【正文】 由于項(xiàng)?！　　　「鶕?jù)表9－5分析得出：　　在該項(xiàng)目中，影響內(nèi)部收益率和投資回收期的諸因素中最敏感的是經(jīng)營成本，其次是項(xiàng)目10年期內(nèi)的平均企業(yè)入園率，再次是稅收收入。） （2）敏感性分析　　為考察本項(xiàng)目的主要因素發(fā)生變化對(duì)項(xiàng)目盈利水平的影響程度，本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)就稅收收入、經(jīng)營成本、項(xiàng)目壽命期平均企業(yè)入園率三個(gè)因素進(jìn)行了分析，結(jié)果見表9－5?！　?，說明在土地全部開發(fā)完畢后，企業(yè)發(fā)生虧損的可能性很小，企業(yè)的經(jīng)營比較安全。在該項(xiàng)目中，由于2004年、2007年2008年虧損，2009年起全面盈利，故2009年保本點(diǎn)的營業(yè)收入為2,627萬元，即該年只要實(shí)現(xiàn)2,627萬元的營業(yè)收入就能保持盈虧平衡。可見，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行?！　☆A(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)初期的5年需要投入的墊付流動(dòng)資金為10,000萬元?！　　　”?4：C公司交納的主要稅金
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
營業(yè)收入
16650
19490
24003
11127
12902
5964
6972
8149
9454
10997
營業(yè)稅(5%)
833
975
1200
556
645
298
349
407
473
550
城建稅及教育費(fèi)附加(7%+3%)
83
97
120
56
65
30
35
41
47
55
營業(yè)稅金及附加
916
1072
1320
612
710
328
383
448
520
605
企業(yè)所得稅
1216
1111
906
0
0
1101
1307
1549
1818
1773
　　其中：營業(yè)收入＝稅收收入＋工業(yè)用地報(bào)批后收益＋商業(yè)用地開發(fā)增值　　 營業(yè)稅＝營業(yè)收入5%　　 城建稅及教育費(fèi)附加＝營業(yè)稅(7%＋3%)　　　　　企業(yè)所得稅＝(營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－經(jīng)營成本－利息支出) 33% 墊付流動(dòng)資金　　D國中小企業(yè)主要是在D國的中小企業(yè)扶持政策下發(fā)展起來的?！　I業(yè)稅率為5%，城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅率為33%。再考慮承銷費(fèi)用等其他相關(guān)費(fèi)用，均按每年支付當(dāng)年費(fèi)用計(jì)算，預(yù)計(jì)每年財(cái)務(wù)費(fèi)用為1200萬元（150008%＝1200萬元）?！　￡P(guān)于項(xiàng)目還款計(jì)劃：　　根據(jù)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目資金需求和投資收益發(fā)生的數(shù)量、時(shí)間等因素，需要的還款期限為5年?！　　　　　”?2：激勵(lì)招商引資人員的稅金分成表 （單位：萬元）年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
稅收收入
0
380
1006
2127
3902
5964
6972
8149
9454
10997
分成比例
8∶2
8∶2
8∶2
8∶2
7∶3
7∶3
7∶3
7∶3
6∶4
招商引資人員稅金分成
0
76
201
425
780
1789
2092
2445
2836
4399
　　綜合（1）（2）（3）（4）所含支出項(xiàng)目，得到企業(yè)的經(jīng)營成本如表93所示?！　V告宣傳等費(fèi)用第一年的初期投入為100萬元，預(yù)計(jì)該部分以5%的速率逐年遞增?！　☆A(yù)計(jì)管理費(fèi)用增長：2005年開始管理費(fèi)用部分預(yù)計(jì)以5%的速率逐年遞增。其中：國外部分主要是用于高級(jí)客戶經(jīng)理的薪酬，每人每年約5萬歐元，共3人，共需支出15萬歐元，折合人民幣約為140萬。從而導(dǎo)致土地開發(fā)成本可能發(fā)生改變。工業(yè)用地的開發(fā)成本約為每畝14萬元：目前C公司與園區(qū)管委會(huì)協(xié)議雙方共同承擔(dān)開發(fā)成本，C承擔(dān)的開發(fā)成本為8萬元/畝，則：　　2004年一期工程開發(fā)400畝土地成本為：4008＝3,200萬　　2005年二期工程開發(fā)600畝土地成本為：6008＝4,800萬　　2006年三期工程開發(fā)1000畝土地成本為：10008＝8,000萬　　2007年四期工程開發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬　　2008年五期工程開發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬　　?。?）商業(yè)用地開發(fā)成本　　1,500畝商業(yè)用地預(yù)計(jì)在2004年開始3年內(nèi)開發(fā)完畢。增值部分由C公司和園區(qū)開發(fā)公司按7：3的比例分成?！　　　”?1：2004年—2013年園區(qū)工業(yè)用地稅收收入測(cè)算表年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
土地開發(fā)總面積(畝)
400
1000
2000
3500
5000
