【正文】 四） 廣泛采 用新的融資手段，比如集合資金信托計(jì)劃，加快發(fā)展步伐。 二） 由該項(xiàng)目成功的示范效應(yīng)，引進(jìn)有實(shí)力的戰(zhàn)略合作伙伴，將公司改組為民營(yíng)股份公司。 資金回籠方面，搞好前期市場(chǎng)調(diào)查，配合政府招商賣廠房，做好宣傳策劃，以避免出現(xiàn)資金回籠困難的局面。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在戰(zhàn)略合作伙伴的選擇方面，利用發(fā)起人豐富的人際網(wǎng)絡(luò)，審慎選擇資金實(shí)力雄厚、眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)的合作伙伴，并制定應(yīng)急處理方案。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為因籌資不足導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺，因工程承包單位提前索要工程款而導(dǎo)致項(xiàng)目拖延，因回籠資金困難而項(xiàng)目失敗，因項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理失控而導(dǎo)致?lián)p失等方面。 2021 至 2021 年三年內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)因成本低，需求量大，房?jī)r(jià)只會(huì)上漲，不會(huì)下降，因?yàn)樯虾Ｊ泄I(yè)房地產(chǎn)還處于起步階段，尚無(wú)惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面出現(xiàn)。同時(shí)，與本項(xiàng)目市場(chǎng)定位相似的“臺(tái)鼎工業(yè)園”項(xiàng)目獲得成功，證明市場(chǎng)定位方向準(zhǔn)確。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 分析及防范措施 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為產(chǎn)品市場(chǎng)定位錯(cuò)誤、定價(jià)策略錯(cuò)誤、同類產(chǎn)品的惡性競(jìng)爭(zhēng)等方面。目前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有良好的內(nèi)外部發(fā)展環(huán)境，自去年“非典”事件以來(lái)，處理突發(fā)性社會(huì)事件的能力大大加強(qiáng)；我國(guó)政府一直強(qiáng)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定性的連續(xù)性，一直采取較穩(wěn)妥的貨幣金融政策，并對(duì)外承諾，人民幣不會(huì)貶值，通貨膨脹的壓力不大。商業(yè)銀 行調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批權(quán)限，提高開(kāi)發(fā)商自有資金的比例，本項(xiàng)目正是在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中運(yùn)作的。 上海市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，已經(jīng)逐步成熟，政策法規(guī)方面也日趨完善。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為保證項(xiàng)目在任何情況下，項(xiàng)目均能如期建成，籌資額將滿足第一期工程投入的要求。 此項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，一期項(xiàng)目投資 4662 萬(wàn)元，待項(xiàng)目封頂并售出一半后，進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)；二期開(kāi)發(fā)的資金需求，一方面可利用一期銷售回籠資金解決，另一面，由于一期開(kāi)發(fā)的成功，建筑承包商預(yù)期收款沒(méi)有問(wèn)題，公司將要求承建商延遲收款帶資開(kāi)發(fā)；待一期銷售完畢，二期開(kāi)始銷售；三期開(kāi)發(fā)的資金需求壓力將大大減小，銷售收入將用于清算承建商余款、貸款余額及利潤(rùn)分配。設(shè)內(nèi)部投資收益率為 IRR,投資周期為 36 個(gè)月，為計(jì)算 IRR，有如下方程式 Q*（ 1+IRR） 3=R IRR=(R/Q)1/3=() 1/3=218% 可說(shuō)明本項(xiàng)目稅前投資年回報(bào)率可達(dá) 218%. 資金需求及融資計(jì)劃 資金需求說(shuō)明 國(guó)家近期對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng) 目進(jìn)行調(diào)整，特別是在土地供給、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資政策進(jìn)行規(guī)范，加大了房地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)門檻和資金壓力。由上表可知，資金缺口為 萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 也就是說(shuō)，本項(xiàng)目在資金成本是 7%的情況下，經(jīng)過(guò)以上的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，投資期結(jié)束后，可產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流（沒(méi)有考慮所得稅）為 元。 