【正文】 2020 年 4 月 22 日，中國特產(chǎn)采購協(xié)會(huì)與西南城控股有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國特產(chǎn)采購協(xié)會(huì)將充分發(fā)揮橋梁與紐帶作用，整合資源并嫁接至西南城項(xiàng)目，促進(jìn)協(xié)會(huì)會(huì)員單位與西南城的溝通合作，同時(shí)吸納西南城控股有限公司為協(xié)會(huì)副理事長單位，在西南城設(shè)置協(xié)會(huì)的分支機(jī)構(gòu)，權(quán)利支持在西南城建立中國特產(chǎn)市場、中國特產(chǎn)館、中國特產(chǎn)采購點(diǎn)、固定在西南城 舉辦中國特產(chǎn)采購商大會(huì)，定期在西南城舉辦以特產(chǎn)為主題的高峰論壇。 2020 年 3 月中國糖業(yè)酒類集團(tuán)總公司決定從明年起每年春季全國糖酒會(huì)永久落戶成都。 西南城所在區(qū)域是廣漢未來快速發(fā)展的開發(fā)區(qū)，但現(xiàn)在周圍 居住人口較老城區(qū)偏少 ，周邊的商業(yè)配套設(shè)施和市政配套設(shè)施較主城區(qū)偏差，對居民的商業(yè)吸引力不夠 。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 樓盤價(jià)格優(yōu)勢明顯，是同類商業(yè)樓盤中性價(jià)比及投資回報(bào)率較高的物業(yè)。 建筑定位為國際風(fēng)情小鎮(zhèn)，萬國建筑薈萃，可以不出國門看世界 施工管理過程嚴(yán)格管控，為項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成提供保障。 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目 擁有上千家糖酒商家固定客戶，其消費(fèi)能力高于一般商業(yè)綜合體；集會(huì)展、旅游于一體的多功能定位，讓商業(yè)配套設(shè)施擁有多重身份，面向的客戶群體更加多元和廣闊。 中國西南城是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目，采用貫通產(chǎn)、銷、展、研的全新六代商業(yè)模式，打造集博覽、會(huì)展、交易、旅游、物流、配套為一體的糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和集吃、住、行、游、購 、娛為一體的大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)。全球家居 CBD 新都區(qū)老成彭路家具產(chǎn)業(yè)園 成都香江置業(yè)有限公司 170 141592 三原外國語學(xué)校附屬小學(xué)、人人樂購物、西南石油大學(xué)、成都軍區(qū)總醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 8163 均價(jià) 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ： 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢明顯，是四川省未來規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)； 本區(qū)域所在地位于 “成德綿”經(jīng)濟(jì)走廊 的廣漢市 ；交通便捷，成綿高速、川陜公路、成都市第二繞城高速公路、寶成鐵路以及在建的成綿樂高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；緊靠國際商貿(mào)城，橫跨青白江兩岸，距離亞洲最大的物流樞紐僅 3公里 。 （ 3）區(qū)域內(nèi)類似地產(chǎn)市場競爭分析 與本項(xiàng)目臨近區(qū)域的 類似案例 銷售情況如下： 表 51 西南城二 期周邊房地產(chǎn)市場初步調(diào)查情況表 樓盤名稱 所在 區(qū)域 開發(fā)商 容積 率 占地 面積 （畝） 建筑 面積 （㎡） 周邊配套 價(jià)位 潤茂 建成后將 是廣漢及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)中心，真正做到立足廣漢輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 此項(xiàng)目總建筑面積 87000 平方米，西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 地上 4 層建筑面積共 68400 平方米，地下 1 層建筑面積共 18600 平方米。 （ 2）純商業(yè)綜合體 華地財(cái)富廣場位于經(jīng)開區(qū)核心地段，在廣漢市政府的支持下引入世界 500 強(qiáng)“沃爾瑪”商業(yè)，聯(lián)袂打造廣漢首個(gè)商業(yè)綜合體。 川師 “ 美景嘉園 ” 項(xiàng)目用地位于四川省廣漢市中山大道和深圳路交叉路口的東南角， 分為商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)兩個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域 。 