【正文】 在項(xiàng)目建設(shè)中，要切實(shí)把好質(zhì)量關(guān)，在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 中，需選擇信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)管理。制定切實(shí)可行的拆遷工作方案，廣泛征求項(xiàng)目涉及的群眾意見(jiàn)，確保拆遷工作順利實(shí)施，為工程的設(shè)施創(chuàng)造條件，減少在工程施工中的外部干擾。 建設(shè)資金的按時(shí)足額到位是本項(xiàng)目如期建設(shè)的前提，因此，除資金籌措方案中提及的籌資措施外，還要有備用的籌資渠道，特別是前期工程費(fèi)用和項(xiàng) 目開(kāi)辦費(fèi)要有保障，鑒于該工程對(duì)渭南市城市建設(shè)的重要性，渭南市政府要出臺(tái)推進(jìn)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，幫助建設(shè)單位籌措資金，以利于項(xiàng)目建設(shè)。 從工程技術(shù)角度看，本工程的建設(shè)技術(shù)成熟，承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的渭南奧林體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司具有承擔(dān)該項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)力量和管理經(jīng)驗(yàn)。 54 借款還本付息估算表 附表 3 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 利率 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 借款及還本付息 期初借款本息累計(jì) 本金 利息 本期借款 長(zhǎng)期借款 0..00 短期借款 本期應(yīng)計(jì)利息 % 長(zhǎng)期借款利息 短期借款利息 本期還本 長(zhǎng)期借款還本 流動(dòng)資金借還本 短貸還本 本期付息 本年余額 2 還款資金來(lái)源 自有資金 土地開(kāi)發(fā)升值（土地出讓金） 其他資金 3 盈余資金 55 第十三章 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目符合渭南市城市總體規(guī)劃及相關(guān)政策規(guī)定，項(xiàng)目的建設(shè)是改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建 和諧社會(huì)的強(qiáng)力舉措，是民心工程、德政工程、品牌工程、穩(wěn)定工程、強(qiáng)市工程和千秋工程。 53 根據(jù)土地出讓收益分析，本項(xiàng)目建成后，可從土地拍賣(mài)出讓中獲取收益 ，這不僅為償還銀行貸款奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也為穆屯村?城中村?改造項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了資金保證，達(dá)到了建設(shè)城市、滾動(dòng)發(fā)展的目的。項(xiàng)目還本付息金額為 。 項(xiàng)目還款方式：第一年、第二年還息不還本，第三年到期后 一次性還清本息。預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)穩(wěn)定成熟后，年可為高新區(qū)地方財(cái)政上繳稅費(fèi) 4000萬(wàn)元以上。 （間接收益） 根據(jù)渭南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)?十一 五?發(fā)展規(guī)劃、城市近期建設(shè)規(guī)劃以及回收建設(shè)用地使用計(jì)劃，改造完成后將在項(xiàng)目區(qū)形成以商貿(mào)為主的服務(wù)業(yè)、商業(yè)聚集區(qū)。 （ 3）增值價(jià)值計(jì)算 根據(jù)上述估算，項(xiàng)目建成后，將回收城市建設(shè)用地 ，通過(guò)招、拍、掛的形式出讓，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將創(chuàng)造土地增值效益 。渭南市政府正在全力?推進(jìn)新型工業(yè)化?，近年來(lái)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好。 第五，渭南市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期較好。 第四，渭南市是新興的工業(yè)、商業(yè)和宜居城市，是我國(guó)重點(diǎn)建設(shè)的?天水 —— 關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)?和?晉陜?cè)S河金三角經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)?的重要組成部分，是西安的后花園和居住地。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，穆屯村所處位置為城市?西進(jìn)北擴(kuò)?的中心位置，東北與將要建設(shè)的渭南市行政中心相望，東側(cè)與渭南市體育中心為鄰，東南側(cè)為陜西東部首家三級(jí)甲等醫(yī)院渭南市中心醫(yī)院，西部、南部為渭南市規(guī) 51 劃的商業(yè)商貿(mào)和居住中心，地理位置十分優(yōu)越。 （ 2）土地預(yù)期出讓價(jià)值估算依據(jù)和估算價(jià)值 就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，影響土地預(yù)期出讓價(jià)值的主要因素有：區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)展、預(yù)期城市化進(jìn)程、預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)等，都對(duì)土地的價(jià)值影響深遠(yuǎn)，而土地的價(jià)值最 終也并非體現(xiàn)在土地本身、而是體現(xiàn)在基于該土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及土地應(yīng)用上。 4）回收城市建設(shè)用地 ，作為公司儲(chǔ)備用地，通過(guò)招、 50 拍、掛的形式由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 2）工商預(yù)留用地 ，作為集體發(fā)展建設(shè)用地。 （直接收益） 項(xiàng)目區(qū)用地計(jì)劃 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地 畝。 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益，包括直接經(jīng)濟(jì)收益和間接經(jīng)濟(jì)收益。隨著本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，將拓寬渭南城市的建設(shè)地域，項(xiàng)目所在區(qū)域最佳宜居區(qū)和高務(wù)區(qū)的發(fā)展定位，均為城市服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，提供了寬闊的發(fā)展空間，這對(duì)于渭南城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大具有積極的推動(dòng)作用。按照渭南市委、市政府提出的渭南城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和方向，要堅(jiān)持錯(cuò)位發(fā)展、快速發(fā)展的思路，把渭南城區(qū)打造成西安大都市的后花園、西安市民的居住首選地、西安都市物流的集散地、省會(huì)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展的延伸地。因此，項(xiàng)目建設(shè)與城市現(xiàn)狀將互相促進(jìn)。無(wú)論是交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件，還是糧食、蔬菜、肉類等生活條件，還是醫(yī)療、教育、勞動(dòng)保障等社會(huì)福利條件都比較完善，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)支持和保障。 渭南市綜合建設(shè)條件與本項(xiàng)目的互適性分析 渭南市作為陜西關(guān)中東部的一座新興的中等城市，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。對(duì)于本項(xiàng)目的實(shí)施，渭南市委、政府高度重視，市發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)局、規(guī)劃局、土地局等有關(guān)部門(mén)和渭南高新區(qū)黨委、管委會(huì)以及其相關(guān)單位、辦事處等，均給予了大力支持和積極配合，為本項(xiàng) 48 目的前期調(diào)研、規(guī)劃、論證等前期工作的順利完成提供了良好的外部環(huán)境支持。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)必將會(huì)得到當(dāng)?shù)厝嗣竦拇罅χС郑玫匠鞘兄胁煌嫒后w的認(rèn)可和 肯定，不會(huì)產(chǎn)生較大社會(huì)問(wèn)題和不安定因素。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)群眾得到了實(shí)際的利益，項(xiàng)目周邊地區(qū)居民感受到了城市美化的成果，將為城市居民和各類創(chuàng)業(yè)者、投資者提供更為廣闊的發(fā)展空間和良好的發(fā)展環(huán)境。同時(shí)，在項(xiàng)目建設(shè)中，由于給集體經(jīng)濟(jì)預(yù)留了部分資產(chǎn)，壯大了集體經(jīng)濟(jì)，為深化城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)改革創(chuàng)出了新路。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行城鄉(xiāng)分割體制，形成了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，把城鄉(xiāng)嚴(yán)重 對(duì)立分割開(kāi)來(lái)，各種資源向城市傾斜，使得?三農(nóng)?問(wèn)題日益突出。 有利于解決?三農(nóng)?問(wèn)題，是一項(xiàng)?德政工程?。在加快發(fā)展中實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展，不僅要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展，而且要注重城市發(fā)展與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)，注得城市困難群眾的基本生活保障。 有利于構(gòu)建和諧社會(huì)，是一項(xiàng)?穩(wěn)定工程?。同時(shí)，實(shí)施城中村改造，還可以直接增加住房有效供應(yīng)，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收占全市地稅收入的 30%左右。實(shí)施城中村改造必將對(duì)擴(kuò)大城市容量，防止城市規(guī)模無(wú)序擴(kuò)張，有效盤(pán)活存量土地，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。 有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是一項(xiàng)?強(qiáng)市工程?。城中村的存在，不僅使道路、供水、供電、供熱、綠化亮化凈化等公共設(shè)施配套增加了難度和成本，而且使城市功能得不到充分發(fā)揮，不利于提升城市品位，城市面貌難以有大的改觀。但就目前情況看，市區(qū)現(xiàn)有成套樓房入住率較低，建成區(qū)內(nèi)還有一大部分是簡(jiǎn)陋的平房。一個(gè)城市就是一張 45 名片，城市形象就是城市對(duì)外的臉面。通過(guò)實(shí)施城中村改造，使城中村居民的住房困難得到解決，居住條件得到改善，是造福百姓的?民心工程?。不下大力氣解決好城中村居民的住房問(wèn)題，人民群眾的小康生活就難以真正實(shí)現(xiàn)。而且 這些城中村居民大多是失地居民，收入水平低，他們非常渴望通過(guò)舊村改造住樓房，改善居住條件。近年來(lái)，渭南市城市建設(shè)取得了顯著成效，城市面貌日新月異，居民住房狀況有了很大程度的改善和提高，城市人均住房使用面積由 1998年的 平方米增加到現(xiàn)在的 22 平方米，增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目總投資為 46670 萬(wàn)元，資金來(lái)源為申請(qǐng)銀行貸款 20200 萬(wàn)元，招商引資 10000 萬(wàn)元，項(xiàng)目單位自籌 16670 萬(wàn)元。 