【正文】 農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 43 財務(wù)評價指標(biāo)匯總表 表１ 單位：萬元 序 號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備注 1 項目總投資 萬元 3221 含建設(shè)期利息 資本金 萬元 1421 借款 萬元 1000 2 銷售（運營）收入 萬元 2730 年均 3 總成本 萬元 4 經(jīng)營成本 萬元 530 5 利潤總額 萬元 6 銷售稅金及附加 萬元 7 銷售利潤率 % 8 投資利潤率 萬元 9 投資利稅率 % 10 資本金利潤率 % 11 借款償還期 年 3 12 投資回收期 年 含建設(shè)期 13 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 含建設(shè)期 14 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 ic=12% 15 盈虧平衡點 % 24 農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 44 總成本費用估算表 表 2 單位：萬元 序 號 項目 合計 計 算 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 外購原材料費 2 外購燃料及動力費 3 工資及福利費 1970 150 165 185 210 210 210 210 210 210 210 4 修理費 600 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 5 折舊費 1190 139 139 139 139 139 139 139 139 39 39 6 礦山維簡費 0 7 攤 銷費 1551 155 155 155 155 155 155 155 155 155 156 8 財務(wù)費用 102 68 34 9 其他費用 2730 180 210 240 300 300 300 300 300 300 300 其中：土地使用費 10 總 成 本 費 用 合 計（ 1+2+3+同時，上列各項評價指標(biāo)，也表明項目本身將會有良好的財務(wù)狀況，是可行的。 =24% 這項指標(biāo)值表明，本項目具有較強(qiáng)的市場適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力。 敏感性分析圖 FIRR 銷售運營收入 60% 50% 總投資額 40% 20% 0 +20% 2．盈虧平衡分析 由表 2 表 5中有關(guān)數(shù)據(jù)可以計算這個指標(biāo)： 項目盈虧平衡點（ BEP） =項目固定成本247。 農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 41 表中數(shù)據(jù)可見，當(dāng)銷售（運營）收入下降 20%時，投資回收期指標(biāo)由 年增加至 年，財務(wù)內(nèi)部收益率由 %下降為 %；當(dāng)總投額增加 20%時，投資回收期由 年增加到 年，財務(wù)內(nèi)部收益率由 %下降為 %。 12． 7 不確定性分析 1．敏感性分析 項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素主要有銷售（運營）收入和總投資額，表 10 測定它們各自在177。 2．上述指標(biāo)表明，本項目的償債能力是比較強(qiáng)的。 5．由上列各項指標(biāo)可見，本項目具備較高的盈利能力。 3．項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）：由表 7計算為 %。 投資利稅率 %。 銷售利稅率 %。 農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 40 項目計算期年均銷售稅金及附加 。 項目計算期年均所得稅額 。以上估 算列入表 2。 6．其他費用：主要包括管理費用及向工商行政管理部門交納的各項規(guī)費。 4．?dāng)備N費：攤銷期 10年。 3．折舊費：房屋建筑物折舊年限 20 年，殘值 5%；機(jī)器設(shè)備及其他折舊年限 8年，殘值 6%。運營第一年，定員 103 人，按每人每月1000 元計算為 150 萬元，以后每年遞增 10%～ 15%，第四年起每年210 萬元。項目二期計劃占地、農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 39 容駐商戶數(shù)分別是一期的 倍和 5 倍，預(yù)計建成投入運營的前四年交易額分別為 6 億元、 7 億元、 8 億元、 10 億元，然后穩(wěn)定在每年 10 億元，按不變的交易費比例計算得各年運營收入（列入表 5）。收取比例為交易額的 3%（交易雙方各 %）。 3．計算期 本項目計算期為 11年，其中：建設(shè)期 1年，運營期 10年。所得稅稅率 33%。 4．項目單位提供的基礎(chǔ)資料。 2．國家計委 1993年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì) 評價方法與參數(shù)》第二版。 11． 2 資金籌措 xxxx 批發(fā)大市場擴(kuò)建 項目 總投資 3221 萬元， 擬通過以下途徑籌措： 銀行貸款 1000萬元； 國家、省級專項資金 400 萬元； 地方財政配套 400 萬元； 自籌資金 1421萬元； 農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 38 第十二章、效益分析 12． 1 評價依據(jù) 1．國家計委 2021年頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》。 10． 5建議招標(biāo)形式 由 于該工程投資較大，為了在較大范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，本工程擬采用公開招標(biāo)方式。盡管不設(shè)置資格預(yù)審程序，為了體現(xiàn)投標(biāo)人在投標(biāo)書內(nèi)報送表明其資質(zhì)能力的有關(guān)證明材料，作為評標(biāo)時的評審內(nèi)容之一，邀請招標(biāo)的缺點是，投標(biāo)競爭的激烈程度相對較差，有可能提高中標(biāo)的合同價。 邀請投標(biāo)對象是項目法人對資質(zhì)信譽(yù)、技術(shù)水平、過去承擔(dān)過類似工程的實踐經(jīng)驗、管理能力等方面比較了解，信任其有能力完成所委托任務(wù)的單位。都必須按照規(guī)定通過國際或國內(nèi)公開招標(biāo)的方式選擇承包商。但其缺點是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時間長、費用高。是指招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告，凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合招標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制都可以申請投標(biāo)。 10． 4招標(biāo)方式 招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩大類型。