【正文】 第七章 綠化管理 一、管理思路 對鐵嶺淺水灣的綠化維護(hù)管理，我們將利用科學(xué)的管理措施、現(xiàn)代化的管理手段，通過對植物的有效 控制，全方位對鐵嶺淺水灣進(jìn)行綠色美麗妝點(diǎn)。 ④“三優(yōu)”：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 ②“六凈”：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井收堆、樹坑墻根凈、果皮箱凈。 （ 2）分區(qū)實(shí)施清潔作業(yè)準(zhǔn)則 室外綠地、道路、停車場等清潔管理 按照“六不”、“六凈”、“三化”、“三優(yōu)”工作要 求實(shí)施管理。 垃圾運(yùn)送人員應(yīng)負(fù)責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生，保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放整齊，地面無散落的垃圾。 所得款項(xiàng)由財(cái)務(wù)部人員直接收取，并辦好相關(guān)手續(xù)。 4 有回收利用價值垃圾的處理 垃圾運(yùn)送人員對有回 收價值的垃圾應(yīng)及時揀出并分類存放。 將垃圾運(yùn)送到垃圾中轉(zhuǎn)站存放。 固收垃圾筒內(nèi)垃圾時，應(yīng)先將垃圾筒內(nèi)的膠袋提出放進(jìn)垃圾車內(nèi)，再重新鋪好新的垃圾袋。有回收利用價值的垃圾要分類單獨(dú)存放一處 2 生活垃圾 注意下列垃圾禁止直接倒入垃圾筒內(nèi)； 沒有裝盛的流質(zhì)垃圾； 用 戶扔棄的大件垃圾； 一次能把垃圾筒裝滿的垃圾； 清潔沙井內(nèi)的垃圾； 其他不宜裝進(jìn)垃圾筒內(nèi)的垃圾。該類垃圾一定要倒在大豐內(nèi)指定地方，禁止倒入垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。 2．地面和墻面的消毒 用含有效氯為 1000 mg/L 的含氯消毒劑消凈水溶液濕拖地面；或用 1000 mg/L 的二氧化氯噴灑墻面與地面。 2）用 AHD2020手消毒液或含有效碘 500mg/L的碘伏對物進(jìn)行消毒。 積水雪 積水、積雪 及時清掃 垃圾收集和清運(yùn) 1 垃圾收集 垃圾每日收集２次 除異味；有效控制蠅、蚊等 害蟲孽生 2 垃圾中轉(zhuǎn)站 每日進(jìn)行沖洗；根據(jù)實(shí) 際需要進(jìn)行消殺 垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無污跡、無油污；無病蟲害 3 垃圾桶、果殼箱 每日清理，定期清洗 做到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、 果殼箱滿溢現(xiàn)象； 排水、排污管 1 轄區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1 次 /年全面疏通 道 2 雨、污水井 1 次 /月檢查并視情況及時清掏 3 化糞池 1 次 /月檢查； 2 次 /年清掏 二次供水水箱 1 水箱水 按國家、地方有關(guān)規(guī)定，定期清洗、消毒加藥 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 2 水箱蓋、水箱口、瀉水管口 定期巡查 加蓋上鎖，水箱口、瀉水管 口安裝防蟲紗網(wǎng)，無破損 消殺 四害消殺 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作；定期對各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。 清潔管理日常運(yùn)作 清潔管理日常運(yùn)作，嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的 PDCA 循環(huán)控制程序，進(jìn)行清潔策劃→清潔實(shí)施→清潔檢查→清潔改進(jìn)，先制訂出科學(xué)合理的清潔作業(yè)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，然后組織實(shí)施，并對清潔作業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、檢查，分析其有效性，以不斷改進(jìn)清潔工作。鐵嶺淺水灣竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將建筑“先里后外、自上而下”的按照清潔管理標(biāo)準(zhǔn)，對全部物業(yè)進(jìn)行一次徹底的清潔，將地面、墻面、管網(wǎng)、設(shè)備、衛(wèi)生間等等方面的水尼沙漿、建筑垃圾徹底清潔干凈，達(dá)到搬遷條件。 空氣的清新 使用無刺激性氣味的清潔劑，在清潔完成 后噴灑空氣清新劑，保持空氣清新。 3）選用對人，建材、環(huán)境無污染、無損害的清潔劑。 工作告一段落時不要走動，統(tǒng)一回到休息室 （二）、 環(huán)保清潔管理 垃圾分流 1）采用垃圾分類投放，結(jié)合人工分類的方法，對各類不同性質(zhì)的垃圾進(jìn)行分類處理，實(shí)施“三化“管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作上，整個回收系統(tǒng)作到良性循環(huán)，實(shí)行全過程封閉試管理。 