【正文】 第十二章結論 總之，本項目在建設的必要性、財務評價的可行性及項目建成后的社會效益等方面都具有極大優(yōu)勢，所以此項目可行。因此在此工程實施過程中，要加強施工管理，嚴格實行工程監(jiān)理制。除了密切注意市場動態(tài)，選擇合適的市場策略，還應組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較高的水平，以抓住機會減少風險，達到 項目的盈利目標。 c、本報告的測算是在多方考察本項目所處地段房地產(chǎn)市場的基礎上確定其銷售價格的，這在很大程度上依賴于目前該地段房地產(chǎn)市場的供求關系和未來幾年成都市的經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認為，有必要對計劃書的有關問題進一步做出說明，并提出若干建議： a、由于市場調研深度有限，本項目各種費用估算及效益評價均是初步的。但是，本開發(fā)方案并不一定是最理想的，如果條件允許，還應修訂規(guī)劃設計和項目開發(fā)經(jīng)營方案，力爭提高項目的經(jīng)濟效益。雖然評估結果表明項目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項目住宅銷售部分盈虧平衡點的銷售率在 X%左右，說明其風險程度一般 。項目所處地點的交通設施較為完善，并通過良好的規(guī)劃設計，提高綠化率，來營良好的居住環(huán)境。 由此可見，該項目建成后將具有良好的環(huán)境效益。本小區(qū)嶄新的現(xiàn)代建筑物，有效地美化了市容，更重要的使為改善人們的居住水平，創(chuàng)造出一個良好的生活環(huán)境。 項目環(huán)境效益評價 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 本項目處于城市新區(qū)地帶，該地帶城市面貌有待提升。 綜上所述，我們期望通過本項目的開發(fā)，為社會展現(xiàn)出一個具有超前性和導向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而由點到面，推動本地段及周圍地區(qū)住宅建設的發(fā)展。 （ 5） 社會經(jīng)濟發(fā)展的影響： 本項目的建設，將先進的施工技術、高效率的施工組織和新型的材 料引進到本地段，這將促使本地域的建筑業(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率，高質量和高標準，這將有利于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。 （ 4） 社會環(huán)境的影響： 本項目所處地段，目前的環(huán)境不樂觀，由于靠近道路，空氣渾 濁，噪音大，要改善這種狀況，只有減少污染源，提高當?shù)氐木G化率。 ii. 目的可持續(xù)性： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 本項目的建成，將會對本地段的環(huán)境和景觀起到重要的改善作用。 （ 3） 受損群眾的補償： 本項目地塊的 征地拆遷和三通一平，已經(jīng)包含了對受損群眾的補 償費，這里不用考慮。而對于本地塊，與 附近居住區(qū)相隔較近，可能會出現(xiàn)一些施工擾民的事件，但是否會引 發(fā)較大矛盾，估計可能性會很低。 （ 2）項目存在的社會風險和風險程度： 在投入該地塊的地價款中已經(jīng)包含完成土地出讓和三通一平的內 容。 項目效益評價 項目社會效益評價 一、項目對社會發(fā)展的適應性 （ 1） 與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展政策的適應性： 目前，國家大力提倡住宅建設，已經(jīng)把住宅建設作為新經(jīng)濟增長點。 投資決策： 上層決策機構的決策對本項目的發(fā)展起著關鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調查，和更多的市場信息的基礎上做出的決策。 風險控制 工期： 首先要用科學方法來編制工程進度計劃，要充分考慮到正常的雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。 本項目重點突出慨念，在銷售籌劃時重點突出內在及優(yōu)良的環(huán)境優(yōu)勢，參照周邊樓盤的現(xiàn)在銷售價格，具有較強的性價比優(yōu)勢，不存在銷售價格的波動風險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目市場風險主要體現(xiàn)在銷售價格和銷售率不能達到預期目標。因此在重要決策上要避免主觀錯誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來的資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地按照計劃去進行，將風險減至最小。 總體來說，項目經(jīng)營階段風險較大，主要集中在住宅部分不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起該項目投資利潤率分別下降%、 %；當建安工程費上升 %時，達到盈虧平衡點。 住宅銷售部分 表 115 住宅銷售部分敏感性分析 全部 投資 基準 方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 投資凈利潤率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟評價指標影響。 