房地產(chǎn)非銀行融資模式介紹(參考版)
2025-05-18 21:44本頁面
【正文】 1月 10日 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 （國 11條） 國務(wù)院辦公廳 二套房首付不低于 40%、 須一次性公開全部房源明碼標(biāo)價 、 三年內(nèi)將惠及 1540萬戶 、 抓緊清理越權(quán)減免稅等 。 三是進(jìn)一步加強監(jiān)督檢查 。 12月 9日 住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整 國務(wù)院常務(wù)會議 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年 ， 其他住房消費政策繼續(xù)實施 12月 14日 遏制房價過快上漲 國務(wù)院常務(wù)會議 會議明確要求 “ 穩(wěn)定市場預(yù)期 ， 遏制部分城市房價過快上漲的勢頭 ” ——“國四條 ” 12月 18日 推進(jìn)保障住房建設(shè)、關(guān)注房 價上漲 建設(shè)部全國建設(shè) 工作會 一是大力推行保障性住房建設(shè)工作；二是房地產(chǎn)市場調(diào)控和房價問題 12月 23日 國土部再推三項措施防新地 閑置 國土資源部 一是進(jìn)一步規(guī)范土地供應(yīng)行為 。 ? 從目前房地產(chǎn)上市公司通過股權(quán)質(zhì)押融資的情況來看 ， 由于銀行要求嚴(yán)格 ， 即使質(zhì)押股權(quán) ， 地產(chǎn)公司能獲得的資金也非常有限 ， 只能短期緩解資金壓力 。 27 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之八 —— 股權(quán)質(zhì)押融資 ? 定義：指借款人以其自身或第三人合法持有的某公司 （ 上市公司 、非上市股份有限公司 、 有限責(zé)任公司 ） 的股權(quán)為質(zhì)物向銀行 、 信托公司或其他機構(gòu)申請借款的一種融資方式 。 缺點：融資規(guī)模小 ， 如以土地典當(dāng) ， 一般按土地拍賣價格的50%支付當(dāng)金 ， 同時典當(dāng)法明文規(guī)定 ， 單筆業(yè)務(wù)當(dāng)金的發(fā)放 ，不得超過典當(dāng)行注冊資金的 25%；融資期限短 ， 一般為 16個月 ，只能為企業(yè)提供 “ 過橋資金 ” ；融資成本高 ， 月利率基本上在%以上 ， 加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本 。 26 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之七 —— 典當(dāng)融資 ? 定義：指中小企業(yè)在短期資金需求中利用典當(dāng)行救急的特點 ， 以質(zhì)押或抵押的方式 ， 從典當(dāng)行獲得資金的一種快速 、 便捷的融資方式 。 如果信托計劃年收益率低于預(yù)期優(yōu)先受益權(quán)的基準(zhǔn)年收益率 ， 則由劣后受益人以其在本信托計劃中享有的信托財產(chǎn)為限來彌補優(yōu)先受益權(quán)人的預(yù)期基準(zhǔn)年收益率 。 劣后受益人將是機構(gòu)投資者 ， 劣后受益人的投資額至少將占本信托計劃規(guī)模的 20%。 既有外來資金的投資 ， 又有自有資金的進(jìn)入 ， 這就構(gòu)成了一個經(jīng)典的夾層融資 。寶利 ” 7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人 。寶利 ” 7號 ，投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán) ， 項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資 5000萬元 ， 分別持有項目公司 20%的股份 ， 億元信托資金入股占項目公司股份 60%。 25 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之六 —— 夾層融資（二） ? 夾層融資案例 ——“ 聯(lián)信 ? 成本構(gòu)成：利息費用 、 股權(quán)收益 、 中介機構(gòu)費用等 。 ? 優(yōu)缺點： 優(yōu)點：操作靈活 ， 能夠通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征產(chǎn)生無數(shù)的組合 ， 以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求；融資手續(xù)要求比較低 ， 不要求四證齊全；資金的使用效率比較高 ， 股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款；對控制權(quán)的要求會相對股權(quán)投資低 。 24 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之六 —— 夾層融資（一） ? 定義：指風(fēng)險和收益介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式 ， 期限一般較長 ，我國的可轉(zhuǎn)換債券就是夾層融資的一種應(yīng)用 。 ? 運作流程 23 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之五 —— 房地產(chǎn)投資基金（二） ? 選擇目標(biāo)客戶要求 公司規(guī)模：資產(chǎn)規(guī)模在 3—10億元； 項目規(guī)模：開發(fā)面積在 20—30萬平 ， 年竣工可銷售面積在 10—20萬平 ，年銷售額在 3—10億元； 城市選擇：二三線城市； 成長型企業(yè)：在當(dāng)?shù)嘏旁谇皫酌?， 并且有影響力； 項目投資價值：地段 、 性價比 、 配套好； 企業(yè)性質(zhì)：已經(jīng)改制的； 項目營銷包裝：包裝需要一個詳盡的商業(yè)計劃 ， 制作一份英文版信息； 項目管理團(tuán)隊素質(zhì)：公司和所有主要人員做背景審查 。 ? 適用范圍：中小額短期借貸 。 ?缺點：國家未對民間融資出臺相應(yīng)的制度規(guī)定 ， 容易發(fā)生糾紛 ， 且發(fā)生糾紛時訴訟周期普遍較長 ， 后果難以預(yù)料 。 21 當(dāng)前主要非銀行貸款融資方式之四 —— 直接債務(wù)融資（三） ? 民間融資 ? 定義：出資人與受資人之間 ， 在國家法定金融機構(gòu)之外 ， 以取得高額利息與取得資金使用權(quán)并支付約定利息為目的而采用民間借貸 、 民間票據(jù)融資 、 民間有價證券融資和社會集資等形式暫時改變資金所有權(quán)的金融行為 。 ? 成本構(gòu)成：利息費用 、 發(fā)行成本 （ 包括承銷傭金 、 擔(dān)保費 、 審計費 、 信用評級費 、 律師費和登記及兌付費 ） 。 ? 優(yōu)缺點： ? 優(yōu)點：融資期限長 ， 近年來發(fā)行的企業(yè)債券以 5年以上的中長期債券為主；融資規(guī)模大 ， 企業(yè)債券發(fā)行人實力普遍較強 ， 2021年以來發(fā)行的企業(yè)債券規(guī)模多在 10億元以上；融資成本低 ， 省略了銀行貸款的中間環(huán)節(jié) ， 有利于優(yōu)質(zhì)企業(yè)降低融資成本；資金使用靈活；程序上更快捷 。 房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行 ， 表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證 。 此種操作模式運作成本相對較高 ， 且對開發(fā)商的綜合實力 、 信用記錄等要求均較為嚴(yán)格 。 ? 回買融資：開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu) ， 然后再貸款買回該項物業(yè) ， 最后按期償還貸款 。 需要注意的是 ， 租賃期滿 ， 開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán) 。 擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金 ， 又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán) ， 以達(dá)到既減少資金占用 、 又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的 。 作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目的代理人 ， 北京國投除
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