【正文】 有的材料和設(shè)備均要達(dá)到設(shè)計(jì)要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由項(xiàng)目承辦單位代表和有關(guān)環(huán)境、工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，最低不少于 5 人。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的資格要求 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由市級(jí)以上的專家?guī)斐槿?，具有副高（?級(jí)工程師）級(jí)以上職稱，對(duì)工程項(xiàng)目有較深入的研究和了解，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無任何利害關(guān)系。 《陜西省市政、園林綠化工 程消耗量定額》及其配套的《價(jià)目表》、《參考費(fèi)率》 《渭南高新區(qū)新村建設(shè)拆遷安置實(shí)施辦法》 項(xiàng)目單位提供的相關(guān)資料 新征土地 ； 新建安置房、成本房、公共建筑及商業(yè)用房。 根據(jù)《渭南高新區(qū)新村建設(shè)拆遷安裝實(shí)施辦法》及相關(guān)文件規(guī)定，確定工程直接費(fèi) 用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： （ 1）新建安置房、成本房： 950 元 /平方米； （ 2）公共及商業(yè)用房： 1500 元 /平方米； （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括供排水、供電、采暖、消防、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、通訊及其它工程）： 180 元 /平方米。戶；拆遷面積補(bǔ)差費(fèi)： 500元 /平方米；清理垃圾費(fèi)： 7000元 /戶； （ 2）建設(shè)單位管理費(fèi)：依據(jù)建財(cái) [2020]394 號(hào)文件計(jì)??； （ 3）工程監(jiān)理費(fèi)：依據(jù)陜價(jià)行發(fā) [2020]83 號(hào)文計(jì)??； （ 4）工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（ 2020年修訂本）計(jì)??； （ 5）工程前期費(fèi)：參考國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283號(hào)文件取； （ 6）環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)：參考國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2020]125 號(hào)文件計(jì)??； 41 （ 7）招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)：參考國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283號(hào)文計(jì)取； （ 8）施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)：依據(jù)陜價(jià)函 [2020]73 號(hào)文計(jì)?。? （ 9）基本預(yù)備費(fèi)：按第一、二部分工程費(fèi)之和的 5%計(jì)??； （ 10）建設(shè)期利息按照同期銀行貸款利率進(jìn)行計(jì)劃。其中：主體工程投資 20775萬元，配套工程投資 4411萬元，前期工程費(fèi)用 ，征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) ，基本預(yù)備費(fèi) ，建設(shè)期利息 萬元。 三、基本預(yù)備費(fèi) 按第一、二部分工程費(fèi)用之和的 5%計(jì)取，基本預(yù)備費(fèi)為 43 萬元。 方案 積極申請(qǐng)國(guó)家及地方的城中村改造專項(xiàng)資金、貸款貼息等，配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，促進(jìn)本項(xiàng)目盡快實(shí)施和發(fā)展。 銀行（抵押）貸款，由項(xiàng)目建設(shè)單位向銀行抵押貸款，對(duì) 畝回收城市建設(shè)用地通過?招、拍、掛?的形式進(jìn)行出讓，所獲收益用于償還銀行貸款。 44 第十二章 效益及還 款能力分析 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目社會(huì)效益顯著，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 有利于改善群眾居住條件，是一項(xiàng)?民心工程?。但由于建市晚，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)底子薄，舊城改造滯后，城中村大量存在，基礎(chǔ)設(shè)施不齊全，衛(wèi)生狀況較差；有不少房屋年久失修，居住條件 簡(jiǎn)陋，有的甚至幾代人擠在一起住。黨的十七大提出，到 2020年要實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)。?十一五?時(shí)期是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，也是解決城市低收入家庭住房問題的重要機(jī)制期。 有利于提高城市形象，是一項(xiàng)?品牌工程?。近幾年，渭南市 城市發(fā)展取得了重大進(jìn)展。大片的平房區(qū)，尤其是城區(qū)中心地段的大面積平房區(qū)與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)，與市委、市政府提出的打造?國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城市?的目標(biāo)不協(xié)調(diào)。只有抓住當(dāng)前的有利時(shí)機(jī)，加快城中村改造，才能從根本上改變城市面貌，打造魅力渭南，提升城市品位，擴(kuò)大城市影響，為城市快速發(fā)展奠定了 基礎(chǔ)。近年來，國(guó)家加大了對(duì)土地資源的控制，促使城市發(fā)展走集約化道路。實(shí)施城中村改造是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要舉措。一般情況下，房地產(chǎn)投入每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，就將拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，每增加 1 元的房地產(chǎn)投入，就會(huì)帶動(dòng) 34 元的社會(huì)投入，加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的拉動(dòng)，將有力地 拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)健康快速增長(zhǎng)。 