【正文】 而員工的管理是一個(gè)企業(yè)雙重管理運(yùn)作機(jī)制的過程，我們會(huì)以“善待員工，以人為本”的管理理念，健全人事管理機(jī)制，實(shí)施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機(jī)制與情感式的激勵(lì)機(jī)制，提高員工的集體榮譽(yù)感與團(tuán)隊(duì)精神，進(jìn)一步發(fā)挖與開發(fā)人才資源，量才錄用， 知人善任，合理調(diào)配，使人員的配置力求合理、科學(xué)，員工全面持證上崗。 四）物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算及物資裝備建議 詳細(xì)可以參閱物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算及物業(yè)管理處物資裝備建議（待定）。 1）每年刷一次管道油漆； 2）每年檢修一次； 3）每年雨季前檢查一次雨水口。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 排煙通暢；安全正常使用。 10 共用排煙管道 1）由道內(nèi)橫損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙； 2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙。 1）每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚； 2）每二年刷新一次通道門廳及梯間墻壁在棚、護(hù)手及欄桿； 3）每年全面維護(hù)一次樓梯踏步， 對(duì)空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。 1）每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況； 2）每半年進(jìn)行一 次 煙 感 試驗(yàn)； 3）每年對(duì)消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉 由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施； 1）設(shè)施完好率100%； 2）報(bào)警系統(tǒng)靈敏有效。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）線路無(wú)老化； 2）照明燈具正常使用照明完好。 1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用； 2）系統(tǒng)線路正常； 3）設(shè)施美觀，整潔； 7 共用 照明 1）線路的檢修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新。 1）每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路） 2）每年對(duì)防盜門噴漆一次； 3）每年對(duì)防盜門及信箱進(jìn)行一 次 緊 固 維護(hù)。 1）月檢設(shè)備一次； 2）每季開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固 件 完 好 情況； 3）年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置； 4）每季檢修一次 發(fā) 電 機(jī) 設(shè)備。 1）減 少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常運(yùn)行； 2）確保通過安全監(jiān)督部門檢查。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）無(wú)積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無(wú)滲漏； 2）隔熱層完好無(wú)損； 3）避雷系統(tǒng)完好。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻面的翻新（ 25年周期） 1）每年對(duì)于較大面積滲漏外墻應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面； 2）每年雨季住戶對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查。 1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害； 2）及時(shí)了解住戶家庭有無(wú)白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 10 其他共用設(shè)施 每周檢查一遍 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）確保圍欄、檔土墻安全使用； 2）確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用 11 屋宇 物業(yè) 每周檢查一遍 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 正常安全使用； 2） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好； 3） 無(wú)改建。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 整潔、完全，正常使用； 2） 設(shè)施、設(shè)備完好。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 設(shè)施安全正常使用； 2） 美觀完好。 9 走廊及自行車房 1） 每二年內(nèi)粉刷一次； 2） 每年油 漆護(hù)欄一次； 3） 每半年檢修一次照明線路； 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1） 完全正常使用； 2） 美觀完好。 8 公用標(biāo)志設(shè)施 1） 每月清潔標(biāo)志一次； 2） 每半年對(duì)標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)； 3） 每半年對(duì)標(biāo)志進(jìn)行維護(hù)一次。 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 1） 消防栓及水泵接合器每年油漆一次； 2） 消防栓每半年排一次水，檢修一次。 6 停車場(chǎng) 1） 每年對(duì)損壞多次修補(bǔ)部位進(jìn)行更新一次； 2） 對(duì)因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞， 5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在 5%。 5 會(huì)所 1） 每年對(duì)圍干墻更新、護(hù)欄刷漆，線路檢修，設(shè)備設(shè)施檢修； 2） 會(huì)所內(nèi)墻二年粉刷一次，其他每年維護(hù)一次，設(shè)備設(shè)施線路檢修及其建筑部分維護(hù)修理。 4 園林 綠地 1） 春、夏季各補(bǔ)換 3%— 6%綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次，每次 3%； 2） 對(duì)各類花草樹木定期修剪； 3） 循環(huán)水每周更換一次； 4） 每周清潔園林小品，雕塑一次； 5） 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律，每年進(jìn)行三次 大消殺和四次日常消殺。 3 溝渠 池井 1） 化糞池每半年清理一次； 2） 井蓋板每年刷一次漆；防止銹蝕； 3） 每季度清理井內(nèi)雜物一次； 4） 每年全面維修完善一次。 1） 由管理員加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路； 2） 翻新工作委托有關(guān)單位實(shí)施； 1） 減少不必要的路面 受 污 損 和 破壞； 2） 使局部損壞嚴(yán)重路面翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持勻衡使用功能。 上、下水通暢，無(wú)滲漏。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。 2）不回?zé)煟淮疅?，不漏煙? 10 共用排煙 管道 1）由道內(nèi)橫損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙； 2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙 每季檢查一遍 由工程維修部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施 1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無(wú)損； 2）靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。 8 消防 設(shè)施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 2）室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； 3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排隊(duì)和維護(hù)。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 3）線路無(wú)亂搭建。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 由工程維修部組織實(shí)施。 1）安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)； 2）機(jī)房、橋廂整潔； 3）電梯各組成部分安全率 100% 5 機(jī)電 設(shè)備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換； 3）制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。 4 電梯 日常巡查 每天巡視多遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)同電梯維修單位聯(lián)系維修。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 無(wú)鼓無(wú)脫、無(wú)滲水、無(wú)違章、整潔統(tǒng)一。