金領(lǐng) 建筑風(fēng)格采用地中海風(fēng)格的建筑形式，在利用地中海式建筑風(fēng)格自身的形制特性上，使風(fēng)情商業(yè)街在具有豐富空間的基礎(chǔ)上洋溢著濃郁的歐陸風(fēng)情，極大地烘托出風(fēng)情街自身的浪漫情調(diào)，帶來賞心悅目的視覺享受，同時(shí)地中海慵懶隨性的建筑性格也為消費(fèi)行為提供切合的氛圍。 以餐飲及特色商鋪構(gòu)成的多元化風(fēng)情商業(yè)街，面積從 30 到 300 平米不等，充分體現(xiàn)街區(qū)的多樣性及風(fēng)格化。立面設(shè)計(jì)沿用簡歐風(fēng)格，并適當(dāng)糅入構(gòu)成元素，展現(xiàn)繁華的商業(yè)氣息。 建筑風(fēng)格采用簡潔古典風(fēng)格，以達(dá)到與風(fēng)情商業(yè)以及標(biāo)準(zhǔn)商鋪的區(qū)別，并且也更為符合配套用房應(yīng)具有的簡潔直接的風(fēng)格模式。 項(xiàng)目主體工程內(nèi)容及規(guī)模 西南城第二 期 建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模如下表： 表 41 西南城第 二 期 建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 1 二期 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 二期 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3 商業(yè)綜合體 建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率 面積 ㎡ 70791 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 容積率 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 建筑密度 % 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9 綠地率 15% 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二 期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 功能分區(qū) 商業(yè)綜合體 商業(yè)綜合體 沿景觀步行軸兩側(cè)及高速路輔道布置，分為五組多層商業(yè)綜合體，立面設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一，大方莊重，充分考慮廣告位的設(shè)置，作為主入口標(biāo)志建筑，與景觀大道共同提升片區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力。 園區(qū) 提供網(wǎng)上交易、期貨交易和信息資源管理，形成人流、物流、商品流、資金流、信息流，立足西南、輻射全國。 在旅游項(xiàng)目方面， 打造嘉年華游樂園、大劇院、婚慶公園 (大教堂、喜街、婚紗攝影基地 )、濱江公園(河景濕地、慶典廣場、啤酒廣場、水上樂園 )、龍居寺佛教文化區(qū)、海派風(fēng)情街、茗香街、博物館、藝術(shù)館、酒店 (星級(jí)酒店、風(fēng)情酒店、民俗客棧 )等旅游主題項(xiàng)目。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 項(xiàng)目由博覽會(huì)展區(qū)、營銷總部區(qū)、市場交易區(qū)、民俗體驗(yàn)區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、創(chuàng)意研發(fā)區(qū)、物流倉儲(chǔ)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)和生活配套區(qū)等十大功能區(qū)組成，經(jīng)營范圍涉及農(nóng)副產(chǎn)品、海鮮食品、軟飲料、乳制品、調(diào)味品、酒、糖果、營養(yǎng)品、保健品、休閑食品、方便食品、 進(jìn)口食品、茶葉、土特產(chǎn)、食品包裝、食品原料、食品機(jī)械等數(shù)十種糖酒食品關(guān)聯(lián)商品。 因此，我們可以發(fā)現(xiàn)廣漢商業(yè)開發(fā)還存在大的空白區(qū)，老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和， 而根據(jù)城市的升級(jí)，新城的發(fā)展，大量人口向新城轉(zhuǎn)移，新生的商業(yè)空間正在形成。 （ 4）缺少能夠滿足旅游消費(fèi)的一站式購物場所 廣漢市大力 發(fā)展旅游商業(yè)同時(shí)，由于商業(yè)消費(fèi)場所更新已經(jīng)滯后，以旅游為目的消費(fèi)者在廣漢缺乏能夠滿足其一站式住宿、購物、休閑、娛樂、餐飲為目的體驗(yàn)式消費(fèi)場所 。 （ 3）缺少高端品牌集中的綜合性項(xiàng)目 廣漢市目前整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平依然較低，眾多知名商業(yè)品牌因廣漢目前未有良好投資環(huán)境的項(xiàng)目而止步，一部分高端消費(fèi)者在本地?zé)o法滿足其對于高品牌的消費(fèi)欲望，這個(gè)部分消費(fèi)者大都前往成都、德陽等消費(fèi)。 