【正文】 項目開發(fā)建議 為了規(guī)避項目在開發(fā)過程中所存在的風險，取得項目利潤 最大化，本報告提出了以下的幾點建議： ? 為規(guī)避目前宏觀調控市場不明朗的風險，建議一期項目開發(fā)量控制在 3萬㎡左右，待市場形勢較好時再決定下一期開發(fā)量； ? 在項目開發(fā)過程中重點要考慮市場價格因素，在市場形勢好轉時加速開發(fā)，以規(guī)避后期不確定風險； ? 在政策許可范圍內增加適應當地消費的創(chuàng)新產品類型，以擴大市場需求，提高市場價格，增加項目贏利能力。（詳見單因素敏感性分析表） 咨詢研發(fā)中心 第 21 頁 共 37 頁 項目評價結論 結合前面各章的研究結果，本項目是可行的，綜合結論如下： 前面的各項經濟分析等可行性分析都是建立在開發(fā)商能夠通過不同的方式或者渠道獲得開發(fā)資金的假設上面的。（詳見臨界點分析表） 咨詢研發(fā)中心 第 19 頁 共 37 頁 項目敏感性分析 本項目的 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素 ：投資、售價。考慮到其受到市場變化較大。 由此可說明 :本項目的盈虧 平衡點較高，依據目前市場形勢項目盈利水平一般，所承擔風險的能力弱。通過對本項目的盈虧平衡的分析可知： ? 銷售價格的變動對投資內部收益率和投資利潤的影響： 當本項目未來的銷售價格↓ ％，本項目的投資收益率等于行業(yè)基準收益率，達到臨界點；當本項目未來的銷售價格↓ ％，則本項目的投資利潤率為 0，不適于投資。 IRR＞貼現率 10％ 自有資金——累計凈現金流量 1000080006000400020200202040006000單位：萬元咨詢研發(fā)中心 第 17 頁 共 37 頁 項目投資資金來源與運用分析 累計盈余資金圖（貼現率 i=10％） 分析： 根據累計盈余資金圖顯示，本項目每期的累計盈余資金均大于 0，表明在項目運作的過程中，沒有償還能力不足的問題，資金鏈安全，項目操作可行（詳見資金來源與運用表）。 根據自有資金財務現金流量所計算，得出： ? 累計凈現金流量 NC= 萬元 ? 自有資金財務凈現值為： NPV＝ 萬元 ? 自有資金財務內部收益率為： IRR＝ ％ 其中： NPV＞ 0。 IRR＞貼現率 10％，本項目具有可行性。 IRR＞貼現率 10％，本項目具有可行性。項目投資資金回收周期長（詳見全部投資財務現金流量表）。 資金來源（合計）圖表56%35%9%銷售收入資本金長期借款咨詢研發(fā)中心 第 13 頁 共 37 頁 項目盈利能力分析 靜態(tài)盈利能力分析 本項目總收入為 萬元，總投資為 萬元，利潤總額為 萬元，稅后利潤 萬元，投資利潤率 %，自有資金利潤率 %，具體計算方式如下： 序號 指標名稱 單位 數量 說明 1 項目總投資 萬元 2 營業(yè)收入 萬元 3 營業(yè)稅金及附加 萬元 4 土地增值稅 萬元 5 利潤總額 萬元 （ 5）＝（ 2） （ 1） （ 3） （ 4） 6 所得稅 萬元 （ 5） 33％ 7 稅后利潤 萬元 （ 7）＝（ 5） （ 6） 8 投資利潤率 % （ 8）＝（ 5） /（ 1） 9 自有資金利潤率 % （ 9）＝（ 5） /9400 （詳見經濟評價指標匯總表、損益表、銷售收入與經營稅金及附加估算表） ? 若扣除土地增值稅因素，則項目的靜態(tài)贏利情況如下表： 序號 指標名稱 單位 數量 說明 1 項目總投資 萬元 2 營業(yè)收入 萬元 3 營業(yè)稅金及附加 萬元 4 利潤總額 萬元 （ 5）＝（ 2） （ 1） （ 3） 5 所得稅 萬元 （ 4） 33％ 6 稅后利潤 萬元 （ 6）＝（ 4） （ 5） 咨詢研發(fā)中心 第 14 頁 共 37 頁 7 投資利潤率 % （ 7）＝（ 4） /（ 1） 8 自有資金利潤率 % （ 8）＝（ 4） /9400 動態(tài)盈利能力分析 ? 全部投資財務現金流量 全部投資財務現金流量圖（貼現率 i=10％） 分析： 本項目前期開發(fā)投入成本大。 貸款本金的償還與利息支付： 本報告長期貸款采用比較普遍的按償還能力 等額還本利償還的方案，每季度等額還本金利息，占用 年（詳見借款償還表）。一期銷售周期為第 5 期至第 10 期；二期銷售周期為第 10 期至第 16 期。 