【正文】 根據(jù)個(gè)人信用不同都 有一個(gè)信用額度，只是大小不同而已。 （ 1）檔案管理 （ 2）貸后檢查 （ 3）貸款本息回收 第二節(jié) 個(gè)人信用貸款 一、個(gè)人信用貸款的含義 個(gè)人信用貸款，是商業(yè)銀行面向個(gè)人發(fā)放的無(wú)須提供特別擔(dān)保的人民幣貸款。 四、個(gè)人質(zhì)押貸款操作流程 個(gè)人質(zhì)押貸款的操作 流程主要包括貸款的受理調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放、貸后與檔案管理。 個(gè)人質(zhì)押貸款還款方式包括等額本息還款法，等額本金還款法，任意還本利隨本清法，按月還息、分次任意還本法，到期一次還本付息法等還款方式，各銀行規(guī)定略有差別。 對(duì)于個(gè)人質(zhì)押貸款的貸款期限，一般規(guī)定不超過(guò)質(zhì)物的到期日。 個(gè)人質(zhì)押貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限貸款利率執(zhí)行，各銀行可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。 按照《物權(quán)法》第二百二十三條規(guī)定，可作為個(gè)人質(zhì)押貸款的質(zhì)物主要有： ①匯票、支票、本票； ②債券、存款單； ③倉(cāng)單、提單； ④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)； ⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)； ⑥應(yīng)收賬款； ⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 從嚴(yán)格意義上說(shuō)，個(gè)人質(zhì)押貸款并非一種貸款產(chǎn)品，而是貸款的一種擔(dān)保方式。 四是其他貸款，包含了個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款、個(gè)人醫(yī)療貸款、個(gè)人旅游消費(fèi)貸款、下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款等。 三是個(gè)人抵押授信貸款，是指借款人將本人或第三人（限自然人）的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評(píng)估值的一定比率為依據(jù)， 設(shè)定個(gè)人最高授信額度的貸款。個(gè)人信用評(píng)級(jí)高可多得信用額度，個(gè)人信用低可少得信用額度。按照《物權(quán)法》規(guī)定，存單、國(guó)債、保單、股票、基金、倉(cāng)單、黃金等都可以用來(lái)質(zhì)押。 ：指商用房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過(guò)程。 ：指借款人因某種特殊原因，向貸 款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期限，包括延長(zhǎng)期限和縮短期限等。 ：指借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式及時(shí)、足額地償還貸款本息。 ：指銀行向個(gè)人發(fā)放的、無(wú)須擔(dān)保 的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的信用貸款，如渣打銀行的“現(xiàn)貸派”個(gè)人無(wú)擔(dān)保貸款，花旗銀行的“幸福時(shí)貸”個(gè)人無(wú)擔(dān)保貸款。流動(dòng)資金貸款按照有無(wú)擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款和無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款。 ：指銀行向個(gè) 人發(fā)放的，用于購(gòu)買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所需設(shè)備的貸款，如光大銀行的個(gè)人工程機(jī)械按揭貸款。 ：指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國(guó)銀行的個(gè)人商用房貸款，交通銀行的個(gè)人商鋪貸款。 ：指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房和機(jī)械設(shè)備，且其主要還款來(lái)源是由經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得的貸款。抵押物價(jià)值變化的：要求借款人恢復(fù)抵押物價(jià)值；更換為其他足值抵押物；按合同約定或依法提前收回貸款；重新評(píng)估抵押物價(jià)值，擇機(jī)處置抵押物。應(yīng)選擇信用等級(jí)高、還款能力強(qiáng)的保證人，且保證人信用等級(jí)不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。主要考察：經(jīng)營(yíng)的合法性、 合規(guī)性；經(jīng)營(yíng)商譽(yù)；經(jīng)營(yíng)的盈利能力和穩(wěn)定性。除商用房貸款中涉及的外，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入及其穩(wěn)定性、合法性和未來(lái)收入預(yù)期的合理性。 ②防控措施。 ，如發(fā)現(xiàn)保證人有以下變化，需重新評(píng)估保證人資信：發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動(dòng)、公司章程修改及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任；改變資本結(jié)構(gòu)；為第三人債務(wù)提供保證擔(dān) 保或以其主要資產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任；有低價(jià)或無(wú)償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為；有惡意破產(chǎn)傾向。 。保證人經(jīng)濟(jì)實(shí)力下降 或信用狀況惡化是導(dǎo)致其還款能力下降的主要原因。調(diào)查商用房所在商業(yè)地段繁華程度及其他商用房租金收入情況；調(diào)查該地段的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，是否會(huì)出現(xiàn)大拆遷、經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。此外還要考察：其他收入所得；其他資產(chǎn)收益情況；借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。 