【正文】 清潔作業(yè)準(zhǔn)則 室外綠地、道路、停車場(chǎng)等清潔管理 按照“六不”、“六凈”、“三化”、“三優(yōu)”工作要 求實(shí)施管理。 所得款項(xiàng)由財(cái)務(wù)部人員直接收取，并辦好相關(guān)手續(xù)。 將垃圾運(yùn)送到垃圾中轉(zhuǎn)站存放。有回收利用價(jià)值的垃圾要分類單獨(dú)存放一處 2 生活垃圾 注意下列垃圾禁止直接倒入垃圾筒內(nèi)； 沒有裝盛的流質(zhì)垃圾； 用 戶扔棄的大件垃圾； 一次能把垃圾筒裝滿的垃圾； 清潔沙井內(nèi)的垃圾； 其他不宜裝進(jìn)垃圾筒內(nèi)的垃圾。 2．地面和墻面的消毒 用含有效氯為 1000 mg/L 的含氯消毒劑消凈水溶液濕拖地面；或用 1000 mg/L 的二氧化氯噴灑墻面與地面。 積水雪 積水、積雪 及時(shí)清掃 垃圾收集和清運(yùn) 1 垃圾收集 垃圾每日收集２次 除異味；有效控制蠅、蚊等 害蟲孽生 2 垃圾中轉(zhuǎn)站 每日進(jìn)行沖洗；根據(jù)實(shí) 際需要進(jìn)行消殺 垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無污跡、無油污；無病蟲害 3 垃圾桶、果殼箱 每日清理，定期清洗 做到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、 果殼箱滿溢現(xiàn)象； 排水、排污管 1 轄區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1 次 /年全面疏通 道 2 雨、污水井 1 次 /月檢查并視情況及時(shí)清掏 3 化糞池 1 次 /月檢查； 2 次 /年清掏 二次供水水箱 1 水箱水 按國家、地方有關(guān)規(guī)定，定期清洗、消毒加藥 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求 2 水箱蓋、水箱口、瀉水管口 定期巡查 加蓋上鎖，水箱口、瀉水管 口安裝防蟲紗網(wǎng)，無破損 消殺 四害消殺 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作；定期對(duì)各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。鐵嶺淺水灣竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將建筑“先里后外、自上而下”的按照清潔管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全部物業(yè)進(jìn)行一次徹底的清潔，將地面、墻面、管網(wǎng)、設(shè)備、衛(wèi)生間等等方面的水尼沙漿、建筑垃圾徹底清潔干凈，達(dá)到搬遷條件。 3）選用對(duì)人，建材、環(huán)境無污染、無損害的清潔劑。 在公共場(chǎng)合低聲交談，以免影響住戶休息。在鐵嶺淺水灣住宅小區(qū)，我公司將在整合管理體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用環(huán)保工程科學(xué)、現(xiàn)代科學(xué)、衛(wèi)生學(xué)的知識(shí)，實(shí)施科技型清潔管理，使鐵嶺淺水灣住宅小區(qū)的清潔工作既科學(xué)、又環(huán)保、無公害，保持住宅小區(qū)空氣清潔、生活環(huán)境優(yōu)雅。 ③ 做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識(shí)，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。 ⑦ 在 下列場(chǎng)所，應(yīng)增加巡視頻率：撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)；在動(dòng)火作業(yè)的前后；重點(diǎn)防火的位置；裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。 ③ 消防栓內(nèi)水槍、水帶是否完好。 ④ 定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。 ⑤ 不定時(shí)更換巡邏路線，實(shí)行全方位動(dòng)態(tài)管理。 （ 3） 地下車庫保安工作要點(diǎn) ① 進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車合理，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。 ② 控制好停車場(chǎng)的出入口，防止無關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)，禁止無關(guān)人員逗留。 ② 做好各種安全標(biāo)識(shí)，保證行車安全，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌等。 ● 拔打 122 報(bào)警，移交交警處理。 災(zāi)害來臨后的補(bǔ)救措施 ● 加大巡查力度，及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)工作，真正做到“三個(gè)關(guān)鍵”，即在關(guān)鍵的時(shí)候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。 ● 密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時(shí)將最新信息通報(bào)給工作人員。 ● 急救基本藥物齊備。 B．處理方式：查驗(yàn)證件，開箱檢查物品。 B．對(duì)聚眾鬧事者，可通過疏導(dǎo)、勸說或與事件代表交涉，共同協(xié)商解決問題，保證領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)域及其它功能區(qū)域的正常工作，并將現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管部門和領(lǐng)導(dǎo)。 