5000
5000
5000
5000
5000
稅收收入(萬元)
0
380
1006
2127
3902
5964
6972
8149
9454
10997
　?。?）工業(yè)用地報(bào)批后收益　　5000畝工業(yè)用地報(bào)批后擬以低于開發(fā)成本的8萬/畝的價(jià)格出讓，項(xiàng)目壽命期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計(jì)為75%，即：　　2004年一期工程開發(fā)400畝土地的出讓收入為：400875%=2400萬　　2005年二期工程開發(fā)600畝土地的出讓收入為：600875%=3600萬　　2006年三期工程開發(fā)1000畝土地的出讓收入為：1000875%=6000萬　　2007年四期工程開發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬　　2008年五期工程開發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬?。?）商業(yè)用地開發(fā)收益　　目前工業(yè)園區(qū)有配套的商業(yè)用地共1,500畝?！　∮纱丝梢怨浪愠鑫磥硎旯I(yè)園工業(yè)用地的稅收收入（表91）?！? 為了鼓勵(lì)招商人員引進(jìn)成長性好、有良好市場(chǎng)發(fā)展前景的項(xiàng)目，避免短期投機(jī)行為，公司將采取動(dòng)態(tài)累進(jìn)遞加的比例與招商引資人員進(jìn)行稅利分成?！? 為了體現(xiàn)開發(fā)區(qū)前5年“免二減三”的稅收優(yōu)惠政策，在測(cè)算稅收收入的時(shí)候，有必要將稅種分開測(cè)算，根據(jù)**市高新區(qū)歷年的所得稅、流轉(zhuǎn)稅及其他稅收之間的比例關(guān)系（附表6），所得稅占全部稅收的比例約為8%?！? 參考廣州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1997—2002年的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（附表附表5），%，考慮到廣東、H省兩省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)踐、GDP增長情況以及本項(xiàng)目實(shí)際，保守估計(jì)本項(xiàng)目的稅收收入增長率為15%。根據(jù)H省省19992002年的GDP及其增長率（附表3），可以得出，%，據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局資料，1997—％。在本項(xiàng)目中，考慮到園區(qū)的土地開發(fā)面積、地理位置、商業(yè)環(huán)境以及開發(fā)初期客觀上存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，綜合投資期內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)，將本項(xiàng)目平均每期工程的建設(shè)期預(yù)計(jì)為1年，項(xiàng)目10年期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計(jì)為75%。 （1）稅收收入估算* 本項(xiàng)目5000畝工業(yè)用地預(yù)計(jì)分五年全部開發(fā)完畢。由于匯率的變化可能會(huì)導(dǎo)致原材料、勞動(dòng)力成本的相應(yīng)變化，這對(duì)整個(gè)投資環(huán)境將產(chǎn)生一定影響。 匯率風(fēng)險(xiǎn)　　人民幣匯率的穩(wěn)定無論是對(duì)于外國投資者，還是我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展都起著舉足輕重的作用。由此，將帶來房地產(chǎn)和相關(guān)的行業(yè)如水泥、鋼鐵、家具、施工、裝修材料等將在一定程度上有所萎縮。這可能對(duì)公司今后申請(qǐng)銀行貸款產(chǎn)生影響。　　 政策性風(fēng)險(xiǎn)　　中國人民銀行發(fā)布公告，將在2003年9月21日起，除農(nóng)村信用社和城市信用社，所有存款類金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金由6%提高到7%。　　 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)　　由于D國工業(yè)園為入園企業(yè)提供專門的特色金融服務(wù)，需要較多的資金投入，公司如何應(yīng)對(duì)因?yàn)槿雸@企業(yè)提供特色金融服務(wù)時(shí)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；如何對(duì)公司經(jīng)營中各環(huán)節(jié)費(fèi)用進(jìn)行有計(jì)劃的控制管理；如何以最小的投入為各位股東產(chǎn)生最大的效益，這些都是公司面臨的財(cái)務(wù)問題?！　〉诎瞬糠?風(fēng)險(xiǎn)提示　　D國工業(yè)園的興建雖然得到了**市各級(jí)政府的大力支持和積極推動(dòng)，市場(chǎng)前景十分可觀，但對(duì)投資者也存在一定風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)周期性風(fēng)險(xiǎn)　　雖然在前面，公司分析了在今后一段時(shí)間內(nèi)，隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的逐步升溫，各類環(huán)保型建材需求總量將明顯增加，生產(chǎn)企業(yè)也將迎來發(fā)展的又一個(gè)春天。同時(shí)，公司正積極與國家工商聯(lián)合總會(huì)、國家環(huán)?？