在公共場合低聲交談，以免影響住戶休息。 （一）、關(guān)注清潔中的禮節(jié)禮儀 若需室內(nèi)保潔，我們將快速、高效的完成清潔室內(nèi)清潔需求。在鐵嶺淺水灣住宅小區(qū)，我公司將在整合管理體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用環(huán)保工程科學(xué)、現(xiàn)代科學(xué)、衛(wèi)生學(xué)的知識，實(shí)施科技型清潔管理，使鐵嶺淺水灣住宅小區(qū)的清潔工作既科學(xué)、又環(huán)保、無公害，保持住宅小區(qū)空氣清潔、生活環(huán)境優(yōu)雅。加強(qiáng)對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、小區(qū)各消防系統(tǒng)的功能的檢測等。 ③ 做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。 ② 保安隊(duì)長定期對物業(yè)消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。 ⑦ 在 下列場所，應(yīng)增加巡視頻率：撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場；在動火作業(yè)的前后；重點(diǎn)防火的位置；裝修施工現(xiàn)場。 ⑤ 煙感、溫感、噴淋頭是否完好。 ③ 消防栓內(nèi)水槍、水帶是否完好。 （ 2） 消防巡視檢查內(nèi)容要點(diǎn) ： ① 消防信道是否暢通無阻。 ④ 定期對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 ② 消防監(jiān)控中心值班員 24 小時對小區(qū)的消防系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報(bào)警立刻通知值勤保安到現(xiàn)場查看確認(rèn)，防止超標(biāo)準(zhǔn)使用 報(bào)警，確屬火警則按火警處理程序進(jìn)行處理，屬誤報(bào)的， 查明原因，消除故障，恢復(fù)系統(tǒng)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時對消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動測試，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。以 消防監(jiān)控中心為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。 ⑤ 不定時更換巡邏路線，實(shí)行全方位動態(tài)管理。 ③ 有重要活動安排事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。 （ 3） 地下車庫保安工作要點(diǎn) ① 進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車合理，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 ④ 對人貨車進(jìn)行開箱檢查 。 ② 控制好停車場的出入口，防止無關(guān)人員進(jìn)入停車場，禁止無關(guān)人員逗留。 ④ 指揮車輛動作規(guī)范，禮貌服務(wù)。 ② 做好各種安全標(biāo)識，保證行車安全，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌等。 ● 對逃跑肇事車輛，記錄車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報(bào)警處理。 ● 拔打 122 報(bào)警，移交交警處理。 ● 及時 進(jìn)行檢查及填報(bào)災(zāi)后損毀報(bào)告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。 災(zāi)害來臨后的補(bǔ)救措施 ● 加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導(dǎo)工作，真正做到“三個關(guān)鍵”，即在關(guān)鍵的時候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。 ● 災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險準(zhǔn)備。 ● 密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時將最新信息通報(bào)給工作人員。 ● 緊閉所有門窗，同時做好防火措施。 ● 急救基本藥物齊備。對有作案嫌疑人員，送交派出所審查；嚴(yán)格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴(yán)禁超越權(quán)限違規(guī)行為； 增強(qiáng)自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。 