【正文】 但沒有完全分成層。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾 層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合 一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。 多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅 小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅 高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅 會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。 集資 房：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。 安居房：指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格 而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。 商住住房：商住住房是 soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。“一平”是土地平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項目施工準(zhǔn)備工作的要求。 （二）基礎(chǔ)知識 ? 名詞解釋 （一）與土地有關(guān)的概念 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到路通、水通、電通和場地平整。房地產(chǎn)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有良好的合作關(guān)系是房地產(chǎn)投資者有巨大經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營實力的重要標(biāo)志。 4． 地產(chǎn)金融企業(yè) 由于房地產(chǎn)投資大，周期長，需要銀行等金融機(jī)構(gòu)資金的支持；房地產(chǎn)又是一種增值和保值的物品，銀行等金融機(jī)構(gòu)也愿意把資本投向房地產(chǎn)。因此，隨著房地產(chǎn)商品化的發(fā)展，物業(yè)公司和物業(yè) 管理也得到了迅速的發(fā)展。 房地產(chǎn)商品的價值不僅直接取決于建造過程中的設(shè)計，原材料，設(shè)備和裝修的成本費用，還受到使用，維修，地理位置和環(huán)境等的影響。所以，房地產(chǎn)中介是一種有償?shù)姆?wù)性的經(jīng)營活動。 2． 中介組織企業(yè) 什么是中介：就是在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消 費、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)或階段中，為當(dāng)事人提供中間服務(wù)的經(jīng)營活動。 A．政府行為：擴(kuò)大內(nèi)需，深化住房改革制度； B．取消福利分房，實行住房分配貨幣化； C．開放二手市場，以存量房流動帶動住房消費； D．下調(diào)存貸利率，吸引大量投資性及消費住房的積 極性； E．下調(diào)稅費；出臺相關(guān)政策、法規(guī)，刺激住房消費。 ? 舊城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。 ? 居民消費結(jié)構(gòu)變化形成對住宅的需求。而且住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將對推動國民經(jīng)濟(jì)的增長起到愈來愈明顯的作用： ? 城 市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大需求 2020 年城市人口將達(dá)到 億人，每年需要新建住宅 億平方米。 3．我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 房地產(chǎn)業(yè)一直以來做龍頭產(chǎn)業(yè)受到舉世矚目的關(guān)注。土地有限性，不可再生性，使城市土地處于稀缺狀態(tài)。 ? 房地產(chǎn)具有保值增值性 房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定情況下，其價格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。 ? 房地產(chǎn)地域的差別性 因為有此特性，使得每一宗房地產(chǎn)的價值都不相同，甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅，或同一棟樓的同一層中的每一平方米的房屋價值也會有所不同。 3) 房地產(chǎn)的特性： ? 房地產(chǎn)位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移動的。房地產(chǎn)業(yè)有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 總之，以上確切的說，房地產(chǎn)行業(yè)是包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟(jì)活動，各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人，以及各類技術(shù)人員構(gòu)成的有機(jī)體系。 ★ 房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)：包括家居服務(wù)、房屋及 配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等。 ★ 房地產(chǎn)經(jīng)營：包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等。這些組織之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而 形成了一個有機(jī)地產(chǎn)業(yè)整體。土地使用權(quán)的有償出讓與轉(zhuǎn)讓，房屋所 有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)中介咨詢，以及對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行控制和管理的行為。大體可分為： ★ 住宅用房地產(chǎn)：住房 ★ 生產(chǎn)用房地產(chǎn)：工廠廠房 ★ 經(jīng)營用房地產(chǎn)：商場 ★ 行政用房地產(chǎn)：各大部委 ★ 其他專用房地產(chǎn)：醫(yī)院、學(xué)校 2．房地產(chǎn)業(yè) 1）、房地產(chǎn)業(yè)的要領(lǐng)和內(nèi)容： 1) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)是由土地附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。 ★ 單純的土地 ★ 單純的房屋 ★ 土地房屋的綜合體 2) 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利 的總稱。房地產(chǎn)也叫不動產(chǎn)。 五、 生效日期 本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。 四、 著裝規(guī)定 1. 銷售現(xiàn)場人員，在上班時間必須統(tǒng)一著裝，如夏季女裝，統(tǒng)一穿裙裝或者統(tǒng)一穿褲裝，不得混穿。 4. 自工服配備起 1 年以內(nèi)離職員工，須交納工服總費用的 40％，工服歸個人所有。 （四） 工服管理規(guī)定 1. 自工服配備起 1 個月內(nèi)離職員工，須交納工服總費用的 100％，工服歸個人所有 性別 春秋裝 夏裝 男 西服 1套（含衣服、褲子各 1件），長袖襯衫 2件 1套（短袖襯衫 2 件，褲子 1條） 女 西服 1套（含衣服、褲子各 1件），長袖襯衫 2件 1 套（上衣 1 件，褲子 1 條、裙子 1件） 2. 自工服配備起 3 個月內(nèi)離職員工，須交納工服總費用的 90％，工服歸個人所有。 2. 工服由公司統(tǒng)一安排制作或購買。 3. 兩年內(nèi)未能結(jié)案的項目公司將根據(jù)實際情況給予工服配備。 2. 原則上運作周期在兩年內(nèi)的項目：（只配備一次） ? 銷售 人員配備工服分：春秋裝（ 1套）、夏裝（ 1套）。 二、 適用范圍 項目現(xiàn)場銷售人員。 ? 現(xiàn)場管理類 工服管理制度 一、 目的 1. 樹立良好的銷售形象，建立百川品牌。 ? 若出現(xiàn)任何資源無反饋信息或資源流失的部門，部門領(lǐng)導(dǎo)負(fù)主要責(zé)任，公司將根據(jù)情節(jié)輕重給予一定處罰，情節(jié)嚴(yán)重者給予辭退。 ? 反饋信息暫時由銷售管理部負(fù)責(zé)根據(jù)該部分系統(tǒng)信息完善工作。 c. 信息需求量在 2020 條以上、集團(tuán)內(nèi)的信息資源調(diào)配需經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。 權(quán)限規(guī)定： a. 銷售總監(jiān)享有所管轄項目之間客戶信息資源調(diào)配權(quán)限；每次調(diào)配記錄需提交 銷售管理部備案。 保障公司客戶信息資源安全性。 公司客戶信息資源共享管理規(guī)定 一、目的 公司客戶資源的有效整合及資源充分、有效的利用，實現(xiàn)價值最大化。 3) 項目結(jié)案后電子版文件應(yīng)經(jīng)過一定的整理和編輯；并根據(jù)公司規(guī)定，所有的文本文件必須為最終定稿刻盤，一式兩份； 并附文件清單移交銷售管理部項目負(fù)責(zé)人。 2. 電子版 1) 電子版文件要分類清晰，編號、排序要與文檔版文件保持一致，以便于查找方便。 4) 每年 非常用管理性文檔必須在次年年初歸檔，裝盒；每個檔案盒要有統(tǒng)一的檔案標(biāo)簽格式，檔案盒內(nèi)附文件清單；常用文檔在項目結(jié)案后歸檔。 3) 文件夾內(nèi)文件要有目錄并統(tǒng)一進(jìn)行編號。 （三） 檔案分類 1. 人事類：包括排班、考勤、培訓(xùn)、考核 2. 行政類：包括辦公設(shè)備、辦公用品、預(yù)算、發(fā)文 、申請、交接記錄 3. 營銷管理類：包括項目籌備期策劃類、項目營銷 過程中策劃類 4. 銷售管理類：包括制度、資料、價格、任務(wù)、數(shù)據(jù)類、合同協(xié)議等 （四） 管理方法及要求 1. 文檔版 1) 文檔版文件分類要清晰，并按類別進(jìn)行建檔、存檔。 （ 3）部門資料（包括電腦文檔、復(fù)印件等） ? 檔案管理類 現(xiàn)場檔案管理制度 （一）目的 為了使各銷售現(xiàn)場檔案管理更加規(guī)范化及減少結(jié)案工作的工作量。 五、 交接重點： （ 1）現(xiàn)正跟進(jìn)的工作。 