【正文】 目的開發(fā)建設(shè)給予支持，涉及社會(huì)保障、計(jì)劃生育政策等問題，按照國家有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，依法進(jìn)行監(jiān)管。以前本市有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)村莊規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行?！斑@是因?yàn)楹？谂f城區(qū)改造不到位”，省人大代表邢詒川告訴記者，今天下午，他為此向大會(huì)遞交了《以人為本，有效推進(jìn)舊城改造工作的建議》。在海口還有不少臟亂差的城中村。據(jù)他介紹，?？谑械某侵写寮碍h(huán)境較差的街區(qū)近80個(gè)片區(qū)，占地面積10余平方公里，占城市人口的20%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，?？谑薪衲暌患径劝l(fā)生的火災(zāi)主要集中在老城區(qū)?！毙显r川說?！痹谛显r川眼里，舊城改造是提升舊城區(qū)居民的生活品質(zhì)，是推動(dòng)城市發(fā)展，是國際旅游島旅游夢(mèng)想的訴求表達(dá)，“所以，要有長遠(yuǎn)的眼光，要有科學(xué)合理的規(guī)劃，要從內(nèi)至外地進(jìn)行改造。他希望海南能通過舊城改造，沉淀出海南獨(dú)特的民俗文化，提升城市品位，讓游客在欣賞海南自然之美的同時(shí)，也能感受海南獨(dú)特的城市之美?！毙显r川在《建議》中提出，舊城改造可以采用市場(chǎng)運(yùn)作的方式，讓企業(yè)和舊城區(qū)居民共同來推進(jìn)、完成舊城區(qū)的改造。”邢詒川說，工作方法單一，資金滯后，人力不足，政府既當(dāng)舊城改造的“裁判員”，又當(dāng)舊城改造的運(yùn)動(dòng)員，不是很妥當(dāng)。邢詒川建議要以完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展為目的，對(duì)全省舊城改造進(jìn)行整體規(guī)劃，科學(xué)制定改造方案；采取“政府主導(dǎo)，企業(yè)參與，市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，大膽引進(jìn)社會(huì)資金，鼓勵(lì)企業(yè)參與舊城改造；出臺(tái)優(yōu)惠政策，制定合理的供地方式，維護(hù)投資人合法利益；改造舊城，不忘民生，要以人為本，在制定拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)配套政策時(shí)，向舊城區(qū)居民傾斜?！辈稍L結(jié)束時(shí)，邢詒川表達(dá)了一個(gè)城市建設(shè)者的期望。但城中村改造涉及到地方財(cái)政、開發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門的經(jīng)驗(yàn)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異也相當(dāng)懸殊。關(guān)鍵詞城中村補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征地作者簡介：楊永梅，云南師范大學(xué)歷史與行政學(xué)院；段紅平，云南大學(xué)公共管理學(xué)院。從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。但政府主導(dǎo)并不在于大包大攬，而在于遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過市場(chǎng)化運(yùn)作，培育市場(chǎng)和 發(fā)現(xiàn)微觀利益主體，促使市場(chǎng)主體自行組織資金力量來推動(dòng)城中村土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。昆明市委市政府在《關(guān)于加快推進(jìn)“城中村”重建改造工作的指導(dǎo)意見》中指出，在快速城市化的過程中，“城中村”普遍存在建 筑抗震安全未設(shè)防和火險(xiǎn)隱患突出、環(huán)境臟亂差、市政設(shè)施不配套、治安混亂等問題，造成了諸多的社會(huì)隱患和城市問題，已成為 城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴(yán)重障礙。一、昆明城中村拆遷改造的法律依據(jù)昆明城中村改造的法律依據(jù):（1）《土地管理法》——集體土地上附著物的拆遷；（2）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》——國有土地上房屋拆遷；（3）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》——違章、違法建筑的拆除；（4）《物權(quán)法》——對(duì)于私有房產(chǎn)的保護(hù)。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?；《?shí)施條例》：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī) 定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。昆明市城中村改造的法律依據(jù)除了上述內(nèi)容,還包括昆明市已出臺(tái)的相關(guān)政策: 一是市政府《關(guān)于加快推進(jìn)城中村重建改造工作的指導(dǎo)意見》；二是昆明市城中村征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見；三是關(guān)于昆明市城中村村改居人員勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障工作的意見；四是昆明市城中村改造項(xiàng)目管理辦法；五是昆明市城中 村改造土地出讓收支管理使用暫行辦法；六是昆明市城中村改造 土地公開交易辦法；七是五華區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)重建改造實(shí)施辦 法；八是具體村社拆遷安置補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則。