加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。 保證人還款能力發(fā)生變 化。 商用房出租情況發(fā)生變化。 借款人還款能力發(fā)生變化。謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)等，原則上不接受為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的抵押物。原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機(jī)構(gòu)辦理。銀行還應(yīng)采取如下防控措施： ①貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)（如定期回訪），對(duì)借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時(shí)反應(yīng)，在還款日前一定時(shí)間內(nèi)，以書面或其他方式通知借款人安排好還款資金等。對(duì)以實(shí)際借款人及其關(guān)系人多人名義申請(qǐng)貸款用于購(gòu)買同一房產(chǎn)的，按單個(gè)借款人使用審批權(quán)限。 第六，完善授權(quán)管理。 第五，強(qiáng)化貸后管理。 第四，加強(qiáng)抵押物管理。 第三，合理確定貸款額度。 第二，加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查。 第一，提高貸前調(diào)查深度。未對(duì)貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項(xiàng)權(quán)證到位不及時(shí)，逾期貸款催收、處置不力；貸款管理與其規(guī)模不相匹配，未對(duì)貸款人及擔(dān)保情況持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)；向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購(gòu)房人及其相關(guān)人多人審批發(fā)貸款；未按規(guī)定保管合同等重要貸款檔案資料、他項(xiàng)權(quán)利證書。未按規(guī)定發(fā)放貸款。合同憑證預(yù)簽無(wú)效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實(shí)合同簽署人及簽字（簽章）。業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與 效益不匹配；未按權(quán)限審批貸款；審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)。借款人主體資格是否符合相關(guān)規(guī)定；所提交的材料是否真實(shí)、合法；擔(dān)保措施是否足額、有效。 （ 1）商用房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn) ①內(nèi)容。 ②嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。 （ 2）有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理 有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)主要是擔(dān)保機(jī)構(gòu)。應(yīng)把握：具有合法、合規(guī)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領(lǐng)先地位；內(nèi)部管理機(jī)制科學(xué)完善；通過(guò)合作切實(shí)有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營(yíng)銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等；項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況 、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)定位和銷售前景預(yù)測(cè)等。 ②風(fēng)險(xiǎn)防控措施。新開發(fā)商業(yè)區(qū)或新市場(chǎng)項(xiàng)目與住宅小區(qū)相比，一般相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大。 擔(dān)保情況：保證人的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況；抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價(jià)值變化情況等；質(zhì)押權(quán)利憑證的時(shí)效性 和價(jià)值變化狀況；商用房出租情況及商用房?jī)r(jià)格波動(dòng)情況；其他可能影響擔(dān)保有效性的因素。 還款方式變更：向銀行提交還款方式變更申請(qǐng)書；沒(méi)有拖欠本息及其他費(fèi)用；應(yīng)歸還當(dāng)期貸款本息。通常每筆貸款只可展期一次，展期期限不得超 過(guò)一年?；炯s定：借款人應(yīng)向銀行提交提前還款申請(qǐng)書；未拖欠本息及其他費(fèi)用；銀行按規(guī)定計(jì)收違約金；歸還當(dāng)期貸款本息。借款人可選定一種，可在貸款期限內(nèi)變更。必要時(shí)需在貸款期限內(nèi)持續(xù)為抵押物辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，在保險(xiǎn)合同中明確貸款銀行為第一受益人 個(gè)人信用擔(dān)保 貸款額度 由各商業(yè)銀行確定 通常根據(jù)個(gè)人的收入和信用狀況綜合決定，通常最高限額為 20 萬(wàn) — 50 萬(wàn)元人民幣 第二節(jié) 貸款流程 流程 商用房貸款 有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款 貸款的受理和調(diào)查 受理（填寫申請(qǐng)書并提交材料） 合法有效的身份證件；借款人還款能力證明材料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證；購(gòu)買 或租賃商用房的合同、協(xié)議或其他有效文件；證明商用房手續(xù)齊全、項(xiàng)目合法的資料；擔(dān)保相關(guān)證明材料；已支付規(guī)定比例首付款的證明；其他 合法有效的身份證件；借款人償還貸款證明材料；開辦企業(yè)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明等材料及有關(guān)批準(zhǔn)文件；明確的用款計(jì)劃及相關(guān)資料；擔(dān)保相關(guān)證明材料；個(gè)人賬戶資料；其他 調(diào)查方式 審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、實(shí)地調(diào)查和電話調(diào)查等 調(diào)查內(nèi)容 材料一致性；借款人身份、資信和經(jīng)濟(jì)狀況；貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議；擔(dān)保情況 除商用房貸款相關(guān)內(nèi)容外，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查貸款用途和借款 人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況 貸款的審查和審批 審查 檢查借款人提交材料的合規(guī)性，審查貸前調(diào)查人提交的面談?dòng)涗浖百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整，提出書面審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀人徒粚徟? 