敏感性分析 影響本項目財務收益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設經(jīng)營期的長短。本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，其風險程度較低。 2．） 銷售部分盈虧平衡分析 ： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為 X%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 C．以銷售價格表示的盈虧平衡點 即： X247。 B．以銷售收入表示的盈虧平衡點 BEP2 = X247。這些因素受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。 X） 100% =X% 本項目的息稅前利潤（ EBIT） = 稅前利潤 +利息 =X+X =X 利息保障倍數(shù) = 息稅前利潤 /利息 =X247。 X） 100% = X% 本項目以上二個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應指標比較有較大優(yōu)勢，故項目可行。 損益表與靜態(tài)盈利分析 表 112 住宅部分損益表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設經(jīng)營期 第一期 第二期 第三期 銷售收入 總成本費用 銷售稅金及附加 利潤總額 所得稅 稅后利潤 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 盈余公積金 可分配利潤 （ 1） 投資利稅率： （利潤總額 / 總投資額） 100% = （ X247。 6． 還款安排：用銷售收入償還銀行貸款。 3． 管理人員及人員工資：管理人員工資 X 萬元（其中：管理人勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 員 X 人，專業(yè)技術人員 X 人，工人 X 人，平均月工資 X 元）。 第十一章財務分析與評價 11． 1 財務分析的依據(jù) 1． 計算期：計算期年，其中：建設期 X 年、回收期 X 年。選擇適合的銷售渠道，在客戶和產(chǎn)品間建立良好的通道。廣告媒體以報紙為主，戶外廣告為輔。 促銷、分銷策略 廣告和人員促銷相結合。房價采取高開低走 的策略，利用大折扣，巧妙降低價格，實現(xiàn)實質銷售。以房廳平方米為主力戶型，動靜分開、干濕分離，功能全面，比例合理，采光和通風良好，私密性強。 第一期： X 年 X 月份以前，主要為土地、工程前期、工程啟動至達到預售條件費用投資，涉及資金投入 X 萬元（以自有資金投入為主）； 第二期： X 年 X 月，主要為建設項目工程付款及項目大配套建設費，完成項目全部建設，資金投入量為 X 萬元（以銀行借貸資金、銷售轉投為主）； 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 10. 項目營銷計劃 產(chǎn)品策略 “ 翡翠國際社區(qū) “住宅小區(qū)以“ 濱江生活 ”為主題，精心打造住宅精品，總體布局達到戶戶開窗見景。 物業(yè) :900*20人 *24=43。 一、項目基本情況 總情況 其中：一 期 備注說明 土地面積 292 畝 容積率 建筑密度 ≤ 30% 綠地率 ≥ 30% 二、經(jīng)濟指標 總建筑面積 X X 其中：住宅 X X 配套設施 X X 地下室 X X 整個車位 X個 住宅戶數(shù) X X 住宅分期建筑比例（ %） \ X 總建筑分期比例（ %） X 三、經(jīng)營成本 X X 土地價款 X X 土地競買價 X X 契稅 X X （土地款 +服務費） *4% 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 交易服務費 X X 累進費率 ,折算為 1% 土地整治工程 X X 三通一平 X X 含原有管線拆除 售樓處修建 X X 結算金額 售樓處、樣板房裝修、家具 X X 售樓處裝修 150,家具 30,樣板房 71 銷售意境區(qū)景觀 X X 土方工程 X X 河岸整治 X X 勘察、設計費 X X 建筑設計 X X /M2 景觀設計 X X 合同總價 30萬元 地勘費 X X 估算 人防設計費 X X 項目報建費 X X 配套費 X X 125元 /M2 施工圖審查費 X X 1 元 /M2 招標代理費 X X 估算 招標管理費 X X %，按 1100元 /M2計算 質監(jiān)費 X X %，按 1100元 /M2計算 建筑安裝工程 X X 樁基礎工程 X X 12元 /M2（地面建筑） 地面建筑土建安裝 X X 1100元 /M2(1000+分包 100元 /M2) 地下建筑 X X 1300元 /M2 消防 X X 30元 /M2（地面建筑面積） 電梯 X X 40元 /M2 總平及其配套工程 X X 供水工程 (含管網(wǎng) ) X X 恒壓 \污泵 :50+25。該投資分兩部分投入，前期投入（土地 +建安預付 +前期 +基礎 +環(huán)境）等占開發(fā)成本的 X%約 X 萬元，其資金來源主要為公司自有資金 X 萬元，后期以該項目土地使用權為抵押物尋求銀行方面的項目貸款 X 萬元投入及預售商品房收入，公