【正文】 銀行表示，針對(duì)當(dāng)前貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)偏快，信貸增加較多的實(shí)際情況，要進(jìn)一步創(chuàng)造條件加大公開(kāi)市場(chǎng)操作力度，調(diào)控貨幣供應(yīng)量，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，積極引導(dǎo)貸款投向，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，防范出現(xiàn)新的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這可能對(duì)公司今后申請(qǐng)銀行貸款產(chǎn)生影響?！　　　⊥瑫r(shí)，央行的121號(hào)文件嚴(yán)格限制銀行給房地產(chǎn)公司提供銀行貸款。由此，將帶來(lái)房地產(chǎn)和相關(guān)的行業(yè)如水泥、鋼鐵、家具、施工、裝修材料等將在一定程度上有所萎縮。而園區(qū)內(nèi)企業(yè)主要是以建筑材料為主，故在一定程度上也會(huì)影響園區(qū)內(nèi)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，最終造成工業(yè)園稅源的減少。 匯率風(fēng)險(xiǎn)　　人民幣匯率的穩(wěn)定無(wú)論是對(duì)于外國(guó)投資者，還是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展都起著舉足輕重的作用。我國(guó)將在今后采取相應(yīng)舉措，逐步讓匯率更有彈性。由于匯率的變化可能會(huì)導(dǎo)致原材料、勞動(dòng)力成本的相應(yīng)變化，這對(duì)整個(gè)投資環(huán)境將產(chǎn)生一定影響。第九章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 資金需求計(jì)劃 預(yù)計(jì)投資?。?）預(yù)計(jì)投資金額：20,000萬(wàn)元?。?）初始資金來(lái)源：C公司自有資金5,000萬(wàn)元；　　　　　　　　　　銀行貸款/集合信托貸款15,000萬(wàn)元　　　　　　　　　　 收入來(lái)源 主要有稅收收入、工業(yè)用地批地收益和商業(yè)用地開(kāi)發(fā)增值。 （1）稅收收入估算* 本項(xiàng)目5000畝工業(yè)用地預(yù)計(jì)分五年全部開(kāi)發(fā)完畢。　* 目前我國(guó)已批準(zhǔn)設(shè)立了53家國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，(見(jiàn)中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)網(wǎng)：)。在本項(xiàng)目中，考慮到園區(qū)的土地開(kāi)發(fā)面積、地理位置、商業(yè)環(huán)境以及開(kāi)發(fā)初期客觀上存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，綜合投資期內(nèi)的發(fā)展趨勢(shì)，將本項(xiàng)目平均每期工程的建設(shè)期預(yù)計(jì)為1年，項(xiàng)目10年期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計(jì)為75%?！? 參考天津泰達(dá)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2001—2003. 9（附表1）、廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1997—2002年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)有關(guān)數(shù)據(jù)，泰達(dá)、廣州等（國(guó)家級(jí)）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)密度平均為100萬(wàn)/畝（經(jīng)濟(jì)密度是指單位土地面積上所承載的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這里指園區(qū)每畝工業(yè)土地所能產(chǎn)生的GDP數(shù)值）；同時(shí)，參考2001年32個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)GDP與稅收收入情況（附表2），%，即每畝工業(yè)土地能產(chǎn)生的稅收收入平均為16萬(wàn)，同時(shí)考慮到：　?、偬旖蛱┻_(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)主要為電子通訊、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)也是以出口創(chuàng)匯為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)，具備一定的行業(yè)優(yōu)勢(shì)；　?、谘睾５貐^(qū)相比內(nèi)陸省份具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展已相對(duì)成熟；　?、蹚V州、天津等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度（GDP增長(zhǎng)率）要高于H省省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。