【正文】 展都起著舉足輕重的作用。我國將在今后采取相應(yīng)舉措，逐步讓匯率更有彈性。由于匯率的變化可能會導(dǎo)致原材料、勞動力成本的相應(yīng)變化，這對整個投資環(huán)境將產(chǎn)生一定影響。第九章　財務(wù)評價 資金需求計劃 預(yù)計投資（1）預(yù)計投資金額：20,000萬元（2）初始資金來源：C公司自有資金5,000萬元；銀行貸款/集合信托貸款15,000萬元 收入來源 主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開發(fā)增值。 （1）稅收收入估算u 本項目5000畝工業(yè)用地預(yù)計分五年全部開發(fā)完畢。u 目前我國已批準(zhǔn)設(shè)立了53家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，(見中國開發(fā)區(qū)網(wǎng)：)。在本項目中，考慮到園區(qū)的土地開發(fā)面積、地理位置、商業(yè)環(huán)境以及開發(fā)初期客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險，綜合投資期內(nèi)的發(fā)展趨勢，將本項目平均每期工程的建設(shè)期預(yù)計為1年，項目10年期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計為75%。u 參考天津泰達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2001—2003. 9（附表1）、廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報有關(guān)數(shù)據(jù)，泰達(dá)、廣州等（國家級）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)密度平均為100萬/畝（經(jīng)濟(jì)密度是指單位土地面積上所承載的經(jīng)濟(jì)實力，這里指園區(qū)每畝工業(yè)土地所能產(chǎn)生的GDP數(shù)值）；同時，參考2001年32個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)GDP與稅收收入情況（附表2），%，即每畝工業(yè)土地能產(chǎn)生的稅收收入平均為16萬，同時考慮到：①天津泰達(dá)開發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)主要為電子通訊、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，廣州開發(fā)區(qū)也是以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)，具備一定的行業(yè)優(yōu)勢；②沿海地區(qū)相比內(nèi)陸省份具有區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展已相對成熟；③廣州、天津等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度（GDP增長率）要高于H省省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。根據(jù)H省省19992002年的GDP及其增長率（附表3），可以得出，%，據(jù)廣東省統(tǒng)計局資料，1997—％。綜合以上因素，可以取保守系數(shù)70%，保守估算本項目每畝工業(yè)用地可產(chǎn)生的稅收收入為1670%=11萬/畝。u 參考廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（附表附表5），%，考慮到廣東、H省兩省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實踐、GDP增長情況以及本項目實際，保守估計本項目的稅收收入增長率為15%。u 整體稅賦地方留存比例為25%。u 為了體現(xiàn)開發(fā)區(qū)前5年“免二減三”的稅收優(yōu)惠政策，在測算稅收收入的時候，有必要將稅種分開測算，根據(jù)XX市高新區(qū)歷年的所得稅、流轉(zhuǎn)稅及其他稅收之間的比例關(guān)系（附表6），所得稅占全部稅收的比例約為8%。u C公司從入園企業(yè)稅收中的分成份額為市本級財政收入的50%。u 為了鼓勵招商人員引進(jìn)成長性好、有良好市場發(fā)展前景的項目，避免短期投機(jī)行為，公司將采取動態(tài)累進(jìn)遞加的比例與招商引資人員進(jìn)行稅利分成。詳見表81。由此可以估算出未來十年工業(yè)園工業(yè)用地的稅收收入（表91）。計算過程詳見附錄二。