【正文】 金由6%提高到7%。人民銀行表示，針對當前貨幣供應量增長偏快，信貸增加較多的實際情況，要進一步創(chuàng)造條件加大公開市場操作力度，調控貨幣供應量，選擇適當時機調整存款準備金率，對金融機構進行“窗口指導”，積極引導貸款投向，促進經(jīng)濟結構調整，防范出現(xiàn)新的信貸風險。這可能對公司今后申請銀行貸款產生影響?！　　　⊥瑫r，央行的121號文件嚴格限制銀行給房地產公司提供銀行貸款。由此，將帶來房地產和相關的行業(yè)如水泥、鋼鐵、家具、施工、裝修材料等將在一定程度上有所萎縮。而園區(qū)內企業(yè)主要是以建筑材料為主，故在一定程度上也會影響園區(qū)內企業(yè)的生產經(jīng)營，最終造成工業(yè)園稅源的減少。 匯率風險　　人民幣匯率的穩(wěn)定無論是對于外國投資者，還是我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展都起著舉足輕重的作用。我國將在今后采取相應舉措，逐步讓匯率更有彈性。由于匯率的變化可能會導致原材料、勞動力成本的相應變化，這對整個投資環(huán)境將產生一定影響。第九章　財務評價 資金需求計劃 預計投資?。?）預計投資金額：20,000萬元　（2）初始資金來源：C公司自有資金5,000萬元；　　　　　　　　　　銀行貸款/集合信托貸款15,000萬元　　　　　　　　　　 收入來源 主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開發(fā)增值。 （1）稅收收入估算* 本項目5000畝工業(yè)用地預計分五年全部開發(fā)完畢?！? 目前我國已批準設立了53家國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，(見中國開發(fā)區(qū)網(wǎng)：)。在本項目中，考慮到園區(qū)的土地開發(fā)面積、地理位置、商業(yè)環(huán)境以及開發(fā)初期客觀上存在的經(jīng)營風險，綜合投資期內的發(fā)展趨勢，將本項目平均每期工程的建設期預計為1年，項目10年期內企業(yè)入園率的平均值保守估計為75%?！? 參考天津泰達經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2001—2003. 9（附表1）、廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報有關數(shù)據(jù)，泰達、廣州等（國家級）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟密度平均為100萬/畝（經(jīng)濟密度是指單位土地面積上所承載的經(jīng)濟實力，這里指園區(qū)每畝工業(yè)土地所能產生的GDP數(shù)值）；同時，參考2001年32個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)GDP與稅收收入情況（附表2），%，即每畝工業(yè)土地能產生的稅收收入平均為16萬，同時考慮到：　?、偬旖蛱┻_開發(fā)區(qū)的支柱產業(yè)主要為電子通訊、生物醫(yī)藥等高新技術產業(yè)，廣州開發(fā)區(qū)也是以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技術，具備一定的行業(yè)優(yōu)勢；　?、谘睾５貐^(qū)相比內陸省份具有區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展已相對成熟；　?、蹚V州、天津等地的經(jīng)濟發(fā)展速度（GDP增長率）要高于H省省的經(jīng)濟發(fā)展速度。根據(jù)H省省19992002年的GDP及其增長率（附表3），可以得出，%，據(jù)廣東省統(tǒng)計局資料，1997—％?！　【C合以上因素，可以取保守系數(shù)70%，保守估算本項目每畝工業(yè)用地可產生的稅收收入為1670%=11萬/畝?！? 參考廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（附表附表5），%，考慮到廣東、H省兩省的經(jīng)濟發(fā)展實踐、GDP增長情況以及本項目實際，保守估計本項目的稅收收入增長率為15%?！? 整體稅賦地方留存比例為25%?！? 為了體現(xiàn)開發(fā)區(qū)前5年“免二減三”的稅收優(yōu)惠政策，在測算稅收收入的時候，有必要將稅種分開測算，根據(jù)**市高新區(qū)歷年的所得稅、流轉稅及其他稅收之間的比例關系（附表6），所得稅占全部稅收的比例約為8%?！? C公司從入園企業(yè)稅收中的分成份額為市本級財政收入的50%。　* 為了鼓勵招商人員引進成長性好、有良好市場發(fā)展前景的項目，避免短期投機行為，公司將采取動態(tài)累進遞加的比例與招商引資人員進行稅利分成。詳見表81?！　∮纱丝梢怨浪愠鑫磥硎旯I(yè)園工業(yè)用地的稅收收入（表91）。計算過程詳見附錄二?！　　　”?1：2004年—2013年園區(qū)工業(yè)用地稅收收入測算表年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
土地開發(fā)總面積(畝)
400
1000
2000
3500
5000
5000
5000
5000
5000
5000
