【正文】 為輔； 2021 年 6 月 17 日解放日報報道“ 2021 年最受歡迎的十大商業(yè)房地產推介名單上，該項目列為“最受歡迎的工業(yè)廠房”，綜合排名第五。 今年上海工業(yè)以超過 20%的高速增長，大大刺激了 對工業(yè)房地產的需求，戴德梁行披露的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度和今年一、二季度，上海工業(yè)房地產市場出現(xiàn)令人矚目的增長， 新建廠房的竣工面積和租售情況雙雙大幅攀升，達到三年來的最高峰，而空置率也從持續(xù)了三年之久的高位出現(xiàn)下滑。需求方面現(xiàn)海外就有 11,000 多家中小企業(yè)云集中國的國門口，急待進入中國市場尋覓商機投資置業(yè)，而國內的外省、市中小企業(yè)為了圖名“產 地上?！边@個響亮牌子，尤其是含金量高的項目更是首選上海。擬在上海周邊郊區(qū)或“長三角”地區(qū)交通便捷、配套齊全的工業(yè)廠房作為企業(yè)運營基地，隨著世界制造中心向中國轉移步伐的加快，“長三角”首當其沖成為“接口”，為此已經可以預見，下一輪申城周邊的標準廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應求，現(xiàn)代工業(yè)廠房的開發(fā)和租賃，將成為申城房產開發(fā)的大熱門。 對新式中小企業(yè)廠房的大量需求，有政策原因：上海市政府近幾年對工業(yè)用地的審批要求更高，為了提高單位面積經濟產出，對小面積工業(yè)用地幾乎不批，導致中小型外資企業(yè)廠房面積奇缺。 項目規(guī)劃特色 該示范區(qū)呈“扇形”分布，邊緣砌圍墻與外隔開，園內將規(guī)劃建成五 個“袖 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 珍型”示范區(qū)： A）海歸派 /小企業(yè)工業(yè)示范區(qū)； B）港臺 /小企業(yè)工業(yè)示范區(qū)； C）東南亞 /小企業(yè)工業(yè)示范區(qū)； D）日韓 /小企業(yè)工業(yè)示范區(qū)； E）歐美 /小企業(yè)工業(yè)示范區(qū)； “袖珍型”工業(yè)示范區(qū)呈條狀分布，中間有綠化帶及園區(qū)道路。公共服務中心與“袖珍型”工業(yè)園區(qū)和二十棟中型企業(yè)廠房之間是綠化帶和一條園間小河，小河上架有拱橋，五個“袖珍型”工業(yè)示 范區(qū)分別通過五拱橋與公共服務中心相連接。 按規(guī)劃，將引進適合中小型工業(yè)化生產的環(huán)保類產業(yè)： 生活節(jié)能業(yè)： 現(xiàn)代生活中節(jié)能 /節(jié)水型裝置、器具、商品； 裝飾裝潢業(yè)： 便攜式 /輕型 /多功能 /低噪音 /裝潢工具，新型 /綠色 /環(huán)保 /個性休閑建材，新穎建筑五金； 服裝服飾類： 服裝、鞋帽、巾襪、皮革制品、羽絨服等；配飾、紐扣、嵌線、襯布等服裝輔料； 小型家電業(yè)： 主要指現(xiàn)代家居小家電，迷你型家用電器、盥洗室小家電用品、廚房用小家電； 文具用品類 ：各類紙制品、辦公文具 /學生文具用品； 箱包袋囊業(yè)： 新型箱包、旅行箱包、時裝包袋、便攜式箱包、組合式箱包； 日用化工業(yè)： 清潔用品（個人 /居家 /辦公室）、綠色 /生態(tài) /天然美容品、合成香料生產； 兒童玩具類： 高科技玩具、智能玩具、主題玩具、人本化玩具、個性化玩具 。 休閑食品業(yè)： 休閑食品、旅游食品、即食（方便）食品、茶坊 /酒吧配套食品、風味（特色）食品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目公司及運營管理 上海金國企業(yè)發(fā)展有限公司是由發(fā)起人曹陽女士等人為籌備該項目而設立的項目公司，注冊時間 2021 年 3 月，注冊資金暫定為 500 萬元（出于稅收方面的考慮），注冊地為上海市金山區(qū)張堰鎮(zhèn)，馬上將進行增資。