城中村綜合改造項目可行性研究報告(參考版)
2025-04-25 23:35本頁面
【正文】 。為此，特提出以下建議：提升改造出地率，建議本項目相關(guān)利益方積極與規(guī)劃局進行溝通協(xié)商，力爭降低本項目拆遷范圍內(nèi)的綠地等市政用地指標，提升改造出地率，從而降低可開發(fā)用地單畝成本；本項目涉及的經(jīng)營市場房屋較多，拆遷洽談工作直接影響著本項目的進度，建議本項目相關(guān)利益方積極與經(jīng)營者洽談，確保順利搬遷；本項目涉及的高壓線下埋工程也是影響項目順利實施的一個關(guān)鍵因素之一，建議本項目相關(guān)利益方積極與市供電局、市落地辦等職能單位洽談，確保高壓線下埋工程順利實施，為項目開發(fā)提供便利；尋求政策方面優(yōu)惠。項目的拆遷安置體量較為寬裕，與劉漢村的實際情況結(jié)合的較為緊密，具有較強的實操性，也符合區(qū)域未來發(fā)展，因此，該項目建設是可行的。項目的實施將為未央?yún)^(qū)國民經(jīng)濟和社會事業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供一定保證，也將大大改善地區(qū)的投資環(huán)境。對于項目開發(fā)中的技術(shù)風險和工程風險都可以采用這種方法，主要有兩種形式：ａ．非保險或合同的轉(zhuǎn)移方式；ｂ．工程保險。對于上述經(jīng)濟風險、變更風險就可以采取控制的方法，加強項目前期預測和研究工作、加強項目過程管理，以盡量減少風險。（１）風險控制風險控制包括所有為避免或減少項目風險發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。這三種對策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點和局限性。（２）宏觀經(jīng)濟風險因宏觀經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)行業(yè)整體售價下跌是影響項目經(jīng)濟評價的主要因素。（１）通貨膨脹風險通貨膨脹是一個全球性問題，在發(fā)展中國家更為嚴重。（二）風險規(guī)避因項目拆遷量大，實施周期長，其間不確定和不可預見因素眾多，因此，需要在項目運營中科學計劃，靈活操作，也需要對可能存在的投資風險加以規(guī)避。也與灃渭新區(qū)相呼應，結(jié)合“大西安”建設前景具有一定的投資前潛力。大興西路區(qū)域發(fā)展制約因素有以下幾點：（1）是產(chǎn)業(yè)單一（2）是人流結(jié)構(gòu)扁平化嚴重（3）是區(qū)域基礎設施不足、城市人居環(huán)境欠佳造成區(qū)域投資吸引力不足，街區(qū)商業(yè)氛圍有待較高層次的開發(fā)提升。相互適應性大興西路區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟形態(tài)要調(diào)整，就應突破制約發(fā)展的瓶頸。（二）項目與所在地相互適應性分析項目所在地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢“灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū)”的實施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的重要因素。大興西路地區(qū)樞紐性地理位置決定了其未來在整個城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展中的職能地位，與主城區(qū)適度的空間距離又造就其能脫離主城區(qū)獨立發(fā)展，其與主城區(qū)及周邊板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展以及“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使區(qū)域?qū)崿F(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變。改造后給村民帶來的長期經(jīng)營收益，能夠大大提高村、居民的收入水平，并能因此創(chuàng)造更多的社會效益。（二）貸款償還分析本項目償還貸款本息資金來源于銷售收益，從動態(tài)現(xiàn)金流量可以看出，項目自身可以承擔銀行貸款本息的按期償付，具有足夠的清償能力。因前期拆遷資金投入量大，因此仍需做好充分的資金籌備工作。因此本項目能夠?qū)崿F(xiàn)資金流充足，確保項目順利實施。項目投資建設損益表見附見2?？偛疬w成本約128974萬元。2005）。（三）項目進度安排根據(jù)劉漢村實際狀況和建設規(guī)劃設計方案，計劃全村改造工程分為三期進行：第一期：安置工程：工期30個月拆遷期：（2011年1月2011年3月）安置樓建設期：（2011年4月2012年6月底）20+25第二期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2011年6月2013年12月底）+40第三期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2013年5月2015年11月底）第四期：商品房開發(fā)工程：工期30個月（2015年5月2017年11月底）預計本項目整體改造周期約需6年半時間（2011年1月2017年11月底）。（二）項目建設進度安排原則未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)綜合改造項目建設進度依據(jù)《西安市城中村改造管理辦法》有關(guān)規(guī)定“整村一次性拆遷、先安置后開發(fā)、開發(fā)建設分期滾動開發(fā)”原則。㎡，㎡，㎡。綜合銷售均價約為5050元/㎡ 。（三）價格定位依據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：2010年7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類5343元/㎡，商服用房類10560元/㎡，寫字樓6537元/㎡。（二）產(chǎn)品定位一方面應充分考慮主要客戶群體的未來生活需求，另一方面應規(guī)避項目周邊環(huán)境不佳造成的負面影響，因此，應在小區(qū)園林景觀，園藝小品方面突顯特色，在配套設施方面有針對性的設置符合主要客戶群體的娛樂設施，提升項目自身品質(zhì)，力求營造一個環(huán)境優(yōu)雅、品味高尚精英型高尚住宅小區(qū)。劉漢村地區(qū)未來的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項目的主要客戶群體。劉漢村城中村改造項目可行性研究報告 機 密 2010年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構(gòu)成8%15%21%
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