B．處理方式：查驗(yàn)證件，開箱檢查物品。 D．同時監(jiān)控中心對現(xiàn)場進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。 B．對聚眾鬧事者，可通過疏導(dǎo)、勸說或與事件代表交涉，共同協(xié)商解決問題，保證領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)域及其它功能區(qū)域的正常工作，并將現(xiàn)場情況及時報(bào)告上級主管部門和領(lǐng)導(dǎo)。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。 暴力事件： 在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，安管人員應(yīng)立即報(bào)警并制止犯罪行為，通知門崗控制相關(guān)通道及出入口，必要時向機(jī)關(guān)報(bào)警，向物業(yè)及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 （ 7）突發(fā)事件處理 迅速、果斷處理突發(fā)事件，保護(hù)生命財(cái)產(chǎn)安全是我司員工的神圣使命。 ⑤反應(yīng)時間限定 各類反應(yīng)人員 接到通知至趕到現(xiàn)場的最長時間 監(jiān)控中心值班人員 1 分鐘（包括報(bào)警定位，報(bào)告值班負(fù)責(zé)人） 一級反應(yīng)力量 5 分鐘趕到現(xiàn)場 二級反應(yīng)力量 5 分鐘 三級反應(yīng)力量 5 分鐘 四級反應(yīng)力量 5 分鐘 當(dāng)班維修人員 5 分鐘 （ 6） 充分發(fā)揮閉路監(jiān)控系統(tǒng)的作用 1）我們將充分發(fā)揮技防作用，以閉路電視攝像系統(tǒng)強(qiáng)化區(qū)域防范功能，結(jié)合精干高效的安全管理員隊(duì)伍，對小區(qū)的安全實(shí)施控制管理，建立以監(jiān)控中心為神經(jīng)中樞，閉路監(jiān)控、出入口控制、內(nèi)外巡邏崗、固定崗為神 經(jīng)元之點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綜合反應(yīng)體系和安全控制管理網(wǎng)絡(luò)，為住宅小區(qū)提供快速反應(yīng)的安全服務(wù)。 四級反應(yīng)力量 管理處在值全體員工。 ④ 各級狀態(tài)反應(yīng)力量分類 狀態(tài)反應(yīng)力量類別 力量范圍 一級反應(yīng)力量 二級反應(yīng)力量 一級反應(yīng)力量； 當(dāng)班巡邏崗和班長； 工程組。建立以監(jiān)控中心為 指揮調(diào)度中心，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位。 （ 5）安全狀態(tài)控制管理 我們將住宅小區(qū)報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。并注意消防設(shè)施及器材的完好性。 ② 按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重要問題通知保安班長，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 ④ 遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與目的 ，放行時須手續(xù)完備，同時無其它違規(guī)行為。 ② 維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)去車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 ③ 監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。 （ 2） 安全監(jiān)控工作程序 ① 安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè) 立 24 小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)安全狀況。 ③ 保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 保安員訓(xùn)練安排如下表： 保安員訓(xùn)練、考核安排表 （注：早班 8： 0016： 00；中班 16： 0024： 00；晚班 0： 008： 00） （三）、安全管理工作要點(diǎn) 治安保衛(wèi) （ 1） 崗位要求 ： ① 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。 6）實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。 5）實(shí)行值班人員報(bào)崗制度。 