項目總投資估算表 序號 項目 單位 數量 1 建筑安裝工程費用 萬元 一期多層 萬元 商業(yè) 萬元 二期多層 萬元 地下車庫 萬元 2 土地費用 萬元 3 前期費用 萬元 4 基礎設施 萬元 開發(fā)成本構成（合計）圖表37%31%4%11%10%建筑安裝工程費土地費用前期工程費基礎設施建設費公共設施建設費開發(fā)期稅費其他費用管理費用銷售費用不可預見費財務費用咨詢研發(fā)中心 第 11 頁 共 37 頁 5 公共配套設施 萬元 6 開發(fā)期稅費 萬元 7 其他工程費用 萬元 8 管理費用 萬元 9 銷售費用 萬元 10 不可預見費 萬元 11 財務費用 萬元 12 合計 萬元 項目銷售收入估算 項目銷售收入來源，主要為項目多層銷售收入以及少量的商業(yè)、地下車庫和地下儲藏室。 說明：地下車庫的可售面積為 5600 ㎡，按 40 ㎡ /個計算 ，約 140 個 。分兩期開發(fā)的具體工程進度和銷售計劃如下：咨詢研發(fā)中心 第 8 頁 共 37 頁 時間 項目 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10 期 第 11 期 第 12 期 第 13 期 第 14 期 第 15 期 第 16 期 開發(fā)計劃 多層一期 前期 開工 施工 竣工 多層二期 前期 開工 施工 竣工 銷售計劃 多層一期 開 盤 銷售 多層二期 開盤 銷售 咨詢研發(fā)中心 第 9 頁 共 37 頁 銷售價格確定 本項目價格定位為： ? 一期多層均價 3650 元 /㎡；二期多層均價 3750 元 /㎡ 說明：在這里將地下儲藏室的收益折算入房價；均價包括多種產品類型平均售價。 具體流程如下： 咨詢研發(fā)中心 第 7 頁 共 37 頁 項目經濟技術指標 用地面積： 78838 ㎡ 總建筑面積： 93798 ㎡ 可售總面積： 90282 ㎡ 其中：多層： 82682 ㎡ 其中：多層： 82682 ㎡ 商業(yè)： 2020 ㎡ 商業(yè)： 2020 ㎡ 物業(yè) ： 801 ㎡ 地下車庫： 5600 ㎡（ 約 140 個 ） 變電站： 315 ㎡ 地下車庫： 8000 ㎡ 另：地下儲藏室： 10000 ㎡（不計建筑面積） 建筑密度： 19％ 容積率： 規(guī)劃用途：居住 項目產品指標 本項目總建筑面積為 93798 ㎡，擬分二期開發(fā)。 ? 項目風險評估：本報告根據對項目未來的一系列不確 定因素的分析，對未來投資、收入等因素排列組合成項目敏感性（單因素、多因素分析）、項目盈虧、項目概率分析。 ? 項目投資分析：是根據建設部頒發(fā)的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》及項目所在區(qū)域開發(fā)投資的經驗數值，取項目開發(fā)成本和開發(fā)費用等最可能的取值，計算項目總投資方案的經濟評價及資金來源。 ? 本次編制中的資金是依據財務分析原理分配的，與開發(fā)商的實際資金安排情況可能存在一 定的偏差。 ? 本次編制的開發(fā)周期及銷售周期也是根據近年市場開發(fā)和銷售進度咨詢研發(fā)中心 第 5 頁 共 37 頁 預測的，在宏觀調控市場走勢不明朗的情況下會有一定的偏差。 編制偏差說明 ? 本次編制建安 工程造價選取依據《上海市住宅、商辦樓工程造價參考標準》與項目實際開發(fā)中的工程造價可能存在一定的偏差。 ? 本次估價選用無風險貼現率加風險調整值法來確定貼現率，取一年期政府債券 7％作為無風險貼現率，類似物業(yè)風險調值取 3%較適宜，相加后得出其貼現率為 10％。 編制說明 ? 本項目中估算所采用的貨幣單位為人民幣。 ? 由此可 判定 ，報告 認為本項目 雖然 在財務與實際操作上 基本上 可行，但 項目 的土地成本不具優(yōu)勢， 需要開發(fā)企業(yè)根據自身的綜合實力 和項目的綜合把握運作來規(guī)避市場風險。 項目評估結論 本項目經測算： ? 總投資為 萬元；總收入為 萬元 ? 利潤總額為 萬元；稅后利潤 萬元 ? 全部投資利潤率 %；自有資金投資利潤率 ％ ? 全部投資內部收益率 ％；略高于基準收益率 10％ 從各項財務指標上看，本項目財務上具有可行性： ? 本項目的資金來源和運用合理，每期的累計盈余資金均大于 0，表明在項目運作的過程中，沒有償還能力不足的問題，資金鏈安全，本項目具有操作上的可行性。 咨詢研發(fā)中心 第 3 頁 共 37 頁 項目概述 項目概況 本項目位于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)， 占地 78838 ㎡， 地處 老鎮(zhèn)區(qū)西北角 。 咨詢研發(fā)中心 第 2 頁 共 37 頁 土地增值稅和項目贏利情況 由于土地增值稅是今年開始實行的，在項目運作中若能取得政府方面稅費的優(yōu)惠，將會提高項目的贏利。 規(guī)劃方案和銷售價格 本報告以產品類型全為多層來測算。