【正文】 商場、 辦公 用 、住宅 房結(jié)合交通設(shè)計(jì)于東?？紤]到高峰時(shí)刻人流的集散需要，以及各 空間的獨(dú)立使用等問題，本方案均設(shè)有獨(dú)立的出入口，便于管理及使用， 使內(nèi)外部迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 39 頁 人流既不同功能的空間在互不干涉的基礎(chǔ)上又具有便捷的聯(lián)系。主體建筑與裙房共同形成院落空間，主要包括中心綠地及停車空間等。前廣場主要由廣場及綠地等兩部分組成：大面積鋪裝即可以起到裝飾、美化的作用，又是 綜合樓的主要集散空間，可以直接進(jìn)入 商業(yè) 樓中心大樓 的門廳，使得內(nèi)外空間之間既相互流通又相互交融。 建筑主體 組合 與裙房等組成 錯(cuò)落有致的 布局形式。 在設(shè)計(jì)中盡量把步行與外部空間環(huán)境相結(jié)合，使步行在愜意的氣氛下進(jìn)行。迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 37 頁 第四章 工程建設(shè)方案 本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，公建建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周圍環(huán)境的關(guān)系，并符合國家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定。程控交換機(jī)總量達(dá)到 30 萬門以上，本項(xiàng)目 電話規(guī)劃容量： 1800 門，現(xiàn)有資源完全可滿足 項(xiàng)目 要求。 區(qū)域 道路進(jìn)出有序，道路體量大，出入方便。 供氣 呼和浩特于 2020 年開始連片供應(yīng)天然氣， 2020 年供應(yīng)能力達(dá)到4000 立方米 /日， 項(xiàng)目 周邊主干道建設(shè)有天然氣中壓管道，可就近接入 項(xiàng)目 ，對(duì) 項(xiàng)目 規(guī)劃用氣有保證。因此本項(xiàng)目的供水完全有保障。共有水源井 92 眼，配水廠 6 座，清水池總?cè)萘? 萬立方米，輸水管道 25 公里，配水管 公里，供應(yīng)全市 70 平方公里范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活用水。目前已建成供配電壓等級(jí)的輸電線路和等級(jí)的變電站，形成了三級(jí)電壓供電網(wǎng)，現(xiàn)有的供電能力可以滿足項(xiàng)目的用電要求。 供電 呼和浩特電力是內(nèi)蒙西部網(wǎng)供，并同京、津 、唐電網(wǎng)相連。 項(xiàng)目的各項(xiàng)工作都在有條不紊的開展。開發(fā)地塊 四至范圍為 ： 東至錫林南路、 南 至都市華庭、 北至 香格里拉大酒店、 西 至 呼和浩特市體育局辦公樓， 項(xiàng)目基地地形平坦， 緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置非常好。 展會(huì)：通過參加各類展會(huì)等，通過簡單而有效的現(xiàn)場宣傳，以達(dá)到在一個(gè)短期內(nèi)推動(dòng)項(xiàng)目形象并銷售的效果?！?迎和廣場 ”項(xiàng)目可采用屋頂廣告、燈 箱、條幅、指引牌方式，大力宣傳“ 迎和廣場 ”項(xiàng)目，為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售作好宣傳工作。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 34 頁 “ 迎和廣場 ” 項(xiàng)目媒體的選擇 報(bào)紙廣告：主要選擇呼和浩特市及周邊盟市發(fā)行量大、讀者廣的報(bào)紙投放廣告，為項(xiàng)目入市制造聲勢，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。 強(qiáng)銷期：本階段我們將利用前期凝聚的人氣，消化 前期積累的客戶，客戶真正體會(huì)到升值的潛力，同時(shí)通過工程進(jìn)度的信息，增強(qiáng)客戶信心，建立良好的“口碑”效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款。從此階段開始，銷售工作全面展開。 分期銷售出租策略 醞釀期 :“ 迎和廣場 ”初期 主要是通過溝通和宣傳工作積累目標(biāo)客戶。 定價(jià)方式 ： 主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 33 頁 慮樓層差、朝向差、地段位置差。 本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)惠策略 價(jià)格優(yōu)惠策略 ， 擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；②集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 在推廣的各個(gè)周期里應(yīng)當(dāng)各自有響應(yīng)的均價(jià)，一般前期的均價(jià)會(huì)低于基準(zhǔn)均價(jià) ,后期的均價(jià)應(yīng)超過基準(zhǔn)均價(jià)，以保證項(xiàng)目在整個(gè)銷售期內(nèi)的均價(jià)達(dá)到基準(zhǔn)均價(jià)的水平，從而保證項(xiàng)目的整體利益。 定價(jià)策略 在定價(jià)上，采用同等區(qū)域、同等建筑規(guī)模、同等品味對(duì)比，采用價(jià)格領(lǐng)先的定價(jià)策略。 