【正文】 　　　　根據(jù)表9－5分析得出：　　在該項目中，影響內(nèi)部收益率和投資回收期的諸因素中最敏感的是經(jīng)營成本，其次是項目10年期內(nèi)的平均企業(yè)入園率，再次是稅收收入。） （2）敏感性分析　　為考察本項目的主要因素發(fā)生變化對項目盈利水平的影響程度，本經(jīng)濟評價就稅收收入、經(jīng)營成本、項目壽命期平均企業(yè)入園率三個因素進行了分析，結(jié)果見表9－5?！　?，說明在土地全部開發(fā)完畢后，企業(yè)發(fā)生虧損的可能性很小，企業(yè)的經(jīng)營比較安全。在該項目中，由于2004年、2007年2008年虧損，2009年起全面盈利，故2009年保本點的營業(yè)收入為2,627萬元，即該年只要實現(xiàn)2,627萬元的營業(yè)收入就能保持盈虧平衡?？梢?，本項目在經(jīng)濟上可行?！　☆A計項目開發(fā)初期的5年需要投入的墊付流動資金為10,000萬元?！　　　”?4：C公司交納的主要稅金
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
營業(yè)收入
16650
19490
24003
11127
12902
5964
6972
8149
9454
10997
營業(yè)稅(5%)
833
975
1200
556
645
298
349
407
473
550
城建稅及教育費附加(7%+3%)
83
97
120
56
65
30
35
41
47
55
營業(yè)稅金及附加
916
1072
1320
612
710
328
383
448
520
605
企業(yè)所得稅
1216
1111
906
0
0
1101
1307
1549
1818
1773
　　其中：營業(yè)收入＝稅收收入＋工業(yè)用地報批后收益＋商業(yè)用地開發(fā)增值　　 營業(yè)稅＝營業(yè)收入5%　　 城建稅及教育費附加＝營業(yè)稅(7%＋3%)　　　　　企業(yè)所得稅＝(營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－經(jīng)營成本－利息支出) 33% 墊付流動資金　　D國中小企業(yè)主要是在D國的中小企業(yè)扶持政策下發(fā)展起來的?！　I業(yè)稅率為5%，城建稅為7%，教育費附加為3%，企業(yè)所得稅率為33%。再考慮承銷費用等其他相關費用，均按每年支付當年費用計算，預計每年財務費用為1200萬元（150008%＝1200萬元）?！　￡P于項目還款計劃：　　根據(jù)預計的項目資金需求和投資收益發(fā)生的數(shù)量、時間等因素，需要的還款期限為5年。　　　　　　表92：激勵招商引資人員的稅金分成表 （單位：萬元）年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
稅收收入
0
380
1006
2127
3902
5964
6972
8149
9454
10997
分成比例
8∶2
8∶2
8∶2
8∶2
7∶3
7∶3
7∶3
7∶3
6∶4
招商引資人員稅金分成
0
76
201
425
780
1789
2092
2445
2836
4399
　　綜合（1）（2）（3）（4）所含支出項目，得到企業(yè)的經(jīng)營成本如表93所示?！　V告宣傳等費用第一年的初期投入為100萬元，預計該部分以5%的速率逐年遞增?！　☆A計管理費用增長：2005年開始管理費用部分預計以5%的速率逐年遞增。其中：國外部分主要是用于高級客戶經(jīng)理的薪酬，每人每年約5萬歐元，共3人，共需支出15萬歐元，折合人民幣約為140萬。從而導致土地開發(fā)成本可能發(fā)生改變。工業(yè)用地的開發(fā)成本約為每畝14萬元：目前C公司與園區(qū)管委會協(xié)議雙方共同承擔開發(fā)成本，C承擔的開發(fā)成本為8萬元/畝，則：　　2004年一期工程開發(fā)400畝土地成本為：4008＝3,200萬　　2005年二期工程開發(fā)600畝土地成本為：6008＝4,800萬　　2006年三期工程開發(fā)1000畝土地成本為：10008＝8,000萬　　2007年四期工程開發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬　　2008年五期工程開發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬　　?。?）商業(yè)用地開發(fā)成本　　1,500畝商業(yè)用地預計在2004年開始3年內(nèi)開發(fā)完畢。增值部分由C公司和園區(qū)開發(fā)公司按7：3的比例分成?！　　　”?1：2004年—2013年園區(qū)工業(yè)用地稅收收入測算表年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