廣漢市商業(yè)市場總結(jié)分析 綜上所述，廣漢市商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為以下特征： （ 1）缺少具有代表性的商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 目前具有代表性商業(yè)項(xiàng)目集中在老城區(qū)，而老城區(qū)的目前商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量過小、商業(yè)運(yùn)營缺乏專業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)，人氣不集中，集中式的消費(fèi)尚未形成，廣漢的商業(yè)地產(chǎn)市場迫切需要一個(gè)具有代表性聚集人氣的城市綜合體項(xiàng)目 。 （ 6）新城新興商圈 此區(qū)域以金雁湖公園以北區(qū)域?yàn)橹?，次區(qū)域目前常住人口較少。 （ 5）武廟步行街商 圈 廣漢的第二個(gè)商業(yè)核心點(diǎn)處于成百商圈北上方，位于兩個(gè)商圈中段；主要由漢口路和武昌路構(gòu)成，此商業(yè)圈也包含了部分的萬壽路、南京路、南北大街。 （ 3）傳統(tǒng)購物街區(qū) 廣漢市最繁華的商業(yè)街區(qū)，以珠寶、服飾、箱包等購物為主題的步行街，業(yè)態(tài)齊全、品牌較高，人流最多的商業(yè)步行街，此區(qū)域租金價(jià)格在西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 300 元 /平米 /月以上，且具有高昂的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，一個(gè) 25 平米的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá) 18 萬元。 8F：成百辦公室及庫房 。 4F：國美、床上和家具、文化等用品、針織品、兒童樂園。 2F：各個(gè)年齡段女性服裝。 （ 2） 傳統(tǒng)老城購物商圈 —— 成百大樓 項(xiàng)目地址： 廣漢市商業(yè)核心區(qū)，中山大道 與九江路交匯點(diǎn)。幾個(gè)典型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況都非常良好，時(shí)代廣場與曼哈頓余少量鋪面未售，其余鋪面均已經(jīng)售罄。 廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 廣漢的商 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段依然以住宅模式開發(fā)為主，處于第一代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，由于本地缺少國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式依舊以傳統(tǒng)的裸賣為主，極少涉及到商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、招商，更缺少大型主力店的進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常落后。 市場機(jī)遇 廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整 廣漢市目前的主要商圈以傳統(tǒng)的老城區(qū)商貿(mào)中心（九江路與中山大道交匯處）、傳統(tǒng)的購物步行街（東西大街、武昌路）、武廟步行街休閑購物商圈（武昌路、漢口 路）、 休閑娛樂餐飲帶（湖南路）、新城新興商圈（金雁湖公園以北 ） 為主，老 城區(qū)商貿(mào)中心以商業(yè)裙樓為主，代表項(xiàng)目有西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 時(shí)代廣場、成百百貨 ； 傳統(tǒng)的購物步行街以傳統(tǒng)底商為主，代表性的品牌有愛戀珠寶，哥弟服裝、中國移動(dòng) ； 武廟步行街休閑購物商圈以走廊式步行街為主，代表性的品牌有太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等。城市西翼重點(diǎn)圍繞三星堆歷史遺跡條打造一批蘊(yùn)含文化魅力的小城鎮(zhèn)群。 “宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃 廣漢市政府提出了將廣漢打造成為“宜居、宜商、宜業(yè)”的天府水木田園生態(tài)城市的宏偉目標(biāo)，未來廣漢將形成“一軸兩翼”和“一城三區(qū)六鎮(zhèn)”的城市空間格局。至 2020 年，機(jī)械產(chǎn)業(yè)銷售收入突破 650 億元；醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)達(dá)到 300 億元；新材料產(chǎn)業(yè)超過 200 億元。 加快發(fā)展三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 2020 年，廣漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 15652 元，高于全省的 15461元，廣漢市農(nóng)村居民人均純收入為 6970元，高于全省的 5140元 ； 廣漢市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 12216 元，高于全省的 12105 元 ， 廣漢市農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出 5323 元，高于全省的 元 。