【正文】 三。照明系統(tǒng)、照度標(biāo)準(zhǔn)：住宅、辦公室、會(huì)所 300Lx 門廳 200Lx 設(shè)備機(jī)房及走廊 100~150Lx、公共區(qū)域及重要機(jī)房、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標(biāo)志的應(yīng)急疏散照明。公共安全防范系統(tǒng)：住宅樓設(shè)置訪客對(duì)講及門衛(wèi)管理系統(tǒng)。各幢樓底層設(shè)低壓配電間。在小區(qū)地下室設(shè) 7 處變電所，每處設(shè) 1 臺(tái)節(jié)能型干式變壓器，在 側(cè)采用電容集中自動(dòng)補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù)應(yīng)達(dá)到 以上以滿足供電部門的用電規(guī)則。、備用電源由附近區(qū)域變電站向小區(qū)變電站雙路 10KV 供電，互為備用，一級(jí)負(fù)荷由市電及柴油發(fā)電機(jī)供給，作為消防、客梯、部分重要商業(yè)、生活水泵、應(yīng)急照明等其他重要用電設(shè)備的應(yīng)急備用電源。室外排水管采用 UPVC 加筋管或聚丙烯管。 第 64 頁(yè)共 85 頁(yè)排水管、透氣管采用 UPVC 排水管，雨水管采用抗紫外線的 UPVC排水管。消防管、噴淋管≤DN100 采用熱鍍鋅鋼管，管徑＞DN100 采用無(wú)縫鋼管。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 3 年，室外雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 3 年。屋面雨水經(jīng)管道收后排至室外管網(wǎng)。排水室內(nèi)污、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝置（由專業(yè)公司設(shè)計(jì)） ，或排至市政污水管網(wǎng)。在地下室設(shè)置消防水池，消防水池與生活水池共一套供水管網(wǎng)。消防給水：消防水源：由政管網(wǎng)兩路供水，在 區(qū) 內(nèi) 形 成 環(huán) 網(wǎng) ， 管徑均為DN200， 室 外 消 防 用 水 由 供 水 管 直 接 供 水 。次 車庫(kù)（地面沖洗）：2L/m 2日 商業(yè)：6L/人 第 62 頁(yè)共 85 頁(yè)第八部分 公用工程設(shè)計(jì)一、 給排水工程設(shè)計(jì)依據(jù)、 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500152022） ；、 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GBJ1687，2022 年版） ；、 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500842022） ；、 《 汽 車 庫(kù) 、 修 車 庫(kù) 、 停 車 場(chǎng) 設(shè) 計(jì) 防 火 規(guī) 范》 （ GB500671997） ；、 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB501402022） ；、 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500142022） ；、 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500132022） ；、 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096—1999)(2022 年版)；、 《游泳池給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(CECSl489)；生活給水、生活用水量標(biāo)準(zhǔn)：生活：90L/人 制定廢棄物處置和運(yùn)輸計(jì)劃。 加強(qiáng)安全措施。 建筑材料和裝修材料，要符合環(huán)境保護(hù)的要求，應(yīng)大量采用綠色建材，防止放射性物質(zhì)對(duì)人體的不良影響。五、 環(huán)境保護(hù)措施采取有效的室內(nèi)換氣技術(shù)和凈化技術(shù)，避免有害氣體對(duì)人體的侵害。廚房、衛(wèi)生間整體標(biāo)準(zhǔn)化配套體系；廚衛(wèi)煙氣集中排放系統(tǒng)；廚衛(wèi)管線采用集中設(shè)置，隱蔽設(shè)置。四、 設(shè)備與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)的智能化引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。三、 公用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為園區(qū)東 第 60 頁(yè)共 85 頁(yè)面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 （JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。 第 58 頁(yè)共 85 頁(yè)小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)一 二 三 四使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米） 建筑面積 55~65 70~80 85~90 100~120起居廳 18~25主臥室 12~16雙人次臥室 12~14單人臥室 8~10廚房 ≥6餐廳 ≥8衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳 2~3儲(chǔ)藏 2~4（吊柜不計(jì)入）功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）工作室 6~8Ⅰ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）廚房 Ⅱ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱） 