土地開發(fā)總面積(畝)
400
1000
2000
3500
5000
5000
5000
5000
5000
5000
稅收收入(萬元)
0
380
1006
2127
3902
5964
6972
8149
9454
10997
　　（2）工業(yè)用地報批后收益　　5000畝工業(yè)用地報批后擬以低于開發(fā)成本的8萬/畝的價格出讓，項目壽命期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計為75%，即：　　2004年一期工程開發(fā)400畝土地的出讓收入為：400875%=2400萬　　2005年二期工程開發(fā)600畝土地的出讓收入為：600875%=3600萬　　2006年三期工程開發(fā)1000畝土地的出讓收入為：1000875%=6000萬　　2007年四期工程開發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬　　2008年五期工程開發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬?。?）商業(yè)用地開發(fā)收益　　目前工業(yè)園區(qū)有配套的商業(yè)用地共1,500畝?！　∮纱丝梢怨浪愠鑫磥硎旯I(yè)園工業(yè)用地的稅收收入（表91）?！? 為了鼓勵招商人員引進成長性好、有良好市場發(fā)展前景的項目，避免短期投機行為，公司將采取動態(tài)累進遞加的比例與招商引資人員進行稅利分成。　* 為了體現(xiàn)開發(fā)區(qū)前5年“免二減三”的稅收優(yōu)惠政策，在測算稅收收入的時候，有必要將稅種分開測算，根據(jù)**市高新區(qū)歷年的所得稅、流轉(zhuǎn)稅及其他稅收之間的比例關系（附表6），所得稅占全部稅收的比例約為8%。　* 參考廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（附表附表5），%，考慮到廣東、H省兩省的經(jīng)濟發(fā)展實踐、GDP增長情況以及本項目實際，保守估計本項目的稅收收入增長率為15%。根據(jù)H省省19992002年的GDP及其增長率（附表3），可以得出，%，據(jù)廣東省統(tǒng)計局資料，1997—％。在本項目中，考慮到園區(qū)的土地開發(fā)面積、地理位置、商業(yè)環(huán)境以及開發(fā)初期客觀上存在的經(jīng)營風險，綜合投資期內(nèi)的發(fā)展趨勢，將本項目平均每期工程的建設期預計為1年，項目10年期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計為75%。 （1）稅收收入估算* 本項目5000畝工業(yè)用地預計分五年全部開發(fā)完畢。由于匯率的變化可能會導致原材料、勞動力成本的相應變化，這對整個投資環(huán)境將產(chǎn)生一定影響。 匯率風險　　人民幣匯率的穩(wěn)定無論是對于外國投資者，還是我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展都起著舉足輕重的作用。由此，將帶來房地產(chǎn)和相關的行業(yè)如水泥、鋼鐵、家具、施工、裝修材料等將在一定程度上有所萎縮。這可能對公司今后申請銀行貸款產(chǎn)生影響?！　? 政策性風險　　中國人民銀行發(fā)布公告，將在2003年9月21日起，除農(nóng)村信用社和城市信用社，所有存款類金融機構(gòu)的存款準備金由6%提高到7%?！　? 財務風險　　由于D國工業(yè)園為入園企業(yè)提供專門的特色金融服務，需要較多的資金投入，公司如何應對因為入園企業(yè)提供特色金融服務時的財務風險；如何對公司經(jīng)營中各環(huán)節(jié)費用進行有計劃的控制管理；如何以最小的投入為各位股東產(chǎn)生最大的效益，這些都是公司面臨的財務問題?！　〉诎瞬糠?