被解聘的員工如在交接工作期間故意違反公司的規(guī)章制度、擾亂公司正常辦公秩序，使公司蒙受一定的經(jīng)濟(jì)或聲譽損失的，公司有權(quán)追究其民事、刑事責(zé)任并予以立即開除的處分 ，同時停止發(fā)放任何經(jīng)濟(jì)補償。如因工作疏忽，造成交接中的遺漏而引起 公司損失，將追究簽字人責(zé)任。 四、 注意事項： 部門經(jīng)理及負(fù)責(zé)接收工作的員工在交接工作中，必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，考慮周到，避免交接遺漏。 三、 薪金結(jié)算： 離職員工的薪資或補償金的支付時間，依據(jù)公司全體員工的固定發(fā)薪時間，即上月工資由財務(wù)部于本月 10日發(fā)放，本月工資于下月 10日發(fā)放。 9. 人事部接到被批準(zhǔn)的《員工離職確認(rèn)單》后，將原件存入離職員工檔案，復(fù)印件交財務(wù)部做為計發(fā)離職員工工資的依據(jù)。若認(rèn)定交接工作準(zhǔn)確完成則在《離 職確認(rèn)單》上簽字，交銷管部經(jīng)理核準(zhǔn)。 6. 客服應(yīng)在《確認(rèn)單》中明確員工工服應(yīng)扣款項及考勤一項。 4. 首先，員工將分內(nèi)的工作列詳細(xì)的清單，并與部門指定的接收人進(jìn)行交接，雙方在《工作交接單》上簽字確認(rèn)。 2. 客服負(fù)責(zé)將《離職確認(rèn)單》、《工作交接單》交員工本人，并告知員工如何辦理。 （ 2） 主管以上級員工《勸退通知單》經(jīng)主管副總批準(zhǔn)后方可開始辦理離職程序。 （二）辭退： 試用期員工辭退：試用員工工作質(zhì)量、效果或工作狀態(tài)不符合公司要求標(biāo)準(zhǔn)，公司將提前一天提出中止試用期。 （ 3）部門主管以上級員工離職，將申請交銷管部經(jīng)理審批后交人事部經(jīng)理核準(zhǔn)。 辭職程序： （ 1）普通員工離職，將書面辭職申請交部門經(jīng)理，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后交銷管部經(jīng)理。申請內(nèi)容包括辭職原因和預(yù)期辦理辭職日期，經(jīng)批準(zhǔn)后方可正式辦理離職手續(xù)。 考勤制度適用范圍 本制度適合公司全體員工。 8）年假 符合公司年假標(biāo)準(zhǔn)的員工，年假期間發(fā)放全額工資。 6）婚假 符合公司婚假標(biāo)準(zhǔn)的員工，婚假期間發(fā)放全額工資。 4）曠工： 曠工半天扣除二日薪金，不足半天按半天計算；一天扣除三日薪金，連續(xù)曠工三天或累計曠工五天者，視同員工單方面解除勞動合同，公司不負(fù)責(zé)一切善 后工作。 因工受傷職工在治療期內(nèi)的醫(yī)療和工資待遇按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 病假工 資是對員工患病在治療期間內(nèi)所發(fā)的工資。 患病職工連續(xù)休假在十一天（含）以上者按本公司連續(xù)工齡的長短發(fā)放病假工資，不再享受崗位津貼及獎金。 扣款條例 請假扣款辦法： 1）事假： 扣除當(dāng)日全部薪金。 公假包括：婚假、喪假、產(chǎn)假、計劃生育假、年假。 病假： 病假在履行正常請假手續(xù)后，凡病休時間在一天以上的，需附上醫(yī)院休假證明。 ? 請假時間計算辦法：如跨休息日和法定節(jié)假日，休息日和法定節(jié)假日不算作請假時間，但公假中的產(chǎn)假、探親假除外。 ? 除上述情況外，凡事先未請假或未向領(lǐng)導(dǎo)說明，就擅離崗位或未到崗位的，一律按曠工處理。上班后，持有關(guān)證明辦理補假手續(xù)。 ? 遇有緊急事件或不可預(yù)知的事件發(fā)生來不及事先請假的，應(yīng)在休假當(dāng)天上班后半小時之內(nèi)及時以電話形式向直接領(lǐng)導(dǎo)或行政部報告請假，事后持有關(guān)證明補辦請假手續(xù)。獲得批準(zhǔn)后，員工需安排好相關(guān) 工作，方可離開工作崗位。 請假制度 ? 在正常工作時間內(nèi)須請假的員工，應(yīng)事先向部門經(jīng)理說明理由和所 需時間，至少提前一天在行政部辦理請假手續(xù)：填寫《請假審批表》。 ? 公司員工每月考勤記錄應(yīng)完整齊備，其內(nèi)容包括：打卡記錄、外出登記記錄、請假記錄。按時上下班，不遲到早退，不擅離職守，任何部門無權(quán)私自調(diào)整作息時間。 ? 每月 3 日前（遇公 休日提前），各項目客服將銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)后的月考勤原始記錄、匯總記錄及相關(guān)請假單一并交到行政部，由行政部做出最終統(tǒng)計。只有一項記錄者，又無特別說明的，按曠工半天處理。銷售體員工到客服處報到、報退。 （五） 其他 本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行 自本制度下發(fā)之日起，若各部門辦公用品經(jīng)查詢未申請配備過的，可統(tǒng)一申請配置 行政部有對本制度有最終解釋權(quán) 員工考勤管理制度 一、目的 為了加強公司的內(nèi)部管理，增強組織觀念，提高工作效率，使公司運作更加規(guī)范 化、標(biāo)準(zhǔn)化，特制定此規(guī)定。 部門辦公用品申請程序：由部門秘書（現(xiàn)場為客服）每月 20日前匯總《辦公用品申領(lǐng)單》及部門所需辦公用品，填寫《部門辦公用品需求表》（表中必須注明每項辦公用品的申領(lǐng)人），經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，交行政部，經(jīng)公司審核、批準(zhǔn)、采買后予以發(fā)放到部門，部門下發(fā)時需由員工在其《 辦公用品申領(lǐng)單》上簽字