而貴司能一次性取得項目貸款 6000 萬元，這筆資金如何運用到項目以及到位時間等問題，可與貴司進一步溝通后再做相關測算，以利于貴司決策投入資金額度和提高資金利用效率。各股東的股權比例、資金投入額、資金投入時間，以及由此產生的各自的利潤分成、投資回報問題待與貴司詳細溝通后再作測算。在此，對以下幾個問題進行說明，待與貴司溝通明確后，才能對項目做更切合實際的財務測算。 蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袃膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁羋螃羇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅莄袂螇莂莃薂羂羋莂螄螅芄莁袆肁膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇 膄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袃膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁羋螃羇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅莄袂螇莂莃薂羂羋莂螄螅芄莁袆肁膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈 莇蒄薇膄芃蒄 蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袃膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁羋螃羇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅莄袂螇莂莃薂羂羋莂螄螅芄莁袆肁膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇 膄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袃膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁羋螃羇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅莄袂螇莂莃薂羂羋莂螄螅芄莁袆肁膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈 莇蒄薇膄芃蒄 蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袃膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁羋螃羇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅莄袂螇莂莃薂羂羋莂螄螅芄莁袆肁膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇 膄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袃膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁羋螃羇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅莄袂螇莂莃薂羂羋莂螄螅芄莁袆肁膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈 莇蒄薇膄芃蒄 蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袃膈薅薄肈肄蚄蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁羋螃羇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅莄袂螇莂莃薂羂羋莂螄螅芄莁袆肁膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇膄芃蒄蠆羇腿蒃螂膂肅蒂襖羅莃薁薄螈艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈蒈羈肇薈蝕襖莆薇螂肀節(jié)薆裊袃膈薅薄肈肄蚄 蚇袁莃蚃蝿肆艿螞袁衿膅螞蟻肅膁羋螃羇肇芇袆膃蒞芆薅羆芁芅蚈膁膇芅螀羄肅莄袂螇莂莃薂羂羋莂螄螅芄莁袆肁膀莀薆袃肆莀蚈聿莄荿螁袂芀莈袃肇膆蕆薃