暴力事件： 在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，安管人員應(yīng)立即報(bào)警并制止犯罪行為，通知門崗控制相關(guān)通道及出入口，必要時(shí)向機(jī)關(guān)報(bào)警，向物業(yè)及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 ⑤反應(yīng)時(shí)間限定 各類反應(yīng)人員 接到通知至趕到現(xiàn)場(chǎng)的最長時(shí)間 監(jiān)控中心值班人員 1 分鐘（包括報(bào)警定位，報(bào)告值班負(fù)責(zé)人） 一級(jí)反應(yīng)力量 5 分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng) 二級(jí)反應(yīng)力量 5 分鐘 三級(jí)反應(yīng)力量 5 分鐘 四級(jí)反應(yīng)力量 5 分鐘 當(dāng)班維修人員 5 分鐘 （ 6） 充分發(fā)揮閉路監(jiān)控系統(tǒng)的作用 1）我們將充分發(fā)揮技防作用，以閉路電視攝像系統(tǒng)強(qiáng)化區(qū)域防范功能，結(jié)合精干高效的安全管理員隊(duì)伍，對(duì)小區(qū)的安全實(shí)施控制管理，建立以監(jiān)控中心為神經(jīng)中樞，閉路監(jiān)控、出入口控制、內(nèi)外巡邏崗、固定崗為神 經(jīng)元之點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綜合反應(yīng)體系和安全控制管理網(wǎng)絡(luò)，為住宅小區(qū)提供快速反應(yīng)的安全服務(wù)。 ④ 各級(jí)狀態(tài)反應(yīng)力量分類 狀態(tài)反應(yīng)力量類別 力量范圍 一級(jí)反應(yīng)力量 二級(jí)反應(yīng)力量 一級(jí)反應(yīng)力量； 當(dāng)班巡邏崗和班長； 工程組。 （ 5）安全狀態(tài)控制管理 我們將住宅小區(qū)報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。 ② 按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重要問題通知保安班長，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 ② 維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)去車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。 （ 2） 安全監(jiān)控工作程序 ① 安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè) 立 24 小時(shí)監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)安全狀況。 保安員訓(xùn)練安排如下表： 保安員訓(xùn)練、考核安排表 （注：早班 8： 0016： 00；中班 16： 0024： 00；晚班 0： 008： 00） （三）、安全管理工作要點(diǎn) 治安保衛(wèi) （ 1） 崗位要求 ： ① 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。 5）實(shí)行值班人員報(bào)崗制度。 2）班組長從公司現(xiàn)有管理處中抽調(diào)政治可靠、思想穩(wěn)定、作風(fēng)正派、技術(shù)過硬的班組長擔(dān)任。 5）保安崗位實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，值班室設(shè)置 24 小時(shí)值班電話。 （二）、安全管理方式 安全管理的方式 1）以閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)為主導(dǎo)的監(jiān)控管制為主，輔以保安人員的固定崗哨、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急分隊(duì)，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。 三、安全管理的內(nèi)容與方式 （一）、安全管理內(nèi)容 治安管理內(nèi)容：主要是防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。 （六） 軟硬件同步改善，實(shí)施“關(guān)懷殘疾人工程”。 寧靜、祥和的文化氛圍 倡導(dǎo)文明、優(yōu)雅的社區(qū)文化，尊重群體性、個(gè)體性對(duì)高品位文化的需求，在安靜的環(huán)境中營造精神樂園。當(dāng)人們一步入本項(xiàng)目，立即能感受到優(yōu)雅、舒適的環(huán)境，安全有效的交通管理，方便快捷的信息服務(wù)和舉止文明，熱情周到的一流服務(wù)，這僅僅是本項(xiàng)目社區(qū)文化最基本的外在體現(xiàn)。 做新世紀(jì)的文明使者 ―― 按照文明城市的要求，爭(zhēng)做文明鐵嶺人。 熱愛地球，保護(hù)環(huán)境 ―― 從宣傳欄、“用戶手冊(cè)”、網(wǎng)站，全方位宣傳環(huán)境保護(hù)理念。 三、社區(qū)文化定位 定位：圍繞三項(xiàng)主題，體現(xiàn)三個(gè)特征，使本項(xiàng)目成為遼定省物業(yè)專業(yè)化管理的新亮點(diǎn)。 一、制度建設(shè) 為了規(guī)范社區(qū)文化建設(shè)朝著健康有序的方向發(fā)展，我司針對(duì)淺水灣制定了一系列社 區(qū)文化的規(guī)章制度，并將不斷的完善和豐富，制定《社區(qū)精神文明建設(shè)公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施管理規(guī)定》以及活動(dòng)中心等專項(xiàng)管理制度。它的基本內(nèi)容包括社區(qū)文化活動(dòng)和環(huán)境社區(qū)文化。 第四章 社區(qū)文化活動(dòng) 圍繞三項(xiàng)主題：工作和生活全新觀念；熱愛地球，保護(hù)環(huán)境；做新世紀(jì)的文明使者。 中修。 一級(jí)保養(yǎng)。 （三）機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo) 通過經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時(shí)的維修，使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的運(yùn)作效益，確保主要機(jī)電設(shè)備完好率達(dá) 100％，設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率 100％。 每天 24 小時(shí)專人值班監(jiān)控。 完善設(shè)備管理和定期維修制度。 對(duì)設(shè)備做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”。 