【正文】 測，為管理層提供參考，了解風險，認識風險，并管理風險，最好 是以最小的投入獲 35 得最大的安全保證。詳見下表： 財務現金流量表（全部投資）（表 ） 單位：萬元 序號 項目名稱 合計 0(起始） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 現金流入 0 0 0 商業(yè)銀行貸款 0 銷售收入 — — 0 0 資本金 3 2 現金流出 4 總成本（除財務費用） 4 營業(yè)稅及附加 — 土地增值稅 — 3 所得稅 — — 4 稅前凈現金流量 18168.34 7 7 31 稅前財務凈現值 8 4 項目稅前內部收益率 % — — — % 稅前累計凈現金流量 18168.34 7 7 稅后凈現金流量 7 1 稅后財務凈 現值 8 3 項目稅后內部收益率 % — — — % 項目資本金凈現值和內部收益率 項目資本金按折現率 8％測算，得出財務凈現值（稅前與稅后）、財務內部收益率等財務數據。 ： 維修基金取銷售收入的 %。 ： 詳見下表。 2020 年 5 月，完成土地三通一平并轉入施工階段。 ，需要三室一廳的住宅樓 。 供氣：采用城市管道煤氣供氣方式，主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用住宅日煤氣用量標準估算。該地塊附近大部分都是居民區(qū)和學校，人口比較密集，交通發(fā)達，出行便利 ， 眾多院校更便于青少年在學校學習；還有公園適合所有年群人進行活動。 附近住宅小 區(qū)：新苑小區(qū)，亞泰桃花苑、櫻花苑、杏花苑、梅花苑，郁金華園，吉盛花園。總面積 965k ㎡ （原有面積 ㎡ ）。二道區(qū)是近期樓盤熱點，陸續(xù)有新樓盤上市。 2020 年上半年，商品住宅供應套數主要集中在 60～ 120k ㎡ 面積段，供應 9444 套，占上半年總供應的 %；成交套數也主要集中在 60～ 120k ㎡ 的面積段，共成交 12167 套，占總成交的 63%。這是今年上半年土地出讓 市場大幅超越去年同期的重要原因之一。 土地成交量 月份 成交宗數(塊 ) 成交面積 (k㎡ ) 成交均價(元 /k ㎡ ) 樓面價 (元/k ㎡ ) 202009 23 1184 202008 24 3242 202007 18 668 202006 49 836 202005 17 1231 202004 16 84 12 2020 年上半年度，長春市土地市場整體較為火熱，經營性用地公告總面積為 萬 k ㎡ ，同比上 升 %，其中商住用地 萬 k ㎡ ，商業(yè)用地 萬 k ㎡ ；總成交經營性土地 萬 k ㎡ ，同比上升 %。上周商品住宅市場成交套數為 1057 套，環(huán)比上升 %；成交面積為 11 萬 ㎡ ，環(huán)比上升 %。市場陷入膠著，未來走勢不清。 10 價格水平 目前來看，長春商品住宅市場成交均價為 6740 元 /㎡ ，成交均價有所上漲，環(huán)比上漲 %。 長春市商品住宅新增供應量為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上升 %， 8 月供求比為 1： 。 工業(yè)品出廠價格上漲 %，其中：生產資料價格上漲 %，生活資料價格上漲 %。全市地方財政收入 億元，增長 %，其中， 稅收收入 億元，增長 %。一季度長春市城市居民人均可支配收入為 5060 元，比上年同期增長 15%；在全國 15 個副省級城市中，增長幅度高居第二位，為歷年來的首次高幅增長。同第五次全國人口普查 2020 年 11月 1 日零時的 7135439 人相比，十年共增加 541650 人，增長 %。其中，第一產業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。轄區(qū)內交通、通訊、電力、供水、供熱等基礎設施完善。總面積 965k ㎡ （原有面積 k㎡ ）。 企業(yè)名稱：深圳益田集團股份有限公司 企業(yè)類型：股份有限公司 經營范圍 ：商業(yè)地產和住宅地產開發(fā)、高速公路、物業(yè)管理 所在地區(qū)：深圳市南山區(qū) 3 法定代表人：吳群力 法人企業(yè)代碼： 192415752 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 440301102820690 注冊時間： 1996 年 聯系地址：深圳市南山區(qū)深南大道 9028 號 3 益田假日廣場 L3層 郵政編碼： 518000 公司傳真： 075586298888 電子郵箱： 公司網址： 1． 