三、昆明城中村拆遷改造中存在的問題拆遷不屬于交易，拆與不拆沒有商量。拆遷的實(shí)質(zhì)是土地征用, 是另一個(gè)主體利 用政府權(quán)力征用,而不是政府征用。拆遷屬于產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的剝奪，法律上叫作征 收、征用。(二)拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤承擔(dān)拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤，根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國家 土地管理部門出讓獲得，則國家土地管理部門應(yīng)當(dāng)先行收回已經(jīng) 出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補(bǔ)償及退還出讓金，因 此，補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)為國家而不是開發(fā)商或者領(lǐng)取拆遷許可證的其他 人。 02（中）之間，會(huì)首選開發(fā)商，考慮和保護(hù)被拆遷者利益自然就少。主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償參考指導(dǎo)價(jià)為：市中心一環(huán)以內(nèi)6500 元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間5500 元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間4500 元/平方米；北邊片區(qū)4500 元/平方米；東邊片區(qū)3500 元/平方米； 南邊片區(qū)4500 元/平方米；西邊片區(qū)4000 元/平方米。作為拆遷房屋的所有人和使用人，其合法權(quán)益都應(yīng)受到保護(hù)?？梢?，對(duì)非住宅使用人拆遷補(bǔ)償問題 解決得好壞，直接影響房屋拆遷的進(jìn)程。而目前我國的立法又滯后于實(shí)踐，所以，《拆遷條例》要求兼 顧拆遷房屋使用人的補(bǔ)償，做到有法可依，維護(hù)他們的合法權(quán)益。政府的職能或者角色應(yīng)該是服務(wù)和指導(dǎo)，而 不應(yīng)該是主導(dǎo)，城中村改造涉及已經(jīng)取得的土地使用權(quán)和房屋所 有權(quán)，村民才應(yīng)該是主體，應(yīng)該由他們來主導(dǎo)才對(duì)。老百 姓習(xí)慣聽政府的話，相信政府。面對(duì)法律的不公、開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)，又沒有政府 撐腰，被拆遷戶感到十分無助。政府的角色定位錯(cuò)位，凸顯了開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)和被拆遷人與開 發(fā)商之間利益的不平等，導(dǎo)致了城中村改造項(xiàng)目利益沖突事件屢 屢發(fā)生。在城中村房屋拆遷中，由于 拆遷管理工作不到位、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定機(jī)制不完善等多方面的 原因，致使拆遷過程中的侵權(quán)、違約現(xiàn)象屢禁不止，使相關(guān)當(dāng)事人 的權(quán)益得不到相應(yīng)的保護(hù)。行政法是指調(diào)整行政法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。行政合法 性原則的基本內(nèi)容包括三項(xiàng):（1）主體合法原則,即一切國家行政 主體必須嚴(yán)格執(zhí)行行政法律規(guī)范,一切行政相對(duì)人應(yīng)嚴(yán)格遵守并執(zhí)行行政法律規(guī)范；（2）職權(quán)合法原則,即任何行政職權(quán)的行使都 必須依據(jù)法律、遵守法律；（3）程序法定原則。昆明城中村拆遷改造過程中有相關(guān)法律為依據(jù),昆明市城中村改造項(xiàng)目有其運(yùn)作的基本流程,雖然滿足了程序合法原則,但在 昆明城中村拆遷改造中也存在問題: 比如拆遷人的法律地位；拆 遷補(bǔ)償?shù)闹黧w有誤；拆遷補(bǔ)償問題；政府角色錯(cuò)位不滿足行政行 為必須符合法律的原則,因此昆明城中村拆遷改造中不符合行政 法中的合法性原則,行政合理性原則它要求行政主體的行政行為 不僅要合法, 而且同時(shí)要合理、適當(dāng)。因此昆明城中村拆遷改 造也不符合行政法中的合理性原則。城中村拆遷改造是一個(gè)利國利民的好事。同時(shí)，城中村拆遷改造是一項(xiàng)政策性很強(qiáng) 的工作，而且也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具體的開發(fā)改造模式還 需要實(shí)事求是、因地制宜地在工作中不斷探索、探討和實(shí)踐。正在制 定的《征收征用法》在一定程度上會(huì)涉及對(duì)農(nóng)村集體所有資產(chǎn)的 征用問題，但是城中村的改造，在目前法律框架下，實(shí)際上是尋找 城鄉(xiāng)二元管理體制的接口的過程。__第五篇：城中村改造武漢市“城中村”改造現(xiàn)狀研究摘要：關(guān)鍵詞：1引言“城中村”是我國許多城市在快速城市化進(jìn)程中的一種普遍現(xiàn)象。城市向郊區(qū)拓展形成的城市建設(shè)景觀和郊區(qū)農(nóng)村不斷城市化形成的農(nóng)村建設(shè)景觀在地域上連接在一起，出現(xiàn)了城鄉(xiāng)二元的城市建設(shè)景觀，也即“都市里的村莊”[1]。