【正文】 但該指標(biāo)下降關(guān)系到項目的經(jīng)濟(jì)可行性，%，即當(dāng)項目10年期內(nèi)其他因素不變、%時，項目達(dá)不到投資的期望收益率?！钇骄髽I(yè)入園率變動對項目收益的影響。根據(jù)客觀實際推測，在其他因素保持不變條件下，經(jīng)營成本下降可能性不大，故測算經(jīng)營成本上升的最高幅度。☆項目收益對經(jīng)營成本變動的敏感性。表95：敏感性分析指標(biāo)匯總表變化因素因素變化率自 有 資 金內(nèi)部收益率投資回收期基本方案%敏感系數(shù)*（年）敏感系數(shù)稅收收入+10%%+5%%－5%%－10%%經(jīng)營成本+10%%+5%%5%%10%%項目10年期平均企業(yè)入園率(%)+10%%+5%%5%%10%%☆ 敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動百分比/參量值變動百分比，其計算結(jié)果的經(jīng)濟(jì)含義是指當(dāng)參量值變動1%時，會帶來目標(biāo)值變動百分之幾。（注：安全邊際=預(yù)計可達(dá)到的銷售量－盈虧臨界點的銷售量，用相對數(shù)表示的安全邊際，又稱為安全邊際率，它是用安全邊際除以預(yù)計可達(dá)到的銷售額所得的比率。其余類推。 不確定性分析 （1）盈虧平衡分析在盈虧平衡點，營業(yè)收入等于總成本費用。 財務(wù)計劃 預(yù)計現(xiàn)金流量表（見附錄） 項目投資評價本項目屬分期投資項目，建設(shè)期＝5年，經(jīng)測算得出，%，稅后凈現(xiàn)值(貼現(xiàn)率＝10%)。在本項目中，為吸引D國中小企業(yè)投資和扶持其發(fā)展，工業(yè)園區(qū)將為入園企業(yè)提供了一攬子特色金融服務(wù)，它們包括促成各類銀行抵押貸款、租賃融資、信用擔(dān)保、信用評級與資信調(diào)查、應(yīng)收賬信托與質(zhì)押等。上述稅金計算結(jié)果見表94。（6）稅費C公司須繳納的主要稅費有：營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、企業(yè)所得稅。還款方式為每年支付利息，到期支付本金。表93：企業(yè)的經(jīng)營成本明細(xì)表 （單位：萬元）年份2004200520062007200820092010201120122013工業(yè)用地開發(fā)支出3200480080001200012000商業(yè)用地開發(fā)支出7250855510095管理費用300315331347365383402422443465經(jīng)營費用10018131154190119162226258529834554經(jīng)營成本10850138511873712888132662299 2628 3007 3426 5019 其中：經(jīng)營成本＝工業(yè)用地開發(fā)支出＋商業(yè)用地開發(fā)支出＋管理費用＋經(jīng)營費用（5）財務(wù)費用采用集合信托貸款融資的情況下，%，承銷費約1%，銀行擔(dān)保費1%，再加上其他相關(guān)費用，總計約8%。即：2004年為100萬； 2005年為100＋1005% ＝105萬； 2006年為105＋1055% ＝110萬；其余類推。即：2004年為140＋160＝300萬 2005年為300＋3005%＝315萬 2006年為315＋3155%＝331萬其余類推 （4）經(jīng)營費用主要包括用于市場開發(fā)、企業(yè)推介、廣告宣傳等方面的費用、激勵招商引資人員的稅金分成（詳見表92）。國內(nèi)部分第1年(2004年)員工工資支出約100萬，辦公費用約60萬，共計160萬。綜合這些風(fēng)險因素，以每年18%的速度預(yù)計土地開發(fā)成本的增長，從而：2004年開發(fā)500畝，所需成本為500=7,250萬2005年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%) =8,555萬2006年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%)2 =10,095萬（3）管理費用主要為員工工資、房租、辦公費用等。（、）計算，考慮到目前商業(yè)用地只報批600畝，今后國家土地征用相關(guān)政策可能調(diào)整，土地征用成本可能變化，拆遷費用可能上升。2004年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500(+2070%)＝14,250萬2005年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)70%＝15,510萬2006年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)270%＝16,997萬 支出情況 （1）工業(yè)用地開發(fā)成本 5,000畝工業(yè)用地預(yù)計分五年全部開發(fā)完畢。初始開發(fā)階段按每畝增值20萬元計算，之后年增值率預(yù)計為18%。計算過程詳見附錄二。