46 同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)將會(huì)回收 ，為緩解渭南市城市發(fā)展土地供應(yīng)不足問題將起到重要的作用。貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)，必須堅(jiān)持以人為本。實(shí)施城中村改造，將使群眾享受到改革發(fā) 展的成果，不僅會(huì)大大改善困難群眾的居住條件，還能推動(dòng)社會(huì)救助機(jī)制和保障體系建設(shè)，特別是為解決渭南市城區(qū)因城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的社會(huì)醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障存在的巨大差距，最終實(shí)現(xiàn)?城中村?與城市社會(huì)保障制度的一體化創(chuàng)造了條件，也會(huì)使居民改進(jìn)生活方式，促使他們由村民盡快向市民轉(zhuǎn)變，從而使?城中村?完全融入城市，以加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。渭南市是全省農(nóng)業(yè)大市，農(nóng)民人口在全省比例最高，?三農(nóng)?問題突出。 ?城中村?的村委員雖不是一級(jí)政府，但在某種意義上行使著一級(jí)?政府?的職能，阻礙了深化城市管理改革工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重制約了?城中村?的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境和人的可持續(xù)發(fā)展，通過項(xiàng)目建設(shè)，將使目前的?城中村?群眾一部轉(zhuǎn)化為城市居民，解決了城市中的?三 47 農(nóng)?問題。 不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度以及參與程度 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將極大地促進(jìn) 渭南市的?城中村?改造，起到示范和帶動(dòng)作用，解決了群眾的住房問題、優(yōu)化了城市土地資源、改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)城區(qū)環(huán)境建設(shè)、生態(tài)保護(hù)具有重要作用，對(duì)于城區(qū)居民周邊的衛(wèi)生條件改觀將產(chǎn)生積極影響。同時(shí)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將為城區(qū)周邊的農(nóng)民進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位。 各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度 本項(xiàng)目建設(shè)是貫徹落實(shí)渭南市委、市政府關(guān)于城市發(fā)展?大水大綠宜居?方向和城市發(fā)展?西擴(kuò)北進(jìn)?的骨干項(xiàng)目和基礎(chǔ)工程，是拓展城市發(fā)展空間、提升城市品位、展示城市形象的龍頭項(xiàng)目。隨著項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目 區(qū)內(nèi)涉及的村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)得到了明顯改善，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，村級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)持歡迎和支持態(tài)度。近幾年來，在渭南市委、市政府的高度重視和正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)日新月異，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善提高。而且，項(xiàng)目的實(shí)施，將使渭南市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 得到明顯改善，城市中心區(qū)輪廓初步顯現(xiàn)，城市功能更加完善。 渭南市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與本項(xiàng)目的互適性分析 渭南市作為陜西關(guān)中東部的新興城市，交通便利，屬于西安市半小時(shí)都市圈內(nèi)。近幾年來，隨著城市規(guī)劃的修編、城市功能分區(qū)的確定、城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，渭南城市服 49 務(wù)業(yè)的種類門類及行業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù) 能力、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量等都有了較大改善，服務(wù)業(yè)得到了迅速發(fā)展和提高。 因此，項(xiàng)目的互適性較好。直接經(jīng)濟(jì)收益為該項(xiàng)目完成后項(xiàng)目區(qū)回收建設(shè)用地出讓增值收益，間接收益為項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目區(qū)周邊新增的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)所 產(chǎn)生的稅費(fèi)收益等。其中： 1）居民安置建設(shè)用地 畝，用于解決拆遷居民的安置問題。 3）學(xué)校預(yù)留用地 。 回收建設(shè)用地出讓增值收益 （ 1） 現(xiàn)狀土地價(jià)值 穆屯村周邊地區(qū)現(xiàn)狀土地主要以村民宅基地、種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)為主 ，間有少量的個(gè)體小企業(yè)，單位土地創(chuàng)造的收益較低，土地利用率較差，加之周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還沒有完工，其他城市大型建設(shè)項(xiàng)目還未建成，參考目前政府確定的土地基準(zhǔn)價(jià)，估算目前每畝土地價(jià)值為 （其中 包括基準(zhǔn)地價(jià)和青苗費(fèi)、土地附著物賠償費(fèi)等，不含拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置房建設(shè)費(fèi)用以及與將來土地開發(fā)有關(guān)的其他費(fèi)用）。 就穆屯村周邊地區(qū)的土地出讓價(jià)值預(yù)期，我們經(jīng)過論證認(rèn)為，前景較好： 第一，該區(qū)域所處地理位置優(yōu)越。 