偩致?lián)系，擬將工業(yè)園建成D國中小企業(yè)基地和國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，這一利好消息無疑將給工業(yè)園的發(fā)展帶來無限商機(jī)。公司將充分發(fā)揮政府、招商個(gè)人、中介機(jī)構(gòu)、合作伙伴等各種市場(chǎng)資源的優(yōu)勢(shì)，形成合力，實(shí)現(xiàn)公司市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)向資本優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)變。另一方面，以環(huán)保型建材為主的行業(yè)集中在一個(gè)工業(yè)園中，行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)很快能夠成龍配套，形成集群效應(yīng)，在極大程度上提高園區(qū)的專業(yè)化程度。公司董事長喻春是作風(fēng)務(wù)實(shí)的企業(yè)家，他有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)、環(huán)保型建材經(jīng)營和企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以他為主構(gòu)成的公司管理團(tuán)隊(duì)，富有團(tuán)結(jié)協(xié)作、勤于拼搏、勇于創(chuàng)新的精神。　　　　綜合上述戰(zhàn)略步驟，公司戰(zhàn)略演進(jìn)過程如下圖所示。 融資方案一：集合信托投資　　C公司將尋求與國內(nèi)某家信托投資機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行的合作，對(duì)**D國工業(yè)園開發(fā)這一項(xiàng)目發(fā)行集合信托貸款。資金主要用于完成園區(qū)部分工業(yè)用地與商業(yè)用地的平整，并擬與**高新技術(shù)開發(fā)區(qū)合作組建“特色金融服務(wù)基金”。 公司戰(zhàn)略步驟 （1）增資擴(kuò)股　　C公司成立后，將盡快把注冊(cè)資本增加至5,000萬元。力爭(zhēng)5年內(nèi)引進(jìn)D國企業(yè)30家以上，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值超過50億元。目前，公司已經(jīng)聘請(qǐng)國內(nèi)權(quán)威專家、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)園區(qū)規(guī)劃布局，園內(nèi)同時(shí)還將興建醫(yī)院、國際學(xué)校、網(wǎng)球中心、休閑娛樂中心等設(shè)施?！　。?）努力提供全方位的金融服務(wù)　　特色金融服務(wù)是D國工業(yè)園特色與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，C公司將密切與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作與溝通，全力架設(shè)園區(qū)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的橋梁，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展融資提供最大便利?！　。?）最大范圍發(fā)揮銷售網(wǎng)絡(luò)體系的優(yōu)勢(shì)　　公司強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)體系是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。 SS高新技術(shù)開發(fā)區(qū)地處H省省省會(huì)，在交通運(yùn)輸、信息傳遞上較**D國工業(yè)園有著一定優(yōu)勢(shì)，但SS的勞動(dòng)力成本較**高，同時(shí)伴隨著***，SS在交通、信息上的優(yōu)勢(shì)將逐步淡出，因此用傳統(tǒng)的招商手段和簡單的稅收、土地政策已經(jīng)不是工業(yè)園可持續(xù)發(fā)展的途徑，必須在發(fā)展中尋求新的思路和辦法。全區(qū)現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)800多家，其中外資企業(yè)200家。其三，**作為全國工業(yè)重鎮(zhèn)，擁有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，31萬富有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)工人也是青島等地?zé)o法匹及的。但是青島作為我國首批沿海經(jīng)濟(jì)開放城市其勞動(dòng)力成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地處中部的**?！　≡谕顿Y回報(bào)上，德方參與工業(yè)園建設(shè)的投資者可以從建設(shè)工業(yè)廠房、投資咨詢業(yè)務(wù)、參股進(jìn)園企業(yè)、土地差價(jià)、物業(yè)管理和綜合服務(wù)中得到回報(bào)?！　∧壳?，青島D國工業(yè)園運(yùn)作模式上將采取國際化市場(chǎng)運(yùn)作與政府支持相結(jié)合的方式，政府同時(shí)也會(huì)為工業(yè)園建設(shè)及入園企業(yè)提供最優(yōu)惠的政策支持和最完善的配套服務(wù)。工業(yè)園于2003年開始對(duì)外招商，第一期土地開發(fā)面積500畝，主要用于工業(yè)用地的開發(fā)?！　