稅收收入(萬元)
0
380
1006
2127
3902
5964
6972
8149
9454
10997
　　（2）工業(yè)用地報批后收益　　5000畝工業(yè)用地報批后擬以低于開發(fā)成本的8萬/畝的價格出讓，項目壽命期內企業(yè)入園率的平均值保守估計為75%，即：　　2004年一期工程開發(fā)400畝土地的出讓收入為：400875%=2400萬　　2005年二期工程開發(fā)600畝土地的出讓收入為：600875%=3600萬　　2006年三期工程開發(fā)1000畝土地的出讓收入為：1000875%=6000萬　　2007年四期工程開發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬　　2008年五期工程開發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬?。?）商業(yè)用地開發(fā)收益　　目前工業(yè)園區(qū)有配套的商業(yè)用地共1,500畝。初始開發(fā)階段按每畝增值20萬元計算，之后年增值率預計為18%。增值部分由C公司和園區(qū)開發(fā)公司按7：3的比例分成。　　2004年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500(+2070%)＝14,250萬　　2005年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)70%＝15,510萬　　2006年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)270%＝16,997萬　　 支出情況 　?。?）工業(yè)用地開發(fā)成本 5,000畝工業(yè)用地預計分五年全部開發(fā)完畢。工業(yè)用地的開發(fā)成本約為每畝14萬元：目前C公司與園區(qū)管委會協(xié)議雙方共同承擔開發(fā)成本，C承擔的開發(fā)成本為8萬元/畝，則：　　2004年一期工程開發(fā)400畝土地成本為：4008＝3,200萬　　2005年二期工程開發(fā)600畝土地成本為：6008＝4,800萬　　2006年三期工程開發(fā)1000畝土地成本為：10008＝8,000萬　　2007年四期工程開發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬　　2008年五期工程開發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬　　?。?）商業(yè)用地開發(fā)成本　　1,500畝商業(yè)用地預計在2004年開始3年內開發(fā)完畢。（、）計算，考慮到目前商業(yè)用地只報批600畝，今后國家土地征用相關政策可能調整，土地征用成本可能變化，拆遷費用可能上升。從而導致土地開發(fā)成本可能發(fā)生改變。綜合這些風險因素，以每年18%的速度預計土地開發(fā)成本的增長，從而：　　2004年開發(fā)500畝，所需成本為500=7,250萬　　2005年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%) =8,555萬　　2006年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%)2 =10,095萬　　　?。?）管理費用　　主要為員工工資、房租、辦公費用等。其中：國外部分主要是用于高級客戶經(jīng)理的薪酬，每人每年約5萬歐元，共3人，共需支出15萬歐元，折合人民幣約為140萬。國內部分第1年(2004年)員工工資支出約100萬，辦公費用約60萬，共計160萬?！　☆A計管理費用增長：2005年開始管理費用部分預計以5%的速率逐年遞增。　　　　　即：2004年為140＋160＝300萬　　 2005年為300＋3005%＝315萬　　 2006年為315＋3155%＝331萬　　　　　　　其余類推　　　　 （4）經(jīng)營費用　　主要包括用于市場開發(fā)、企業(yè)推介、廣告宣傳等方面的費用、激勵招商引資人員的稅金分成（詳見表92）?！　V告宣傳等費用第一年的初期投入為100萬元，預計該部分以5%的速率逐年遞增。　　　　即：2004年為100萬；　　 2005年為100＋1005% ＝105萬；　　 2006年為105＋1055% ＝110萬；　　　　　　其余類推?！　　　　　”?2：激勵招商引資人員的稅金分成表 （單位：萬元）年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
稅收收入
0
380
1006
2127
3902
5964
6972
8149
9454
10997
分成比例
8∶2
8∶2
8∶2
8∶2
7∶3
7∶3
7∶3
7∶3
6∶4
招商引資人員稅金分成
0
76
201
425
780
1789
2092
2445
2836
4399
　　綜合（1）（2）（3）（4）所含支出項目，得到企業(yè)的經(jīng)營成本如表93所示。表93：企業(yè)的經(jīng)營成本明細表 （單位：萬元）年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
工業(yè)用地開發(fā)支出
3200
4800
8000
12000
12000
商業(yè)用地開發(fā)支出