審批（應(yīng)審查內(nèi)容） 購(gòu)買或租賃商用房合同或協(xié)議；開發(fā)商出具的有權(quán)部門批準(zhǔn)可出售或出租商用房已辦妥的全部文件；開發(fā)商資信狀況；商業(yè)用房的地段及質(zhì)量狀況情況 其余各項(xiàng)與有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的審查內(nèi)容相一致 借款人是否符合貸款條件，是否有還款能力；貸款用途是否合規(guī)；提供材料的完整性、有效性和合法性；申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān) 規(guī)定；貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析及貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；其他 貸款的簽約和發(fā)放 簽約 簽約流程：填寫合同 —— 審核合同（合同復(fù)核人員根據(jù)審批意見復(fù)核文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性和合規(guī)性） —— 簽訂合同（貸款發(fā)放人負(fù)責(zé)與借款人、擔(dān)保人簽訂合同） 發(fā)放 落實(shí)發(fā)放條件：確保借款人首付款已全額支付或到位；所購(gòu)商用房為新建房的，確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合有關(guān)放款條件；需辦理保險(xiǎn)、公證的，有關(guān)手續(xù)已辦理完畢；落實(shí)有關(guān)擔(dān)保手續(xù) 發(fā)放流程：出賬前審核（審核放款通知的真實(shí)性、合法性和完整性） —— 開戶放款 — —放款通知（將放款通知書與“個(gè)人貸款信息卡”等交借款人作回單） —— 建立“貸款臺(tái)賬”并隨時(shí)更新 貸后與檔案管理 貸款回收 按約定的還款計(jì)劃和方式及時(shí)、足額償還貸款本息。一筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意不得更改 主要有等額本息還款法和每月還息到期一次還本法兩種 擔(dān)保方式 須擔(dān)保（抵押、質(zhì)押、保證）。無(wú)不良資信記錄和行為記錄；有合法有效的身份證明；年滿 18 周歲，男性不超過(guò) 60周歲，女性不超過(guò) 55 周歲；有穩(wěn)定的職業(yè)和家庭基礎(chǔ)，有按時(shí)償還貸款本息的能力；原則上為其經(jīng)營(yíng)企業(yè)的主要所有人，且該企業(yè)有一定盈利能力；當(dāng)前無(wú)不利的相關(guān)民事糾紛和刑事案件責(zé)任；其他條件 持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或自然人。 法人保證人應(yīng)具備：工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度；有代償能力；在貸款銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；無(wú)重大債權(quán)債務(wù)糾紛。借款人如提前還貸，應(yīng)提前 30 個(gè)工作日提出申請(qǐng)，貸款銀行同意后，可提前還貸 擔(dān)保方式 須擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押、保證、履約保證保險(xiǎn)。具有完全民事行為能力；持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證；有合法的有效居住身份，有固定的住所；從事正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；資信良好，且能提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保；其他條件 利率 不得低于中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的 倍，具體由貸款銀行自主確定 按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行 ，可實(shí)行利率浮動(dòng) 期限 通常不超過(guò) 10 年，具體由貸款銀行自主確定 貸款銀行確定，一般 3 年，最長(zhǎng)不超 5 年 還款方式 常用等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。 略。 ④風(fēng)險(xiǎn)控制難度較大。 ③貸款用途多樣，影響因素復(fù)雜。（見第一章第二節(jié)“個(gè)人貸款產(chǎn)品的種類”相關(guān)內(nèi)容及本章核心考點(diǎn)術(shù)語(yǔ)部分） ①適用面廣，且銀行審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便； ②貸款期限短。 （ 6）貸款額度 ①首套自住房且建筑面積小于 90 平方米，首期付款不低于價(jià)款 20%； ②首套自住房且建筑面積大于 90 平方米，貸款首付款比例不得低于 30%； ③非首套購(gòu)房的貸款首付比例不低于 40％，首付比例應(yīng)隨購(gòu)買住房套數(shù)的增加而提高。在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可變更擔(dān)保方式。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證的，其貸款期限放寬至 15 年，且貸款額度 可達(dá)到其購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)值的 70%。 保證擔(dān)保的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。借款人以所購(gòu)住房作抵押的，須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時(shí)與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。