【正文】 、環(huán)保的角度策劃宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵與以人為本的生態(tài)環(huán)境思想融合益田集團(tuán)的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。 ，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶 。同時(shí)，施工單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真搞好現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)抓質(zhì)量管理，保 43 證工程質(zhì)量，合理科學(xué)地控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。本項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ,經(jīng)過初步的 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合評(píng)價(jià)分析，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：幸福家園 中高檔 住宅小區(qū)的建設(shè)具有重大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目的建設(shè)具有很強(qiáng)的必要性、可行性。 42 十、總結(jié) 房地產(chǎn)是長(zhǎng)春市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到長(zhǎng)春市委、市政府的高度重視。 本項(xiàng)目是綜合建筑，經(jīng)營(yíng)過程中不產(chǎn)生有害物質(zhì)，對(duì)周圍居民及環(huán)境沒有危害，基本上無社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。而且風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，當(dāng)?shù)卣?、居民支持?xiàng)目存在與發(fā)展的程度非常高，其互適性是非常好的。 從社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度看，項(xiàng)目建設(shè)可為吉林省經(jīng)濟(jì)技術(shù)建設(shè)、城市化進(jìn)程和社會(huì)發(fā)展起促進(jìn)和推 動(dòng)作用。東北地區(qū)固定資產(chǎn)投資主要集中在國家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，較好地貫徹了國家產(chǎn)業(yè)政策。作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 第三產(chǎn)業(yè)的前沿產(chǎn)業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展緊密相關(guān)。帶動(dòng)了住房、建材和耐用品的消費(fèi)，特別拉動(dòng)了內(nèi)需，緩解了人口增長(zhǎng)所帶來的就業(yè)壓力。更好的促進(jìn)這一地區(qū)的社會(huì)和諧。對(duì)于接送孩子上下學(xué)、沒有物業(yè)負(fù)責(zé)、相對(duì)治安較亂等問題突出。該項(xiàng)目的 建設(shè)對(duì)于緩解周邊住房壓力和促進(jìn)周邊地區(qū)和諧發(fā)展都很有大的積極作用。 平衡分析 盈虧平衡分析表 長(zhǎng)春在售商品新房均價(jià)： 6000 元 /㎡ ，本項(xiàng)目高層的保本的價(jià)格是 元 /㎡ ，風(fēng)險(xiǎn)很小。 采用產(chǎn)品價(jià)格和建設(shè)投資這兩個(gè) 不確定性因素進(jìn)行敏感性分析。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 38 投資價(jià)值不僅僅要看單價(jià)總價(jià)，還要注意從地段、周邊 環(huán)境、商業(yè)用途等方面進(jìn)行權(quán)衡，投機(jī)者一定要選取有較大的市場(chǎng)潛力及競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的項(xiàng)目進(jìn)行投資，規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的另一因素是準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位可以提高回報(bào)率。 二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者可以建立顯影的預(yù)防基金，防止因稅率的提高而使得項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)大幅下降。 三、投機(jī)必須緊密結(jié)合國家、地方政府的城市規(guī)劃，以關(guān)注城市規(guī)劃發(fā)展動(dòng)態(tài)，區(qū)域行動(dòng)變動(dòng)信息，避免短期行為造成的不必要損失。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。 自然風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、對(duì)于直接損失采取投保的方式，通過支付保險(xiǎn)費(fèi)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。 37 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 國家對(duì)外關(guān)系，政府信用和廉潔程度，外匯儲(chǔ)備等的影響。 二、 11 月 30 日晚，央行宣布從 12 月 5 日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率50 個(gè)基點(diǎn)，這是自 2020 年 12 月 25 日以來的首次下調(diào)，意味著緊縮了三年的貨幣政 策 開始轉(zhuǎn)向 。 四、 目前信貸資源仍然比較緊張，最近收到總行的口頭通 知，要求對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的開發(fā)貸款利率上浮不得低于 10%，一般的房地產(chǎn)企業(yè)貸款甚至需要上浮 20%，而且對(duì)信貸資金的流向需要重點(diǎn)監(jiān)控，不允許企業(yè)貸款高價(jià)買地，只有在建工程才能獲得貸款。