詳見表81。u C公司從入園企業(yè)稅收中的分成份額為市本級財政收入的50%。u 整體稅賦地方留存比例為25%。綜合以上因素，可以取保守系數(shù)70%，保守估算本項目每畝工業(yè)用地可產(chǎn)生的稅收收入為1670%=11萬/畝。u 參考天津泰達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2001—2003. 9（附表1）、廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報有關(guān)數(shù)據(jù)，泰達(dá)、廣州等（國家級）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)密度平均為100萬/畝（經(jīng)濟(jì)密度是指單位土地面積上所承載的經(jīng)濟(jì)實力，這里指園區(qū)每畝工業(yè)土地所能產(chǎn)生的GDP數(shù)值）；同時，參考2001年32個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)GDP與稅收收入情況（附表2），%，即每畝工業(yè)土地能產(chǎn)生的稅收收入平均為16萬，同時考慮到：①天津泰達(dá)開發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)主要為電子通訊、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，廣州開發(fā)區(qū)也是以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)，具備一定的行業(yè)優(yōu)勢；②沿海地區(qū)相比內(nèi)陸省份具有區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展已相對成熟；③廣州、天津等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度（GDP增長率）要高于H省省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。u 目前我國已批準(zhǔn)設(shè)立了53家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，(見中國開發(fā)區(qū)網(wǎng)：)。第九章　財務(wù)評價 資金需求計劃 預(yù)計投資（1）預(yù)計投資金額：20,000萬元（2）初始資金來源：C公司自有資金5,000萬元；銀行貸款/集合信托貸款15,000萬元 收入來源 主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開發(fā)增值。我國將在今后采取相應(yīng)舉措，逐步讓匯率更有彈性。而園區(qū)內(nèi)企業(yè)主要是以建筑材料為主，故在一定程度上也會影響園區(qū)內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，最終造成工業(yè)園稅源的減少。同時，央行的121號文件嚴(yán)格限制銀行給房地產(chǎn)公司提供銀行貸款。人民銀行表示，針對當(dāng)前貨幣供應(yīng)量增長偏快，信貸增加較多的實際情況，要進(jìn)一步創(chuàng)造條件加大公開市場操作力度，調(diào)控貨幣供應(yīng)量，選擇適當(dāng)時機(jī)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，積極引導(dǎo)貸款投向，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，防范出現(xiàn)新的信貸風(fēng)險。公司將在未來進(jìn)一步加強(qiáng)資金的管理與籌措，建立專門的《金融服務(wù)管理辦法》，規(guī)范公司各項財務(wù)制度，努力通過多種渠道來解決公司發(fā)展中的資金問題。但是，這個時期持續(xù)時間會有多長，是否會因出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)而導(dǎo)致抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的臨時政策出臺等問題都會影響有關(guān)生產(chǎn)企業(yè)，從而導(dǎo)致園區(qū)稅收量的減少。 贏利能力強(qiáng)從財務(wù)計劃上來看，工業(yè)園未來的現(xiàn)金流以及盈利能力都體現(xiàn)出其具有很大的優(yōu)勢，凈值報酬率高，體現(xiàn)該工業(yè)園強(qiáng)大的盈利能力。 強(qiáng)大的政府支持 自工業(yè)園的醞釀之初，到全方位招商活動的開展，XX市各級政府都給予了高度重視。 市場優(yōu)勢明顯公司獨有的P2P營銷模式是公司強(qiáng)大市場優(yōu)勢的體現(xiàn)。 