【正文】 .................... 23 借款償還表 ........................................................................................................ 24 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ................................................................ 25 咨詢研發(fā)中心 第 2 頁 共 2 頁 經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)匯總表 ........................................................................................ 27 各種產(chǎn)品損益表 ................................................................................................ 28 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ................................................................................ 30 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 .................................................................................... 31 資金來源與運(yùn)用表 ............................................................................................ 32 臨界點(diǎn)分析表 .................................................................................................. 34 單因素敏感性分析 .......................................................................................... 35 成本費(fèi)用表 ...................................................................................................... 37 咨詢研發(fā)中心 第 1 頁 共 37 頁 說明 本評估報(bào)告是對該項(xiàng)目整體開發(fā)的模擬財(cái)務(wù)測 算，各測算依據(jù)參數(shù)會(huì)因項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際條件的不同而變動(dòng)，從而引起測算結(jié)果的變動(dòng)。 項(xiàng)目自有資金和股東股權(quán)比例投入 本報(bào)告依據(jù)相關(guān)政策要求假定自有資金占項(xiàng)目總投資額的 35%，包括土地款，項(xiàng)目啟動(dòng)資金以及工程隊(duì)墊資等。 貸款額度和資金投入時(shí)間 依據(jù)整個(gè)項(xiàng)目自有資金投入量、開發(fā)量和開發(fā)周期、銷售計(jì)劃的常規(guī)估計(jì)，測算出所 需貸款額度為 2500 萬元。 成本和稅費(fèi) 成本和稅費(fèi)構(gòu)成依據(jù)上海市公布的標(biāo)準(zhǔn)測算，在實(shí)際開發(fā)構(gòu)成中貴司對成本的控制情況，以及該項(xiàng)目取得政府相關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠措施，會(huì)降低項(xiàng)目投資，提高收益。規(guī)劃方案中是否有花園洋房、聯(lián)體別墅或者依據(jù)最新政策的 70%為 90 ㎡以下建筑面積所作的調(diào)整，以及各種產(chǎn)品類型的比 例調(diào)整，都會(huì)影響項(xiàng)目的銷售價(jià)格，從而影響項(xiàng)目的收入和投資回報(bào)率等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。本報(bào)告增加了剔除土地增值稅后項(xiàng)目的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)贏利情況分析，以利于貴司對該項(xiàng)目的綜合判斷決策。 開發(fā)企業(yè) 本項(xiàng)目由上海市豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司控股開發(fā)。 ? 根據(jù) 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 分析， 在模擬 項(xiàng)目開發(fā)過程可能發(fā)生的 主要 風(fēng)險(xiǎn) 因素建安成本 和銷售價(jià)格 進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測后 ，該項(xiàng)目對未來銷售價(jià)格敏感較大，綜合 抗風(fēng)險(xiǎn)能力 較弱。 咨詢研發(fā)中心 第 4 頁 共 37 頁 編制依據(jù) ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)構(gòu)就運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》： ? 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ? 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《財(cái)務(wù)制度》； ? 