【正文】 測(cè)，為管理層提供參考，了解風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，并管理風(fēng)險(xiǎn)，最好 是以最小的投入獲 35 得最大的安全保證。詳見(jiàn)下表： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（表 ） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 0(起始） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 商業(yè)銀行貸款 0 銷售收入 — — 0 0 資本金 3 2 現(xiàn)金流出 4 總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用） 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 — 土地增值稅 — 3 所得稅 — — 4 稅前凈現(xiàn)金流量 18168.34 7 7 31 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8 4 項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率 % — — — % 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 18168.34 7 7 稅后凈現(xiàn)金流量 7 1 稅后財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值 8 3 項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率 % — — — % 項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率 項(xiàng)目資本金按折現(xiàn)率 8％測(cè)算，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前與稅后）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 ： 維修基金取銷售收入的 %。 ： 詳見(jiàn)下表。 2020 年 5 月，完成土地三通一平并轉(zhuǎn)入施工階段。 ，需要三室一廳的住宅樓 。 供氣：采用城市管道煤氣供氣方式，主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用住宅日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算。該地塊附近大部分都是居民區(qū)和學(xué)校，人口比較密集，交通發(fā)達(dá)，出行便利 ， 眾多院校更便于青少年在學(xué)校學(xué)習(xí)；還有公園適合所有年群人進(jìn)行活動(dòng)。 附近住宅小 區(qū)：新苑小區(qū)，亞泰桃花苑、櫻花苑、杏花苑、梅花苑，郁金華園，吉盛花園。總面積 965k ㎡ （原有面積 ㎡ ）。二道區(qū)是近期樓盤熱點(diǎn)，陸續(xù)有新樓盤上市。 2020 年上半年，商品住宅供應(yīng)套數(shù)主要集中在 60～ 120k ㎡ 面積段，供應(yīng) 9444 套，占上半年總供應(yīng)的 %；成交套數(shù)也主要集中在 60～ 120k ㎡ 的面積段，共成交 12167 套，占總成交的 63%。這是今年上半年土地出讓 市場(chǎng)大幅超越去年同期的重要原因之一。 土地成交量 月份 成交宗數(shù)(塊 ) 成交面積 (k㎡ ) 成交均價(jià)(元 /k ㎡ ) 樓面價(jià) (元/k ㎡ ) 202009 23 1184 202008 24 3242 202007 18 668 202006 49 836 202005 17 1231 202004 16 84 12 2020 年上半年度，長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)整體較為火熱，經(jīng)營(yíng)性用地公告總面積為 萬(wàn) k ㎡ ，同比上 升 %，其中商住用地 萬(wàn) k ㎡ ，商業(yè)用地 萬(wàn) k ㎡ ；總成交經(jīng)營(yíng)性土地 萬(wàn) k ㎡ ，同比上升 %。上周商品住宅市場(chǎng)成交套數(shù)為 1057 套，環(huán)比上升 %；成交面積為 11 萬(wàn) ㎡ ，環(huán)比上升 %。市場(chǎng)陷入膠著，未來(lái)走勢(shì)不清。 10 價(jià)格水平 目前來(lái)看，長(zhǎng)春商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為 6740 元 /㎡ ，成交均價(jià)有所上漲，環(huán)比上漲 %。 長(zhǎng)春市商品住宅新增供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 %，同比上升 %， 8 月供求比為 1： 。 工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %，其中：生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 %，生活資料價(jià)格上漲 %。全市地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %，其中， 稅收收入 億元，增長(zhǎng) %。一季度長(zhǎng)春市城市居民人均可支配收入為 5060 元，比上年同期增長(zhǎng) 15%；在全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)城市中，增長(zhǎng)幅度高居第二位，為歷年來(lái)的首次高幅增長(zhǎng)。同第五次全國(guó)人口普查 2020 年 11月 1 日零時(shí)的 7135439 人相比，十年共增加 541650 人，增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。轄區(qū)內(nèi)交通、通訊、電力、供水、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施完善?？偯娣e 965k ㎡ （原有面積 k㎡ ）。 企業(yè)名稱：深圳益田集團(tuán)股份有限公司 企業(yè)類型：股份有限公司 經(jīng)營(yíng)范圍 ：商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高速公路、物業(yè)管理 所在地區(qū)：深圳市南山區(qū) 3 法定代表人：吳群力 法人企業(yè)代碼： 192415752 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 440301102820690 注冊(cè)時(shí)間： 1996 年 聯(lián)系地址：深圳市南山區(qū)深南大道 9028 號(hào) 3 益田假日廣場(chǎng) L3層 郵政編碼： 518000 公司傳真： 075586298888 電子郵箱： 公司網(wǎng)址： 1． 