4）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。 2）班組長從公司現(xiàn)有管理處中抽調(diào)政治可靠、思想穩(wěn)定、作風(fēng)正派、技術(shù)過硬的班組長擔(dān)任。 7）統(tǒng)一制作業(yè)主出入憑證，無證人員一律實(shí)行登記管控，實(shí)行 24 小時封閉式管理。 5）保安崗位實(shí)行 24 小時值班制度，值班室設(shè)置 24 小時值班電話。 3）一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)。 （二）、安全管理方式 安全管理的方式 1）以閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)為主導(dǎo)的監(jiān)控管制為主，輔以保安人員的固定崗哨、流動崗哨、機(jī)動應(yīng)急分隊(duì)，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。 交通管理：主要是維護(hù)物業(yè)內(nèi)交通秩序，防止交通事故的發(fā)生車輛被損、被盜。 三、安全管理的內(nèi)容與方式 （一）、安全管理內(nèi)容 治安管理內(nèi)容：主要是防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。 第五章 安全管理 一 、安全管理目標(biāo) 重大治安案件發(fā)生率為 0； 因管理不善造成車輛丟失率為 0； 重大火災(zāi)發(fā)生率為 0； 突發(fā)性事件處理及時率為 100%。 （六） 軟硬件同步改善，實(shí)施“關(guān)懷殘疾人工程”。為此，我公司將大力提高園藝設(shè)計(jì)水平和環(huán)境保護(hù)意識，致力于營造高品味的環(huán)境社區(qū)文化。 寧靜、祥和的文化氛圍 倡導(dǎo)文明、優(yōu)雅的社區(qū)文化，尊重群體性、個體性對高品位文化的需求，在安靜的環(huán)境中營造精神樂園。 具有超前的文化視角 本項(xiàng)目對其社區(qū)文化的要求必然要體現(xiàn)出一定的前瞻性。當(dāng)人們一步入本項(xiàng)目，立即能感受到優(yōu)雅、舒適的環(huán)境，安全有效的交通管理，方便快捷的信息服務(wù)和舉止文明，熱情周到的一流服務(wù)，這僅僅是本項(xiàng)目社區(qū)文化最基本的外在體現(xiàn)。 ―― 組織開展各種形式的社會公益活動。 做新世紀(jì)的文明使者 ―― 按照文明城市的要求，爭做文明鐵嶺人。 ―― 節(jié)約能源，實(shí)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)劃，廣泛采用節(jié)能裝置，持續(xù)進(jìn)行節(jié)能宣傳，增強(qiáng)節(jié)能意識。 熱愛地球，保護(hù)環(huán)境 ―― 從宣傳欄、“用戶手冊”、網(wǎng)站，全方位宣傳環(huán)境保護(hù)理念。 ―― 利用高新科技手段，將本項(xiàng)目創(chuàng)建成信息社會的“示范園”。 三、社區(qū)文化定位 定位：圍繞三項(xiàng)主題，體現(xiàn)三個特征，使本項(xiàng)目成為遼定省物業(yè)專業(yè)化管理的新亮點(diǎn)。這些制度的建立將為社區(qū)文化建設(shè)提供有力的保障。 一、制度建設(shè) 為了規(guī)范社區(qū)文化建設(shè)朝著健康有序的方向發(fā)展，我司針對淺水灣制定了一系列社 區(qū)文化的規(guī)章制度，并將不斷的完善和豐富，制定《社區(qū)精神文明建設(shè)公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動設(shè)施管理規(guī)定》以及活動中心等專項(xiàng)管理制度。我們始終提倡以社區(qū)成員為核心，依靠、信任、尊重業(yè)戶，通過各種活動形式和物質(zhì)形態(tài)的表現(xiàn)以增強(qiáng)業(yè)戶的小區(qū)歸屬感，培育社區(qū)精神，提高業(yè)戶公共意識和整合共享價值觀念，使淺水灣名副其實(shí)地散發(fā)出學(xué)人雅士特有的風(fēng)韻，成為花園小區(qū)家居人文環(huán)境的典范。它的基本內(nèi)容包括社區(qū)文化活動和環(huán)境社區(qū)文化。 日?；顒优c主題活動相結(jié)合；高雅藝術(shù)與大眾文化相結(jié)合；常規(guī)活動與節(jié)日活動相結(jié)合。 第四章 社區(qū)文化活動 圍繞三項(xiàng)主題：工作和生活全新觀念；熱愛地球，保護(hù)環(huán)境；做新世紀(jì)的文明使者。 大修。 中修。 二級保養(yǎng)。 一級保養(yǎng)。 操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄。 （三）機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo) 通過經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時的維修，使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施