專業(yè)化程度強(qiáng) D國工業(yè)園在招商引資上，專門針對D國企業(yè)；在行業(yè)領(lǐng)域上，又以環(huán)保型建筑材料行業(yè)為主，因此，在園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)上能夠充分考慮D國客商的需要，營造獨特的D國氛圍。完善各項服務(wù)，全面實施P2P營銷模式，擴(kuò)大招商引資范圍戰(zhàn)略階段的演進(jìn)第七章 投資優(yōu)勢分析 管理優(yōu)勢在競爭激烈的工業(yè)園建設(shè)與引資中，企業(yè)核心競爭力能否體現(xiàn)與招商工作能否獲得成功，在很大程度上都取決于管理者的素質(zhì)與公司經(jīng)營管理理念。綜合上述戰(zhàn)略步驟，公司戰(zhàn)略演進(jìn)過程如下圖所示。其運作過程如下：圖61 集合信托投資融資示意圖委托投資受托委托還本付利協(xié)商投資者信托投資機(jī)構(gòu)商業(yè)銀行國潤公司 216。216。資金主要用于完成園區(qū)部分工業(yè)用地與商業(yè)用地的平整，并擬與XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)合作組建“特色金融服務(wù)基金”。 公司戰(zhàn)略步驟 （1）增資擴(kuò)股C公司成立后，將盡快把注冊資本增加至5,000萬元。力爭5年內(nèi)引進(jìn)D國企業(yè)30家以上，實現(xiàn)年產(chǎn)值超過50億元。目前，公司已經(jīng)聘請國內(nèi)權(quán)威專家、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)設(shè)計園區(qū)規(guī)劃布局，園內(nèi)同時還將興建醫(yī)院、國際學(xué)校、網(wǎng)球中心、休閑娛樂中心等設(shè)施。（3）努力提供全方位的金融服務(wù)特色金融服務(wù)是D國工業(yè)園特色與競爭優(yōu)勢所在，C公司將密切與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作與溝通，全力架設(shè)園區(qū)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的橋梁，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展融資提供最大便利。（2）最大范圍發(fā)揮銷售網(wǎng)絡(luò)體系的優(yōu)勢公司強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)體系是公司的核心競爭力之一。 SS高新技術(shù)開發(fā)區(qū)地處H省省省會，在交通運輸、信息傳遞上較XXD國工業(yè)園有著一定優(yōu)勢，但SS的勞動力成本較XX高，同時伴隨著XX*，SS在交通、信息上的優(yōu)勢將逐步淡出，因此用傳統(tǒng)的招商手段和簡單的稅收、土地政策已經(jīng)不是工業(yè)園可持續(xù)發(fā)展的途徑，必須在發(fā)展中尋求新的思路和辦法。全區(qū)現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)800多家，其中外資企業(yè)200家。其三，XX作為全國工業(yè)重鎮(zhèn)，擁有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，31萬富有經(jīng)驗的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)工人也是青島等地?zé)o法匹及的。但是青島作為我國首批沿海經(jīng)濟(jì)開放城市其勞動力成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地處中部的XX。在投資回報上，德方參與工業(yè)園建設(shè)的投資者可以從建設(shè)工業(yè)廠房、投資咨詢業(yè)務(wù)、參股進(jìn)園企業(yè)、土地差價、物業(yè)管理和綜合服務(wù)中得到回報。目前，青島D國工業(yè)園運作模式上將采取國際化市場運作與政府支持相結(jié)合的方式，政府同時也會為工業(yè)園建設(shè)及入園企業(yè)提供最優(yōu)惠的政策支持和最完善的配套服務(wù)。工業(yè)園于2003年開始對外招商，第一期土地開發(fā)面積500畝，主要用于工業(yè)用地的開發(fā)。青島D國中小企業(yè)工業(yè)園地處青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)拓展區(qū)內(nèi)。山東省和青島市在其對外政策上把全面發(fā)展與D國的關(guān)系和合作放到了重中之重的地位。雖然合肥勞動力水平與XX不相上下，但考慮熟練勞動力因素，XXD國工業(yè)園還是優(yōu)勢明顯的。園區(qū)擁有齊備的社會配套設(shè)施，一個外籍員工居住所，七個中方員工居住所，一所國際學(xué)校(幼兒到高中)，七所中專職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，一家醫(yī)院，五家國內(nèi)銀行分支機(jī)構(gòu)，一家五星級酒店，各類賓館、休閑中心、人才勞務(wù)中心。