【正文】 (5)、 有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理A、 定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。F、 將物業(yè)公司公司強大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量將形成物業(yè)管理處有力的技術(shù)后盾。E、 完善合格供應(yīng)商供貨渠道。C、 發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強大功能。(3)、 建立完善的質(zhì)量記錄體系A(chǔ)、 任何工作做到有據(jù)可查。(2)、 主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬A、 設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報廢。D、 對于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入佳兆業(yè)視覺標(biāo)示系統(tǒng)。（1）建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案A、 根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》B、 制定含有設(shè)備編碼編號的《設(shè)備總覽表》。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。實施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。運行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。 機電設(shè)備管理的基本原則(1)、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用佳兆業(yè)安全而高效的管理模式建立完善的設(shè)備管理維護體系。此外，我們將在淺水灣的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住環(huán)境。（3）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。（1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時進行，盡量減少對用戶的影響。 環(huán)境部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)（1）環(huán)境部主要任務(wù)：負(fù)責(zé)物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。消防報警特殊處理程序 義務(wù)消防隊員調(diào)度中心值班人員火警撲救 通知 往現(xiàn)場消防119 報警 往現(xiàn)場 管理處主任 往現(xiàn)場報告 公司領(lǐng)導(dǎo) 掌握現(xiàn)場情況報告 往現(xiàn)場出事用戶 通知 五、淺水灣環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。（2） 請消防支隊做有關(guān)知識講座。（5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。（2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3） 各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1） 物業(yè)防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；（2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點：（1） 遇到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)；（2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想：停車場庫機動車區(qū)非機動車區(qū)汽車區(qū)摩托車區(qū) 內(nèi)部要求對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：（1） 了解用戶車輛情況，實行便捷停放（2） 實施停車專用車位制度（3） 物業(yè)道路設(shè)減速坡，限制車輛速度（4） 嚴(yán)禁無牌車進入停車場（5） 做好宣傳工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 位置規(guī)劃 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。（7）治安狀況統(tǒng)計對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。（5）實行24小時巡視 巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（保安人員共計16人，前臺及門童共計4人）（3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度A. 人流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)在登記本簽字檢查證件（出入證）無異常放行來訪客戶放行其他人員放行B. 物流出區(qū)控制圖門崗值勤用戶所帶物品詢 問執(zhí)用戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行來訪客戶收回放行其他人員確認(rèn)無誤，收回放行條放行（4）組建機動快速應(yīng)急分隊 快速應(yīng)急分隊直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。相應(yīng)的治安防范措施（1）保安部的組織結(jié)構(gòu)中控值班崗固定崗巡邏崗保安部物業(yè)物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多，越復(fù)雜。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進行消防訓(xùn)練。對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進行立案偵查，并按有關(guān)規(guī)定上報公安機關(guān)處理。