風險提示　　D國工業(yè)園的興建雖然得到了**市各級政府的大力支持和積極推動，市場前景十分可觀，但對投資者也存在一定風險： 市場周期性風險　　雖然在前面，公司分析了在今后一段時間內(nèi)，隨著世界經(jīng)濟的復蘇與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的逐步升溫，各類環(huán)保型建材需求總量將明顯增加，生產(chǎn)企業(yè)也將迎來發(fā)展的又一個春天。同時，公司正積極與國家工商聯(lián)合總會、國家環(huán)?？偩致?lián)系，擬將工業(yè)園建成D國中小企業(yè)基地和國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，這一利好消息無疑將給工業(yè)園的發(fā)展帶來無限商機。公司將充分發(fā)揮政府、招商個人、中介機構(gòu)、合作伙伴等各種市場資源的優(yōu)勢，形成合力，實現(xiàn)公司市場優(yōu)勢向資本優(yōu)勢的轉(zhuǎn)變。另一方面，以環(huán)保型建材為主的行業(yè)集中在一個工業(yè)園中，行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)很快能夠成龍配套，形成集群效應，在極大程度上提高園區(qū)的專業(yè)化程度。公司董事長喻春是作風務實的企業(yè)家，他有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、環(huán)保型建材經(jīng)營和企業(yè)管理經(jīng)驗，以他為主構(gòu)成的公司管理團隊，富有團結(jié)協(xié)作、勤于拼搏、勇于創(chuàng)新的精神。　　　　綜合上述戰(zhàn)略步驟，公司戰(zhàn)略演進過程如下圖所示。 融資方案一：集合信托投資　　C公司將尋求與國內(nèi)某家信托投資機構(gòu)、商業(yè)銀行的合作，對**D國工業(yè)園開發(fā)這一項目發(fā)行集合信托貸款。資金主要用于完成園區(qū)部分工業(yè)用地與商業(yè)用地的平整，并擬與**高新技術開發(fā)區(qū)合作組建“特色金融服務基金”。 公司戰(zhàn)略步驟 （1）增資擴股　　C公司成立后，將盡快把注冊資本增加至5,000萬元。力爭5年內(nèi)引進D國企業(yè)30家以上，實現(xiàn)年產(chǎn)值超過50億元。目前，公司已經(jīng)聘請國內(nèi)權(quán)威專家、機構(gòu)負責設計園區(qū)規(guī)劃布局，園內(nèi)同時還將興建醫(yī)院、國際學校、網(wǎng)球中心、休閑娛樂中心等設施?！　。?）努力提供全方位的金融服務　　特色金融服務是D國工業(yè)園特色與競爭優(yōu)勢所在，C公司將密切與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的合作與溝通，全力架設園區(qū)企業(yè)與金融機構(gòu)的橋梁，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展融資提供最大便利?！　。?）最大范圍發(fā)揮銷售網(wǎng)絡體系的優(yōu)勢　　公司強大的營銷網(wǎng)絡體系是公司的核心競爭力之一。 SS高新技術開發(fā)區(qū)地處H省省省會，在交通運輸、信息傳遞上較**D國工業(yè)園有著一定優(yōu)勢，但SS的勞動力成本較**高，同時伴隨著***，SS在交通、信息上的優(yōu)勢將逐步淡出，因此用傳統(tǒng)的招商手段和簡單的稅收、土地政策已經(jīng)不是工業(yè)園可持續(xù)發(fā)展的途徑，必須在發(fā)展中尋求新的思路和辦法。全區(qū)現(xiàn)有高新技術企業(yè)800多家，其中外資企業(yè)200家。其三，**作為全國工業(yè)重鎮(zhèn)，擁有良好的工業(yè)基礎，31萬富有經(jīng)驗的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)工人也是青島等地無法匹及的。但是青島作為我國首批沿海經(jīng)濟開放城市其勞動力成本遠遠高于地處中部的**。　　在投資回報上，德方參與工業(yè)園建設的投資者可以從建設工業(yè)廠房、投資咨詢業(yè)務、參股進園企業(yè)、土地差價、物業(yè)管理和綜合服務中得到回報?！　∧壳?，青島D國工業(yè)園運作模式上將采取國際化市場運作與政府支持相結(jié)合的方式，政府同時也會為工業(yè)園建設及入園企業(yè)提供最優(yōu)惠的政策支持和最完善的配套服務。工業(yè)園于2003年開始對外招商，第一期土地開發(fā)面積500畝，主要用于工業(yè)用地的開發(fā)。　　