至2001年年底累計引進(jìn)內(nèi)外資項目230個，其中外資項目89個，涉及21個國家和地區(qū)，園區(qū)面積53平方公里，初步形成了以電子、機(jī)械制造、化工、食品等為主的現(xiàn)代工業(yè)格局。2000年新批的7個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。圖51蘇州工業(yè)園區(qū)GDP、工業(yè)總產(chǎn)值增長趨勢圖 （2）合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)D國工業(yè)園合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，是全國首批22家行政管理體制和機(jī)構(gòu)改革試點開發(fā)區(qū)中唯一的2家省級開發(fā)區(qū)之一。截止2002年，：：。另外，省內(nèi)的SS市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和SS經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為我省最先成為國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在信息、交通上較XX具有一定優(yōu)勢，因此它們也可能是XXD國工業(yè)園潛在的競爭對手。對于上述各類問題，XXD國工業(yè)園從構(gòu)想之初就采取了一系列措施加以防范，避免重復(fù)低水平建設(shè)，從園區(qū)特色和管理團(tuán)隊的分析中可見一斑。 管理體制上有待突破部分開發(fā)區(qū)仍然是多頭管理。同時園區(qū)功能分區(qū)不夠科學(xué)，新入園企業(yè)只能“見縫插針”，缺乏具有前瞻性的規(guī)劃。 園區(qū)規(guī)劃缺乏前瞻性我省有相當(dāng)部分開發(fā)區(qū)的入?yún)^(qū)企業(yè)星羅棋布散落于所在城市各地，只到了近兩年全國園區(qū)經(jīng)濟(jì)如火如荼時，才開始進(jìn)行集中園區(qū)建設(shè)。由此，我省工業(yè)園、開發(fā)區(qū)在對外商，尤其是引進(jìn)大型跨國集團(tuán)力度還不夠。但我省目前僅吸引8家全球500強(qiáng)企業(yè)投資。 項目引大引外上十分落后2003年初，全球500強(qiáng)企業(yè)中已有400多家在華投資，幾乎所有的工業(yè)項目都有跨國公司進(jìn)入。 產(chǎn)業(yè)聚集不強(qiáng)我省大部分開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局便相對分散，產(chǎn)業(yè)集聚也不夠明顯，大項目、外資及出口項目比較少，全國同行業(yè)單打冠軍寥寥無幾，更談不上全球領(lǐng)軍的產(chǎn)品。到2002年底，我省共有中央、省級批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)和各類園區(qū)XX多個，省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)XX個，市縣兩級鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)約XX個。第五章 競爭性分析 省內(nèi)工業(yè)園建設(shè)現(xiàn)狀我國目前已經(jīng)建成的工業(yè)園可謂不計其數(shù)，但它們主要可分為三個層次。三是建立招商項目庫，對重點和一般項目進(jìn)行不斷的開發(fā)、整理和包裝，推陳出新，開發(fā)一批，儲備一批，不斷適應(yīng)對外招商的需要。一是建立外商檔案庫，對符合產(chǎn)業(yè)特色的相關(guān)公司及財團(tuán)進(jìn)行登記、分析和研究，及時了解他們的投資意向和計劃。園區(qū)要不斷加強(qiáng)招商渠道的管理，強(qiáng)化駐外辦事處的招商職能，深化國外招商代理制，處理好與渠道之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，不斷維護(hù)和拓展招商范圍。 針對“特殊渠道”的優(yōu)勢整合① 渠道優(yōu)勢渠道包括委托代理、中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)等，其作用在于可以有效的擴(kuò)大招商面，而招商面的擴(kuò)大可以增加對投資者挑選的余地；同時可以增進(jìn)園區(qū)與投資者之間的關(guān)系，因為有渠道的“搭橋”，園區(qū)與投資者之間可以更快的相互熟悉和建立合作關(guān)系。這種關(guān)系可能成為中小城市工業(yè)園的一項優(yōu)勢。通過不定期的對園區(qū)內(nèi)重點企業(yè)進(jìn)行走訪，主動加強(qiáng)同企業(yè)的聯(lián)系，認(rèn)真落實企業(yè)在開工、開業(yè)和生產(chǎn)中遇到的問題。在與投資者的接觸中，無論是做投資評估，還是面對面