松原市“錦秀松苑”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-03-03 05:08本頁(yè)面
【正文】 。重要的是 通過(guò)實(shí)施棚戶區(qū)改造，可以全面提升 我公司在 松原 市政府和 松原市民心中的良好形象，為我們贏得巨大的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目建 成后，可以促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的提升，極大的改善該區(qū)域居民的生活居住環(huán)境，全面提高該區(qū)域居民的生活水平。 項(xiàng)目啟動(dòng)資金 10000萬(wàn)元，有以下幾種籌集方式： 企業(yè)自籌 2021～ 3000萬(wàn)元； 借貸資金 10000萬(wàn)元 三、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目為政府項(xiàng)目。每期開發(fā)所需資金在 10000 萬(wàn)元。 二、項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目在爭(zhēng)取政府免交行政事業(yè)性收費(fèi)的前提下，預(yù)計(jì)總 投入30000萬(wàn)元。 二是單戶面積，不受經(jīng)濟(jì)適用房面積的約束，以保證我公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整單戶面積，為后期銷售創(chuàng)造條件。 五、商品房銷售不受經(jīng)濟(jì)適用房政策約束。 由政府協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目低息或貼息貸款?；蛘哂烧疅o(wú)償劃撥一塊土地作為我公司的開發(fā)用地，以補(bǔ)貼該項(xiàng)目的虧損。建議其作為保留建筑。 拆遷區(qū)域現(xiàn)有建筑濱河家私，面積 5037㎡，為六層商用房， 90年代建造，成新度較高。 取消中學(xué)。 二、支持做規(guī)劃調(diào)整。 （三） 免交原監(jiān) 獄用地 3700 萬(wàn)元拆遷費(fèi)用。 市政公用設(shè)施配套費(fèi)、城市綠化費(fèi)、城市消防設(shè)施費(fèi)、城市結(jié)建人防工程費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)、污水處理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、用地管理費(fèi)、土地變更登記費(fèi)、土地收益金、契稅。 按現(xiàn)有規(guī)劃，這兩個(gè)瓶頸因素將嚴(yán)重制約本項(xiàng)目銷售進(jìn)度的完成，成為項(xiàng)目的又一個(gè)主要風(fēng) 險(xiǎn)點(diǎn)。 瓶頸二： 現(xiàn)有公建商業(yè)氛圍明顯不足。 在可售面積 67563㎡中，有 10708㎡的集中地下車位兩處、 5520㎡整體一層商場(chǎng)一處、 11532 ㎡的整體辦公樓一處、 13448 ㎡的整體商場(chǎng)一處。在 2021年取締紅磚后，該預(yù)算可能不足； 風(fēng)險(xiǎn)四：本項(xiàng)目公建的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目總收入中，公建收入占了 54%。將成為潛在的成本費(fèi)用增加因素。根據(jù)動(dòng)遷經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)將超支 1100萬(wàn)元。 風(fēng)險(xiǎn)二、個(gè)別動(dòng)遷費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)際支出超出政策規(guī)定，現(xiàn)有預(yù)算不足 在動(dòng)遷費(fèi)用 14600 萬(wàn)元中，浮房補(bǔ)償費(fèi)用是按照現(xiàn)行政策標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)立浮房以 400 元 /㎡、非獨(dú)立浮房以 60 元 /㎡進(jìn)行測(cè)算的。 動(dòng)遷費(fèi)用過(guò)高是本項(xiàng)目虧損的主要因素。 若包含支付給監(jiān)獄方面的土地費(fèi)用（間接動(dòng)遷費(fèi)用） 3700 萬(wàn)元，則總的動(dòng)遷費(fèi)用將達(dá) 33700萬(wàn)元，占總投入的 %。 若將用于實(shí)物安置的 116700 ㎡的住宅成本包含在其中，則總的動(dòng)遷費(fèi)用達(dá)到 30000 萬(wàn)元。 14600 萬(wàn)元未含用于實(shí)物安置的動(dòng)遷費(fèi)用。 二、項(xiàng)目總收入： 49090萬(wàn)元，見下表： 收入測(cè)算表： 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 數(shù)量 單價(jià) 銷售收入 營(yíng)業(yè)稅及附加 銷售凈收入 1 住宅 100384 100384 2021 20216800 11042240 189725760 2 車位 10708 268 70000 18760000 1031800 17728200 3 車庫(kù) 1455 1455 4000 5820210 320210 5499900 4 臨向陽(yáng)街 16448 16448 6000 98688000 5427840 93260160 5 臨東九條 18202 18202 4000 72808000 4004440 68803560 6 小區(qū)內(nèi) 3888 3888 4000 15552021 855360 14696640 7 臨長(zhǎng)通路 5420 5420 5000 27100000 1490500 25609500 8 辦公樓 11532 11532 4000 46128000 2537040 43590960 9 擴(kuò)大面積款 52076 650 33849400 1861717 31987683 合計(jì) 519473400 28571037 490902363 其中： 住宅 100384 189725760 公建 67653 269188920 擴(kuò)大面積款 52076 31987683 三、項(xiàng)目總利潤(rùn)： 49090－ 67204=18114萬(wàn)元 松原市錦繡松苑項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 16 頁(yè) 【三】項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn)一、項(xiàng)目動(dòng)遷費(fèi)用比例過(guò)大 以規(guī)劃建筑面積 293723 ㎡計(jì)算的總投入情況如下表： 序號(hào) 成本 項(xiàng)目 金額 百分比 1 拆遷費(fèi) 146000000 % 2 行政事業(yè)性費(fèi) 68527554 % 3 建安工程費(fèi) 296434279 % 4 配套工程費(fèi) 73724473 % 5 管理費(fèi) 18709962 % 6 利息 14100295 % 7 不可預(yù)見費(fèi) 17540589 % 8 征用監(jiān)獄用地費(fèi)用 37000000 % 合計(jì) 6720
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