8 報(bào)告編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù) 深圳益田集團(tuán)股份有限公司提供的資料、長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、二道區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合長(zhǎng)春市規(guī)劃住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求及有關(guān)政策法規(guī)，結(jié)合實(shí)地考察與市場(chǎng)研究，通過(guò)全面分析，系統(tǒng)論證，多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)。 項(xiàng)目總占地面積 50000 ㎡，總建筑面積 110000 ㎡，項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，擬規(guī)劃建造一 中高檔 住宅小區(qū)。有吉林電力醫(yī)院、二道實(shí)驗(yàn)醫(yī)院、延安醫(yī)院、吉大一院分院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。水資源主要有霧開(kāi)河、雙陽(yáng)河、飲馬河以及石頭口門水庫(kù)。同時(shí)隨著長(zhǎng)春龍家堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)的開(kāi)通，吉林大路必將成為長(zhǎng)春市的迎賓路。中國(guó)最大的汽車工業(yè)城市和新中國(guó)電影工業(yè)搖籃，有“東方底特律”、“東方好萊塢”、“東方洛杉磯”的美譽(yù)。 長(zhǎng)春是吉林省省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，中國(guó)建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，中國(guó)特大城市之一。區(qū)內(nèi)有多條公交線路通過(guò)。 2 區(qū)域地勢(shì)略顯東高西低，微成傾斜。春城小學(xué)、二道實(shí)驗(yàn)小學(xué)、吉林小學(xué)、 29 中、 52 中、84 中等中小學(xué)校遍布四周。有 31 24 233 等多路公交通行，交通較為便捷。主要建設(shè)內(nèi)容有 :住宅樓、小區(qū)其它輔助建筑和設(shè)施、道路、綠化工程等。東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接。 所建項(xiàng)目位于東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同星路以北， 地理位置優(yōu)越。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn) 總值 億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 人口狀況 全市常住人口為 7677089 人。 生活水平 2020 年一季度長(zhǎng)春市居民的錢袋子增長(zhǎng)跑贏了 GDP 的增速，比GDP 的增速高 個(gè)百分點(diǎn)。 全市一般預(yù)算全口徑財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。 全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %,增幅比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)，分八大類看，食品、衣著、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、 娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù) 、居住 的消費(fèi)品價(jià)格比上年有所上漲， 煙酒及用品、 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通 訊 的消費(fèi)品價(jià)格 有不同程度下降。供應(yīng)量環(huán)比降 %。市場(chǎng)觀望情緒逐步驅(qū)散，成交量也有所上升。進(jìn)入 2020 年 9 月以來(lái)，長(zhǎng) 春商品房成交環(huán)比更是連續(xù)三周下降。 在商品房住宅成交均價(jià)回漲的同時(shí)，住宅成交量也出現(xiàn)增加。其中上周別墅產(chǎn)品成交 12 套，成交量 3477k ㎡ ，而在 8月的第 2 周別墅僅成交 6 套，成交面積 1874k ㎡ ， 成交量環(huán)比上升%，高端別墅產(chǎn)品成交量的增長(zhǎng)對(duì)于周均價(jià)的上漲有不小的影響。 從 2020 年上半年的土地出讓情況來(lái)看，大開(kāi)發(fā)商在逆市中頻頻拿地，從年初開(kāi)始，力旺、天茂、萬(wàn)科、恒大、和記黃埔等大地產(chǎn)公司紛紛大手筆拿地，并且都是出讓面積比較大的大地塊。 成交的住宅面積范圍 從上半年市場(chǎng)供應(yīng)和成交的面積段來(lái)看，主要集中在 60～ 120k ㎡之間，此面積區(qū)間既涵蓋最多剛性需求客戶的理想購(gòu)房面積，又涵蓋較多首改客戶的主要選擇，及 60～ 80k ㎡ 寬敞一房或小二房、 100～120k ㎡ 寬敞舒適二房或小三房產(chǎn)品，此面積段在長(zhǎng)春市場(chǎng)接受度較高，具有較高的人氣。 通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)研，初步了解到長(zhǎng)春市場(chǎng)現(xiàn)在房產(chǎn)屬于剛性需求銷售，比較穩(wěn)定，但仍具有升值空間。東與永吉縣萬(wàn)昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺(tái)市東湖鎮(zhèn)銜接。 地塊在東勝大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北。 勞動(dòng)公園和銀行等基礎(chǔ) 設(shè)施。 供電：供配電，照明與電力設(shè)計(jì)詳，弱電設(shè)計(jì)見(jiàn)電氣設(shè)計(jì)文件附表。 、生活環(huán)境要求較 高。 19 四 、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 前期工作 項(xiàng)目建議書的編制