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 1） 安全， 正常使用； 2） 功能完 好。 我們針對(duì)樓宇、公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備制定了如下維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃： a) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1） 局部受損 2） 施工質(zhì)量 原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。 ? 物業(yè)管理公司各部門經(jīng)理為組員，抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施，根據(jù)公司及管理處制定之服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定 期或不定期安排抽查，作為品質(zhì)控制和改善服務(wù)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。 p) 物業(yè)管理工作抽查與考核管理 定期安排由物業(yè)管理公司對(duì)管理處日常工作之抽檢與考核，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。 ? 對(duì)房屋的公共部位和用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時(shí)回訪。 ? 對(duì)樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行定期檢查維護(hù)， ? 對(duì)擅自改變房屋規(guī)劃結(jié)構(gòu)、上下水管、亂搭建等行為，即時(shí)處理，糾正，并耐心 做好勸喻工作，直到恢復(fù)原狀為止。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行暨定的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照制定的統(tǒng)籌計(jì)劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序體系。 ? 管理處將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況制定房屋管理及 巡查保養(yǎng)方案及工作計(jì)劃。 ? 定期對(duì)車道和停車場(chǎng)內(nèi)的指示標(biāo)志進(jìn)行檢查及養(yǎng)護(hù)補(bǔ)缺。 ? 擬定停車場(chǎng)系統(tǒng)及車場(chǎng)內(nèi)設(shè)備之維修保養(yǎng)計(jì)劃，安排工程人員進(jìn)行定期保養(yǎng)工作及巡檢。 ? 對(duì)出入小區(qū)的車輛實(shí)行登記制度，靈活運(yùn)用智能化設(shè)施相結(jié)合管理，盡量避 免小區(qū)交通事故及減低車輛被盜率。 ? 分區(qū)管理各類車輛設(shè)置汽車停放區(qū)、摩托車停放區(qū)、單車停放區(qū)。 ? 管理處將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況擬定停車場(chǎng)管理方案及突發(fā)情況之應(yīng)急方案。 ? 于特定 銷售活動(dòng)，安排園藝之不同布置，以配合銷售氣氛。 ? 制定綠化日常工作服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。 ? 安排園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作，包括每日澆水、除雜草、補(bǔ)缺、保潔、施肥等。確保園藝保養(yǎng)工作之品質(zhì)之同時(shí)也能省卻經(jīng)驗(yàn)不足及人員監(jiān)管所帶來的問題。 ? 定期安排清洗外墻作業(yè)。 ? 定期安排消殺滅蟲及除四害工作。 ? 督促清潔公司加強(qiáng)對(duì)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)清潔巡查，確保現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境保持良好、整潔。 ? 管理處將協(xié)同清潔承包商擬定物業(yè)清潔服務(wù)之標(biāo)準(zhǔn)，如清潔之范圍、每周、日清潔內(nèi)容等。確保清潔工作之品質(zhì)之同時(shí)也能有效地避免新手經(jīng)驗(yàn)上的不足，及前期員工流動(dòng)性較大的問題。 ? 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié) 合，即巡邏崗、固定崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)； ? 針對(duì)物業(yè)的特點(diǎn)，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點(diǎn)等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控； ? 密切與當(dāng)?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。 ? 保安主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。 ? 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語(yǔ)。 ? 保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明的保安隊(duì)伍。 k) 治安管理 通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)保安工作的正常運(yùn) 行。 ? 對(duì)部分機(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期之養(yǎng)護(hù)工作，并由工程主管安排下屬員工按服務(wù)合同條款監(jiān)管專業(yè)公司之養(yǎng)護(hù)，確保維保工作之品質(zhì)，完整、準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。 ? 建立有效的信息傳遞體系。 ? 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施 ，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 ? 巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)有異常情況須及時(shí)報(bào)告、記錄并在主管安排下盡快處理。 ? 建立機(jī)電設(shè)備二級(jí)保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。 j) 機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 制定公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作計(jì)劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，確保設(shè)施設(shè)備之正常運(yùn)作。 ? 每月由物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行重點(diǎn)或抽查，公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組每年不少于一次全面檢查。 ? 保安消防巡邏每日負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行全面巡邏檢查及記錄，排除一般不安全因素，上報(bào)不能解決的火情隱患及不安全因素。 ? 管理處主任對(duì)消防工作全面負(fù)責(zé)。 ? 管理處負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改監(jiān)督工作。 ? 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作，確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性，正確性。 ? 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督，并對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。 ? 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作 、監(jiān)控、記錄。及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況及做好解釋工作。 ? 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 ? 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 ? 管理處其他部門負(fù)責(zé)配合工作以確保社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，并具體組織實(shí)施環(huán)節(jié)。 ? 其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。 ? 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。 ? 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，管理處主任在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理，負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)等工作。 ? 管理處主任對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé) 派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作。 ? 管理處為業(yè)戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。