【正文】 求 崗位設置 崗位素質(zhì)要求 項目部經(jīng)理 大學本以上學歷，中級以上職稱，從事物業(yè)管理 5 年以上，有 3 年以上同等職位工作經(jīng)驗，具備獨立操作大型樓盤的經(jīng)驗與能力，具有豐富的理論知識和實踐 經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對物業(yè)管理的工作有整體的思路和構想，熟悉 ISO9001： 2020 質(zhì)量體系運作，持物業(yè)企業(yè)經(jīng)理上崗證。 工程師 具有三年以上寫字樓 或小區(qū) 設備管理經(jīng)驗，有對設備維修保養(yǎng)，更新改造的能力，工程師職稱，具有較強的組織、協(xié)調(diào)、培訓下屬能力；熟悉物業(yè)管理法律法規(guī) 會計 大專以上學歷，具有會計證，熟悉電算化管理，工作認真負責。 本公司的專業(yè)考核 保潔員 不限 女性： 初 中 A 五官端正，動作麻利 35 歲以下 B 有清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。 （一） 培訓計劃 鐵嶺淺水灣項目部根據(jù)公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃，制定年度培訓計劃，經(jīng)總公司總經(jīng)理批準后實施。 （ 1）知識層次：為了符合本項目高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的大專或以上文化程度外，部分專業(yè)技術崗位要求具備中級或以上職稱。 （ 4）年齡結構：主任級決策人員為 30 歲 40 歲、管理層員工為 2540 歲、保安員為 2025歲、其他操作層員工可放寬到 2540 歲。 確保房屋及配套設施完好率 98％以上，房屋零修、急修及時率為 100％，維修工程質(zhì)量合格率為 99％以上，重大維修工程回訪率為 100％。 （三）加強裝修管理 保持小區(qū)安全靜謐的居住環(huán)境，達到合理、安全使用物業(yè)的目的，物業(yè)管理處將嚴格執(zhí) 行建設部第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中的有關規(guī)定，按程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制。由于智能化系統(tǒng)比較復雜，系統(tǒng)及軟件皆為系統(tǒng)集成商專有技術系統(tǒng)，發(fā)生故障必須由系統(tǒng)集成商維修，因而在選型時就要考慮系統(tǒng)集成商在本地區(qū)的維修能力，例如在本區(qū)是否設有維修點，維修點是否有足夠的零件與配件，系統(tǒng)的設計能否支持在故障時把整 個感應器或子站調(diào)換以維持正常運行等等。 （二）機電設備管理的原則 預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重，使設備時刻處于良好狀態(tài)。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主，同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。 規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設備設施正常運行。 非值班人員嚴禁操作。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。維修人員對設備進行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件，每半年進行一次。對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進行一次 。 社區(qū)文化是社區(qū)成員（管理員工和住戶）在居住和管理服務的互動過程中逐步創(chuàng)造和形成的具有個性特色的精神財富及其物質(zhì)形態(tài)。我司以其深厚的文化底蘊和執(zhí)著的服務理念將在 以下幾個方面為業(yè)戶做好社區(qū)文化建設活動。 二、社區(qū)文化建設目標 社區(qū)文化建設是一項長久艱辛的系統(tǒng)工程 ，然而它是良好社區(qū)建設不可或缺的一部分，我們將通過細致、全面的文化創(chuàng)新和實踐，達成以下目標： （一） 制定社區(qū)文化各項規(guī)章制度，力求完美； （二） 全面充分利用淺水灣已建成之室內(nèi)外活動場所，并根據(jù)住戶需要擬增建及改建部分場所； （三） 通過豐富多彩、健康有益的文化活動，倡導小區(qū)健康的生活理念； （四） 使社區(qū)精神及良好的社區(qū)價值觀深入人心； （五） 使社區(qū)文化成為凝聚住宅區(qū)居民的一塊“基石”，培養(yǎng)他們的自豪感、榮譽感、大家庭意識，增強小區(qū)的向心力、凝聚力； （六） 綠化環(huán)保意識深入人心，人與自然和諧相處； （七） 樹立小區(qū)業(yè)戶和睦共處、互幫互助、團結友愛的良好風范； （八） 讓社區(qū)文化建設成為摘取“各級優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”桂冠的一個強大動力。 ―― 防止“第三種狀態(tài)”亞健康。 ―― 實施垃圾分類處理，實現(xiàn)垃圾減量化、無害化、資源化。 （二） 三項特征 “人性化”的管理理念 以“人”為核心，以環(huán)境為重點，體現(xiàn)深厚的文化氛圍以及對人的尊重和關心。隨著社會的發(fā)展，社區(qū)文化從概念、形式到內(nèi)容都必須以全新的審視角度去定義、規(guī)劃和實施，從而豐富工作人員對環(huán) 境、生活質(zhì)量和品位的更高要求。 （一）實行垃圾分類投放，通過固定的環(huán)保宣傳欄，使分類投放成為社區(qū)居民的自覺行為； （二） 給綠色草坪及花木配上“足下留情”，“愛在心中”等人情味很足的 提示語，并在休閑凳和人流集散部位點綴些彩色小動物造型的廢物收集箱； （三） 公共區(qū)域和休閑之地將裝設社區(qū)文化廣播，適時播放社區(qū)新聞或優(yōu)雅的背景音 樂； （四） 倡導環(huán)保意識，鼓勵全員參與環(huán)保工作，組織集體義務宣傳、共同制止鳴喇叭、隨地拋物、吐痰、破壞園林景點現(xiàn)象，并與居委會共同組建社區(qū)文明戶評比小組，開展豐富多彩的環(huán)?；顒?； （五） 及時處理環(huán)境污染的投訴。 二、安全管理原則： 堅持 人力 防范、物理防范、技術防范的有機結合 。 保密管理：主要是保守住戶的 信息的泄漏。 4）特殊情況下的安全管理，按事件的性質(zhì)采取相應的應急措施，如重要活動、突發(fā)性事件的臨時性處置、管制，差設定 突發(fā)性事件處理方案。 組織建設 1）保安人員優(yōu)先從優(yōu)秀的退伍軍人或特警學校學生中挑選。通常按休息 班 30％的人員比例可以外出，每次時間 不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。保安隊長對值班人員的工作進行督查、指導。 時間 訓練、學習項目 內(nèi)容 地點 參加人員 每天 接班前一小時 前半小時 技能訓練 禮儀規(guī)范、隊列、擒拿、各種應急事件處理演習 廣場 接班人員 后半小時 整裝，準備接班 23： 00， 7： 00，15： 00 換崗儀式 各崗位 交接班保安 每周 周一 班務會 一周保安工作總結；傳達公司、管理處精神；本周工作安排 安全管理部辦公室 非值班人員 周三 業(yè)務知識學習 法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等 管理處培訓室 非值班人員 周五 體能訓練 長跑 適時決定 非值班人員 每月 月底星期天 技能訓練 會操 廣場 非值班人員 月底 部門考核 專業(yè)技能、業(yè)務知識 適時決定 全體保安 每半年 第六個月底 公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務知識、相關法規(guī)等） 適時決定 全體保安 每年 年底 公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務知識、相關法規(guī)等） 適時決定 全體保安 ④ 建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。 （ 3） 流動崗工作要點 ① 勤巡邏，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其它閑雜人員阻止其入內(nèi)。 （ 4） 巡視檢查工作要點 ① 巡視范圍包括住宅小區(qū)區(qū)各層樓面、各機房、各處信道、車庫。 ④ 巡視時有禮有節(jié)，認真回答工作人員的查詢，實行文明服務。通過完善各狀態(tài)應急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為住宅小區(qū)居民提供快速反應、保障有力的安全服務。 向公司請示支持， 必要時向公安、消防、武警求援。突發(fā)事件主 要分為盜竊、匪警、斗毆、設備設施故障、用戶水電發(fā)生故障、水浸、火災防盜報警系統(tǒng)誤報、自然災害異常情況。 聚眾鬧事事件： A．處理原則，平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證淺水灣的正常居住環(huán)境。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理 A．線索來源：門崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。 暴風雨等自然災害的預防和補救 預防措施 : ● 應急工具齊備性能良好，防災設施落實到位。 ● 加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。 ● 采取安全措施，注意自身安全。 車輛事故處理 ● 疏通車輛，防止事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作。 車場車輛管理 （ 1） 內(nèi)部車輛管理工作要點 ① 建立停車場管理制度、與監(jiān)控系統(tǒng)緊密配合，確保無控制盲點。 ⑤ 實行 24 小時值班巡邏制度，定時對地下停車場進行全面巡視，查看車輛有無損壞、漏油、漏水情況和車輛防護狀況是否完好，是否有可疑人員在車場滯留等 （ 2） 外來車輛管理工作要點 ① 嚴格執(zhí)行停車場管理制度，以標準的交通指揮動作指揮疏導車輛，發(fā)放停車卡，按規(guī)定停泊車輛，防止交通事故發(fā)生。 ⑤嚴格登記外來車輛完好、出入等相關情況，確保停車場秩序與安全。 ④ 巡邏路線依據(jù)建筑群的布局確定，根據(jù)巡邏簽到的地點精選 1－ 2 條巡邏路線，實行定時巡視簽到（每半?。Ｍㄟ^各種形式，加強員工的消防意識和技能培訓，所有消防員持證上崗，保證員工優(yōu)良素質(zhì)。 ③ 發(fā)生火警或誤報使電梯迫降時，立即用對講機通知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜，配合解救工作。 ② 消防器材是否已按要求配備。 ⑥ 做好相關記錄。 ③ 堅持“預防為主，防消結合”，做好小區(qū)的消防工作。 第五章 清潔管理 一、管理思路 清潔管理是物業(yè)管理的重要組成部分，是衡量物業(yè)管理工作質(zhì)量的第一印象點。室內(nèi)清潔完畢，物歸原位，并做到各種是清潔工具合理規(guī)范放置，工種完畢隨人帶走，保持環(huán)境的整潔。 2）建議建筑外圍、培植各類環(huán)保型垃圾分類箱，增強人們的環(huán)保意識，共同保護美好的環(huán)保家園。 二、清潔管理運作 開荒作業(yè) 1）清潔開荒是新建物業(yè)的一項十分重要的工作，它直接影響小區(qū)物業(yè)的整潔。 （ 1）清潔、消殺作業(yè)標準 按 鐵嶺淺水灣小區(qū) 實際工作需求，制定清潔、消殺作業(yè)內(nèi)容及標準，如下表： 清潔、消殺作業(yè)內(nèi)容及標準表 位置 序號 清潔項目 工作內(nèi)容 清潔標準 公共場所、公共綠地、主1 公共綠地 1 次 /天清理，并進行保潔巡查 無垃圾、雜物 2 硬化地面 2 次 /天清掃，并進行保潔巡查 無垃圾、雜物 、無水漬 次干道、房屋公共部位的保潔 3 主次干道 2 次 /天清掃，并進行保潔巡查 無垃圾、無污漬、無水漬 4 室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1 次 /周擦拭 干凈、明亮、無污漬 5 水池、溝、渠、沙井 1 次 /天清理，并進行保潔巡查 底部無沉積物，內(nèi)壁無粘附物，井蓋無污跡 6 樓內(nèi)通道、樓梯 1 次 /天拖掃，并進行保潔巡查 潔凈、無污漬、水漬、灰塵 7 電梯廳 1 次 /4 小時拖掃，并進行保潔巡查 干凈、無雜物、無積水、無灰塵 8 電梯內(nèi) 2 次 /2 天全面清潔 玻璃鏡面保持光亮、無手印、污跡；不銹鋼表面光亮，克灰塵、污 跡；轎箱四壁干凈無灰塵，用紙巾擦拭 50cm 無明顯污跡；地毯干凈無污跡 清潔、消殺作業(yè)內(nèi)容及標準表（續(xù)一） 位置 序號 清潔項目 工作內(nèi)容 清潔標準 公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位9 消防通道 2 次 /周拖擦，并進行保潔巡查 干凈、無雜物、無積水、無灰塵 10 公共活動場所 2 次 /天清掃，并進行保潔巡查 11 樓道玻璃窗 2 次 /周擦試 的保潔 12 大堂 、會所 石料地面 1 次 4 小時全面拖洗； 1 次 /2 個月打蠟 光潔明亮、無污漬 地板地面 1 次 4 小時全面拖洗； 1 次 /2 個月 打蠟 干凈、無雜物 地磚地面 1 次 4 小時全面拖洗； 1 次 /2 個月打蠟 干凈、無塵 地毯地面 1 次 4 小時全面吸塵； 1 次 /2 個月打蠟 干凈、無灰塵 公共設施 室內(nèi)信報箱、消防栓、過道門、扶手等 1 次 /2 天全面擦拭 干凈、無灰塵 清潔、消殺作業(yè)內(nèi)容及標準表（續(xù)二） 位置 序號 清潔項目 工作內(nèi)容 清潔標準 公共衛(wèi)生間 共用衛(wèi)生間墻面、臺面、開關、門牌、玻璃、鏡面、地面、煙灰缸、潔具、垃圾簍、小便器 1 次 /2 天全面清潔 室內(nèi)無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、積水、天花板、墻面無灰塵、 蜘蛛網(wǎng)，墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。 噴灑法：對一般污染的物體表面可用普通噴霧器進行噴霧流水線；如采用 1000 mg/L 的二氧化氯均勻噴灑，作用 60 分鐘；或用艾羅茲英噴霧型快速流水線藥水噴灑物體表面。廢棄的涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途 中要注意窗口的封閉，防止溢流污染路面。 鋪放垃圾袋時應將垃圾袋口完全張開，袋口反卷 5cm 折貼在垃圾箱外沿，再蓋緊垃圾筒蓋。 將回收存放的有價值垃圾匯總存放后應每月出售一次。 垃圾運送人員負責每天一次沖洗垃圾中轉站地面。 ③“三化”：凈化、美化、綠化。為此，我們提出如下管理思路： （一）、標準化管理 推行質(zhì)量與環(huán)境管理體系相結合的管理模式，對綠化環(huán)境進行科學化、規(guī)范化綠化管理，我們將按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系和 GB20201： 1996 環(huán)境管理體系要求，建立