項(xiàng)目定價(jià) 從呼市 2020 年商業(yè)樓盤銷售情況分析， 中心區(qū) 高檔 商業(yè) 售價(jià)每平方米在 2500050000 元之間； 住宅為 700010000 元；寫字樓為800012020 元。 項(xiàng)目定位結(jié)論 成為呼和浩特市的高端 商業(yè)、 寫字、住宅 樓，滿足 完善周邊地區(qū)對(duì)于綜合商業(yè)服務(wù) 和居住 的需求。 從發(fā)展商愿景分析 發(fā)展商自身實(shí)力雄厚，有一定魄力，有信心打造精品項(xiàng)目 。 —— 產(chǎn)品需有獨(dú)特性和超前性，以增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 從競爭優(yōu)勢塑造角度分析 從適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征需要塑造差異化競爭優(yōu)勢的角度考慮，本區(qū)屬于 文化 集群區(qū)域，適合于針對(duì)大型的生活配套、商務(wù)配套等。 尋找獨(dú)有的項(xiàng)目理念和優(yōu)勢，塑造個(gè)性鮮明、品味獨(dú)特的產(chǎn)品氣質(zhì)，才能不陷于競爭的泥沼跳出來，吸引客戶關(guān)注，使項(xiàng)目成功； 選擇恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)和入市時(shí)機(jī)，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 30 頁 充分利用 中部優(yōu)勢 ，建設(shè)附合東部形象的工程項(xiàng)目，抓住區(qū)域優(yōu)勢做好文章，吸引區(qū)域性客戶，并拓展到外埠空間。 運(yùn)用最新的住宅生態(tài)智能科技技術(shù)，增加項(xiàng)目的科技含量，建立智能化，提升項(xiàng)目的價(jià)值。 09 年的房地產(chǎn)雖暫時(shí)在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了回暖跡象，但未來政策依然具有不確定性，仍具有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)； 項(xiàng)目周邊大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目云集，且都占有一定的開發(fā)先機(jī)，給項(xiàng)目帶來強(qiáng)有力的市場競爭。 機(jī)會(huì)分析（ OPPORTUNITY） 政府的 優(yōu)惠 政策，產(chǎn)業(yè)的快速集群，促進(jìn)人口基數(shù)快速增加，帶來更多購房者 和商業(yè)機(jī)遇 。 劣勢分析（ WEAKNESS） 前期資金投入量大，具有一定的難度，融資工作能否順利完迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 29 頁 成關(guān)系到整體項(xiàng)目運(yùn)作成功與否。 占地面積適中，開發(fā)體量適中，具備開發(fā)大型綜合商業(yè) 、寫字樓、住宅 的前提。 中部區(qū)域是中心城區(qū)，商業(yè)配套齊全，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，中心城區(qū)人口和居住功能不斷向郊區(qū)分散，地段價(jià)值愈加備受矚目。 2020 年 二季度，政策面比較平靜，而消息面更多的集中在經(jīng)濟(jì)的逐步向好，同時(shí)關(guān)注重大投資項(xiàng)目的啟動(dòng)和加快建設(shè)，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫；新增貸款額度 增加；房地產(chǎn)市場供應(yīng)和成交量方面都 有增加；市場價(jià)格在成交量的支撐下 沒有 下跌，但上升空間也有限。但是仍面臨較大考驗(yàn)，代表開發(fā)商投資意愿的土地購置量及土地開發(fā)雙雙走低，完成投資同比下降幅度也較大，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來投資表現(xiàn)了謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎； 由于前幾年房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，吸引了大量資本進(jìn)入市場，有的對(duì)市場估計(jì)過于樂觀，攤子鋪的過大，自有資金不足，在面臨銀根緊縮的政策下，資金壓力的問題日益突出。從國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)國際金融危機(jī)的判斷來看，危機(jī)尚未見底，國內(nèi)可 能首先觸底回升，這基本是一個(gè)共識(shí)。 目前，呼和浩特市部分企業(yè)經(jīng)營依然處于比較困難的狀況，尤其是當(dāng)前社會(huì)就業(yè)矛盾相當(dāng)突出，居民的消費(fèi)能力和信心都存在一定問題的情況下，雖然二季度房地產(chǎn)市場可能會(huì)依然保持繼續(xù)回曖的慣性，但后續(xù)壓力仍明顯存在。但從發(fā)展態(tài)勢看，由于誘發(fā)的危機(jī)沒有解除，而新有危機(jī)可能還會(huì)不斷出現(xiàn)。因?yàn)槲覀內(nèi)詫⒚媾R持續(xù)發(fā)展的考驗(yàn)。 