【正文】 代理 花園洋房項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 成交均價(jià) (元 /m2) 價(jià)格系數(shù) 調(diào)整后系數(shù)萬安金邸 小高層 9260 花園洋房 9400西尚海 環(huán)球翡翠灣以產(chǎn)品優(yōu)勢和營銷策略贏得淡市的公寓銷售冠軍項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算通過初步經(jīng)濟(jì)測算，研究方案的可行性！價(jià)格測算價(jià)格測算分產(chǎn)品線定價(jià)步驟一主要競爭區(qū)域確認(rèn)步驟二根據(jù)競爭區(qū)域選取典型競爭項(xiàng)目本項(xiàng)目常規(guī)產(chǎn)品線價(jià)格本項(xiàng)目常規(guī)產(chǎn)品線價(jià)格步驟三可比項(xiàng)目之間分產(chǎn)品線權(quán)重影響系數(shù)對(duì)比價(jià)格修正小高層、高層價(jià)格小高層、高層價(jià)格 花園洋房花園洋房價(jià)格系數(shù)調(diào)整? 競爭板塊中目前銷售較好項(xiàng)目? 主力產(chǎn)品與本項(xiàng)目相似度較高? 產(chǎn)品力是所在板塊內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目萬安金邸萬安金邸 尚城府邸尚城府邸競爭區(qū)域典型項(xiàng)目選取原則競爭區(qū)域典型項(xiàng)目選取原則項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 當(dāng)前成交均價(jià)（元 /m2)萬安金邸 小高層公寓 8881尚城府邸 小高層公寓 6713龍澤園 小高層公寓 9589價(jià)格測算分產(chǎn)品線定價(jià)龍澤園龍澤園價(jià)格測算 強(qiáng)勢媒體配合，強(qiáng)勢媒體配合， 5條線路同時(shí)啟動(dòng)；條線路同時(shí)啟動(dòng)；本案萬達(dá)廣場大寧商業(yè)中心龍之夢商業(yè)中心人民廣場牡丹江路淡市營銷 保利葉上?？捶繉＼嚨目蛻魧?dǎo)入策略時(shí)間少 /空間大媒體配合， 5線齊發(fā)專人跟車，沿途介紹班車點(diǎn) 周六 周日 日均流量人民廣場 13 17 15中山公園 17 15 16大寧綠地 16 13 萬達(dá)廣場 21 18 寶鋼安信 19 9 14合計(jì) 86 72 79淡市營銷 環(huán)球翡翠灣總建筑面積： 16萬平方米容 積 率： 產(chǎn)品形態(tài)： 144套聯(lián)體別墅 1192套公寓主力面積： 90－ 110（公寓） 180－ 200（聯(lián)體）價(jià) 格： 8150（公寓） 15000（聯(lián)體）銷售時(shí)間： － 產(chǎn)品品質(zhì)：3萬平方米中央公園GOLF果嶺主題景觀酒店式精裝修大堂營銷策略： — 世博會(huì) 3KM輻射圈 — 海岸 葉上海 — 開盤當(dāng)天即回籠資金 3個(gè)多億 ， 創(chuàng)造了淡市中的神話A1A2? 總建面積： 55萬平方米 ? 預(yù)計(jì) 整體銷售周期： 5年? 別墅產(chǎn)品采用前后拉開、咬合錯(cuò)落的手法進(jìn)行排布? 類獨(dú)棟產(chǎn)品套數(shù)： 16套 ? 總價(jià)： 5501022萬元 /套? 聯(lián)排產(chǎn)品套數(shù)： 72套 ? 總價(jià)： 360560萬元 /套? 公寓產(chǎn)品套數(shù)： 216套 ? 