)以銷售為導向。這類企業(yè)的產品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費者是否對產品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。 (2)以產品為導向。這類企業(yè)專門注重生產，以完成一定量的生產任務為目標，而不注重產品的質量、形式，也不注重產品的銷售。 所以選擇適當的經營導向顯得非常重要，決定了企業(yè)的生死存亡。從業(yè)主 (使用人 )及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入 ,對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。 隨著經濟持續(xù)增長 ,我國每年建設的物業(yè)數量相當龐大 ,然而 ,從物業(yè)管理的角度去考察 ,真正符合物業(yè)管理要求 ,或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不是全部。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 ,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質量的因素 ,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面 將會有更大的飛躍 ,保證物業(yè)管理的服務質量才有基礎。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質量的提高。但是 ,由于目前設計飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠 ,致使物業(yè)管理行為滯后 ,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。 字串 7 此外 ,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍 ,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤 ,給業(yè)主留下不好的印象。所發(fā)現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ,既節(jié)省了費用 ,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、 經營和使用之間的過渡期。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護 ,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī)范要求 ,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關 ,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使改進發(fā)現的問題 ,避免了扯皮 推諉 事情的發(fā)生。 有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處 ,造成可維護性不足 ,特別是在 接管驗收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便 ,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。 此外 ,前期介入使物管公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收 ,建立工程設備檔案 ,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。 現在的物業(yè)建設 ,特別是高層物業(yè)建設 ,其結構、管線等十分復雜 ,安裝、施工工程中 ,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難 ,甚至導致極大的浪費 ,特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管 理工作的情況下 ,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作 ,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工 ,從而給人住