【正文】 房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施之完好。 由工程維修部電梯維修工負責巡視，特約電梯維修公司負責維修。 由工程維修部負責組織實施 1）整潔、無缺損，無霉跡； 2）扶手完好，無張貼痕跡。 由工程維修部負責組織實施 1） 各類文娛場所能正常有效使用； 2） 場所內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常功 效 和 正 常 運轉(zhuǎn)，環(huán)境地設(shè)施完好。 由工程維修部負責組織實施 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好。 8 消防 設(shè)施 1）疏散標志的維修及維護； 2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修； 3）煙、溫感報警系統(tǒng) 故障的排隊和維護。 五）管理人員配備要求及培訓安排 物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，是否能使業(yè)戶達至滿意效果的關(guān)鍵主要取決于管理人員的綜合素質(zhì)及服務態(tài)度，管理人員的素質(zhì)會直接影響到物業(yè)管理公司日后的發(fā)展。 由工程維修部負責組織實施。 c)共用設(shè)施日常維修計劃及實施方案 序號 類 別 日 常 維 修 計劃 方案 實施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負責組織實施 干凈、無坑洼、無積水、無缺損 2 室外 照明 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負責組織實施 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損 3 溝渠 池井 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 井 蓋 完 好 率 達100% 2） 無缺損，少污積； 3） 無堵 4 園林 綠地 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 環(huán)境管理部進行綠化補種，園藝維修 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好 5 會所 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 整潔、完全、場所功能正常有效； 2） 無改建、無亂堆放； 3） 各項設(shè)施、設(shè)備完 好，正常使用； 6 停車場（不含高層） 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 平整、無積水、無缺損、完好率 99%以上，標志清晰 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 管道早通，無堵塞； 2） 無泄露； 3） 消防設(shè)施正常有效 8 公用標志設(shè)施 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 標志設(shè) 施完好率100%； 2） 標志無損壞； 9 走廊及自行車房 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 無亂搭建； 2） 整潔、通暢； 3） 墻面無破損或污跡。 由工程維修部負責組織實施 1） 化 糞 池 無 沉 積物，出口暢順； 2） 井蓋正常使用，密合； 3） 流水通暢。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 ? 管理員在規(guī)定時間內(nèi)每天巡查所負責的樓宇，對樓宇的主體工程、門窗及裝修工程、樓地面工程、油漆粉飾工程等到進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并作出處理。 ? 安排管理員工依據(jù)有關(guān)保養(yǎng)合同對園藝保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，確保園藝保養(yǎng)承包商按質(zhì)、按時完成相關(guān)工作。 l) 清潔管理 通過將清潔外判給專業(yè)承包商。 ? 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。 i) 消防管理 建立行的有效的消防管理安全體系，建立防火安全“三級”檢查制度，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。 ? 管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。 ? 被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進安排，具體解決有關(guān)問題。保安員選聘退伍的、具有良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。 ? 有否改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 ? 給進場承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。 b) 物業(yè)資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料 Ⅰ 產(chǎn)權(quán)資料（項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等） Ⅱ 政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等） Ⅲ 工程技術(shù)資料（竣工圖紙 —— 包括平面圖、建 筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告 c) 物業(yè)接管驗收程序 ? 開發(fā)公司通知物業(yè)公司接管驗收。 5 綠化完好率 95% 98%以上 聘請專業(yè)綠化管理人員或分包管理，進行對區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。 ? 制定停車場管理方案，為停車場提供專業(yè)管理服務，對進出物業(yè)之車輛實行登記管理制度，定時巡查車輛停放狀況，確保車輛停放之安全及勸喻違章情況。 ? 擬訂及根據(jù)服務合約標準，制定完善監(jiān)督的日常報表及服務質(zhì)量標準，監(jiān)查分包公司日常運作，確保外包保養(yǎng)服務之成效。 b) 清潔服務 ? 物業(yè)現(xiàn)場保持有良好、整潔的環(huán)境和氛圍，給業(yè)戶潔凈舒適的感受。 ? 激勵、培訓管理：服務性行業(yè)重復工作容易滋生員工惰性，采取各種培訓教育措施激發(fā)、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)的榮譽感則非常重要，同時也需要為員工多創(chuàng)造提高自身素質(zhì)及晉升的機會。整個項目 由獨幢別墅、聯(lián)排別墅及高層住宅組成 ，并配有會所、停車場等配套設(shè)施。 2. 物業(yè)管理服務運作機制 a) 目標管理 參考《全國 城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》的要求，細化并優(yōu)化各項服務指標，使小區(qū)的物業(yè)管理服務水準能達至甚至超越國家要求。 h) 建立以服務為核心的管理系統(tǒng) 建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋為主體的管理系統(tǒng)，從組織結(jié)構(gòu)完成對實施服務與管理控制。 ? 倡導家居清潔及環(huán)保概念，采取適當?shù)拇胧?