青島D國中小企業(yè)工業(yè)園地處青島高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)拓展區(qū)內(nèi)。山東省和青島市在其對外政策上把全面發(fā)展與D國的關系和合作放到了重中之重的地位。雖然合肥勞動力水平與**不相上下，但考慮熟練勞動力因素，**D國工業(yè)園還是優(yōu)勢明顯的。園區(qū)擁有齊備的社會配套設施，一個外籍員工居住所，七個中方員工居住所，一所國際學校(幼兒到高中)，七所中專職業(yè)培訓學校，一家醫(yī)院，五家國內(nèi)銀行分支機構(gòu)，一家五星級酒店，各類賓館、休閑中心、人才勞務中心。至2001年年底累計引進內(nèi)外資項目230個，其中外資項目89個，涉及21個國家和地區(qū)，園區(qū)面積53平方公里，初步形成了以電子、機械制造、化工、食品等為主的現(xiàn)代工業(yè)格局。2000年新批的7個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)之一?！　　　D51蘇州工業(yè)園區(qū)GDP、工業(yè)總產(chǎn)值增長趨勢圖 　　　?。?）合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)D國工業(yè)園　　合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，是全國首批22家行政管理體制和機構(gòu)改革試點開發(fā)區(qū)中唯一的2家省級開發(fā)區(qū)之一。截止2002年，：：。另外，省內(nèi)的SS市高新技術開發(fā)區(qū)和SS經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為我省最先成為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在信息、交通上較**具有一定優(yōu)勢，因此它們也可能是**D國工業(yè)園潛在的競爭對手?！　　　τ谏鲜龈黝悊栴}，**D國工業(yè)園從構(gòu)想之初就采取了一系列措施加以防范，避免重復低水平建設，從園區(qū)特色和管理團隊的分析中可見一斑。 　　 管理體制上有待突破　　部分開發(fā)區(qū)仍然是多頭管理。目前拿得出手的僅有**產(chǎn)業(yè)園。由此，我省工業(yè)園、開發(fā)區(qū)在對外商，尤其是引進大型跨國集團力度還不夠。但我省目前僅吸引8家全球500強企業(yè)投資。　　 項目引大引外上十分落后　　2003年初，全球500強企業(yè)中已有400多家在華投資，幾乎所有的工業(yè)項目都有跨國公司進入?！　〉?002年底，我省共有中央、省級批準的開發(fā)區(qū)和各類園區(qū)**多個，省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)**個，市縣兩級鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)約**個?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉谖逭? 競爭性分析 省內(nèi)工業(yè)園建設現(xiàn)狀　　我國目前已經(jīng)建成的工業(yè)園可謂不計其數(shù)，但它們主要可分為三個層次。三是建立招商項目庫，對重點和一般項目進行不斷的開發(fā)、整理和包裝，推陳出新，開發(fā)一批，儲備一批，不斷適應對外招商的需要。一是建立外商檔案庫，對符合產(chǎn)業(yè)特色的相關公司及財團進行登記、分析和研究，及時了解他們的投資意向和計劃。園區(qū)要不斷加強招商渠道的管理，強化駐外辦事處的招商職能，深化國外招商代理制，處理好與渠道之間的經(jīng)濟關系，不斷維護和拓展招商范圍?！　?針對“特殊渠道”的優(yōu)勢整合　?、?渠道優(yōu)勢　　渠道包括委托代理、中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)等，其作用在于可以有效的擴大招商面，而招商面的擴大可以增加對投資者挑選的余地；同時可以增進園區(qū)與投資者之間的關系，因為有渠道的“搭橋”，園區(qū)與投資者之間可以更快的相互熟悉和建立合作關系。此外， “三情（鄉(xiāng)情、親情、友情）”也是不錯的關系營建手段，通過老鄉(xiāng)、親戚、朋友的關系增加園區(qū)的號召力和吸引力，有力的促進投資的引進。企業(yè)巡訪制度是一種加強關系的重要