現(xiàn)有國家級(jí)旅游景區(qū) 2 個(gè)，有較大規(guī)模和影響的旅游商品生產(chǎn)企業(yè) 10 家；民俗文化“保保節(jié)”、“松林桃花節(jié)”每年可吸引游客數(shù)十萬人次，“保保節(jié)”聞名遐邇，有“中華一絕”之稱，是四川省首批公布的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。宏華公司已在西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 香港聯(lián)交所 主板市場成功上市，一批重點(diǎn)企業(yè)正在積極爭取上市，謀求更大發(fā)展。 圖 31 廣漢國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值 工業(yè)呈現(xiàn)出速度快、效益好、投入大的良好局面，擁有一批附加值高、生命力旺、經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)，形成機(jī)械、醫(yī)藥、化工、食品為主的比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，民營經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量的 95%，培育出宏華公司、益海糧油、蜀中制藥等骨干企業(yè)。 2020 年 全市 GDP 突破 200 億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13810 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 6040 元。 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 135 億元，從近 2 年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，廣漢市生產(chǎn)總值保持了一個(gè)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢，年均GDP 增速約為 15％，經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，波動(dòng)小。 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)構(gòu)成 中國增長 “ 第四極 ” 中，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)是 “ 雙核引擎 ” 中四川的重要一 “ 核 ” ，成德綿則是 “ 核 ” 中 “ 核 ” ，被稱作“四川首席經(jīng)濟(jì)帶”。 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢 廣漢 位于四川最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的成（都）德（陽）綿（陽）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的中心，處在攀西經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)走廊的交匯點(diǎn)，是華北、華東、華南地區(qū)物流進(jìn)入成都及西部地區(qū)的集散地，是成都通往長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要門戶。108 國道、成綿高速路、大件路（德陽 — 樂山）穿境而過，周邊緊鄰北新干道延長線（成都 — 廣漢 — 德陽，開放式雙向八車道）、成青公路（成都— 青白江 — 廣漢 — 德陽，開放式雙向八車道）、城際列車（樂山 — 綿陽）和寶成鐵路 ， 距西南國際航空港 成都雙流國際機(jī)場 僅 50 公里，均為高速公路，乘汽車最快只需 20 余分鐘 。 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目地址位于德陽市江漢 龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū) 15 公里， 距廣漢市 6 公里 ,交通便利，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目基地東南臨成綿高速公路輔道，北側(cè)為青白江，西側(cè)為已形成城市道路。 西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 第三章 市場分析及 預(yù)測 本項(xiàng)目擬建立 集 糖酒商業(yè)貿(mào)易、旅游 、會(huì)展博覽于一體的西南城的配套商業(yè)設(shè)施 —— 餐飲美食街、 商業(yè)綜合體 和風(fēng)情商業(yè)街 。 僅 2020 年 ，成都市餐飲業(yè)零售總額突破 320 億元，同比增長達(dá) %，增幅位列全國 36 個(gè)主要城市之首。 圖 23 中國歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額對比圖 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年成都城市居民可支配收入為 23932 元，同比增長