∏鄭uD國中小企業(yè)工業(yè)園地處青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)拓展區(qū)內(nèi)。山東省和青島市在其對(duì)外政策上把全面發(fā)展與D國的關(guān)系和合作放到了重中之重的地位。雖然合肥勞動(dòng)力水平與**不相上下，但考慮熟練勞動(dòng)力因素，**D國工業(yè)園還是優(yōu)勢(shì)明顯的。園區(qū)擁有齊備的社會(huì)配套設(shè)施，一個(gè)外籍員工居住所，七個(gè)中方員工居住所，一所國際學(xué)校(幼兒到高中)，七所中專職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，一家醫(yī)院，五家國內(nèi)銀行分支機(jī)構(gòu)，一家五星級(jí)酒店，各類賓館、休閑中心、人才勞務(wù)中心。至2001年年底累計(jì)引進(jìn)內(nèi)外資項(xiàng)目230個(gè)，其中外資項(xiàng)目89個(gè)，涉及21個(gè)國家和地區(qū)，園區(qū)面積53平方公里，初步形成了以電子、機(jī)械制造、化工、食品等為主的現(xiàn)代工業(yè)格局。2000年新批的7個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。　　　　圖51蘇州工業(yè)園區(qū)GDP、工業(yè)總產(chǎn)值增長趨勢(shì)圖 　　　?。?）合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)D國工業(yè)園　　合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，是全國首批22家行政管理體制和機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)開發(fā)區(qū)中唯一的2家省級(jí)開發(fā)區(qū)之一。截止2002年，：：。另外，省內(nèi)的SS市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和SS經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為我省最先成為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在信息、交通上較**具有一定優(yōu)勢(shì)，因此它們也可能是**D國工業(yè)園潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！　　　?duì)于上述各類問題，**D國工業(yè)園從構(gòu)想之初就采取了一系列措施加以防范，避免重復(fù)低水平建設(shè)，從園區(qū)特色和管理團(tuán)隊(duì)的分析中可見一斑。 　　 管理體制上有待突破　　部分開發(fā)區(qū)仍然是多頭管理。目前拿得出手的僅有**產(chǎn)業(yè)園。由此，我省工業(yè)園、開發(fā)區(qū)在對(duì)外商，尤其是引進(jìn)大型跨國集團(tuán)力度還不夠。但我省目前僅吸引8家全球500強(qiáng)企業(yè)投資?！　?項(xiàng)目引大引外上十分落后　　2003年初，全球500強(qiáng)企業(yè)中已有400多家在華投資，幾乎所有的工業(yè)項(xiàng)目都有跨國公司進(jìn)入?！　〉?002年底，我省共有中央、省級(jí)批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)和各類園區(qū)**多個(gè)，省級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)**個(gè)，市縣兩級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)約**個(gè)。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章 競(jìng)爭(zhēng)性分析 省內(nèi)工業(yè)園建設(shè)現(xiàn)狀　　我國目前已經(jīng)建成的工業(yè)園可謂不計(jì)其數(shù)，但它們主要可分為三個(gè)層次。三是建立招商項(xiàng)目庫，對(duì)重點(diǎn)和一般項(xiàng)目進(jìn)行不斷的開發(fā)、整理和包裝，推陳出新，開發(fā)一批，儲(chǔ)備一批，不斷適應(yīng)對(duì)外招商的需要。一是建立外商檔案庫，對(duì)符合產(chǎn)業(yè)特色的相關(guān)公司及財(cái)團(tuán)進(jìn)行登記、分析和研究，及時(shí)了解他們的投資意向和計(jì)劃。園區(qū)要不斷加強(qiáng)招商渠道的管理，強(qiáng)化駐外辦事處的招商職能，深化國外招商代理制，處理好與渠道之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，不斷維護(hù)和拓展招商范圍?！　?針對(duì)“特殊渠道”的優(yōu)勢(shì)整合　?、?渠道優(yōu)勢(shì)　　渠道包括委托代理、中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)等，其作用在于可以有效的擴(kuò)大招商面，而招商面的擴(kuò)大可以增加對(duì)投資者挑選的余地；同時(shí)可以增進(jìn)園區(qū)與投資者之間的關(guān)系，因?yàn)橛星赖摹按顦颉保瑘@區(qū)與投資者之間可以更快的相互熟悉和建立合作關(guān)系。此外， “三情（鄉(xiāng)情、親情、友情）”也是不錯(cuò)的關(guān)系營建手段，通過老鄉(xiāng)、親戚、朋友的關(guān)系增加園區(qū)的號(hào)召力和吸引力，有力的促進(jìn)投資的引進(jìn)。企業(yè)巡訪制度是一種加強(qiáng)關(guān)