【正文】 。 為提高服務(wù)質(zhì)量，并保持經(jīng)費(fèi)收支平衡，我公司在經(jīng)營期內(nèi)，按低于收入的 10%提取固定管理傭金為 36 萬元 /年，即 3 萬元 /月。 特別采用物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制 “ GM 花園”小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強(qiáng)相互溝通。迅速、及時(shí)的溝通將會(huì)贏得 住戶的高度信賴，反之將傷及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)信譽(yù)，損害業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)的信任度。 套餐服務(wù)組成：無償服務(wù)： 17 項(xiàng)，有償服務(wù)： 33 項(xiàng)；同時(shí)根據(jù)“ GM 花園”住戶需求，不斷增加和完善服務(wù)項(xiàng)目。 S 物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實(shí)踐，形成了一套 服務(wù)的工作體系。（實(shí)施方案見附件：“ GM 花園” CIS 策劃） 第九節(jié) 酒店式套餐服務(wù) 都市人生活節(jié)奏急促，時(shí)間對(duì)上班現(xiàn)代人十分重要，在處理家居生活瑣事問題時(shí)，要以最方便及最舒適的方式解決。經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。通過環(huán)境管理中的文化滲透，啟發(fā)人們的自律意識(shí)，培養(yǎng)人們的文明素質(zhì)，是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。人們一進(jìn)入“ GM 花園”，馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。安靜的文化活動(dòng)體現(xiàn)了對(duì)居民的尊重，同時(shí)蘊(yùn)含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵 ?！耙环矫婧虾踝匀唬环矫婧虾趵硐?，這就是美”。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境 、滿足這種心理需求的重要手段。 第七節(jié) 社區(qū)文化 社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段。在住戶日常使用過程中，物業(yè)管理員每?jī)商煅惨曇淮巍? 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進(jìn)行。 。 3）施工管理： 《 裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書 》和《裝修施工保證書》；施工隊(duì)必 須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時(shí)出入證，施工時(shí)佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。 1）申報(bào)：住戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫《 裝修申請(qǐng)表 》和《裝修項(xiàng)目清單》，填寫《裝修項(xiàng)目清單》可使裝修戶與管理者共同對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行全面確認(rèn)，避免裝修戶超出申報(bào)范圍裝修的情況。因此，建立一套完整精細(xì)而又行之有效的維護(hù)，將有利于物業(yè)的保值、增值，使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。 第六節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù) 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能，而且還可以保值、增值物業(yè)。 (2)加強(qiáng)監(jiān)督 加強(qiáng)監(jiān)督檢查可防患于未然，我們將依照本公司 ISO9000 質(zhì)量保證體系的規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必須配備滅火器材，我們還采用專用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測(cè)儀，在小區(qū)內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè)，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。在檢查手段方面，將依照本公司 ISO9002 程序文件的規(guī)定，包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責(zé)”、“緊急疏散程序”、“滅火救護(hù)程序”等等，在各項(xiàng)規(guī)定中我們都制定了細(xì)致嚴(yán)密的條款。預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。 “全員皆兵，預(yù)防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。如道路、交通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識(shí)不清、管理方法不當(dāng)?shù)仍蛟斐勺羰軗p等，我們將視情況對(duì)住戶遭受的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)總額的 5%100%。 根據(jù)上述不同等級(jí)的保安要求，我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制度，配置了相應(yīng)的警力布置，以確保保衛(wèi)對(duì) 象的安全及消除任何對(duì)小區(qū)的危害。 二級(jí)保安 發(fā)生二級(jí)火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號(hào)風(fēng)球。 3）實(shí)行安全保衛(wèi)和治安防范等級(jí)制度 安全保衛(wèi)和治安防范等級(jí)制度是根據(jù)保衛(wèi)對(duì)象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場(chǎng)危急程度的不同等等具體情況而采取相應(yīng)等級(jí)的對(duì)策和措施的治安保衛(wèi)制度。 第二，嚴(yán)密措施。 第一，便裝安全員督察措施。