根據(jù)H省省19992002年的GDP及其增長(zhǎng)率（附表3），可以得出，%，據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局資料，1997—％?！　【C合以上因素，可以取保守系數(shù)70%，保守估算本項(xiàng)目每畝工業(yè)用地可產(chǎn)生的稅收收入為1670%=11萬(wàn)/畝。　* 參考廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1997—2002年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（附表附表5），%，考慮到廣東、H省兩省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)踐、GDP增長(zhǎng)情況以及本項(xiàng)目實(shí)際，保守估計(jì)本項(xiàng)目的稅收收入增長(zhǎng)率為15%?！? 整體稅賦地方留存比例為25%?！? 為了體現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)前5年“免二減三”的稅收優(yōu)惠政策，在測(cè)算稅收收入的時(shí)候，有必要將稅種分開(kāi)測(cè)算，根據(jù)**市高新區(qū)歷年的所得稅、流轉(zhuǎn)稅及其他稅收之間的比例關(guān)系（附表6），所得稅占全部稅收的比例約為8%。　* C公司從入園企業(yè)稅收中的分成份額為市本級(jí)財(cái)政收入的50%。　* 為了鼓勵(lì)招商人員引進(jìn)成長(zhǎng)性好、有良好市場(chǎng)發(fā)展前景的項(xiàng)目，避免短期投機(jī)行為，公司將采取動(dòng)態(tài)累進(jìn)遞加的比例與招商引資人員進(jìn)行稅利分成。詳見(jiàn)表81。　　由此可以估算出未來(lái)十年工業(yè)園工業(yè)用地的稅收收入（表91）。計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)附錄二。　　　　表91：2004年—2013年園區(qū)工業(yè)用地稅收收入測(cè)算表年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
土地開(kāi)發(fā)總面積(畝)
400
1000
2000
3500
5000
5000
5000
5000
5000
5000
稅收收入(萬(wàn)元)
0
380
1006
2127
3902
5964
6972
8149
9454
10997
　?。?）工業(yè)用地報(bào)批后收益　　5000畝工業(yè)用地報(bào)批后擬以低于開(kāi)發(fā)成本的8萬(wàn)/畝的價(jià)格出讓，項(xiàng)目壽命期內(nèi)企業(yè)入園率的平均值保守估計(jì)為75%，即：　　2004年一期工程開(kāi)發(fā)400畝土地的出讓收入為：400875%=2400萬(wàn)　　2005年二期工程開(kāi)發(fā)600畝土地的出讓收入為：600875%=3600萬(wàn)　　2006年三期工程開(kāi)發(fā)1000畝土地的出讓收入為：1000875%=6000萬(wàn)　　2007年四期工程開(kāi)發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬(wàn)　　2008年五期工程開(kāi)發(fā)1500畝土地的出讓收入為：1500875%=9000萬(wàn)?。?）商業(yè)用地開(kāi)發(fā)收益　　目前工業(yè)園區(qū)有配套的商業(yè)用地共1,500畝。初始開(kāi)發(fā)階段按每畝增值20萬(wàn)元計(jì)算，之后年增值率預(yù)計(jì)為18%。增值部分由C公司和園區(qū)開(kāi)發(fā)公司按7：3的比例分成。　　2004年開(kāi)發(fā)500畝，C公司分得的收益為500(+2070%)＝14,250萬(wàn)　　2005年開(kāi)發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)70%＝15,510萬(wàn)　　2006年開(kāi)發(fā)500畝，C公司分得的收益為500+50020(1＋18%)270%＝16,997萬(wàn)　　 支出情況 　?。?）工業(yè)用地開(kāi)發(fā)成本 5,000畝工業(yè)用地預(yù)計(jì)分五年全部開(kāi)發(fā)完畢。工業(yè)用地的開(kāi)發(fā)成本約為每畝14萬(wàn)元：目前C公司與園區(qū)管委會(huì)協(xié)議雙方共同承擔(dān)開(kāi)發(fā)成本，C承擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本為8萬(wàn)元/畝，則：　　2004年一期工程開(kāi)發(fā)400畝土地成本為：4008＝3,200萬(wàn)　　2005年二期工程開(kāi)發(fā)600畝土地成本為：6008＝4,800萬(wàn)　　2006年三期工程開(kāi)發(fā)1000畝土地成本為：10008＝8,000萬(wàn)　　2007年四期工程開(kāi)發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬(wàn)　　2008年五期工程開(kāi)發(fā)1500畝土地成本為：15008＝12,000萬(wàn)　　?。?）商業(yè)用地開(kāi)發(fā)成本　　1,500畝商業(yè)用地預(yù)計(jì)在2004年開(kāi)始3年內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢。（、）計(jì)算，考慮到目前商業(yè)用地只報(bào)批600畝，今后國(guó)家土地征用相關(guān)政策可能調(diào)整，土地征用成本可能變化，拆遷費(fèi)用可能上升。從而導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)成本可能發(fā)生改變。綜合這些風(fēng)險(xiǎn)因素，以每年18%的速度預(yù)計(jì)土地開(kāi)發(fā)成本的增長(zhǎng)，從而：　　2004年開(kāi)發(fā)500畝，所需成本為500=7,250萬(wàn)　　2005年開(kāi)發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%) =8,555萬(wàn)　　2006年開(kāi)發(fā)500畝，所需成本為500(1+18%)2 =10,095萬(wàn)　　　　（3）管理費(fèi)用　　主要為員工工資、房租、辦公費(fèi)用等。其中：國(guó)外部分主要是用于高級(jí)客戶經(jīng)理的薪酬，每人每年約5萬(wàn)歐元，共3人，共需支出15萬(wàn)歐元，折合人民幣約為140萬(wàn)。國(guó)內(nèi)部分第1年(2004年)員工工資支出約100萬(wàn)，辦公費(fèi)用約60萬(wàn)，共計(jì)160萬(wàn)?！　☆A(yù)計(jì)管理費(fèi)用增長(zhǎng)：2005年開(kāi)始管理費(fèi)用部分預(yù)計(jì)以5%的速率逐年遞增。　　　　　即：2004年為140＋160＝300萬(wàn)　　 2005年為300＋3005%＝315萬(wàn)　　 2006年為315＋3155%＝331萬(wàn)　　　　　　　其余類推　　　　 （4）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用　　主要包括用于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、企業(yè)推介、廣告宣傳等方面的費(fèi)用、激勵(lì)招商引資人員的稅金分成（詳見(jiàn)表92）。　　廣告宣傳等費(fèi)用第一年的初期投入為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)該部分以5%的速率逐年遞增?！　　　〖矗?004年為100萬(wàn)；　　 2005年為100＋1005% ＝105萬(wàn)；　　 2006年為105＋1055% ＝110萬(wàn)；　　　　　　其余類推?！　　　　　”?2：激勵(lì)招商引資人員的稅金分成表 （單位：萬(wàn)元）年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
稅收收入
0
380
1006
2127
3902
5964
6972
8149
9454
10997
分成比例
8∶2
8∶2
8∶2
8∶2
7∶3
7∶3
7∶3
7∶3
6∶4
招商引資人員稅金分成
0
76
201
425
780
1789
2092
2445
2836
4399
　　綜合（1）（2）（3）（4）所含支出項(xiàng)目，得到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本如表93所示。表93：企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本明細(xì)表 （單位：萬(wàn)元）年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
工業(yè)用地開(kāi)發(fā)支出
3200
4800
8000
12000
12000
商業(yè)用地開(kāi)發(fā)支出
7250
8555
10095
管理費(fèi)用
300
315
331
347
365
383
402
422
443
465
經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
100
181
311
541
901
1916
2226
2585
2983
4554
經(jīng)營(yíng)成本
10850
13851
18737
12888
13266
2299
2628
3007
3426
5019
　　其中：經(jīng)營(yíng)成本＝工業(yè)用地開(kāi)發(fā)支出＋商業(yè)用地開(kāi)發(fā)支出＋管理費(fèi)用＋經(jīng)營(yíng)費(fèi)用　　　?。?）財(cái)務(wù)費(fèi)用　　采用集合信托貸款融資的情況下，%，承銷費(fèi)約1%，銀行擔(dān)保費(fèi)1%，再加上其他相關(guān)費(fèi)用，總計(jì)約8%?！　￡P(guān)于項(xiàng)目還款計(jì)劃：　　根據(jù)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目資金需求和投資收益發(fā)生的數(shù)量、時(shí)間等因素，需要的還款期限為5年。還款方式為每年支付利息，到期支付本金。再考慮承銷費(fèi)用等其他相關(guān)費(fèi)用，均按每年支付當(dāng)年費(fèi)用計(jì)算，預(yù)計(jì)每年財(cái)務(wù)費(fèi)用為1200萬(wàn)元（150008%＝1200萬(wàn)元）?！　　　。?）稅費(fèi)　　C公司須繳納的主要稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅?！　I(yíng)業(yè)稅率為5%，城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅率為33%。　　上述稅金計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表94?！　　　”?4：C公司交納的主要稅金
