【正文】 低物流成本的契機，其中運輸成本占產(chǎn)品整個物流總成本的60%左右，（公路運輸成本太高，鐵路運輸成本低，企業(yè)為了提高自身的競爭力，必須選擇更合理的運輸方式來降低其物流成本）。四、某市政府及有關(guān)部門對現(xiàn)代物流貨運站場給予政策上扶植，有關(guān)部門大力支持發(fā)展物流園區(qū)的建立。五、 某物流園項目所處地理位置優(yōu)越，交通四通八達，是發(fā)展物流的黃金地段，擁有火車東站貨運站場良好的資源優(yōu)勢。 第五章、物流園的經(jīng)營、管理、運作一、園區(qū)內(nèi)設(shè)有健全的組織機構(gòu)體系：設(shè)有決策層和執(zhí)行層；二、設(shè)有招商部、工程部、物業(yè)管理處、保安部、行政部、信息咨詢服務(wù)中心等部門，各部門權(quán)責明確，分工合作。三、物流園區(qū)經(jīng)營管理，包括招商引資、宣傳推廣、品牌建設(shè)、物業(yè)租售、物業(yè)管理與維護、為入住企業(yè)提供貨物配送、運輸、倉儲、廣告、交易結(jié)算、安全監(jiān)管等；且為入住企業(yè)提供各種配套服務(wù)，包括商務(wù)服務(wù)、經(jīng)營管理咨詢、工商稅務(wù)代辦、信息發(fā)布、保險、通信、小型購物、后勤、保安、環(huán)衛(wèi)、消防、文化娛樂、餐飲、住宿、處理企業(yè)投訴，為入住企業(yè)提供一流的管理、一流的服務(wù)。四、運營管理 物流園區(qū)的運營管理由長通物流有限公司管理層負責，實行總經(jīng)理負責制，同時接受投資者和租賃戶的監(jiān)督，充分考慮投資者的利益。按照崗位需要及合理控制成本的原則在各必要崗位上配備精干的管理和運營人才。 建立嚴格的系統(tǒng)管理制度，以提高管理效率，減少協(xié)調(diào)成本，保障物流園區(qū)從一開始就能夠體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效的運營效率。實際運營中以合同、協(xié)議的形式開展租賃、承包、經(jīng)紀、交易等業(yè)務(wù)，增加經(jīng)營的透明度，讓投資者放心；保障規(guī)范運作，降低公司和投資者的投資風險。 第六章、項目投資規(guī)模、概算及投資效益狀況分析一、項目具體狀況 占地面積：1037畝土地使用權(quán)：50年 地面狀況：實現(xiàn)“五通一平”，即通路、給水、排水、供電、通訊和土地狀況平整。 由長通物流有限公司籌資興建，并負責管理、運營。經(jīng)營范圍：鐵路貨物運輸、公路貨物運輸、多式聯(lián)運、倉儲、停車場 、物流信息平臺中心。項目總建筑面積319,462平方米 ，其中：貨運辦公樓 8,592平方米 ，貨運倉庫300,000平方米 ，“司機之家”10,870平方米 。建設(shè)集裝箱堆場33,350平方米。經(jīng)營范圍：鐵路貨物運輸、公路貨物運輸、多式聯(lián)運、倉儲、出租停車場 、物流信息平臺中心、物流商貿(mào)、公共配套服務(wù)等。二、投資收益狀況分析項目建設(shè)規(guī)模項目總投資61,978萬元，包括：1）購置土地使用權(quán)（50）年：共征用地1,037畝，地價22萬/畝，計22,814萬元。2）前期費用：可研、環(huán)評、立項、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計按10元/平米，即319,462平方米10=320萬元；報建費約90元/平米，即319,246平方米90=2,875萬元；計3,195萬元。3）綜合辦公樓（包括“司機之家”）建筑成本： 10,870平方米（單價）＝1,304萬元；4)貨運辦公樓建造成本： 8,592平方米（單價）＝687萬元 ；5)物流信息平臺交易管理中心200萬元；6)貨運倉庫建造成本：300,000平方米（單價）＝27,000萬元 ；7)綠地費用：10,640＝53萬元 ；8)園區(qū)配套成本：200萬元（含水、電、通訊、圍墻、大門、倉庫防火門、消防、配電間、廣告費等）；9)鐵路集裝箱運輸用amp。