國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》； ? 《上海市住宅、商辦樓工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)》。 ? 項(xiàng)目貸款的年利率 根據(jù) 中國人民銀行最新公布的住宅商業(yè)貸款利率％，并考慮到本項(xiàng)目自身的一些因素取 ％為本項(xiàng)目的年貸款利率。 考慮到 開發(fā)本項(xiàng)目 企業(yè)面對的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基準(zhǔn)收益率確定為 10%。 ? 本次編制采用的銷售價(jià)格是根據(jù)近期市場行情的變化預(yù)測的，在未來市場情況沒有確定的條件下，可能存在一定的偏差。 ? 本次編制以產(chǎn)品出售而且為 100%出售測算，若銷售未能達(dá)到 100%或貴司考慮留用經(jīng)營，則測算會(huì)存在一定偏差。咨詢研發(fā)中心 第 6 頁 共 37 頁 ? 本報(bào)告在評估依據(jù)的基礎(chǔ)上從分別三個(gè)層次對項(xiàng)目進(jìn)行投資評估分析，即：項(xiàng)目投資分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估。 ? 項(xiàng)目評估分析：在項(xiàng)目總投資的基礎(chǔ)上，通過對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)，如：投資利潤率、累計(jì)凈現(xiàn)金流值、內(nèi)部收益率等一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算來分析項(xiàng)目的可行與否。對項(xiàng)目的可行程度做出了一定的風(fēng)險(xiǎn)性評判，提出項(xiàng)目可行的程度。其中具體分布如下圖： 產(chǎn)品類型 建筑面積（ M2） 占地面積（ M2） 容積率 一期多層 32682 31818 一期商業(yè) 2020 二期多層 50000 45872 二期地下面積 8000 工程計(jì)劃和銷售計(jì)劃安排 本項(xiàng)目擬開發(fā)周期為 4 年，其中每期 3 個(gè)月，共計(jì) 16 期。 ? 商業(yè)均價(jià) 4500 元 /㎡；地下車庫 6 萬元 /個(gè)。 咨詢研發(fā)中心 第 10 頁 共 37 頁 項(xiàng)目投資分析 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資為 萬元主要由建安成本 和土地成本構(gòu)成，分別占了總投資的 37％和 31％（詳見項(xiàng)目總投資估算表）。其銷售價(jià)格及金額如下： 產(chǎn)品類型 銷售收入 (萬元 ) 銷售數(shù)量（ M2） 平均銷售價(jià)格（元 / M2） 一期多層 32682 3650 二期多 層 18750 50000 3750 商業(yè) 900 2020 4500 地下車庫 840 5600 ㎡（ 140個(gè)） 6 萬元 /個(gè) 合計(jì) 90282 3591 本項(xiàng)目總的銷售收入為 萬元，可銷售數(shù)量為 90282 平方米，整盤均價(jià)為 3591 元 /平方米（按總建筑面積計(jì)算）。（詳見銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表） 咨詢研發(fā)中心 第 12 頁 共 37 頁 投資資金籌措與投資計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源主要有三個(gè)渠道 ： ? 企業(yè)自有資金 ? 預(yù)售 收入用于投資的部分 ? 銀行借貸資金 本項(xiàng)目的總投資為 萬元，其中投入的自有資金為 9400 萬元，占總投資額的 35％；需貸款 2500萬元，占總投資額的 9%；預(yù)售收入中用于投資部分為 萬元，占 56%（詳見投資計(jì)劃與資金籌措表）。但企業(yè)可根據(jù)自身需要，選擇不同的償還方式。由于一期開發(fā)量少，銷售期為第 5 期至第 10 期，凈現(xiàn)金流仍為開發(fā)成本凈流出；直到第 10 期二期開始預(yù)售收入時(shí)，凈現(xiàn)金流出開始減少，至第 13 期開始凈流入。 根據(jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量所計(jì)算，得出： ? 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 NC= 萬元 ? 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： NPV＝ 萬元 ? 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRR＝ ％ ? 其中： NPV＞ 0。 全部投資——累計(jì)凈現(xiàn)金流量14000120201000080006000400020200202040006000單位：萬元咨詢研發(fā)中心 第 15 頁 共 37 頁 ? 若扣除土地增值稅因素，則全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量情況如下： ? 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 NC= 萬元 ? 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： NPV＝ 萬元 ? 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRR＝ ％ ? 其中： NPV＞ 0。 咨詢研發(fā)中心 第 16 頁 共 37 頁 ? 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量圖（貼現(xiàn)率 i=10％） 分析： 與前面全部投資累計(jì)凈現(xiàn)金流量類似，項(xiàng)目開發(fā)前期為開發(fā)成本凈流出，直至第 13 期開始資金凈流入，自有資金回收周期較長。 