回收均價(jià)： 9500元 /平方米銷售目標(biāo) 202312月底 4個(gè)億蓄客啟動(dòng) 20231001開盤時(shí)間 20231122蓄客周期 53天實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 20231221 公寓成交 206套 9740元 /m2別墅成交 63套 19750元 /m2媒體的核心策略公園有價(jià)值 地塊才有價(jià)值報(bào)廣的分配比例公園提煉 25%/產(chǎn)品提煉 75%10個(gè)整版 /30個(gè)整版p核心資源的充分提煉；p大眾媒體的強(qiáng)勢出擊，短期內(nèi)引爆市場；p主動(dòng)出擊尋找目標(biāo)客源，通過項(xiàng)目巡展、成立市中心看房班車等多種銷售動(dòng)作，導(dǎo)入外區(qū)客戶；問題： 如何在短期內(nèi)迅速 擴(kuò)大來人量？淡市營銷 保利葉上海外區(qū)客戶的導(dǎo)入252。下一批房源報(bào)價(jià)7288元 /㎡ 。御景龍庭戶型 推出套數(shù) 成交套數(shù) 去化率一室兩廳 72 72 100%二室二廳 218 218 100%項(xiàng)目名稱 御景龍庭占地 113600㎡ 容積率 住宅戶數(shù) 1350 車位 1053建筑風(fēng)格 Art Deco 外立面 涂料建筑類別 聯(lián)排別墅、高層公寓金山新城新盤較多，市場競爭激烈。 同策 ? 雖然開盤價(jià)較市場均價(jià)高出1500元 / ㎡ 左右，截止 4月 21日，去化率已達(dá)到 88%。萬安金邸戶型 推出套數(shù) 成交套數(shù) 去化率一室兩廳 11 11 100%二室一廳 261 239 92%三室二廳 60 43 72%項(xiàng)目名稱 萬安金邸占地 68540 容積率 1住宅戶數(shù) 576 車位 441建筑風(fēng)格 純味西班牙 外立面 紅瓦 +石材建筑類別 多層、小高層、別墅? 朱涇地區(qū)房源稀缺，該項(xiàng)目于 2023年 1月 31日推盤。l 品牌物業(yè)管理，奢華定制服務(wù)，一對(duì)一私人助理l 24小時(shí)貴賓級(jí)個(gè)性化服務(wù)（交通服務(wù)、郵遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、訂餐服務(wù)等）l 貴賓級(jí)售后資產(chǎn)服務(wù)（家具套餐、物業(yè)租賃、資產(chǎn)管理等）基礎(chǔ)價(jià)值平臺(tái)增值提升項(xiàng)目價(jià)值物業(yè)管理物業(yè)升級(jí)服務(wù)不只是看，更是一次全方位的享受看房客戶外場服務(wù)人員 專業(yè)銷售人員 內(nèi)場服務(wù)人員在客戶前來看房的同時(shí)，配備好的服務(wù)人員和銷售人員，使客戶體會(huì)和感受到更高的服務(wù)能力，營造區(qū)域內(nèi)最高端形象物業(yè)管理物業(yè) VIP服務(wù)同策營銷執(zhí)行力在風(fēng)云變幻的市場環(huán)境中，同策始終以專業(yè)而強(qiáng)大的營銷執(zhí)行力協(xié)助開發(fā)商贏得開發(fā)戰(zhàn)略部署！同策 之 金山實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)同策 星級(jí)私人會(huì)所案例借鑒新城首府項(xiàng)目形象塑造 —— 會(huì)所 +樣板表現(xiàn)有力提升項(xiàng)目形象會(huì)所營銷體驗(yàn)場社交平臺(tái)運(yùn)動(dòng)空間會(huì)所營銷期會(huì)所運(yùn)用 銷售中心營銷接待功能 —— 會(huì)所 +營銷中心接待有力提升項(xiàng)目形象養(yǎng)生 SPA 瑜伽房健身房 咖啡廳 桌球室大堂會(huì)所會(huì)所基本功能設(shè)置建議價(jià)值體系 公共部位 