現(xiàn)值的計(jì)算公式： NPV=FV/Power（ 1+R， N/12） FV：某時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金支出（收入數(shù)）； N：某時(shí)間點(diǎn)與 2021 年 6 月 1 日間隔的月份數(shù)； Power：求冪公式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）、二期工程款不預(yù)付，于工程封頂后支付 50%； 4）、三期工程款不預(yù)付，于工程封頂后支付 50%； 5）、工程余 款于 202112 結(jié)清； 6）、投資者于項(xiàng)目售完即 202106 分配利潤(rùn)； 7）、配套設(shè)施費(fèi)用于工程開(kāi)工時(shí)支付 50%，工程封頂后結(jié)清； 8）、其他費(fèi)用概以工程開(kāi)工時(shí)支付 50%,工程封頂后結(jié)清； 9）、融資費(fèi)用暫列入不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，“不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用”為現(xiàn)金流量表中“其 他費(fèi)用”。 202106 建筑設(shè)計(jì)，前期籌備工程，七通一平施工，已經(jīng)支付一期工程土地款； 202112 一期土建工程施工； 202106 一期封頂，預(yù)售 50%；二期土建工程開(kāi)工； 202112 一期銷售 80%；二期工程封頂，預(yù)售 50%；三期土建工程施工； 202106 一期銷售 100%； 二期銷售 80%，三期封頂，銷售 50%； 202112 二期銷售 100%，三期銷售 80%； 202106 三期銷售 100%，綠化及配套設(shè)施完工，銷售完畢，項(xiàng)目結(jié)束。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 監(jiān)理費(fèi)： 萬(wàn)元 （ =115/258 *210） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 （ =115 /258 *315 ） 電梯費(fèi)： 萬(wàn)元（ =115/258 *784） 營(yíng)銷、企劃、廣告： 萬(wàn)元（ =115 /258 *1000） 管理費(fèi)： 448 萬(wàn)元（ =115/ 258*1005） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 461 萬(wàn)元（ =115 /258*1035） 第三期投入資金 約在第二期投入之后的第 6 個(gè)月投入 合計(jì)： 17868 萬(wàn)元 如下用途： 土地款： 1564 萬(wàn)元（ =115*） 土建工程款： 10918 萬(wàn)元 （ =24685*115/260） 配套設(shè)施費(fèi)： 3448 萬(wàn)元（ =7795*115/260） 監(jiān)理費(fèi)： 萬(wàn)元 （ =115/258 *210） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 （ =115 /258 *315 ） 電梯費(fèi)： 萬(wàn)元（ =115/258 *784） 營(yíng)銷、企劃、廣告： 萬(wàn)元（ =115 /258 *1000） 管理費(fèi)： 448 萬(wàn)元（ =115/ 258*1005） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 461 萬(wàn)元（ =115 /258*1035） 六、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表 本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度從 2021 年三季度至 2021 年第二季度竣工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 稅前資金回報(bào)率 (成本利潤(rùn)率 )： 119% 投資者回報(bào)率 119%(因資金滾 動(dòng)投入，項(xiàng)目投資期，投資者投入項(xiàng)目的資金小于總投資成本 ) 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃 本項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)： 第一期投入資金： 合計(jì)： 4662 萬(wàn)元 如下用途： 土地款 408 萬(wàn)元 (含定金 )（ =30*） 土建工程款 萬(wàn)元（ =24685*30/260） 配套設(shè)施費(fèi) 萬(wàn)元（ =7795*30/260） 監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元（ =30/258 *210） 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元（ =30/258 *315） 電梯費(fèi) 91 萬(wàn)元（ =30/ 258 *784） 營(yíng)銷、企劃、廣告費(fèi) 萬(wàn)元（ =30 /258 *1000） 管理費(fèi) 117 萬(wàn)元（ =30/258 *1005） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元（ =30 /258 *1035） 第二期投入資金 約在第一期投入之后的第 6 個(gè)月投入 合計(jì)： 17868 萬(wàn)元 如下用途： 土地款： 1564 萬(wàn)元（ =115*） 土建工程款： 10918 萬(wàn)元（ =24685*115/260） 配套設(shè)施費(fèi)： 3448 萬(wàn)元（ =7795*115/260） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四） 該項(xiàng)目清盤可實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)： 93542403975145=48000 萬(wàn)元。 （二） 該項(xiàng)目清盤形成的開(kāi)發(fā)成本： 40397 萬(wàn)元。 2