制定招商引資的優(yōu)惠政策，改善本項(xiàng)目投資的軟環(huán)境，促進(jìn)本項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的投資吸引力。 四、建設(shè)期利息 項(xiàng)目擬貸款 2億元，貸款利息按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計(jì)算，建設(shè)期利息為 萬(wàn)元。 一、第一部分工程直接費(fèi) 25186 萬(wàn)元，其中： （一）主體工程 安置房（ 950 元 /m2*99720m2） 投資 萬(wàn)元； 成本房（ 950 元 /m2*66480m2） 投資 萬(wàn)元； 商業(yè)用房（ 1500 元 /m2*27700m2） 投資 4155萬(wàn)元； 公共建筑（ 1500 元 /m2*5540m2） 投資 831萬(wàn)元； （二）配套工程 供排水系統(tǒng)：投資 990萬(wàn)元； 供電系統(tǒng)：投資 800萬(wàn)元； 采暖系統(tǒng)：投資 710萬(wàn)元； 消防系統(tǒng)：投資 500萬(wàn)元； 42 監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)：投資 200萬(wàn)元； 其他工程：投資 390萬(wàn)元； 道路停車(chē)位（ 180 元 /m2*37000m2）：投資 555 萬(wàn)元； 綠化（ 50元 /m2*53200m2）：投資 266 萬(wàn)元； 二、第二部分工程建設(shè)其它費(fèi)用 ，其中： （一）征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)：投資 ； 征地（ 萬(wàn)元 /畝 * 畝） 投資 ； 搬遷費(fèi)（ 3000 元 /戶 *1108 戶） 投資 ； 過(guò)渡費(fèi)（ 500 元 /月 *戶 *24 月 *1108 戶） 投資 ； 搬遷面積差補(bǔ)償費(fèi) （ 500元 /m2*72m2/戶 *1108戶） 投資 4155萬(wàn)元； 垃圾清運(yùn)費(fèi)（ 7000 元 /戶 *1108 戶） 投資 ； （二）前期費(fèi)用 投資 萬(wàn)元 建設(shè)單位管理費(fèi)： 投資 ； 工程監(jiān)理費(fèi)： 投資 ； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 投資 ； 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)： 投資 ； 招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)： 投資 萬(wàn)元； 施工圖預(yù)算編制費(fèi)： 投資 萬(wàn)元； 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)： 投資 萬(wàn)元。 項(xiàng)目估算總投資 46670萬(wàn)元。 （ 1）征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 安置用地價(jià)格： 萬(wàn)元 /畝；搬遷費(fèi)： 3000 元 /戶；過(guò)渡費(fèi)：500元 /月 配套建設(shè)道路、給排水、供電、綠化、網(wǎng)絡(luò)通訊、消防等工程； 項(xiàng)目前期的各種工程費(fèi)用； 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 40 建設(shè)期利息（年利率按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計(jì)算）。 39 第十一章 投資估算與獎(jiǎng)金籌措 陜西省建筑廳陜建發(fā) [2020]232 號(hào)文頒發(fā)的《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》； 《陜西省建筑裝飾工程消耗量定額》（ 2020 年）； 《陜西省安裝工程消耗量定額》； 全國(guó)安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表（ 2020 年）； 《陜西省建筑工程、安裝工程、仿古園林工程及裝飾工程費(fèi)用定額》結(jié)合浮動(dòng)管理市場(chǎng)動(dòng)態(tài)差計(jì)算材料價(jià)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，在保證工程質(zhì)量的前提下，按照投資最少的經(jīng)濟(jì)原則，以確定最優(yōu)的承包商。 建設(shè)項(xiàng)目全部采用分開(kāi)招標(biāo)的方式，因此，在招標(biāo)過(guò)程中，為保證項(xiàng)目的公開(kāi)、公平，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和資格有如下要求。本工程要求資質(zhì)為一級(jí)以上，公開(kāi)選擇招標(biāo)人。投標(biāo)人的資質(zhì)要求為乙級(jí)以上。 （ 2）施工監(jiān)理招標(biāo) 施工監(jiān)理對(duì)工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。 （ 1）勘察設(shè)計(jì)招標(biāo) 勘 察設(shè)計(jì)招標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目的前期性基礎(chǔ)工作。 對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的公開(kāi)范圍和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)要求。其金額應(yīng)為合同金額的 10%。 評(píng) 標(biāo)時(shí)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。 開(kāi)標(biāo)時(shí)由委托招標(biāo)代理單位主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，開(kāi)標(biāo)時(shí)由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。 通過(guò)資格審查的投標(biāo)人少于 3個(gè)時(shí)應(yīng)重新進(jìn)行招標(biāo)。 通過(guò)資格預(yù)審的投標(biāo)人或組織在接到通知后 15 天內(nèi)到指定地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)。 經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批復(fù)同意后，由招標(biāo)代理機(jī)