首層與地下車庫大堂精裝修設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)與尊貴感，但用材檔次略低于首層大堂；1FB1雙大堂設(shè)計(jì)公共部位雙層挑空精裝大堂及車庫大堂大堂設(shè)計(jì)突出 “ 儀式感 ” ，雙層挑空的縱向尺度，形成空間的開闊尺度，形成空間的開闊氣勢 1FB1公共部位價(jià)值體系 社區(qū)景觀體系精致的歐式園林設(shè)計(jì)社區(qū)景觀體系稀有的平原坡地景觀社區(qū)景觀體系參天大樹、點(diǎn)綴古典小品社區(qū)景觀體系56米高院墻，體現(xiàn)尊貴、私密社區(qū)景觀體系中央主題景觀社區(qū)景觀體系注重紅線外景觀改造，營造整體社區(qū)效果社區(qū)景觀體系? 著名 /長齡 /進(jìn)口植株選用—— 讓我們的綠化景觀有個(gè)故事? 喬木為主的種植原則—— 提高二氧化碳固化量 碧桃 合歡 山櫻花 銀杏 紫薇丁香 廣玉蘭 香樟 銀杏 棕櫚社區(qū)景觀體系景觀小品噴泉、跌水、秋千等—— 景觀小品與人的融合社區(qū)景觀體系融入景觀步道 ——加強(qiáng)綠化景觀與人的融合社區(qū)景觀體系景觀綠化與燈光系統(tǒng)的融合社區(qū)景觀體系價(jià)值體系 l 材質(zhì)：底部石材，主體高檔面磚。建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格建筑立面及風(fēng)格建筑風(fēng)格l Art Deco風(fēng)格追求典雅、穩(wěn)重、大氣，經(jīng)得起歲月的洗禮。二房 :85平方米戶型定位小高層公寓1. 戶型緊湊，尺度適宜2. 入戶花園、景觀陽臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗，贈(zèng)送面積達(dá) 15平方米二房二廳 :90平方米戶型定位小高層公寓戶型定位三房二廳 :120130平方米1. 房型南北通透，北向入戶花園設(shè)計(jì)2. 戶型南向景觀視野佳，擁有大尺度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)小高層公寓三房兩廳 :150平方米1. 房型南北通透， 2. 由于此房源南可觀河景，北可觀綠化，則其戶戶擁有轉(zhuǎn)角飄窗、凸窗等觀景面設(shè)計(jì)，可享受雙向觀景效果的超值體驗(yàn)戶型定位小高層公寓戶型定位花園洋房電梯、層層退臺(tái)、露臺(tái)、花園、地下室1F 四房兩廳 150平方米戶型定位花園洋房2F 四房兩廳 130平方米戶型定位花園洋房3F 三房二廳 110平方米戶型定位花園洋房戶型定位花園洋房 4F 二房二廳 90平方米5F 三房二廳 85平方米戶型定位花園洋房客戶類型 戶型 面積（㎡） 附加值 產(chǎn)品核心價(jià)值 面積配比剛需首置型二房8090 入戶花園 /空中花園凸窗 功能緊湊 60%左右品質(zhì)改善型 90100大尺度陽臺(tái)凸窗入戶花園 /空中花園功能滿足 10%左右生活改善型三房及以上120130 大陽臺(tái)、入戶花園 轉(zhuǎn)角飄窗 功能改善 25%左右尺度升級(jí)型 140150 大陽臺(tái)、入戶花園 空中花園、轉(zhuǎn)角飄窗 舒適性及尺度升級(jí) 5%左右本項(xiàng)目戶型需求配比戶型定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位? 自然河道 — 中灌塘? 生活綠肺 — 朱涇公園? 戰(zhàn)略使命 — 地產(chǎn)作品朱涇 ?灣岸 ?品質(zhì)型社區(qū)價(jià)值體系梳理規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全面超越、整體領(lǐng)先強(qiáng)化項(xiàng)目整體品質(zhì)，確立區(qū)域市場標(biāo)桿地位項(xiàng)目價(jià)值樹體系分析建