第三，隨著渭南市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，穆屯村周邊地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施將很快建成投入使用，屆時(shí)，這一地區(qū) 的現(xiàn)狀將有根本改善。加之長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較差，房地產(chǎn)開發(fā)的潛力巨大，近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展充分反映了這點(diǎn)。根據(jù)陜西省政府?努力把渭南建設(shè)成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、新型工業(yè)大市和人文山水旅游名市?的總體要求。 根據(jù)上述情況 ，我們參考穆屯村周邊地區(qū)目前已開發(fā)地區(qū)的地地出讓金價(jià)值，預(yù)測(cè)三年后該塊地土地出讓價(jià)格為 108萬元 /畝左右。 出讓收益用途 根據(jù)渭南市人民政府有關(guān)會(huì)議精神， 畝收儲(chǔ)土地其土地 52 增值、上交的各種收費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先用于償還穆屯村?城中村?改造項(xiàng)目銀行貸款和城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。按照規(guī)定，此類行業(yè)、企業(yè)應(yīng)繳納其營(yíng)業(yè)額 %的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)配套費(fèi)、教育附加費(fèi)等稅費(fèi)。 本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行短期貸款 20200 萬元，建設(shè)期三年，在建設(shè)期第一年貸款 1000萬元，第二年貸款 10000萬元，建設(shè)周期 3年。 由借款還本付息表可以看出，第一年還息 297 萬元，第二年還息 萬元，第三年還本付息 萬元。 根據(jù)借款還本付息計(jì)算，項(xiàng)目還本付息總額為 。 結(jié)論 該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，社會(huì)效益顯著，互適性較好，可以投資建設(shè)。項(xiàng)目的建設(shè)具有重要意義。 從經(jīng)濟(jì)效益角度看，該項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)資金自我平衡，不會(huì)給地方政府造成債務(wù)；從社會(huì)效益角度看，該工程社會(huì)效益明顯，可以建設(shè)。 拆遷安置是該項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵所在，建議成立拆遷安置工作 56 組織機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)工程的拆遷安置工作。 在施工過程中，嚴(yán)格按照環(huán)保、安全監(jiān)管部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工，最大限度的減少對(duì)周圍環(huán)境的影響和事故發(fā)生。 57 渭南市穆屯小區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目投資估算 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算金額（萬元） 合 計(jì) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo) （元） 建安工程 設(shè)備工程 其它工程 單位 數(shù)量 Ⅰ 建設(shè)項(xiàng)目總投資 Ⅱ 建設(shè)投資 一 第一部分（工程直接費(fèi)） （一） 主體工程 118900 商業(yè)用房 M2 44300 住宅樓 M2 72270 公共建筑用房 M2 2330 （二） 配套工程 1 供排水系統(tǒng) 2 供電系統(tǒng) 3 采暖系統(tǒng) 4 消防系統(tǒng) 5 監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng) 6 其它工程 7 道路停車位 M2 21000 8 綠化 M2 15000 二 第二部分（工程建設(shè)其它費(fèi)用） 1 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi) 畝 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 58 3 工程監(jiān)理費(fèi) 建設(shè)部?jī)r(jià)費(fèi)字 [2020]83號(hào) 4 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 4． 1 前期工作費(fèi) 國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283號(hào)文 4． 2 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 2020年修訂本 4． 3 工程勘察費(fèi) 《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 2020年修訂本 5 環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi) 國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2020]125 號(hào)文 6 招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283號(hào)文 7 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 8 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi) 陜價(jià)函 [2020]73 號(hào)文 Ⅲ 基本預(yù)備費(fèi) 按第一、二部分工程費(fèi)用之和的 5%取 四 建設(shè)期利息 59 資金來源與運(yùn)用表 附表 2 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 /年 份 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 總投資 建設(shè)投資 基本預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 2 資金籌措 自有資金 用于建設(shè)投資 用于建設(shè)期利息 銀行貸款 用于建設(shè)投資 用于建設(shè)期利息 招商引資 用于建設(shè)性投資 用于建設(shè)期利息