疏導(dǎo)車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。著裝整齊，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人咨詢指引方位及提送行李等，同時應(yīng)注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。C、 服務(wù)性強。B、 物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。裝修監(jiān)管專業(yè)培訓(xùn)：其內(nèi)容包括：裝修申報、驗證、登記、審批、收費、辦證、監(jiān)管（巡查、整改）、驗收、退費等項目，參加培訓(xùn)人員為裝修巡查員、事務(wù)助理、驗房員、部分保安員。C、按棟設(shè)置裝修監(jiān)管人員，對所負(fù)責(zé)區(qū)域的裝修施工進行嚴(yán)密監(jiān)控，要求熟悉每戶的裝修方案，每天巡查兩次/戶，對可能發(fā)生違章的裝修行為必須加強巡查力度，防范于未然。裝修流程(如圖)申報登記業(yè)主、裝修隊填寫《裝修申請表》，并提供相關(guān)資料 裝修隊營業(yè)執(zhí)照、承建資格證復(fù)印件(加蓋公章) 裝修人員身份證復(fù)印件和一寸照片2張 水、電等各類管線布線圖押金交費 (管理處兩天內(nèi)審批)業(yè)主和裝修隊分別交納裝修押金1000元/戶 辦證入場裝修隊辦領(lǐng)《裝修許可證》和《出入證》并繳納證件工本費及垃圾清運費等費用現(xiàn)場施工1. 裝修隊將《裝修許可證》貼在入戶門內(nèi)側(cè)2. 裝修隊文明施工，接受裝修管理完工驗收1． 裝修完工，向管理處申請驗收2． 由管理處組織驗收，業(yè)主及施工負(fù)責(zé)人陪同3． 驗收時，業(yè)主需攜帶《裝修申請表》YES NO如有違約行為，限期整改交回出入證，退領(lǐng)裝修押金(每周二、五)說明：A、通過“一站式”專家指導(dǎo)辦理裝修手續(xù)、隨到隨辦，特別對防盜門安裝、空調(diào)安裝、室內(nèi)供水管道的鋪設(shè)、內(nèi)墻間隔材料、防水處理等難點問題給住戶予以提醒，提出合理建議，力求專業(yè)、高效、省時。咨詢區(qū)設(shè)若干名專業(yè)人員為住戶提供專家式的咨詢、提供各種資料及疑難問題解答、表格填寫指導(dǎo)、復(fù)印等服務(wù)。辦公場所：專門設(shè)置裝修辦理場所，設(shè)置導(dǎo)視標(biāo)志，方便住戶了解辦理流程。裝修納稅專項培訓(xùn)： 由公司財務(wù)負(fù)責(zé)邀請區(qū)地稅局稅務(wù)人員講授裝修納稅知識及相關(guān)納稅的手續(xù)辦理。選址：入伙手續(xù)辦理點待定裝修資料：將裝修管理規(guī)定各項資料上報籌備處討論，定稿后交付印刷。（四）人員培訓(xùn)專人制定《淺水灣入住辦理人員專業(yè)培訓(xùn)方案》，交籌備處審批后組織實施。管理處憑回執(zhí)開具票據(jù)，并發(fā)放驗房表。C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時向住戶發(fā)放《繳費通知單》。說明：A、現(xiàn)場設(shè)流程展板、咨詢臺、為住戶提供導(dǎo)向服務(wù)。鑰匙發(fā)放1． 業(yè)主憑已簽字的驗房表領(lǐng)鑰匙，管理處開通水電。2． 如有問題，經(jīng)返修后，約定時間再驗。2． 所有收費標(biāo)準(zhǔn)已報物價部門審批。3． 將上述資料連同《購房合同》復(fù)印件、《入住通通單》交回管理處。資料回收簽約1． 業(yè)主填寫《住戶家庭情況登記卡》，并粘好照片和身份證復(fù)印件。2． 業(yè)主交驗《入住通知單》和身份證明。②入住現(xiàn)場布置圖出口 出口復(fù)印屋收房驗交費回約料簽資收休息區(qū)表格填寫區(qū)驗證咨詢臺 入口 入口 ③辦理流程圖驗證及資料發(fā)放1． 業(yè)主需攜帶: ①《入住通知單》②家庭成員身份證、戶口本復(fù)印件和吋照一張。內(nèi)設(shè)展板區(qū)、咨詢區(qū)、休息區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復(fù)印區(qū)。辦理流程宗旨：緊張有序、方便快捷、服務(wù)周到、住戶滿意①環(huán)境氣氛營造A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點各色彩球、設(shè)置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個舞臺，邀請部份市府各級領(lǐng)導(dǎo)、公司主要領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主代表舉行一個剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。入住資料袋，公示牌制作安裝到位。（三）收費員由財務(wù)派人統(tǒng)一培訓(xùn)，對裝修審批、辦證、收費崗人員及事務(wù)助理的稅務(wù)知識培訓(xùn)，可邀請區(qū)地稅局工作人員進行12次專門培圳。模擬入住手續(xù)辦理全過程，模擬業(yè)主提問、各崗位程序要清楚、操作要規(guī)范、口徑要統(tǒng)一。施工安排、人員、材料、工期、編制《施工計劃表》報籌備處審定。②驗收實體類：樹木、衛(wèi)生死角是否有建筑垃圾。③注意事項：內(nèi)、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關(guān)自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內(nèi)無雜物、各種井蓋完好無損，停車場地面平整等。②驗收實體類：A、公共部分（工程組）：消防通道、層間走廊、扶手、護攔、瓷磚、各種門、窗、強電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場、地下室、車道、停車場及停車水泥墩、停車標(biāo)志、斑馬線、公共衛(wèi)生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關(guān)、避雷器系統(tǒng)。驗收注意事項：檢查設(shè)備、管道等是否安裝牢固、歪斜、設(shè)備外罩變形、脫漆，各類支架固定防腐良好、設(shè)備試運行良好、配電柜（箱）內(nèi)各種螺栓緊固，柜門開關(guān)自如、干凈無雜物，電纜溝不滲水、無雜物，機房墻、地面、天花無污染、無孔洞、無殘渣、排污井內(nèi)無雜物。L、排水排污系：水泵房、地下室、電梯基坑、排污井、排污泵、單向止回閥、控制箱、排水管網(wǎng)、閥門、出水口。J、電梯：