、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間 Ⅱ型 浴盆（）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（1~2 個(gè)） 、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）用電量 80~120 KWH/月負(fù)荷 1560~4000W（大套可增至 6000W）電表 5（20）A~10（40）A小居室 2~3 組小居室 2 組廚房 3 組電源插座衛(wèi)生間 3 組電視插口 起居、主臥個(gè)一個(gè)電話 1~2 臺(tái)空調(diào)線 設(shè)專用線電器設(shè)備寬帶接口 每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備 用水量 200~300 升/人住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 第 57 頁(yè)共 85 頁(yè)第七部分 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一、 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。用于鼓樓區(qū)舊城改造拆遷安置用房為 150000 平方米。（其 6 + 1 型多層建筑，6 層為住宅，1 層位車庫(kù)或儲(chǔ)藏室，由此方便村民生活。五、安置房建設(shè)此次城中村改造對(duì)南柴屯村村民安置按照先安置，再拆遷的原則，采取摒棄舊村，異地建設(shè)新社區(qū)的規(guī)模進(jìn)行建設(shè)。對(duì)于地面的一些非居住型建筑物和附屬物，按照國(guó)家和開(kāi)封市的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。拆遷村民住戶的，按戶口本登記的常住人口每人 70 平方米進(jìn)行安置。搬遷補(bǔ)助費(fèi)： 搬遷住宅房屋的，北拆遷房屋建筑面積在 30 平方米以下的，一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi) 6 萬(wàn)元；30 — 60 平方米的支付 6 –12 萬(wàn)元；60 — 100 平方米的支付 1020 萬(wàn)元搬遷補(bǔ)償費(fèi)。房屋和土地的補(bǔ)償，按市政規(guī)定，依據(jù)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參考價(jià)（由評(píng)估確定）協(xié)商補(bǔ)償，協(xié)商不成的依據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定。附屬物以實(shí)地勘察進(jìn)行登記，拆遷人、被拆遷人、村委會(huì)簽字認(rèn)可為依據(jù)。一、 補(bǔ)償依據(jù)搬遷房屋的建筑面積，依據(jù)房屋所有權(quán)證的記載確認(rèn)。 （2） 、就地提供房源。拆遷安置的具體思路是：（1） 、貨幣補(bǔ)償為主。拆遷安置總的原則是：政府牽頭、市場(chǎng)運(yùn)用、居民自愿、政策支持；充分體現(xiàn)政府關(guān)懷和人本思想。拆遷面積為 120220 平方米，安置面積為 125000 平方米。 生活園綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié) 第 52 頁(yè)共 85 頁(yè)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。 在東部靠近馬家河北支渠地帶，修建亭臺(tái)樓閣式的休閑區(qū)域，另劃出 20 畝地，設(shè)立游泳場(chǎng)館。 規(guī)劃建造 5000 平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用微地形設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出 1 米 左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。生活園區(qū)的次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。建筑底層設(shè)汽車庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。另含有休閑娛樂(lè)會(huì)所、游泳場(chǎng)館、幼兒園和小學(xué)。三、初步規(guī)劃方案南柴屯開(kāi)尉公路東部應(yīng)劃片規(guī)劃，采取招商引資的辦法，建立起大型商城、小吃一條街、電影院酒店、茶社、茶館和大型游樂(lè)園，最先建好大型游樂(lè)園，拉動(dòng)本區(qū)經(jīng)濟(jì)，以便更好更快的招商引資，陸續(xù)將大型商城、小吃一條街、酒店、茶社、茶館建好，方便居民生活，提高生活品味。生活園區(qū)內(nèi)要以小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。 幼兒園：1個(gè)，將附近原有幼兒園集中改建。建筑退讓紅線： 按開(kāi)封市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合開(kāi)封市市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約： 約 1000 畝；居住區(qū)用地面積： 約 360 畝，24萬(wàn) ㎡用地性質(zhì)： 二類住宅用地容積率： ≤建筑密度： 建筑密度不大于30%綠化率： 不小于25%。 第 47 頁(yè)共 85 頁(yè)雖然生活園區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來(lái)業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在生活園區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)域，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一區(qū)域可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。