信心不足 2020年底和 2020年呼和浩特市政府相繼出臺(tái)了呼政發(fā) [2020]63號(hào)和呼政發(fā) [2020]30 號(hào)文件和開發(fā)商雙重刺激作用明顯，市場活力有重歸的跡象，但消費(fèi)者也表現(xiàn)了比以前更趨理性，更加慎重，更有耐性的態(tài)度。最近在全國市場有所回暖的情況下，有可能帶動(dòng)新一輪銷售價(jià)格升溫。不同價(jià)位新建商品房增長幅度仍然較高 ，意味著房地產(chǎn)市場改善型置業(yè)需求的門檻仍然較高。 從 14 月的普通住宅成交戶型面積看，市場需求較大的仍是60100 平方米的戶型，銷售面積占 44%，銷售套數(shù)占 53%。可以認(rèn)為，在政策、經(jīng)濟(jì)、市場等多方因素綜合影響下，市場累積的住房需求一定程度釋放，市場開始回升。另一方面，在全球樓市之冬，呼和浩特市房地產(chǎn)企業(yè)也積極順應(yīng)市場變化，及時(shí)調(diào)整銷售策略，求得發(fā)展生機(jī)，使一度下滑的銷售形勢有了回升。 銷售增長 從銷售量數(shù)據(jù)可以看出，商品房銷售同比小幅增長，商品住房基本下降態(tài)勢，但環(huán)比增長幅度較大。具體到企業(yè)壓力幾何，更大程度取決于自身的策略選擇。盡管增長幅度同比呈回落，但是 14月在逆勢下仍然比 2020 年底有所增長，這與呼和浩特市實(shí)施的“ 一核雙圈 ” 發(fā)展思路和 “ 142” 戰(zhàn)略 的城市發(fā)展規(guī)劃息息相關(guān)。 銷售價(jià)格 2020 元到 3000 元之間的占銷售套數(shù)總量的 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)； 3000 元以 上的占 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。在 70 個(gè)大中城市排 45 位和 31 位。在 70 個(gè)大中城市排 38 位和 44 位；新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比 ，高于全國 個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù) 國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示 ， 4 月份 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，呼和浩特房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比 ，高 全迎和廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 國 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 6 商品房與商品住房空置面積情況 0500000100000015000002020000250000030000002 0 0 9 年1 4 月空置面積2 0 0 8 年1 4 月空置面積2 0 0 8 年1 1 2 月空置面積 圖 7 商品房空置構(gòu)成 05000001000000150000020200002500000住宅 別墅、高檔公寓 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他2 0 0 9 年1 4 月2 0 0 8 年1 1 2 月 銷售價(jià)格情況 14 月，商品房平均售 價(jià) 3914 元 /平方米，與去年同比增長 %，與上月環(huán)比增長 %，比 2020 年 12 月增長 %。占空置面積的 80%。 圖 5 2020年 14月商品房銷售構(gòu)成 0102030405060708090100住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房商品房銷售面積商品房銷售額 商品房空置情況 截至 4 月底，商品房空置面積 萬平方米，其中空置 13年面積 萬平方米，同比增長 %，比 2020 年 12 月下降%。與上年同期相比住宅下降 %，辦公樓下降 %，商業(yè)營業(yè)用增長 %；銷售 額，住宅占 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房各占 %和 %。 14 月占銷售面積的 %，同比減少 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提高 個(gè)百分點(diǎn)，比 2020 年 12 月份提高了 個(gè)百分點(diǎn)；銷售套數(shù)占 %，同比減少 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提高 個(gè)百分點(diǎn)，比 2020 年 12 月份提高了 個(gè)百分點(diǎn)。從商品住房銷售套數(shù)看，14 月實(shí)際登記銷售 2104 套，同比下降 %， 環(huán)比增長 %。 表 3 2020年、 2020年 14月土地開發(fā)購置情況 項(xiàng) 目 單位 2020年 14月 2020年 14月 同比增長 % 本年完成開發(fā)土地面積 平方米 424700 待開發(fā)土地面積 平方米 2591000 本年購置土地面 積 平方米 10000 137400 本年土地成交價(jià)款 萬元 1166 2300 商品房銷售情況 14 月，呼和浩特市商品房實(shí)際登記銷售面積 萬平方米，同比增長 %,環(huán)比增長 %。其中，住宅施工面積 萬平方米，同比增長%，增幅比 2020 年 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比 2020 年 12 月提高 個(gè)百分點(diǎn)；住宅竣工面積 萬平方米，同比下