IRR＞貼現(xiàn)率 10％ （詳見自有資金 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） ? 若扣除土地增值稅因素，則自有資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量情況如下： ? 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 NC= 萬元 ? 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： NPV＝ 萬元 ? 自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： IRR＝ ％ 其中： NPV＞ 0。累計(jì)盈余資金 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期單位:萬元咨詢研發(fā)中心 第 18 頁 共 37 頁 險(xiǎn)評估 項(xiàng)目盈虧平衡分析 變化因素 基本方案收入或費(fèi)用 （萬元） 盈虧平衡點(diǎn)（利潤 =0） 臨界點(diǎn)（內(nèi)部收益率 =10%） 變化率（ %） 收入或費(fèi)用（萬元） 變化率（ %） 收入或費(fèi)用（萬元） 銷售價(jià)格 建安成本 其它費(fèi)用 上表是根據(jù)本項(xiàng)目投資中售價(jià)、建安成本和利潤三 者間的關(guān)系，測算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。 ? 建安成本的變動(dòng)對投資內(nèi)部收益率和投資利潤的影響 當(dāng)本項(xiàng)目的建安成本↑ ％，本項(xiàng)目的投資收益率等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，達(dá)到臨界點(diǎn)；當(dāng)本項(xiàng)目的建安成本↑ ％則本項(xiàng)目的投資利潤率為 0，不適于投資。值得注意的是，本項(xiàng)目銷售價(jià)格敏感性大，當(dāng)售價(jià)降低 ％即與內(nèi)部收益率相同，達(dá)到項(xiàng)目臨界點(diǎn)。在項(xiàng)目操作中，要通過產(chǎn)品創(chuàng)新和把握市場條件控制好價(jià)格這個(gè)因素。選取 10％～ 10％的變化 范圍 進(jìn)行 分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷 出本 項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能 力的一種不確定性分析方法 （詳見建安成本 /銷售收入敏感性分析表） ? 建安成本敏感性分析 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建安成本 （↓ 10％） 建安成本 （↓ 5％） 建安成本 （基本方案） 建安成本 （↑ 5％） 建安成本 （↑ 10％） 項(xiàng)目總投資（萬元） 營業(yè)收入（萬元） 稅后利潤（萬元） 投資利潤率 (%) 全投資內(nèi)部收益率 (%) ? 銷售收入敏感性分析 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 銷售收入 （↓ 10％） 銷售收入 （↓ 5％） 銷售收入 （基本方案） 銷售收入 （↑ 5％） 銷售收入 （↑ 10％） 項(xiàng)目總投資（萬元） 營業(yè)收入（萬元） 稅后利潤（萬元） 投資利潤率 (%) 全投資內(nèi)部收益率 (%) 咨詢研發(fā)中心 第 20 頁 共 37 頁 單因素敏感性分析曲線圖051015202515 10 5 0 5 10 15不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）建安成本變化銷售價(jià)格變化從單因素敏感性分析曲線圖中，可以看出，價(jià)格變化曲線的斜率較大，導(dǎo)致未來本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的變動(dòng)幅度較大，說明本項(xiàng)目對于項(xiàng)目的未來售價(jià)的敏感性很強(qiáng)，需要對加強(qiáng)項(xiàng)目后期銷售中價(jià)格的控制力度，以控制開發(fā)風(fēng) 險(xiǎn)。本報(bào)告在各方面條件都比較成熟的情況下，經(jīng)過對總投資、資金籌措、收益狀況等 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 的比較與分析，同時(shí)對項(xiàng)目開發(fā)過程可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行客觀的估計(jì)和預(yù)測，后得出：本項(xiàng)目投資 有一定 風(fēng)險(xiǎn)， 但基本具 可行性。 咨詢研發(fā)中心 第 22 頁 共 37 頁 項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 建筑安裝工程費(fèi)用 一期多層 萬元 商業(yè) 萬元 二期多層 萬元 地下車庫 萬元 2 土地費(fèi)用 萬元 3 前期費(fèi)用 萬元 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 5 公共配套設(shè)施 萬元 6 開發(fā)期稅費(fèi) 萬元 7 其他工程費(fèi)用 萬元 8 間接開發(fā)費(fèi) 萬元 9 管理費(fèi)用 萬元 10 銷售費(fèi)用 萬元 11 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 13 合計(jì) 萬元 咨詢研發(fā)中心 第 23 頁 共 37 頁 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 第