區(qū)域的北部，可建立多層樓群的生活區(qū)，區(qū)域南部可將原有的南柴屯小學(xué)、幼兒園擴(kuò)建，建成高檔小學(xué)和幼兒園。域區(qū)中心設(shè)立標(biāo)志性建筑物，以提高此生活區(qū)品位檔次，也讓南來(lái)外地人，在經(jīng)過(guò)我們開(kāi)封市那大門時(shí)，對(duì)開(kāi)封有一個(gè)良好的感觀。也可建筑一些茶社、茶館，增顯開(kāi)封古城的文化底蘊(yùn)。 第 45 頁(yè)共 85 頁(yè)第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議南柴屯被開(kāi)尉公路分為東、西兩部分，開(kāi)尉公路東面，面積約四佰畝，靠近飛機(jī)場(chǎng)，會(huì)有一定的飛機(jī)嗡鳴聲音，此區(qū)域應(yīng)分為四部分，臨接開(kāi)尉公路處，適合建造一個(gè)大型的商業(yè)區(qū)，以方便周邊群眾購(gòu)物；東部有一條支路，可建成小吃一條街，既方便了本地居民也可讓外地人不進(jìn)入開(kāi)封市區(qū)中心到鼓樓廣場(chǎng)，就可品嘗到名冠天下的開(kāi)封風(fēng)味小吃；在東部區(qū)域還可劃出 100 畝地，建設(shè)一個(gè)類似于世紀(jì)歡樂(lè)園的大型游樂(lè)園，一方面解決了開(kāi)封市居民假期帶著孩子無(wú)處去的問(wèn)題，同時(shí)也由于來(lái)此游玩的人多了，既可以為開(kāi)封古城增譽(yù)，又能帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也解決了南柴屯原有村民和一些下崗職工就業(yè)問(wèn)題，可以使南柴屯原有居民的人均年收入由 3000 元提高到 20220 元；舒適豪華電影院也應(yīng)該在此地呈現(xiàn)，目前開(kāi)封市僅有大眾電影院為碩果僅存，而大眾電影院在裝修以后，迎來(lái)了更多的客戶，但是大眾電影院位于開(kāi)封市最為繁華的地帶，行車、停車都不方便，對(duì)于現(xiàn)代家庭來(lái)說(shuō)，汽車已成為必備交通工具，相信我們南柴屯新建的舒適豪華電影院，一定大放異彩。、休閑生活商業(yè)客戶定位經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來(lái)源：開(kāi)封本地或長(zhǎng)時(shí)間在開(kāi)封的生意人、企事業(yè)單位及私營(yíng)企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特征：講究“市場(chǎng)空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會(huì)”的高投資 第 44 頁(yè)共 85 頁(yè)回報(bào)性，注重現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)與未來(lái)經(jīng)營(yíng)的平衡性和投資回報(bào)周期，理性購(gòu)買為主；休閑生活商業(yè)客戶消費(fèi)特征：以投資為主，自用或租賃用途為輔。對(duì)項(xiàng)目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、位置優(yōu)勢(shì)、地形優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益最大化，同時(shí)，與項(xiàng)目的總體定位和形象定位相匹配，因此項(xiàng)目定位為大型綜合型購(gòu)物中心和餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的生活商業(yè)中心及高品質(zhì)多層住宅。 第 41 頁(yè)共 85 頁(yè)產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位大型購(gòu)物中心大型標(biāo)志性商業(yè)建筑 生活、休閑商業(yè)中心院落式景觀生活、休閑商業(yè)建筑 大型游樂(lè)場(chǎng)豫東地區(qū)所有孩子們的眼球和身影集中的地方多層住宅—新古典主義的建筑風(fēng)格的品質(zhì)住宅產(chǎn)品定位說(shuō)明大型購(gòu)物中心：利用交通便利的位置，建設(shè)一環(huán)形的商業(yè)大樓，面積約 25 — 35 萬(wàn)㎡；建立零售與批發(fā)的商業(yè)集團(tuán)，既方便周邊群眾購(gòu)物，又可形成豫東地區(qū)總的批發(fā)基地，免去我們很多商戶去鄭州進(jìn)貨的麻煩.南城生活、休閑、娛樂(lè)中心：面積 20 — 30 萬(wàn)㎡；酒店、舒適豪華的電影院、休閑的茶社小居、大型的游樂(lè)園，將在這里拔地而起， 第 42 頁(yè)共 85 頁(yè)開(kāi)封人將不再去鄭州看電影、到鄭州的世紀(jì)歡樂(lè)園去做過(guò)山車、海盜船，開(kāi)封的南城游樂(lè)園會(huì)使將帶給您所有童年的快樂(lè)。項(xiàng)目的形象定位項(xiàng)目形象定位開(kāi)封市城南名片項(xiàng)目形象定位說(shuō)明開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入大盤時(shí)代、品牌時(shí)代和品質(zhì)時(shí)代，市委、市政府也著力于整體建造，大面積的規(guī)劃，消費(fèi)者消費(fèi)心理和消費(fèi)理念已經(jīng)成熟，南柴屯位于開(kāi)封市的西南部，整個(gè)地塊面積較大，對(duì)于南柴屯城中村改造不能僅局限于蓋幾座樓，建幾個(gè)門面房，而要著眼于開(kāi)封市未來(lái)的發(fā)展，建設(shè)與開(kāi)封市未來(lái)經(jīng)濟(jì)相匹配的生活園區(qū)，同時(shí)還要進(jìn)行一系列商業(yè)、文化、娛樂(lè)的建設(shè)，以促進(jìn)未來(lái)開(kāi)封市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 ）住宅南城標(biāo)志性的高品質(zhì)人文生活社區(qū)商業(yè)南城標(biāo)志性的生活商業(yè)中心娛樂(lè)南城大型游樂(lè)園總體定位說(shuō)明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心以及大型游樂(lè)場(chǎng)所。三、 項(xiàng)目