表91：2004年—2013年園區(qū)工業(yè)用地稅收收入測算表年份2004200520062007200820092010201120122013土地開發(fā)總面積(畝)400100020003500500050005000500050005000稅收收入(萬元)0380100621273902596469728149945410997 （2）工業(yè)用地報批后收益5000畝工業(yè)用地報批后擬以低于開發(fā)成本的8萬/畝的價格出讓，項目壽命期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計為75%，即：2004年一期工程開發(fā)400畝土地的出讓收入為：400875%=2400萬2005年二期工程開發(fā)600畝土地的出讓收入為：600875%=3600萬2006年三期工程開發(fā)1000畝土地的出讓收入為：1000875%=6000萬2007年四期工程開發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬2008年五期工程開發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬（3）商業(yè)用地開發(fā)收益目前工業(yè)園區(qū)有配套的商業(yè)用地共1,500畝。初始開發(fā)階段按每畝增值20萬元計算，之后年增值率預(yù)計為18%。增值部分由C公司和園區(qū)開發(fā)公司按7：3的比例分成。2004年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500(+2070%)＝14,250萬2005年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)70%＝15,510萬2006年開發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)270%＝16,997萬 支出情況 （1）工業(yè)用地開發(fā)成本 5,000畝工業(yè)用地預(yù)計分五年全部開發(fā)完畢。工業(yè)用地的開發(fā)成本約為每畝14萬元：目前C公司與園區(qū)管委會協(xié)議雙方共同承擔(dān)開發(fā)成本，C承擔(dān)的開發(fā)成本為8萬元/畝，則：2004年一期工程開發(fā)400畝土地成本為：4008＝3,200萬2005年二期工程開發(fā)600畝土地成本為：6008＝4,800萬2006年三期工程開發(fā)1000畝土地成本為：10008＝8,000萬2007年四期工程開發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬2008年五期工程開發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬（2）商業(yè)用地開發(fā)成本1,500畝商業(yè)用地預(yù)計在2004年開始3年內(nèi)開發(fā)完畢。（、）計算，考慮到目前商業(yè)用地只報批600畝，今后國家土地征用相關(guān)政策可能調(diào)整，土地征用成本可能變化，拆遷費用可能上升。從而導(dǎo)致土地開發(fā)成本可能發(fā)生改變。綜合這些風(fēng)險因素，以每年18%的速度預(yù)計土地開發(fā)成本的增長，從而：2004年開發(fā)500畝，所需成本為500=7,250萬2005年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%) =8,555萬2006年開發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%)2 =10,095萬（3）管理費用主要為員工工資、房租、辦公費用等。其中：國外部分主要是用于高級客戶經(jīng)理的薪酬，每人每年約5萬歐元，共3人，共需支出15萬歐元，折合人民幣約為140萬。國內(nèi)部分第1年(2004年)員工工資支出約100萬，辦公費用約60萬，共計160萬。預(yù)計管理費用增長：2005年開始管理費用部分預(yù)計以5%的速率逐年遞增。即：2004年為140＋160＝300萬 2005年為300＋3005%＝315萬 2006年為315＋3155%＝331萬其余類推 （4）經(jīng)營費用主要包括用于市場開發(fā)、企業(yè)推介、廣告宣傳等方面的費用、激勵招商引資人員的稅金分成（詳見表92）。廣告宣傳等費用第一年的初期投入為100萬元，預(yù)計該部分以5%的速率逐年遞增。即：2004年為100萬； 2005年為100＋1005% ＝105萬； 2006年為105＋1055% ＝110萬；其余類推。表92：激勵招商引資人員的稅金分成表 （單位：萬元）年份2004200520062007200820092010201120122013稅收收入0380100621273902596469728149945410997分成比例8∶28∶28∶28∶27∶37∶37∶37∶36∶4招商引資人員稅金分成07620142578017892092244528364399綜合（1）（2）（3）（4）所含支出項目，得到企業(yè)的經(jīng)營成本如表93所示。表93：企業(yè)的經(jīng)營成本明細(xì)表 （單位：萬元）年份2004200520062007200820092010201120122013工業(yè)用地開發(fā)支出3200480080001200012000商業(yè)用地開發(fā)支出7250855510095管理費用300315331347365383402422443465經(jīng)營費用10018131154190119162226258529834554經(jīng)營成本10850138511873712888132662299 2628 3007 3426 5019 其中：經(jīng)營成本＝工業(yè)用地開發(fā)支出＋商業(yè)用地開發(fā)支出＋管理費用＋經(jīng)營費用（5）財務(wù)費用采用集合信托貸款融資的情況下，%，承銷費約1%，銀行擔(dān)保費1%，再加上其他相關(guān)費用，總計約8%。