【正文】 產品設計 產品設計合理，適度超前，精致住宅及專業(yè)化商業(yè)配套。 品牌樹立層面 核心內容 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 49 頁 共 57 頁 景觀資源 可觀渠河悠悠碧波，背依綿綿群山；內部生態(tài)景觀獨特，有很強的視覺沖擊力和差異化。 我們認為，本項目的品牌主體包含三個方面：項目自身品牌、開發(fā)商品牌以及社會關注度。 2）其他備選案名 右岸華庭 都市藍調 水晶街區(qū) 雍景華都 二、品牌樹立總體戰(zhàn)略 品牌的樹立有助于實現企業(yè)社會效益及經濟效益的最大化。 清城：清，清寧、清凈、清秀，清雅……一則形容本案規(guī)劃利落；二則寓意本案建筑外觀清俊、明朗；三則說明本案 所處地理位臵清寧祥和，適宜居家；最后，以城來彰顯本案全高層的氣勢，提高業(yè)主對本案的自豪感。 水漾：點明本案的價值所在，即親水住宅。 四是預留升值空間。采取推出房屋高中低檔適當搭配的方式，可擴大客戶群范圍，快速消化產品，迅速回籠資金。 二是低開高走，便于價格控制提升價值。 ? 戰(zhàn)略之五：引進知名物管，增加品牌含金量 第三部分 價格策略 低開高走，小幅多次微調 理由如下： 一是快速搶占市場 本產品的目標客戶群手上資金并非十分充足， 因而 對價格有一定要求。 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 46 頁 共 57 頁 ? 戰(zhàn)略之三：嚴格工程進度，兌現產品承諾；招入知名商業(yè)，提升項目檔次。 策略分解 ? 戰(zhàn)略之一：通過建立銷售管理鏈系統(tǒng)，提高客戶滿意度。就是要深入挖掘產品的系列賣點，建立產品的核心價值體系，保障項目全程 營銷推廣的高效率、高含金量和高覆蓋率，從而使所推廣項目形成核心競爭力?？善鸬絻纱笸茝V效果： 充分展示產品的卓越品質和個性風范，實現產品的差異化競爭，提高目標客戶的識別度與認可度； 實現產品品牌的有效傳播，并形成行業(yè)的例證效應。 創(chuàng)造影響力經濟，使產品在極短時間內深入人心，并迅速將社會影響力轉化為項目的市場資源； 二、建立推廣上的亮度營銷 操作思路是：產品賣點的提煉升華、個性規(guī)劃的獨樹一臶、可看可感的生活體驗。 第二部分 營銷策略 一、 建立 戰(zhàn)略 上的高度 營銷 操作思路是： 高檔產品 、 高端 生活方式引領 ， 將 本案 的開發(fā)理念提升到引領生活潮流或行業(yè)方向的高度 。 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 43 頁 共 57 頁 第一部分 整體營銷思路 通過前幾部分對市場調查、目標消費群研究、功能確立、產品打造、園林規(guī)劃以及第四篇 項目營銷與推廣 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 44 頁 共 57 頁 市場差異化定位，我們不難看出，本項目的環(huán)境特質和產品優(yōu)勢是購買發(fā)生的主要因素，對于本項目來說，在 “整合資源，塑造品牌” 的營銷思路下走 “品質生活 +高端產品” 之路， 首要的是強效提升本項目認知度，積累人氣，吸引、強化對產品和環(huán)境的興趣和購買欲望，同時 實施突破性營銷措施，建立可操作的激勵和約束機制，確保銷售條件的落實。 ※ 在所有購買因素中，該消費群普遍關注：價格、后續(xù)服務費用、交通、環(huán)境、戶型、社區(qū)配套，其中價格占主導地位。 ※ 中年群體為主，在購房時多考慮一個良好的居住環(huán)境 ※ 大部分已有住房，但品質較差，需要一次臵業(yè)者，二次臵業(yè)者也占有相當比重；出于家庭結構的變化、養(yǎng)老、提高生活質量的角度 出發(fā)，考慮臵業(yè)，但是有此經濟實力。 ※ 強調健康，注重物業(yè)的環(huán)境營造。 ※ 追求生活的品質和居住氛圍的優(yōu)化營造 購房需求 ※ 強調尊崇感、品質感 ※ 注重生活檔次，滿足消費心理 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 42 頁 共 57 頁 ※ 收入比較客觀，需要有一個適合自己身份的居住場所 ※ 強調生活居住，交通方便，周邊有相應的配套設施。 ※ 有所成就，有一定的虛榮心。 ※ 健康關注度高。 六） 、客戶行為習慣分析 ※ 主要活動場所：公司、高檔娛樂場所、酒店等； ※ 長期投入到工作之中，各方面的壓力比較大； ※ 對居住、時尚、購物、旅游等方式比較偏重； ※ 喜歡一些有文化內涵、藝術性較強的事物。工作有一定的沖勁， 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 41 頁 共 57 頁 且相對穩(wěn)定，收入比較客觀。 客戶群特征描述： 總體來說，此類人群屬于遂寧市的“中間”群體，是社會財富的主要創(chuàng)造者。 主 要 以 夫 妻無 小孩、夫妻加未成年的孩子為主，夫妻加 成 年 的 孩子 為主，直系家庭也占有較大比重。 ※ 根據前期市場調查并結合遂寧市近幾年整體經濟收入和人均 GDP 等經濟指標進行深入分析后，將收入段劃分為上述各段。 3055 歲是資金充裕或有所剩余資金者 的集中年齡段。 七、項目客戶群體定位 一）、客戶來源 結合本項目所在區(qū)域的情況：一個中高檔社區(qū)（市政府機關、事業(yè)單位集資房聚集地）、一個類聚人群的棲息地，遂寧城市發(fā)展的一片凈土，因此大部分來自市區(qū)收入較高的人群。 慢運動： 堅持適度舒緩地運動，比斷斷續(xù)續(xù)地猛烈運動對人體更有益。 慢工作： “ 慢一族 ” 還強調花更多的時間處理一件事，而不是在不同的事之間周旋。中年人逐漸從緊張的生活中脫離出來，開始重 視身體和精神健康，勇敢地讓生活“ 慢 ” 下來。 把名利看淡一點生活自然能慢下來 意境：如果 喜歡寫毛筆字，一有空就拿起毛筆舞上一陣，別人說這是浪費時間，因為如今電腦普及，電腦打出來的字要多好看有多好看，但堅持享受這寫毛筆字的過程 …… 淡泊名利，享受生活！讓自己的生活慢一點 。 六、項目生活文化定位 慢調生活 【定位支撐】 忙碌之余的悠閑才是真正的享受 如果每天我們都是可以隨心所欲的，悠悠閑閑、懶懶散散的，沒有了 “ 物以稀為貴 ”的向往，沒有了強烈對比的沖擊，哪還會感到快樂？大家都開始過上一種 “ 慢生活 ” ， “ 慢生活 ” 和 “ 快工作 ” 其實并不矛盾， 是對生活境界的描述 適當慢一點 ， 人生會少很多遺憾 在追逐利益、實現價值的過程中，很多人的生活的確是慢不下來 ，往往為此錯過了許多更為寶貴的東西。 五、功能定位 抒寫人生的親水住宅 【定位詮釋】 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 38 頁 共 57 頁 抒寫人生： 人生需要記載，更需要一種情感的載體，人生的記載更是如此，抒寫 的不僅僅是對生活品質的追求，更是生活態(tài)度的一種表現。 ※ 周邊寧靜的居住凈土，渠河將城區(qū)與項目居住地完美地劃分開來，體育館、吧街、市委市政府的居住地（集資房），表現出項目周邊良好的人居環(huán)境。 親情： 一個高品質的社區(qū)猶如跳動的音 符，只有將情感融入到項目中，融入表現于外在的親情元素。 親近： 將近鄰文化從項目產品設計上表現出人與自然的和諧和美麗。 三、形象定位 親水〃親近〃親情 【定位詮釋】 親水： 水的靈動之美演繹了住宅優(yōu)美的情懷。打造一品質樓盤。 ◆ 項目定位符合的條件： 符合項目的優(yōu)劣勢特征，符合市場競爭趨勢特征，符合目標消費群體價值取向，擁有良好的內涵延續(xù)和包裝空間。 ◆ 從市場出發(fā) ,以基本市場盈利為最基本的經營目的； ◆ 從消費者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產品，而不是以生產或銷售者的立場來確定； ◆ 針對特定目標市場，而非整個市場； ◆ 充分考慮細分市場的容量以及市場進入風險； ◆ 思路決定出路 ,項目開發(fā)富有挑戰(zhàn)性，群策群力，堅持高起點，高品質，高性價比的運營原則； ◆ 由于項目市場定位高，功能組合豐富，運營參照系不應局限于重 慶，在定位， 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 36 頁 共 57 頁 產品及推廣等方面起點要高。 —— 使項目目標客戶定位、產品定位和形象定位之間形成一個相互支持的定位系統(tǒng)，具有充分的可行性。 通過 前述分析我們不難看出，本項目具備實施成本領先戰(zhàn)略的優(yōu)勢較為明顯（因為地價便宜）。成本領先戰(zhàn)略以成本優(yōu)勢取勝，但其單位產品的盈利能力較小；差異化戰(zhàn)略的運作成本較高，但盈利預期也較高。我們認為，本項目另劈蹊徑的差異化定位既可以規(guī)避同質化競爭，又可以引領區(qū)域市場的發(fā)展。 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 34 頁 共 57 頁 第二部分 住宅定位 一、項目定位總體原則 有效吸引、有效 市場、有效品牌、有效利潤 一）、項目市場定位解析 定位的必要性和可行性 根據市場調研的情況，以市場為準繩，我們將對本項目進行，在此我們將對項目市場定位的必要性和可行性作進一步的分析。 鑒于本項目的市場定位，建議聘請名牌物業(yè)管理公司專業(yè)管理，借助名物管公司的品牌優(yōu)勢，增強客戶的購買信心，也起到價格支撐的作用。 由于本項目的交通不盡方便，建議開發(fā)商設住戶專車，往來小區(qū)及市區(qū)之間，在規(guī)劃小學建成之前，設學童專車接送小學生上下學。 社區(qū)服務及物業(yè)管理要點 良好的社區(qū)服務系統(tǒng)，可以使業(yè)主在辛勤工作之余，放松心情，體味生活。（這一點將在售房部得到體現）。 2）、 服務意識： 從業(yè)主進入社區(qū)大門到入戶，都能體現其良好的服務意識，給業(yè)主一個震撼的效果，讓業(yè)主根本就沒有想到，能夠得到這樣的服務。 3）、緊急按鈕 當業(yè)主家出現緊急情況或突發(fā)事情時，就可以按這個按鈕，將信號直接傳輸到物業(yè)管理服務中心，這樣就可以避免一些事情發(fā)生，如火災等。 七、物業(yè)管理建議 一）、 物業(yè)管理定位： 專業(yè)化“五心”級物管 細心、貼心、專心、省心、放心 【定位詮釋】 主要從以下幾個方面來詮釋定位： 物業(yè)管理智能化： 1）、可視對講系統(tǒng)： 當客人來訪時，業(yè)主可在家看見來訪者 是誰，這樣增強了小區(qū)的安全性，給社區(qū)一個安寧、祥和的居住環(huán)境。 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 32 頁 共 57 頁 四周種植花草，形成一條綠色走廊，與區(qū)內園林系統(tǒng)、工件系統(tǒng)相結合，以營造社交、兒童游戲等人居活動。在小區(qū)種植較高大的隔音綠化帶，形成圍合小區(qū)的隔音屏障，并采用中空門窗、隔音墻以及運用先進的其它隔音材料以降低南邊城市主干道的噪音。 規(guī)劃設計中，對地面之間的各種高差及臺階進行無障礙設計，設臵殘疾人坡道，在庭院設計中考慮增設道路，鋪砌盲人導引磚。 園內景觀之間動態(tài)關聯(lián)，尺度怡人，互為借景，力求做到視線的轉折和遮擋，力求給業(yè)主以驚喜和期待。 七）、 園林細節(jié)處理建議 兩邊為步行道，路旁也可設臵坐椅或石凳等休閑設施。 雕塑 小區(qū)內可以增加一些體現自然生態(tài)環(huán)境的墻體雕塑或 者雕塑小品，在材料上盡量使用木制或者石制的材料，體現原始生態(tài)的特點，并且把環(huán)保生態(tài)的知識融入雕塑作品之中。 消除疲勞的植物 :具有香味的月季、松、竹、梅、桂花。 除此之外，還應選用一些具有生態(tài)效應的植物： 如抗污染的綠化：棕櫚植物、夾竹桃、丁香、柳樹等，可抗苯酚、二氧化碳、二氧化氮、三氧化硫等有害氣體。 綠化 由于地塊條件及容積率的限制，不可能做大面積的園林景觀，應引進綠色空間全新概念，變觀賞性綠化為休閑性綠化，變平面綠化為立體綠化，力爭做到一步一景，步移景異，將人與社區(qū)空間環(huán)境有機融合，提高景觀觀賞的均好性，充分彰顯精品小區(qū)的特色。休閑、運動、交流等人性化的空間與設施融合園林景觀之中，從而使園林變得更加可親可近。 盛世大唐（重慶）地產顧問有限公司 第 30 頁 共 57 頁 【其他建議】 環(huán)境設計的“以人為本”主