8 報告編制依據 本項目可行性報告根據 深圳益田集團股份有限公司提供的資料、長春市經濟長期發(fā)展規(guī)劃、二道區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結合長春市規(guī)劃住宅小區(qū)建設項目規(guī)劃設計要點通知書和土地利用條件和要求及有關政策法規(guī)，結合實地考察與市場研究，通過全面分析，系統論證，多方案比較和綜合評價，為項目的投資決策提供依據。 項目總占地面積 50000 ㎡，總建筑面積 110000 ㎡，項目總投資 萬元，擬規(guī)劃建造一 中高檔 住宅小區(qū)。有吉林電力醫(yī)院、二道實驗醫(yī)院、延安醫(yī)院、吉大一院分院等醫(yī)療機構。水資源主要有霧開河、雙陽河、飲馬河以及石頭口門水庫。同時隨著長春龍家堡國際機場的開通，吉林大路必將成為長春市的迎賓路。中國最大的汽車工業(yè)城市和新中國電影工業(yè)搖籃，有“東方底特律”、“東方好萊塢”、“東方洛杉磯”的美譽。 長春是吉林省省會，是全省的政治、經濟、文化和交通中心，中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，中國特大城市之一。區(qū)內有多條公交線路通過。 2 區(qū)域地勢略顯東高西低，微成傾斜。春城小學、二道實驗小學、吉林小學、 29 中、 52 中、84 中等中小學校遍布四周。有 31 24 233 等多路公交通行，交通較為便捷。主要建設內容有 :住宅樓、小區(qū)其它輔助建筑和設施、道路、綠化工程等。東與永吉縣萬昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺市東湖鎮(zhèn)銜接。 所建項目位于東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同星路以北， 地理位置優(yōu)越。 經濟發(fā)展 初步核算，全年實現地區(qū)生產 總值 億元，按不變價格計算，比上年增長 %。 人口狀況 全市常住人口為 7677089 人。 生活水平 2020 年一季度長春市居民的錢袋子增長跑贏了 GDP 的增速，比GDP 的增速高 個百分點。 全市一般預算全口徑財政收入 億元，增長 %。 全年居民消費價格總指數為 %,增幅比上年上升 個百分點，分八大類看，食品、衣著、醫(yī)療保健和個人用品、 娛樂教育文化用品及服務 、居住 的消費品價格比上年有所上漲， 煙酒及用品、 家庭設備用品及維修服務、交通和通 訊 的消費品價格 有不同程度下降。供應量環(huán)比降 %。市場觀望情緒逐步驅散，成交量也有所上升。進入 2020 年 9 月以來，長 春商品房成交環(huán)比更是連續(xù)三周下降。 在商品房住宅成交均價回漲的同時，住宅成交量也出現增加。其中上周別墅產品成交 12 套，成交量 3477k ㎡ ，而在 8月的第 2 周別墅僅成交 6 套，成交面積 1874k ㎡ ， 成交量環(huán)比上升%，高端別墅產品成交量的增長對于周均價的上漲有不小的影響。 從 2020 年上半年的土地出讓情況來看，大開發(fā)商在逆市中頻頻拿地，從年初開始，力旺、天茂、萬科、恒大、和記黃埔等大地產公司紛紛大手筆拿地，并且都是出讓面積比較大的大地塊。 成交的住宅面積范圍 從上半年市場供應和成交的面積段來看，主要集中在 60～ 120k ㎡之間，此面積區(qū)間既涵蓋最多剛性需求客戶的理想購房面積，又涵蓋較多首改客戶的主要選擇，及 60～ 80k ㎡ 寬敞一房或小二房、 100～120k ㎡ 寬敞舒適二房或小三房產品，此面積段在長春市場接受度較高，具有較高的人氣。 通過市場的調研，初步了解到長春市場現在房產屬于剛性需求銷售，比較穩(wěn)定，但仍具有升值空間。東與永吉縣萬昌鎮(zhèn)相連，南與凈月旅游開發(fā)區(qū)接壤，西靠伊通河，北與寬城區(qū)、九臺市東湖鎮(zhèn)銜接。 地塊在東勝大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北。 勞動公園和銀行等基礎 設施。 供電：供配電，照明與電力設計詳，弱電設計見電氣設計文件附表。 、生活環(huán)境要求較 高。 19 四 、 項目實施進度計劃 前期工作 項目建議書的編制