這些隱匿于摩天高樓背后大片低矮、混亂的村落，不僅影響城市的整體形象，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展。武漢市作為華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，經(jīng)過數(shù)十年城市建設(shè)用地的圍裹，全市形成162個(gè)“城中村”，其中包括147個(gè)行政村和15個(gè)農(nóng)林單位，6萬人。在征求各區(qū)人民政府意見的前提下，確定二環(huán)線以內(nèi)52個(gè)村為近期改造的重點(diǎn)，并在重點(diǎn)村中選取了16個(gè)村作為試點(diǎn)村，待試點(diǎn)工作完成后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再正式出臺(tái)政策法規(guī)①。因此，本文試圖通過對(duì)武漢市典型“城中村”現(xiàn)狀、問題與改造方案的研究，反應(yīng)目前武漢市城中村改造的現(xiàn)狀及問題等。現(xiàn)狀調(diào)研按照173號(hào)文的要求，根據(jù)實(shí)際擁有耕地現(xiàn)狀，將全市“城中村”分為三類：A類村。C類村。B類村以項(xiàng)目開發(fā)的方式改造。本文以沙湖村改造為例，介紹武漢城中村改造方案的確定流程。 沙湖村現(xiàn)狀沙湖村基本情況沙湖村位于武漢三鎮(zhèn)之武昌，屬市中心城區(qū)，是武漢市”城中村”典型代① 資料來源：表之一。該村東面是風(fēng)景秀麗的沙湖，南面是曇華林歷史街區(qū)，西面是武昌積玉橋舊城改造片，因其優(yōu)越的地理位置、便利的交通、良好的商業(yè)文化氛圍、豐富的景觀資源等優(yōu)勢(shì)而成為近年來城市建設(shè)的熱點(diǎn)地區(qū)，但同時(shí)也導(dǎo)致了土地不斷被征用，現(xiàn)狀的自然村落被迅速擴(kuò)展的城市緊緊包圍，僅剩下自然村灣、村屬產(chǎn)業(yè)——沙湖鋼材市場(chǎng)、果品批發(fā)市場(chǎng)、汽車4S店等用地。規(guī)劃目標(biāo)概括為：通過”城中村”改造，使其融入城市，徹底完成村莊的城市化過程，完善城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，提升城市功能，提高城市建設(shè)總體水平，改善人居環(huán)境?？?cè)丝跒?18人，總計(jì)215戶。其資金來源是在符合城市規(guī)劃要求前提下，將還建安置房用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地以項(xiàng)目捆綁的方式公開供地，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。我國特有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是城中村長期存在的根本原因。改造既能解決“城中村” 問題，又能保證社會(huì)的和諧穩(wěn)定，所以政府極力進(jìn)行“ 城中村” 改造。原住民是擁有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入來源，且經(jīng)濟(jì)收益頗為優(yōu)厚。對(duì)于“城中村”改造，原住民是極為擔(dān)憂的。因此，為了保護(hù)自身利益，他們對(duì)“ 城中村” 改造是抵觸的。開發(fā)商與原住民之間主要是關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償?shù)牟┺摹Ｈ欢?，?duì)于原住民來說，搬遷后他們將失去自己的房屋，生活保障也是他們極為關(guān)心的問題，所以對(duì)于是否搬遷，他們是充滿顧慮的，他們希望得到滿意的拆遷安置補(bǔ)償，以確保日后的生活。近年來武漢市公開出讓土地大部分集中在二環(huán)及三環(huán)間和三環(huán)左右，二環(huán)內(nèi)的土地很少，而近期推出的城中村則大多位于城市中心。武漢市前期試點(diǎn)使用的是第一種模式，但是現(xiàn)在使用這種模式很少，目前使用最多是第二種模式。目前，武漢市“城中村”在改造初級(jí)，就有開發(fā)商介入，村集體和開發(fā)商互相探討如何開發(fā)使用村土地，一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)。村民轉(zhuǎn)居民是城中村改造的一項(xiàng)重要工作，它不僅僅是城中村村民身份的簡單轉(zhuǎn)變，更重要的是身份轉(zhuǎn)變后的一系列問題。政府措施不力。征地拆遷是城中村改造過程中最大受關(guān)注最多的問題，主要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下城市土地的高額價(jià)格，城中村改造的利益各方包括政府、開發(fā)商和村民都想獲得土地的最大價(jià)值。較低的文化程度、有限的技能以及對(duì)原有生活方式的依賴，都會(huì)使得這一轉(zhuǎn)變困難重重，并且他們精神方面的困難有時(shí)甚至超過物質(zhì)方面的困難[4]。還要注重對(duì)他們?nèi)烁竦淖鹬?、?duì)其個(gè)人愿望、信仰和文化的尊重。就業(yè)是民生之本，充分就業(yè)有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。村民多在村集體工作，或者打理自己的出租物業(yè)，不少村民更是無所事事。因而，在改造中要特別重視對(duì)適齡村民的技能培訓(xùn)，改造后在同等條件下應(yīng)優(yōu)先為村民提供就業(yè)崗位。[2]敬東.“城市里的鄉(xiāng)村”研究報(bào)告—經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市中心區(qū)農(nóng)村城市化進(jìn)程的對(duì)策[J].城市規(guī)劃，1999，23（9）：812.[3] [J].山西建筑，2009，35（22），1718.[4]陳琳，譚建輝，吳開澤，—以廣州城中村改造為例[J].廣州大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010，9（3）：5963.