【正文】 2） 一期銷售面積為： 259， 840*30/260=29， M2 3） 二期銷售面積為： 259， 840*115/260=114， M2， 三期銷售面積為： 259， 840*115/260=114， M2， 4) 銷售價格暫定為： 3600 元 / M2， 現金流量表 （單位：萬元） 項目 時間 202106 202112 202106 202112 202106 202112 202106 土地款 （ 408） (1564) （ 1564） 0 0 0 0 土建工程款 （ ） (2279) （ 5459） （ 5459） （ 5459） （ 5459） 配套設施費 （ 450） () （ 3448） （ 1724） 0 0 監(jiān)理費 （ ） () （ ） （ ） 0 0 規(guī)劃設計費 （ ） () （ ） （ ） 0 0 電梯費 （ ） (220) （ ） （ ） 0 0 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 營銷廣告費 （ ） () （ ） （ ） 0 0 管理費用 （ ） () （ 448） （ 224） 0 0 其它費用 （ ） () （ 461） （ ） 0 0 支出總計 （ 408） （ ） () （ ） （ ） （ 5459） （ 5459） 支出現值 （ 408） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 一期銷售 0 0 5397 3238 2159 二期銷售 0 0 0 20687 12412 8275 三期銷售 0 0 0 0 20687 12412 8275 收入總計 0 0 5397 23925 35258 20687 8275 收入現值 0 收支凈現值 凈現金流量 說明：上表的編制的前提是時間系列假設、付款條件假設、收款條件假設以及折現系數 R=7%均成立；時間參照 點為 2021 年 6 月 1 日， 2021 年 6 月 1 日以前的收支項目均不考慮折現因素，直接列為 2021 年 6 月 1 日凈現值。如： Power（ X， 2） = X 2 1） 現金凈流量（投資價值分析） 凈現金流量的時間系列 （單位：萬元） 時間 202106 202112 202106 202112 202106 202112 202106 凈現金流量 1000001000020210300004000050000202106 202112 202106 202112 202106 202112 202106凈現金流量 可計算項目投資的凈現金流量： NPV=（萬元） 即本項目在 2021 年 6 月份的 投資價值 為 萬元。 2） 啟動資金測算 收支的時間系列 （單位：萬元 ） 時間 202106 202112 202106 202112 202106 202112 202106 支出總計 （ 408） （ ） () （ ） （ ） （ 5459） （ 5459） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 收入總計 0 0 5397 23925 35258 20687 8275 收支差額 408 15228 2816 累計收支差 408 100000100002021030000400005000060000202106 202112 202106 202112 202106 202112 202106累計收支差 注：上表“累計收支差”項目，是指累計的收支凈額，不考慮貨幣的時間價值，為了計算資金缺口和投資周期內的所得稅前會計收益。 曲線最低點的 Y 坐標值最低部分為需要的啟動資金量： Q=（萬元） 曲線最高點的 Y 坐標值即為投資期結束后稅前會計收益 R=（萬元） 曲線的最低端收支凈值最小值即為 啟動 資金 Q=（萬元） 曲線的最頂端為項目投資結束后的 累計稅前會計收益 R= (萬元 ) 該項目 最少啟動資金為 萬元，投資結束后，累計所得稅前會計收益為 萬元。公司計劃引入戰(zhàn)略合作伙伴，采用多種融資策略，以保障項目的順利實施。 由于不確定因素較多，一旦承建商不能接受上述收款條件，銷售也不如預期理想，資金壓力將放大。 資金籌措計劃（待定） 九、開發(fā)風險分析及防范措施 系統(tǒng)風險分析及防范措施 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 本項目的系統(tǒng)風險表現為房地產業(yè)的政策風險，以及各種突發(fā)的社會性事件，比如：“非典”、惡性通貨膨脹之類。特別是近兩年，土地供應由過去的協(xié)議出讓，轉變?yōu)橥恋毓_招標，維護了房地產市場競爭的公平性。 本項目自策劃開始，就考慮到這個因素，采取多種靈活的資金籌措方案，以保證項目的順利實施。關于系統(tǒng)風險的防范方面，我們密切關注國家宏觀經濟政策動向，采取靈活的應對策略。 本項目咨詢過經驗豐富的政府有關部門和社會專業(yè)機構，將本項目定位于為中小企業(yè)發(fā)展提供個性化的集生產、辦公等多種功能于一體的花園式廠房，符合當前海外中小制造業(yè)向國內產業(yè)轉移，急需適合他們創(chuàng)業(yè)發(fā)展的新式工業(yè)廠房的趨勢。 本項目預算的工業(yè)廠房初步定價為 3600 元 /平方，是較保守的價格，上海市郊區(qū)各區(qū)、縣的工業(yè)廠房和本公司同類廠房行情價在 3500 元至 4800 元 /平方左右，而該項目價格浮動 3600 元 /平方至 4800 元 /平方完全可能，當地多層住宅房價 4000 至 5500。 經營風險分析及防范措施 本項目經營風險具體表現為管理失控而導致項目運作失敗，為防范經營風險，項目公司將會由經營房地產經驗豐富的專業(yè)人士負責全盤運作，董事會將充分放權給忠誠度高、經驗豐富的職業(yè)經理人，除方向性決策外，完全市場化運作，工程設計交由 著名的工程設計單位設計以保證設計的科學性，施工采取嚴格的招投標方式，公開競標。 籌資方面，公司發(fā)起人已經先期與金融機構、戰(zhàn)略合作伙伴接觸， 待籌資到位后，再開始工程施工。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 在施工單位的選擇方面，堅持選擇合作信譽良好、財 務負擔能力較強的施工公司，并聘請專業(yè)法律顧問，防止出現合同糾紛。 十、遠期發(fā)展展望 公司擬在此項目運作成功后，抓住市場機會，在工業(yè)房地產行業(yè)大展宏圖，為此制定遠期發(fā)展規(guī)劃： 一） 堅持發(fā)展特色中小企業(yè)工業(yè) 園房 地產道路，在房地產業(yè)樹立自己的品牌。 三） 與地方政府合作，在“長三角”、“珠三角”等制造業(yè)發(fā)展集中的地區(qū)，儲備土地，推廣此模式。