曹女士親經歷了中國經濟改革開放的全過程，洞悉全球制造業(yè)變革給中國帶來的機遇，為中小企業(yè)創(chuàng)建適合他們創(chuàng)業(yè)發(fā)展的家園，滿足當前市場的迫切需求，符合上海市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求，她堅信，在上海市郊發(fā)展特色工業(yè)房地產，商機無限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 政府招商支持 本項 目自規(guī)劃開始，就得到上海市政府、金山區(qū)政府的大力支持，作為“上海市海外中小企業(yè)產業(yè)轉移示范區(qū)”，入園企業(yè)將充分享受各種優(yōu)惠政策，享受“三免兩減”、出口退稅、便捷通關等優(yōu)惠政策。對當?shù)卣畞碚f，廠房賣了，就意味著給當?shù)卣猩桃Y大功告成，每年增加稅收上億元，連續(xù)多年，又完成了招商引資艱巨任務，解決了上萬名待業(yè)人員的工作問題，促進了當?shù)亟洕陌l(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。售房計劃擬設五個營銷點：新加坡、香港、深圳、上海、金山，每個點都一個規(guī)劃“模型沙盤”展示廳，為防范風險采取兩種手段銷售：一是根據(jù)原先規(guī)劃設計好指定行情好的行業(yè)建造廠房，邊造邊賣；二是“以銷定產”，即先招商，根據(jù)客戶指定的面積和形狀格式建造。 建立 目標客戶數(shù)據(jù)庫 公司已經著手建立目標客戶數(shù)據(jù)庫，針對臺商、港商在大陸投資的特點，從各地臺商協(xié)會收集臺商的信息，重點營銷。 隨著“長三角”區(qū)域經濟異軍突起，發(fā)展勢頭壓倒“珠三 角”，臺灣客商早已開始向“長三角”聚攏，上海作為中國經濟發(fā)展最快的地區(qū)，跨國公司云集，商機更多，具有強大的號召力。 爭取按揭服務 目前，滬上有部分商業(yè)銀行可以為有房產證的工業(yè)房廠做按揭， 公司計劃與一至兩家商業(yè)銀行合作，為置業(yè)業(yè)主提供按揭服務，以提 高其購買能力。 銷售收入及利潤回報 本項目預算的工業(yè)廠房初步定價為 3600 元 / M2，是較保守的價格，上海市郊區(qū)各區(qū)、縣的工業(yè)廠房和本公司同類廠房行情價在 3500 元至 4800 元 / M2 左右，而該項目價格浮 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 動 3600 元 / M2 至 4800 元 / M2完全可能，當?shù)囟鄬幼≌績r 4000 至 5500。 （一） 該項目清盤可實現(xiàn)銷售收入： 259840 M2*3600 元 / M2=93542 萬元。 （三） 營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅： 93542 萬元 *%=5145 萬元。 （五） 該項目清盤可實現(xiàn)銷售利潤率： %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如下表： 項目 時間 2021 2021 2021 2021 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 可行性研究 完 初步設計 完 六通一平 施工圖設計 完 土建工程 設備安裝工程 裝飾工程 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 市政配套 收尾竣工 八、現(xiàn)金流量分析 時間系列假設 本項目現(xiàn)金流量分析的起點為 2021 年 6 月 1 日，年折現(xiàn)系數(shù) R=7%，至 2021年 7 月份截止。 付款條件假設 1）、一期土地款于 202106 前支付； 2）、一期工程款于工程開工時支付 20%（此為簡化模型，可按工程進度，至形象工程進展至 20%時支付第一次工程款，實際情況為建筑公司已經答應代墊至一期工程封頂），余款于工程封頂支付。 收款條件 假設 1） 項目均無賒銷；