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證 書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。由于本項目包括內(nèi)容較多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。當(dāng)然，這也同時要求業(yè)主有較強(qiáng)的項目管理能力。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參與投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競爭性價格的合同而節(jié)約投資。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項目建設(shè) 過程中的管理能力較差的中小型工程項目，業(yè)主基于不參與建設(shè)過程中的管理，只是對項目的建農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 34 設(shè)過程進(jìn)行宏觀的監(jiān)督和控制。 總承包一般通過招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實施工作。 10． 2 發(fā)包方式 招標(biāo)的工作范圍即指 招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計、施工、試運行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。 在工程項目建設(shè)的執(zhí)行階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競爭的條件來發(fā)包工程的一種方式。 9． 2 項目實施進(jìn)度表 本項目的總體執(zhí)行考核時間為 21個月。 施工圖設(shè)計和征地階段：根據(jù)項目設(shè)計的工作量和征地量，預(yù)計需 4 個月時間。因此，有必要 根據(jù)分項工程的特點， 將項目實施時期的各個不同階段，對項目實施做出切實、合理的安排。 9． 1． 2 建設(shè)進(jìn)度安排 項目實施時期是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正式投入使用的時期，這一時期包括實施準(zhǔn)備、資金籌措、配套設(shè)施安裝和試運行等各個階段。同時，項目周邊建筑材料豐富，運輸條件良好，工程用電、用水、臨時場地建設(shè)等條件也較好，加上各級政府支持，人民群眾理解和積極參與，總的來講，施工條件較好，有利工程的順利進(jìn)行。 8． 3 管理措施 制定《崗位責(zé)任制》，為使各項工作有章可循，按照“獎優(yōu)罰劣、獎勤罰懶”的原則，建立健全財務(wù)、人事等各項管理制度，并制定《職工守則》、《崗位職責(zé)》、《獎懲辦法》等，對職工強(qiáng)化管理，充分調(diào)動職工的工作積極性和主觀能性。 一般管理人員要求具有 一定的現(xiàn)場管理經(jīng)驗 ，管理人員應(yīng)具有高、中專以上文化程度。 組織機(jī)構(gòu) 大市場投入運作時 ,下設(shè)財物部、經(jīng)營部、后勤部、保安部和辦公室等機(jī)構(gòu) ,各自分工 ,明確職責(zé)。 農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 28 第八章、組織管理機(jī)構(gòu) 8． 1 建設(shè)組織機(jī)構(gòu) 8． 1． 1 項目管理 xxxx 批發(fā)大市場項目由 xxxxxx 有限責(zé)任公司主辦 ，負(fù)責(zé)招標(biāo)工程方案及施工單位的確定，負(fù)責(zé)項目建成后的日常運營管理工作；并指定監(jiān)理單位負(fù)責(zé)工程施工中的監(jiān)理，聘請技術(shù)專家參與對項目設(shè)計、建設(shè)和管理，并搞好協(xié)調(diào)與服務(wù)工作。 所有設(shè)備選型盡可能選用節(jié)能型，提高效率，節(jié)省電耗。主要的節(jié)能措施有： 大市場的主要建筑物主要朝向采用南北朝向。 7． 6 節(jié)能 7． 6． 1 編制依據(jù) 國家計委、國家經(jīng)委、建設(shè)部計交能（ 1997） 2542號文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》。室外設(shè)置地上 式消火栓，消防栓距路邊不宜大于 2 米，距建筑物外墻不宜小于 5 米，室外消火農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 27 栓的間距不應(yīng)超過 120米。 7． 4 安全措施 大市場應(yīng)對電源設(shè)備集中管理，對照明線路進(jìn)行測算以選用安全型號，對雷電應(yīng)考慮防護(hù)措施，對大市場內(nèi)的標(biāo)志物建筑物，應(yīng)有專人管理，操作時應(yīng)有專業(yè)人員在現(xiàn)場指導(dǎo)。 7． 3． 2 污水處理 項目產(chǎn)生的生活廢水，通過市場內(nèi)的排污管道直接排入市政污水排水管網(wǎng)。施工企業(yè)的生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品綠色批發(fā)市場項目申請報告 26 噪音控制在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)，即：白天不超過 60 分貝；夜晚不超過 50分貝。 7． 2 環(huán)境保護(hù)措施 7． 2． 1 執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》 《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 排放標(biāo)準(zhǔn)： 《國家大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 《污水綜合排放 標(biāo)準(zhǔn)》 《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 7． 2． 2 施工中環(huán)境保護(hù) 本項目在施工過程中 ,機(jī)械設(shè)備的噪音及施工中的粉塵會對周圍人群和環(huán)境造成污染。 6． 5． 2 供電電源 項目建設(shè)所處位置為市政供電管網(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)，大市場內(nèi)建筑物擬采用電源容量報供電部門，由供電部門擬建 一個相應(yīng)容量的電源供電。倉庫的建筑種類有多種，例如有 RC 結(jié)構(gòu)、鋼骨彩色鋼板結(jié)構(gòu)、力霸彩色鋼板結(jié)構(gòu)及力霸石棉瓦結(jié)構(gòu)等幾種，目前國內(nèi)的倉儲建設(shè)約 80%是采用鋼骨彩色鋼板的建筑結(jié)構(gòu)，因此可以考慮以鋼骨彩色鋼板的建筑結(jié)構(gòu)，它擁有足夠的強(qiáng)度且施工既快又便宜的優(yōu)點。 6． 4． 3 倉儲 建筑面積為 4000M2。 建筑平面功能布置如下： 一層為化驗室、檢測室，建筑面積為 150M2。交易大棚的平面功能布置要做到分區(qū)設(shè)置蔬菜區(qū)、鮮活區(qū)、生禽區(qū)、水