據(jù)了 解，由于去年長(zhǎng)春房地產(chǎn)形勢(shì)整體大好，造成房企對(duì)后 36 市判斷趨于樂觀、紛紛在年底拿地，進(jìn)而導(dǎo)致今年 樓盤 開工面積大幅增加、新房供應(yīng)量 “ 井噴 ” 。與去年相比，剛剛過去的 “ 銀十 ” 著實(shí)顯得很 “ 寒磣 ” 。土地價(jià)格將在未來一段時(shí)間內(nèi)逐步升溫。 長(zhǎng)春地區(qū)遭遇地震情況和惡劣天氣的可能性小。二是地耐力比較好。 長(zhǎng)春地區(qū)自然區(qū)有兩個(gè)特點(diǎn)：一是地勢(shì)起伏小。（人民幣中長(zhǎng)期貸款 1～ 3 年利率， 2020 年 12月 21 日起實(shí)行） 貸款還本付息估算表（表 ） 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 0（起始） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用） 7 22717.83 4 1.1 直接成本合計(jì) 0 — — — — 1.2 管理費(fèi)用 — — — — 1.3 銷售費(fèi)用 — — — — 1.4 其他費(fèi)用 — 1. 不可預(yù)見費(fèi) — 34 5 1.6 維修基金 — 2 資本金 3 12717.83 3 銀行貸款 0 0 0 4 貸款取得 0 0 0 5 貸款余額 6 貸款償還 0 0 10903.30 7 利息支出 八、 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)的分類（ 按照來源分 ） ：①自然風(fēng)險(xiǎn) ②社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) ③經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) ④法律風(fēng)險(xiǎn) ⑤政治風(fēng)險(xiǎn) 為避免投資決策失誤，給管理層提供風(fēng)險(xiǎn)的前瞻性評(píng)估，主要是對(duì)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及將來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，為管理層提供參考，了解風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，并管理風(fēng)險(xiǎn)，最好 是以最小的投入獲 35 得最大的安全保證?？傆?jì)貸款額度為 萬元，支付利息總額為 萬元。詳見下表： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（表 ） 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 0(起始） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 商業(yè)銀行貸款 0 銷售收入 — — 0 0 資本金 3 2 現(xiàn)金流出 4 總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用） 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 — 土地增值稅 — 3 所得稅 — — 4 稅前凈現(xiàn)金流量 18168.34 7 7 31 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8 4 項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率 % — — — % 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 18168.34 7 7 稅后凈現(xiàn)金流量 7 1 稅后財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值 8 3 項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率 % — — — % 項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 項(xiàng)目資本金按折現(xiàn)率 8％測(cè)算，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前與稅后）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目收入計(jì)劃及估算見下表： 銷售收入估算表（表 ） 序號(hào) 名稱 指標(biāo) 2020 年 12 月 2020 年 12 月 單價(jià) 工程量k ㎡ 銷售比例 收入 銷售比例 收入 總計(jì) ( 元 /k㎡ ) （萬元） （萬元） （萬元） 1 銷售收入 38500 38500 77000 1.1 住宅 0 110000 0% 38500 50.00% 38500 77000 2 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 5 2.1 營(yíng)業(yè)稅及附加 銷售收入的% — — 5 2.2 土地增值稅 土地增值額的30% — — 0 26 3 銷售凈收入 — 5 — 34218.25 0 項(xiàng)目資金籌措：集團(tuán)自有資金占總投資 35％ ，約為 元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的 55％， 約為 萬元。 ： 維修基金取銷售收入的 %。 ： 管理費(fèi)費(fèi)率取建安工程費(fèi)的 3%。 ： 詳見下表。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為 2 年半時(shí)間： 2020年 8 月至 2020年年初。 2020 年 5 月，完成土地三通一平并轉(zhuǎn)入施工階段。 因此，其 具體描述為： ，外來人為輔 50100 萬左右 100150m2 這一地帶的地理優(yōu)勢(shì)，比較適合建 居民住宅樓，由于現(xiàn)在全國面臨一家 三 口的模式， 100— 120m2將更適合我國的基本國情，由于地段的價(jià)位很高，并不適合建低層建筑，而且高層更適合我國人口基數(shù)大這一特點(diǎn)，人們?cè)絹碓较矚g高層建筑，高層采光和風(fēng)景都是比較好的，高層居民樓更適合我市繁華地段，綜上所述，應(yīng)該采用第一種方案 。 ，需要三室一廳的住宅樓 。 要參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技