公路集裝箱用相關(guān)配套設(shè)備需投資1,370萬元；10)再生資源處理設(shè)備amp。物流轉(zhuǎn)中心裝卸搬運設(shè)備投資1,820萬元；11）管理費：%計，即35,184%=527萬元。12）財務(wù)費：按借款20,000萬元計，%（％的基準利率上浮20％計算），借期2年，即20,000%2年=2,808元。項目投資來源①自籌：我公司自籌21,978萬元，項目預(yù)收租金定金20,000萬元，用于購置土地、項目前期投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。②向銀行申請貸款20,000萬元，借期兩年，用于補充項目投資不足部分。項目經(jīng)濟分析經(jīng)營收入來源：倉庫出租、堆場出租、貨運火車按車皮收費、商鋪出租、辦公樓、賓館出租、停車場收費、廣告位出租、汽修廠加油站、物流信息收費等?！瘛八緳C之家”住宿收入（按60％的入住率計算）：400萬元 ；● 餐飲收入：100萬元；● 停車、汽修廠、加油站收入(按80％的負荷計算)：180萬元 ● 倉儲租賃收入： 倉儲功能區(qū)面積300,000平方米 (多次周轉(zhuǎn)):按月租金24元/平方米計算，項目建成后一次性出租10年，即一次性繳納10年租金，300,000平米24元120個月=86,400萬元?！?集裝箱堆場租賃收入集裝箱堆場面積33350平方米，(多次周轉(zhuǎn)):按月租金25元/平方米計算，33,3501225=1,。● 附加增值服務(wù)收入（指物流信息服務(wù)、物流中介業(yè)務(wù)、等）：364萬元 ● 配載費收入（車皮及集裝箱的裝卸）800元/車80,000=6,400萬/年正常經(jīng)營年份年度收益預(yù)測合計:17,084萬元；倉儲一次性出租10年，可收回資金86,400萬元，本項資金其中20,000萬元補充項目投資，剩余的66,400萬元作為貸款償還來源，貸款按期償還有保證。盈利能力分析本項目收入扣除成本后為利潤，%，%。（含建設(shè)期1年）(稅前)。融資償還年限為2年，本項目有較強的盈利能力。關(guān)于收入狀況的特別說明 （1）在計算正常經(jīng)營年份經(jīng)營收入時，未考慮湖南省和某市所給予的優(yōu)惠政策帶來的直接收益。 我們所投資的項目是廣鐵集團和某市物流規(guī)劃布局范圍內(nèi)的物流園項目，享受某市服務(wù)業(yè)招商引資的扶持政策：可享受政府的一次性補貼、享受固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)的一定補貼、享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策等。這種補貼收益是一筆可觀的數(shù)字，之所以未考慮進去，是因為我們打算以這部分收益去抵扣潛在的經(jīng)營風險。 （2）做收入預(yù)測時未充分考慮以物流園區(qū)為平臺，所開拓的新的經(jīng)營項目的收益。 （3） 土地、房屋升值和租金的上升將會給投資者帶來未來可觀的收益。備注：華中物流公司在進行園區(qū)籌備的同時，要求某工業(yè)園區(qū) 分園管委會盡快辦理相關(guān)基建和注冊手續(xù)。資金籌集到位，基本建設(shè)估計用時 1618個月，建成后，能開業(yè)的項目盡快上馬，避免時間成本的損失。 某物流園堅持以人為本、開拓創(chuàng)新，服務(wù)至上，互利共贏的原則打造一個引領(lǐng)西南物流業(yè)發(fā)展的旗艦。 某物流園熱忱歡迎中外客商投資合作，進場經(jīng)營，攜手共創(chuàng)輝煌！26