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
營(yíng)業(yè)收入
16650
19490
24003
11127
12902
5964
6972
8149
9454
10997
營(yíng)業(yè)稅(5%)
833
975
1200
556
645
298
349
407
473
550
城建稅及教育費(fèi)附加(7%+3%)
83
97
120
56
65
30
35
41
47
55
營(yíng)業(yè)稅金及附加
916
1072
1320
612
710
328
383
448
520
605
企業(yè)所得稅
1216
1111
906
0
0
1101
1307
1549
1818
1773
　　其中：營(yíng)業(yè)收入＝稅收收入＋工業(yè)用地報(bào)批后收益＋商業(yè)用地開(kāi)發(fā)增值　　 營(yíng)業(yè)稅＝營(yíng)業(yè)收入5%　　 城建稅及教育費(fèi)附加＝營(yíng)業(yè)稅(7%＋3%)　　　　　企業(yè)所得稅＝(營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)稅金及附加－經(jīng)營(yíng)成本－利息支出) 33% 墊付流動(dòng)資金　　D國(guó)中小企業(yè)主要是在D國(guó)的中小企業(yè)扶持政策下發(fā)展起來(lái)的。在本項(xiàng)目中，為吸引D國(guó)中小企業(yè)投資和扶持其發(fā)展，工業(yè)園區(qū)將為入園企業(yè)提供了一攬子特色金融服務(wù)，它們包括促成各類銀行抵押貸款、租賃融資、信用擔(dān)保、信用評(píng)級(jí)與資信調(diào)查、應(yīng)收賬信托與質(zhì)押等。　　預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的5年需要投入的墊付流動(dòng)資金為10,000萬(wàn)元。　　 財(cái)務(wù)計(jì)劃 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附錄） 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)　　本項(xiàng)目屬分期投資項(xiàng)目，建設(shè)期＝5年，經(jīng)測(cè)算得出，%，稅后凈現(xiàn)值(貼現(xiàn)率＝10%)?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 不確定性分析 （1）盈虧平衡分析　　在盈虧平衡點(diǎn)，營(yíng)業(yè)收入等于總成本費(fèi)用。在該項(xiàng)目中，由于2004年、2007年2008年虧損，2009年起全面盈利，故2009年保本點(diǎn)的營(yíng)業(yè)收入為2,627萬(wàn)元，即該年只要實(shí)現(xiàn)2,627萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)收入就能保持盈虧平衡。其余類推?！　?，說(shuō)明在土地全部開(kāi)發(fā)完畢后，企業(yè)發(fā)生虧損的可能性很小，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)比較安全。（注：安全邊際=預(yù)計(jì)可達(dá)到的銷售量－盈虧臨界點(diǎn)的銷售量，用相對(duì)數(shù)表示的安全邊際，又稱為安全邊際率，它是用安全邊際除以預(yù)計(jì)可達(dá)到的銷售額所得的比率。） （2）敏感性分析　　為考察本項(xiàng)目的主要因素發(fā)生變化對(duì)項(xiàng)目盈利水平的影響程度，本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)就稅收收入、經(jīng)營(yíng)成本、項(xiàng)目壽命期平均企業(yè)入園率三個(gè)因素進(jìn)行了分析，結(jié)果見(jiàn)表9－5。表95：敏感性分析指標(biāo)匯總表變化因素
因素變化率
　　　　　　　自 有 資 金
　　
　　
　　內(nèi)部收益率
　　投資回收期
基本方案
　　
　%
敏感系數(shù)*
　（年）
敏感系數(shù)
稅收收入
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
　　
－5%
　%
　
　　
－10%
　%
　
經(jīng)營(yíng)成本
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
5%
　%
　
10%
　%
　
項(xiàng)目10年期平均企業(yè)入園率(%)
+10%
　%
　
　　
+5%
　%
　
　　
5%
　%
　
　　
10%
　%
　
　　　　☆ 敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比，其計(jì)算結(jié)果的經(jīng)濟(jì)含義是指當(dāng)參量值變動(dòng)1%時(shí)，會(huì)帶來(lái)目標(biāo)值變動(dòng)百分之幾?！　　　「鶕?jù)表9－5分析得出：　　在該項(xiàng)目中，影響內(nèi)部收益率和投資回收期的諸因素中最敏感的是經(jīng)營(yíng)成本，其次是項(xiàng)目10年期內(nèi)的平均企業(yè)入園率，再次是稅收收入?！　　铐?xiàng)目收益對(duì)經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)的敏感性。由于項(xiàng)