三、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理與保養(yǎng) 總目標(biāo)：確保安全、可靠、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，設(shè)備管理做到“三好”、“四會(huì)”、“五定”，提高運(yùn)行效率，節(jié)能降耗，節(jié)約運(yùn)行成本，維修保養(yǎng)早準(zhǔn)備、早落實(shí)、專人值班、加強(qiáng)巡視，運(yùn)行方式、量身訂做：高效、安全，制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案，有備無患。 二 智能化系統(tǒng)的管理與維護(hù) （一）智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行管理及維護(hù)方案 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫重視物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設(shè)，在進(jìn)駐后，公司將逐步建立“物業(yè)管理公司管理軟件系統(tǒng)”平臺(tái)，為客戶提供物業(yè)管理個(gè)性、特色的服務(wù)。 （二）、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 對(duì)房屋本體及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理，我們堅(jiān)持以預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，編制可操作性強(qiáng)的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 （ 5）工作經(jīng)驗(yàn)：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)驗(yàn)。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人，對(duì)中控室和車場(chǎng)等崗位要求全部持證上崗，以保證隊(duì)伍素質(zhì)及服務(wù)水平；設(shè)備運(yùn)行及維修崗位要求一專多能，并須全部持證上崗。 項(xiàng)目部各部門每月應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目部年度培訓(xùn)計(jì)劃并結(jié)合本部門的實(shí)際運(yùn)作情況制訂具體的月度培訓(xùn)計(jì)劃。 具有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的清潔及 ISO14001環(huán)境管理知識(shí) 綠化工 男性 35 歲以下 高 中 專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上， 具有 一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的園林綠化及 ISO14001 環(huán)境管理知識(shí) 備注：作業(yè)人員必須同時(shí)具備以下條件： A 身體健康，無傳染病，無不良嗜好，廚師須持有健康合格證或體檢合格表； B 有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明等各類證件齊全； C. 條件優(yōu)異或某一方面具有持長者，可適當(dāng)放寬其他條件。 具有三年以上財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn) 出納兼 收費(fèi)員 高中以上學(xué)歷， 有會(huì)計(jì)上崗證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) 管理員 外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處 理能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系，持物業(yè)上崗證。 管理處主任 大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，中級(jí)以上職稱，從事物業(yè)管理 3 年以上，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對(duì)管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，熟悉 ISO9001： 2020 質(zhì)量體系運(yùn)作，持物業(yè)企業(yè)經(jīng)理上崗證。 圖 26 突發(fā)事件和重大維修、搶修處理流程圖 信息反饋及處理機(jī)制 反饋 上報(bào) 反饋 監(jiān)控 客服專線電話 （接收信息、分析處理） 項(xiàng)目管理層 各相關(guān)部門改進(jìn) 業(yè)主 主管部門 媒體 員工 其他 公 司 時(shí)間 1 報(bào)告及結(jié)果 時(shí)間1 需支援 5 分鐘內(nèi)至現(xiàn)場(chǎng)處理 時(shí)間 1 時(shí)間 1 信息 現(xiàn)場(chǎng)突發(fā) 事件發(fā)生 客服專線 有關(guān)部門 主 任 任 管理處 項(xiàng)目部經(jīng)理 有關(guān)人員 （四）特色服務(wù) 特約代辦服務(wù)： ● 家政服務(wù)：代請(qǐng)家庭教師、保姆、小孩接送等； ● 租借鮮花、盆景、辦公室綠化設(shè)計(jì)服務(wù)； ● 衣物干洗取送服務(wù)；送飲用水服務(wù)、送餐服務(wù)； ● 代郵、代領(lǐng)郵件、訂閱報(bào)刊雜志服務(wù)； ● 代租車服務(wù)、泊車服務(wù)、洗車服務(wù)。 （ 5） 客戶服務(wù)中心日常進(jìn)行客戶走訪、征求用戶需求信息。 （二）、管理機(jī)構(gòu) 監(jiān)督機(jī)制圖示 內(nèi)外部服務(wù)質(zhì)量考評(píng) 內(nèi)外部服務(wù)質(zhì)量考評(píng) 相關(guān)方 行業(yè)主管部門 業(yè)主 公司 項(xiàng)目管理處 各職能部門 QHSE管理體系監(jiān)督 管理處主任 客戶服務(wù)中心 維修中心 清 潔 組 綠 化 組 保 安 隊(duì) 保安隊(duì)長 主任助理 工程師 財(cái)務(wù)收費(fèi)室 項(xiàng)目經(jīng)理 反 饋 內(nèi)外部服務(wù)質(zhì)量考評(píng)