，設(shè)置垃圾分類箱，向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋，將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理，減少垃圾二次污染。采用固定崗位、流動模式，通過定時的換崗流動，盡可能使當值人員在有效時間內(nèi)達到最佳的工作效果。 ? 配合成立業(yè)主管理委員會 (條件具備時 )，簽訂物業(yè)管理合同，制定管理公約和住戶手冊，建立健全業(yè)主的檔案。 19 維修服務回訪率 95%以上 100% 對有償服務進行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿意的問題進行整改。（住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部標準和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到業(yè)戶的合理要求。同時，為業(yè)戶提供多項免費裝修服務咨詢和家居采購便利服務。 e) 避免及處理違章裝修之措施 ? 預防性措施，包括裝修規(guī)章宣傳、出入材料控制等。 b) 業(yè)戶報修處理工作規(guī)程 目的是為盡快處理業(yè)戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為業(yè)戶提供滿意的服務。 ? 管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，管理處主任在緊急情況下負責應急事件的全面處理，負責搶救現(xiàn)場指揮及督導等工作。及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 j) 機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理 制定公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)范運作，確保設(shè)施設(shè)備之正常運作。 ? 保安班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。 ? 定期安排清洗外墻作業(yè)。 ? 擬定停車場系統(tǒng)及車場內(nèi)設(shè)備之維修保養(yǎng)計劃，安排工程人員進行定期保養(yǎng)工作及巡檢。 我們針對樓宇、公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備制定了如下維修養(yǎng)護計劃： a) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 日 常 維 修 計劃 方案 實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1） 局部受損 2） 施工質(zhì)量 原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 8 公用標志設(shè)施 1） 每月清潔標志一次； 2） 每半年對標志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護； 3） 每半年對標志進行維護一次。 由工程維修部負責組織實施 1）無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷系統(tǒng)完好。 10 共用排煙管道 1）由道內(nèi)橫損壞及導流板安裝不當造成的回串煙； 2）排煙口封閉不當造成漏煙。 由工程維修部負責組織實施 排煙通暢；安全正常使用。 1）減 少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常運行； 2）確保通過安全監(jiān)督部門檢查。 9 走廊及自行車房 1） 每二年內(nèi)粉刷一次； 2） 每年油 漆護欄一次； 3） 每半年檢修一次照明線路； 由工程維修部負責組織實施 1） 完全正常使用； 2） 美觀完好。 上、下水通暢，無滲漏。 3）線路無亂搭建。 1） 安全， 正常使用； 2） 功能完 好。 ? 定期對車道和停車場內(nèi)的指示標志進行檢查及養(yǎng)護補缺。確保園藝保養(yǎng)工作之品質(zhì)之同時也能省卻經(jīng)驗不足及人員監(jiān)管所帶來的問題。 ? 保安員應遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。 ? 建立機電設(shè)備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。 ? 中控室保安員負責中控室設(shè)備的清潔、操作 、監(jiān)控、記錄。 ? 當值人員應嚴守崗位。 ? 工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。 ? 經(jīng)濟措施。 3. 業(yè)戶入住期的裝修服務 為維護物業(yè)外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬 設(shè)施、設(shè)備的正常使用，功能不被破壞，我們對業(yè)戶裝修階段實施嚴格管理，嚴格審批，把裝修工作納入入住階段的一個重點工作，加強裝修宣傳培訓、裝修審批、裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修跟進處理，嚴格裝修驗收環(huán)節(jié)，我們擬采取的違章裝修控制流程： 培訓合格后 內(nèi)部裝修管理方案 發(fā)現(xiàn)違章裝 修 業(yè)戶辦理裝修手續(xù) 對業(yè)戶、裝修施工隊伍裝修宣傳 申報裝修，嚴格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)則 各部門主管監(jiān)管 物業(yè)助理、保安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督 發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取必要措施 向政府部門反映情況以取得行政上的支持 經(jīng)濟手段、法律手段解決 a) 對業(yè)戶和裝修隊伍的宣傳 為加大裝修宣傳培訓的力度，我們除了將在入住初期策劃一項大型活動，還在小區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能，約束功能，并架起管理處與業(yè)戶、裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。（物業(yè)公共設(shè)施及其水電等；基礎(chǔ)設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場系統(tǒng)；標識標志及相關(guān)公共配套等） ? 驗收標準。 三）管理服務內(nèi)容 為配合「藏瓏」之發(fā)展理念及現(xiàn)場工作，我們將物業(yè)管理工作細分為以下幾個階段，整體的物業(yè)管理服務有如下安排： 1. 物業(yè)竣工驗收階段 管理公司在對物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。 ? 從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā)，采用多種形式，積極進行環(huán)保的宣傳教育，創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū) 。 ? 針對突發(fā)情況制定相應的應急處理方案并定期進行演練，確保將影響控制在最低程度。 ? 編制設(shè)施設(shè)備中長期維修保養(yǎng)計劃，確 保機電設(shè)備之保養(yǎng)基準及品質(zhì)能達至特定之效果，以延長設(shè)施設(shè)備之使用年限。 管理處運作系統(tǒng)示意圖： 指示 指示 查詢、輸入 指令 反饋 指示 工作計劃輸出 投訴 反饋 任務 任務 反 饋