關(guān)于項目還款計劃：根據(jù)預(yù)計的項目資金需求和投資收益發(fā)生的數(shù)量、時間等因素，需要的還款期限為5年。還款方式為每年支付利息，到期支付本金。再考慮承銷費用等其他相關(guān)費用，均按每年支付當(dāng)年費用計算，預(yù)計每年財務(wù)費用為1200萬元（150008%＝1200萬元）。（6）稅費C公司須繳納的主要稅費有：營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅率為5%，城建稅為7%，教育費附加為3%，企業(yè)所得稅率為33%。上述稅金計算結(jié)果見表94。表94：C公司交納的主要稅金2004200520062007200820092010201120122013營業(yè)收入1665019490240031112712902596469728149945410997營業(yè)稅(5%)833 975 1200556645298349407473550城建稅及教育費附加(7%+3%)83 97 120 56 65 3035 41 47 55 營業(yè)稅金及附加916 1072 1320612710328383448520605 企業(yè)所得稅12161111906001101 1307 1549 1818 1773 其中：營業(yè)收入＝稅收收入＋工業(yè)用地報批后收益＋商業(yè)用地開發(fā)增值 營業(yè)稅＝營業(yè)收入5% 城建稅及教育費附加＝營業(yè)稅(7%＋3%)企業(yè)所得稅＝(營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－經(jīng)營成本－利息支出) 33% 墊付流動資金D國中小企業(yè)主要是在D國的中小企業(yè)扶持政策下發(fā)展起來的。在本項目中，為吸引D國中小企業(yè)投資和扶持其發(fā)展，工業(yè)園區(qū)將為入園企業(yè)提供了一攬子特色金融服務(wù)，它們包括促成各類銀行抵押貸款、租賃融資、信用擔(dān)保、信用評級與資信調(diào)查、應(yīng)收賬信托與質(zhì)押等。預(yù)計項目開發(fā)初期的5年需要投入的墊付流動資金為10,000萬元。 財務(wù)計劃 預(yù)計現(xiàn)金流量表（見附錄） 項目投資評價本項目屬分期投資項目，建設(shè)期＝5年，經(jīng)測算得出，%，稅后凈現(xiàn)值(貼現(xiàn)率＝10%)?？梢?，本項目在經(jīng)濟(jì)上可行。 不確定性分析 （1）盈虧平衡分析在盈虧平衡點，營業(yè)收入等于總成本費用。在該項目中，由于2004年、2007年2008年虧損，2009年起全面盈利，故2009年保本點的營業(yè)收入為2,627萬元，即該年只要實現(xiàn)2,627萬元的營業(yè)收入就能保持盈虧平衡。其余類推。%，說明在土地全部開發(fā)完畢后，企業(yè)發(fā)生虧損的可能性很小，企業(yè)的經(jīng)營比較安全。（注：安全邊際=預(yù)計可達(dá)到的銷售量－盈虧臨界點的銷售量，用相對數(shù)表示的安全邊際，又稱為安全邊際率，它是用安全邊際除以預(yù)計可達(dá)到的銷售額所得的比率。） （2）敏感性分析為考察本項目的主要因素發(fā)生變化對項目盈利水平的影響程度，本經(jīng)濟(jì)評價就稅收收入、經(jīng)營成本、項目壽命期平均企業(yè)入園率三個因素進(jìn)行了分析，結(jié)果見表9－5。表95：敏感性分析指標(biāo)匯總表變化因素因素變化率自 有 資 金內(nèi)部收益率投資回收期基本方案%敏感系數(shù)*（年）敏感系數(shù)稅收收入+10%%+5%%－5%%－10%%經(jīng)營成本+10%%+5%%5%%10%%項目10年期平均企業(yè)入園率(%)+10%%+5%%5%%10%%☆ 敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動百分比/參量值變動百分比，其計算結(jié)果的經(jīng)濟(jì)含義是指當(dāng)參量值變動1%時，會帶來目標(biāo)值變動百分之幾。根據(jù)表9－5分析得出：在該項目中，影響內(nèi)部收益率和投資回收期的諸因素中最敏感的是經(jīng)營成本，其次是項目10年期內(nèi)的平均企業(yè)入園率，再次是稅收收入?！铐椖渴找鎸?jīng)營成本變動的敏感性。由于項目前5年經(jīng)營成本中土地開發(fā)成本所占份額很大，造成經(jīng)營成本成為對收益影響最大的因素。根據(jù)客觀實際推測，在其他因素保持不變條件下，經(jīng)營成本下降可能性不大，故測算經(jīng)營成本上升的最高幅度。經(jīng)測算，%，%時，項目投資收益率達(dá)不到10%的期望收益率?！钇骄髽I(yè)入園率變動對項目收益的影響。平均企業(yè)入園率上下波動都有其可能性，從敏感性分析測算結(jié)果來看，這一指標(biāo)上升比下降對項目收益影響更大。但該指標(biāo)下降關(guān)系到項目的經(jīng)濟(jì)可行性，%，即當(dāng)項目10年期內(nèi)其他因素不變、%時，項目達(dá)不到投資的期望收益率。附錄：一、相關(guān)圖表附表1：天