7250
8555
10095
管理費用
300
315
331
347
365
383
402
422
443
465
經(jīng)營費用
100
181
311
541
901
1916
2226
2585
2983
4554
經(jīng)營成本
10850
13851
18737
12888
13266
2299
2628
3007
3426
5019
　　其中：經(jīng)營成本＝工業(yè)用地開發(fā)支出＋商業(yè)用地開發(fā)支出＋管理費用＋經(jīng)營費用　　　　（5）財務費用　　采用集合信托貸款融資的情況下，%，承銷費約1%，銀行擔保費1%，再加上其他相關費用，總計約8%。　　關于項目還款計劃：　　根據(jù)預計的項目資金需求和投資收益發(fā)生的數(shù)量、時間等因素，需要的還款期限為5年。還款方式為每年支付利息，到期支付本金。再考慮承銷費用等其他相關費用，均按每年支付當年費用計算，預計每年財務費用為1200萬元（150008%＝1200萬元）?！　　　。?）稅費　　C公司須繳納的主要稅費有：營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、企業(yè)所得稅。　　營業(yè)稅率為5%，城建稅為7%，教育費附加為3%，企業(yè)所得稅率為33%?！　∩鲜龆惤鹩嬎憬Y果見表94?！　　　”?4：C公司交納的主要稅金
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
營業(yè)收入
16650
19490
24003
11127
12902
5964
6972
8149
9454
10997
營業(yè)稅(5%)
833
975
1200
556
645
298
349
407
473
550
城建稅及教育費附加(7%+3%)
83
97
120
56
65
30
35
41
47
55
營業(yè)稅金及附加
916
1072
1320
612
710
328
383
448
520
605
企業(yè)所得稅
1216
1111
906
0
0
1101
1307
1549
1818
1773
　　其中：營業(yè)收入＝稅收收入＋工業(yè)用地報批后收益＋商業(yè)用地開發(fā)增值　　 營業(yè)稅＝營業(yè)收入5%　　 城建稅及教育費附加＝營業(yè)稅(7%＋3%)　　　　　企業(yè)所得稅＝(營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－經(jīng)營成本－利息支出) 33% 墊付流動資金　　D國中小企業(yè)主要是在D國的中小企業(yè)扶持政策下發(fā)展起來的。在本項目中，為吸引D國中小企業(yè)投資和扶持其發(fā)展，工業(yè)園區(qū)將為入園企業(yè)提供了一攬子特色金融服務，它們包括促成各類銀行抵押貸款、租賃融資、信用擔保、信用評級與資信調查、應收賬信托與質押等。　　預計項目開發(fā)初期的5年需要投入的墊付流動資金為10,000萬元。　　 財務計劃 預計現(xiàn)金流量表（見附錄） 項目投資評價　　本項目屬分期投資項目，建設期＝5年，經(jīng)測算得出，%，稅后凈現(xiàn)值(貼現(xiàn)率＝10%)。可見，本項目在經(jīng)濟上可行。 不確定性分析 （1）盈虧平衡分析　　在盈虧平衡點，營業(yè)收入等于總成本費用。在該項目中，由于2004年、2007年2008年虧損，2009年起全面盈利，故2009年保本點的營業(yè)收入為2,627萬元，即該年只要實現(xiàn)2,627萬元的營業(yè)收入就能保持盈虧平衡。其余類推?！　?，說明在土地全部開發(fā)完畢后，企業(yè)發(fā)生虧損的可能性很小，企業(yè)的經(jīng)營比較安全。（注：安全邊際=預計可達到的銷售量－盈虧臨界點的銷售量，用相對數(shù)表示的安全邊際，又稱為安全邊際率，它是用安全邊際除以預計可達到的銷售額所得的比率。） （2）敏感性分析　　為考察本項目的主要因素發(fā)生變化對項目盈利水平的影響程度，本經(jīng)濟評價就稅收收入、經(jīng)營成本、項目壽命期平均企業(yè)入園率三個因素進行了分析，結果見表9－5。表95：敏感性分析指標匯總表變化因素
因素變化率
　　　　　　　自 有 資 金
　　
　　
　　內部收益率
　　投資回收期
基本方案
　　
　%
敏感系數(shù)*
?。辏?br />敏感系數(shù)
稅收收入
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
　　
－5%
　%
　
　　
－10%
　%
　
經(jīng)營成本
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
5%
　%
　
10%
　%
　
項目10年期平均企業(yè)入園率(%)
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
　　
5%
　%
　
　　
10%
　%
　
　　　　☆ 敏感系數(shù)=目標值變動百分比/參量值變動百分比，其計算結果的經(jīng)濟含義是指當參量值變動1%時，會帶來目標值變動百分之幾?！　　　「鶕?jù)表9－5分析得出：　　在該項目中，影響內部收益率和投資回收期的諸因素中最敏感的是經(jīng)營成本，其次是項目10年期內的平均企業(yè)入園率，再次是稅收收入?！　　铐椖渴找鎸?jīng)營