在人防方面，我們將實(shí)施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。該系統(tǒng)。 第四節(jié) 保安措施 為使“ GM 花園”住戶安居樂業(yè)， S 物業(yè)管理公司在對(duì)“ GM 花園”進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)考查和綜合分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)其獨(dú)特的地理位置、特點(diǎn)，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責(zé)任發(fā)案率為零，火災(zāi)責(zé)任發(fā)生率為零，三車責(zé)任丟失率為零。 大面積的衛(wèi)生綠化容易管理好，而衛(wèi)生死角少人問津，為此，管理處將定整潔內(nèi)容、定整改時(shí)間、定整改責(zé)任人和定檢查復(fù)查人，徹底達(dá)到無＂五亂＂的效果，即無亂張貼；無亂涂寫；無亂排水；無亂堆放；無亂豎廣告牌。 隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關(guān)鍵對(duì)有特別形狀的綠籬、花球重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)。 2）服務(wù)運(yùn)作（包括但不限于） 樓梯、大堂、電梯：每日清掃 2 次以上，清除垃圾，保持潔凈； 路面：實(shí)行 16 小時(shí)全天候保潔，無雜物，無垃圾，道路潔凈，每周沖洗公共通道 2 次以上； 生活垃圾：每天 上門收集 3 次，周圍環(huán)境潔凈； 游泳池：每日清洗、洗塵 1 次以上，每周消殺 2 次； 喬 木：每周巡查二次，及時(shí)修剪枯枝，病蟲枝，名貴樹種懸掛標(biāo)識(shí)牌； 灌 木：每周巡查二次，及時(shí)修剪，保持旺盛長勢(shì)，注意滅蟲害； 花 卉：每周巡查二次，勤澆灌，保持正常生長； 草、坪：及時(shí)修剪，夏季不長于 15 厘米，春季不長于 10 厘米。 c)有明確的獎(jiǎng)勵(lì)措施，若有扣分因素，相關(guān)責(zé)任人扣發(fā)薪金。 a)有專業(yè)管理，以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組，全面管理。 1）管理策劃 ：在“ GM 花園”管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識(shí)，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時(shí)將工作記錄文件歸入檔案；管理處經(jīng)理（或經(jīng)理助理）每季對(duì)檔 案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。 ，配置消防器材和防盜門，檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。 科學(xué)檢查及多媒體查詢系統(tǒng)，文件目錄條理清晰，方便檔案使用、查詢。 B、檔案管理除詳細(xì)記錄管理過程外，一個(gè)重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進(jìn)管理工作，原始資料除收集、整理，編入檔案時(shí)初步分析外，應(yīng)形成各類人員定期、定項(xiàng)目有方向性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納，反映管理漏洞，提出報(bào)告和可行性整改意見，物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。 2）工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案 ； (含裝修管理資料 )； (維護(hù) )資料； 、設(shè)備運(yùn)行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料； 。 檔案的建立與分類 小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營管理小區(qū)的活動(dòng)中形成的全部文件和資料的總和。 (詳見其他文件 )， 管理規(guī)章制度分類目錄 一、公共制度： 業(yè)主公約 住戶手冊(cè)及裝修規(guī)范 社區(qū)精神文明建設(shè)公約 消防管理規(guī)定 暫住人員管理規(guī)定 出租房屋管理制度 二、管理運(yùn)作制度： ) 12. 電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度 13. 電梯月保養(yǎng)制度 14. 給排水管理制度 15. 財(cái)務(wù)公開制度 16. 回訪制度 17. 員工工作服管理規(guī)定 18. 工程臨時(shí)用電制度 19. 員工工作指引及行為規(guī)范 20. 辦公區(qū)管理規(guī)定 21. 管理人員培訓(xùn)制度 22. 管理人員獎(jiǎng)懲制度 三、崗位職責(zé)： （收款）職責(zé) （保安）職責(zé) ) 四、工作考核標(biāo)準(zhǔn) （技 工）考核標(biāo)準(zhǔn) 、照明維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 第二節(jié) 檔案建立和管理 檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為，以智能化管理為契機(jī)，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，形成全新的現(xiàn)代化生活模式。 第一節(jié) 物業(yè)規(guī)范 常言道：“沒有規(guī)矩，無以成方圓”。按專業(yè)項(xiàng)目可以分為物業(yè)維護(hù)、安全管理、環(huán)境管理、物業(yè)檔案建立、管理溝通、專項(xiàng)服務(wù)（酒店式家居服務(wù)）、社區(qū)文化氛圍營建等諸多項(xiàng)目。 第四章 物業(yè)管理工作內(nèi)容 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，物業(yè)管理服務(wù)及優(yōu)質(zhì)物業(yè)形象的維持，是十分重要的物業(yè)租 /售后服務(wù)項(xiàng)目，這是需要時(shí)間及專業(yè)隊(duì)伍去處理的。辦法是員工先付款，學(xué)成后公司補(bǔ)還 80%；如拿到學(xué)位，公司付 100%學(xué)費(fèi)。公司出資，派人參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)。這種培訓(xùn)以公司出資自培為主。 培訓(xùn)的組織形式：公司憑借深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院，在學(xué)院